原文另有 独老篇 权益篇 https://www.twreporter.org/i/rent-house-in-difficulty-generation-gcs (原文太长 删去个案情节) 在台湾，房子比人值钱。近7年，薪资成长率仅2成，很多年轻人每月还在苦哈哈领22K， 今（2018）年「房价负担能力指标统计成果」又来到9.08，意思是一般上班族可能需要9 年不吃不喝，才买得起一户「中位数」住宅总价。 房价高涨的年代，租屋已成为越来越多人的居住型态，尤以都市人口居多。内政部统计， 2017年租赁市场规模约98.5万户，相较2010年的80.8万户，成长21%；乘上每户平均人口 2.69，等於每年265万人在外租屋生活，加上2017年教育部统计的外宿学生人数30万，现 今有租屋需求的人口数约300万人，占全台人口约八分之一。 人生购屋大梦早就不敢想，但现在连租屋小确幸都成噩梦。 不同年龄层的租屋困境正在发生。年轻小资族失去买房梦想与租屋市场搏斗、买不起房的 双薪家庭面临生活与租金夹杀的庞大居住焦虑、独居老人寻屋嚐尽人情冷暖，被租屋歧视 逼到城市的一隅...... 租屋问题彷佛一个被囚禁的无解轮回，困住不同世代。 世代篇 > 年轻人租不起、老年人租不到──被夹杀的跨世代囚租族 台北巿独立小套房的租金，10年来就涨了近5成。对80後世代而言，人生购屋大梦早就不 敢想，现在连租屋小确幸都成了噩梦，不但被低薪、高租金夹杀，更别提结了婚、生了小 孩，人口愈来愈多，年纪愈来愈长，房子愈来愈难找...... 租不起或租不到一间好房的人，是否注定人生会一直「向下沉沦」？这是台湾现今社会最 大的集体焦虑。 「在台北要住好一点的套房，要有点水准的起码1万以上。我一个薪水才3万出头的人，怎 麽可能负担得了？」在台北已租屋10年的Eric，从研究所时期就开始在位於新北市的学校 附近租屋，为了省钱，他接手学长退租的7坪顶楼加盖雅房，闷热的顶加一年有8个月都要 开冷气，台风天整个房间就好像要垮了一样。但他觉得无所谓，因为这里的租金便宜且电 费自缴，比起外面房东代缴差了近2倍。 「我两年都住那边，不太会换房子。好房子很难找，好房东更难找。 基本上水电不抽的 都是厚道房东。」对他来说，这只是一个过渡期，能省则省。 毕业後，Eric在台北市区找到工作，开始工作的他薪水34K，扣掉生活费与手机费用，他 希望租金可以压到4,000元左右，对租屋环境没有什麽要求，只希望水电自付、最好在市 区，离捷运站近。找了一个月，依旧无所获，从学生到上班族的身分转变也让租金的议价 空间变小，将预算提高至6,000元，还是找不到。 随着时间逼近，他将原本的租屋条件一条一条删掉，最後不得不放弃台北市区的房子，落 脚新北市江子翠捷运站附近的分租套房，坪数只有5坪，扣掉小得可怜的厕所，整间房间 的摆设仅塞得下一张床、一个衣柜、一张桌子。 囚租族求租，「面试」比找头路还难 比起Eric，珍娜找房子比较有「策略」，却仍是屡战屡败。 「我叫林珍娜，现在是平面设计师，现在在一间NGO工作。我跟室友们都是上班族，收入 稳定、不抽菸、没有宠物，我们真的很喜欢您的房子，我们生活很单纯，都是在台北打拼 只希望有个舒适的空间可以休息，请考虑看看。」 面对眼前可能的「未来房东」，林珍娜不疾不徐地把这段早已背得滚瓜烂熟的台词讲出来 ，希望跟室友们斟酌字句、排练过的「面试内容」可以博得房东欢心。 「我个人是已经放弃买房子，我没有抱这个梦，不想被房贷绑住。我觉得如果没有考虑另 一半，我应该会一直租下去，顶多老了回家住，反正家里有房子。」25岁的林珍娜道出了 高房价时代下，自己早已放弃买房这个遥不可及梦想的真心话。 考量台北市的独立套房租金负担过重且居住限制多，林珍娜决定找3个朋友合租，打造「 家」的感觉。为了寻找可以一起居住的整层住家，她在这一个月内已经看了超过15间房子 ，预算不断拉高，从一人6,000块拉到8,000块，择屋条件却不断降低：不用捷运站有 Ubike就好、内装不用漂亮乾净可以接受就好......。 好不容易找到一间位於内湖的三房家庭式住家，虽然租金3万2有点超出预算，但室友们都 很喜欢这间内装美丽的物件，决定咬牙租下去。林珍娜迅速拨电话预约，成为了第一组看 房的房客。尽管排在後面的看房人潮众多，她在心里盘算这次「租屋面试」应该十拿九稳 ，毕竟室友们都是上班族，收入稳定，应该不会出错。 结果公布，房东最後将房子给了排在他们後面的工程师新婚夫妻，租屋市场的残酷让她心 灰意冷，只能继续寻找那个自己期望在这城市能拥有的「家」。最後幸亏朋友退租，她跟 室友们才得以接手住进一间老公寓定居。 当「300万人租屋需求」遇上「地下经济市场」 台湾房价所得比十几年来居高不下，根据内政部营建署今（2018）年4月最新发布的「房 价负担能力指标统计成果」，今年全国的房价所得比来到9.08，代表你需要9年不吃不喝 ，才买得起一户中位数住宅总价超过全国平均的县市分别有：台北市（15倍）、新北市（ 12.75倍）、台中市（9.58倍），也显示在北部和中部都会区居住大不易。 房价高涨的年代，租屋已成为越来越多人的居住型态，尤以都市人口居多。内政部统计， 2017年租赁市场规模约98.5万户，相较2010年的80.8万户，成长21%。乘上每户平均人口 2.69，等於每年265万人在外租屋生活，加上2017年教育部统计的外宿学生人数30万，现 今有租屋需求的人口数约300万人，占全台人口约八分之一。 但300万人的需求，可能仅是租赁市场中的冰山一角。 长久以来，租赁产业在台湾从来不是「正式」的市场，这一个政府与民间都心知肚明的公 开秘密背後，是高达9成房东都没有缴税的「地下经济」。没有人知道这个地下经济规模 究竟多大，目前官方对於租赁行情的唯一指标仅可从「不动产交易实价查询系统」得知， 仅规定由不动产仲介业者成交者才须登录，自租并不列入。 房价高导致取得成本高＋「以租代买」需求提高＝租金上涨 为一探台湾租屋市场租金涨幅，《报导者》爬梳全台最大租屋网站591房屋交易网10年来 （2008年～2018年）双北的租金变化，以房屋类型区分，发现呈现普遍上涨的趋势，尤其 以「整层住家」涨幅最高，每坪租金中位数较10年前涨幅高达63％，2018年租金中位数 21,000元；「独立套房」次之，涨幅为43％，租金中位数11,000元；「分租套房」及「雅 房」则较平稳，前者涨幅4％，租金中位数8,500元，後者平涨幅11％，租金中位数6,000 元。 专长研究台湾贫富差距问题的中研院社会学所副研究员林宗弘认为，目前台湾贫富差距所 得分配，是延着两条界线分化，一条是劳资双方，另一条则是战後婴儿潮与千禧时代成年 人两个世代，租金问题与後者较相关。战後婴儿潮世代是现今社会经济资本较高的一群人 ，手握许多大坪数的整层住家房产。当这些物件被房价炒高，价格反映出的是买方的房贷 利息升高，而非一般家庭收入增加幅度。 「战後婴儿潮世代的房屋没办法出脱，如果他不肯认赔杀出，房子就套在那边，提供很高 的租金来掠夺那些年轻的世代和家庭，住进去就开始付成长63％的租金，就算是双薪家庭 的薪资也不可能成长到63％，只有一些非常高收入的家庭才有办法承担大坪数的房子，」 林宗弘说，现在的房市状况等於买卖双方僵持不下，房地产无法获利的状况下，屋主就可 能将租金提高转嫁租客。 从事租屋代管业务已逾20年的永胜租屋经理执行长徐铭达则认为，591租屋成交价还会有 议价空间，需要再打个9折。但他关於租金上涨趋势的看法则与林宗弘相同，後来盖的房 子造价高，取得成本也变高，屋主不租高则投报率太低，维持行情将来也可以卖个好价钱 。 另一个原因是，近年房价高，让买不起的人选择租房观望，租的需求变多了，租金也会上 涨。只是，居住品质是否有跟着提高呢？ 薪水涨幅追不上租金，房子愈租愈小、生活愈来愈糟 房租往往是租屋族选择房子最大的考量。但多年来薪资成长的幅度牛步，行政院在今年5 月针对我国薪资现况的一份报告中统计，2000～2017年本国籍名目薪资累积成长率约22% ，对照个人租屋的热门物件「独立套房」的租金涨幅高达43％，薪资涨幅远远落後租金成 长速度。 「年轻人只住得起雅房或分租套房，因为他只承担得起这样的价格涨幅啊。全家房型的家 庭式公寓，或是大坪数的物件根本不用想，」林宗弘分析，目前社会所面临薪资不上涨与 低生育率的问题，都会反映应在房市结构上。 根据591的成交资料显示，尽管租金一路上涨，不同房型的坪数中位数大多持平甚至减少 。亦即缴的钱变多，空间却没变大，让租客们的处境更雪上加霜。 少子化社会里，家庭想租屋却关关难过 华人普遍崇尚「住者有其屋」的居住价值，「买房」更似乎是组成家庭的必要元素。但在 房价高涨的今日，许多小家庭买不起房，「以租代买」成为长期、而非过渡的居住选项。 根据2016年内政部的住宅调查报告针对未来3年内居住需求调查，准备租屋的人数比10年 前多了2.1倍，主因以「买不起房」最高，高达58.59%。 家庭成员的增加使得居住坪数需求往上提升，孩子的成长与教育环境又与区位息息相关， 多重的变项与考量，加上租金的成长，都再再使得租房子这件事，对年轻家庭愈形困难。 老无所终：高龄者所面临的租屋歧视 日本近年来时常出现关於「下流老人」的讨论，指的是那些「过着最低限度的生活保护基 准生活的高龄者」。这群人尽管年轻时收入达平均水准存了一笔钱或退休金，但因为寿命 延长所负担的生活、医疗费用也随之增长，一旦家庭发生变故（例如：个人或家人面临重 大伤病、孩子无法负担自己生活费用等），就容易坠入贫穷的生活中。 其中探讨到日本公宅数量不足，许多老人无法忍受民间租赁住宅的租金负担，因而用尽存 款、失去住所。这样临老失所的低端老人，在台湾进入高龄社会後，也愈来愈多。只是， 租屋巿场是一个残酷舞台，不仅没钱找不到好房，高龄、单亲、身心障碍更是常被拒门外 。 「租屋歧视就是创造台湾高房价的元凶之一，你白头发去租房子看看？年轻人拼死拼活都 要买房，不然老了有钱都租不到房子！」永胜租屋经理执行长徐铭达不讳言，公司就曾接 手过一位75岁老人的个案，有钱想租房但是被拒绝不下百次，只能被迫住在有如废墟般的 地下室或顶加雅房。 徐铭达将现有租屋选项分为4种：个体户房东、代租代管物件、包租代管物件、社会住宅 ，他指出，其中以一般个体户房东的歧视最强。在台湾9成租屋由个体户小房东自租的状 况下，以年龄为变相的租屋歧视层出不穷。这些老人最後只能放弃居住品质，转而到租金 较低的旧城区寻找安身之处。 中年租客也焦虑：不敢想像未来老後要住哪？ 对老年居住的焦虑，也反应在已迈入中年的租屋者身上。 当租屋成为一种居住选择，政府准备好了吗? 过去台湾社会价值普遍将「租屋」当成一个过渡阶段，政府将房东与房客问题视为「私对 私」的民法关系，不想介入。屋主比起投资租屋物件更喜欢靠房地产赚钱，而租客终极目 标是要买房子，房子烂也就将就，社会并不重视租屋议题，租客也没有意识自己的权益。 「台湾最大住宅问题是没有选择，如果想买房很好，可是没有第二条路，没有方式可以比 较有尊严的居住。政府能盖的社宅有限，把租屋市场弄好非常重要，」在民间长年关切社 会住宅议题的都市改革组织秘书长彭扬凯说，尽管政府近年陆续推出租金补贴、社会住宅 等居住政策，但他认为这些居住政策目标还是住者有其屋，只是暂时止痛而已。 要让租屋市场正常化，让社会大众掌握行情，最关键还是要让那些藏在黑暗中的租屋物件 浮出来。 「税通常是影响房东意愿的罩门，」徐铭达直指房东长久以来不愿意将物件摊在阳光下的 原因。在台湾，自住跟出租影响3种税：假设房东将原本自住的房屋改登记为出租用，将 会新增租赁所得税，以及房屋税差2倍、地价税差3倍。「我在民间做租屋仲介24年，9成 房东没报税，这是大家公开知道的秘密，如果坚持要报，业绩就掉9成。这是我心中很大 的痛，不是不想合法，我合法就先活不下去啊！」他说。 为吸引房东，内政部於2017年开始试办「包租」（租赁专业业者向房东承租房屋，後续转 租并管理）与「代管」（租赁专业业者代理房东管理出租物件）业务，希望完善租赁专业 市场。房东只要透过两者出租，每屋每月6,000元租金所得免税，6,000～20,000元部分也 能有53%的扣除额。另外，地方政府正在研订减徵房东房屋持有税金。配合包租代管，今 年6月27日国内首部租赁专法「租赁住宅市场发展及管理条例」正式上路，明文加强规范 租赁双方的权利义务，是朝向租屋法制化的重要一步。 但徐铭达认为，税优顶多不是抗性，不足以吸引房东，免税才是最直接的作法。「在外面 缴两万，若一进来不用缴钱，当然进来。但现在不是，在外不用缴、进来要缴钱。肖仔！ 」徐铭达也点出，许多房东也担心跟政府打交道，会不会查税查到其他出租物件，反而风 险更大。 新时代的居住实验，让房东浮出水面 当政府陆续投入资源，欲导正地下化租屋市场的成效有待验证，一群年轻人已从自己的生 活经验出发，摸索与实践出一套有别於传统的租屋型态。 成立於2016年的「玖楼」，源於一群长期在外租屋的学生，不希望只能关在各自的套房、 雅房里对着电脑上网吃便当，便共同承租市区内的旧公寓，重新规划、修缮成一个可以真 正生活、工作、人与人之间彼此交流的空间，再对外招租。 他们将既有的限制（台北市特有的密集公寓），转化为更多可能的契机（在紧凑的空间中 促进人与人的互动交会、进而形成共同的社群感），至今已经营了32个公寓，总共住了 150位短则数月、长则3年的住户。2017年，新北市政府更委由其管理两处青年住宅（三峡 、永和）近100位住户的招租及社群活动等事宜。 玖楼的模式，近年来已被标举为共居文化的典范。除了设计出细腻的合住机制、扣连当代 工作与生活型态的变化，以及青年世代对於多元文化交流的向往，更关键的是，他们有着 能让无暇管理闲置房产的房东「浮上水面」的能力──而且是在诚实报税的前提之下。 「大部分合作的房东都必须报税，否则公司会计没办法核销，这一直都满挣扎的，因为房 东还是倾向避税。我们的经营优势是短租居多，定价比年租高，居住密度高，单位换算下 来，比自己出租多30～40%；再来考量时间、机会成本，交给我们管理，负责报修、招租 等事宜，房东什麽事情都不用做，对於人在国外或退休不想管杂事的长辈，有很多诱因， 」玖楼共同创办人潘信荣说。 相较於一般民间租屋只提供硬体的房间，玖楼导入各项对於居住者的服务，从公共空间的 使用设计、打扫服务、保险、通报维修等等，使得其租金较一般市场行情高，「租金提高 应该是市场和产业健康化的过程，就像以前都是路边摊，既不透明也没有缴税，一碗卤肉 饭卖25块，但食材来源安全吗？能否保障消费者健康？其实租屋也一样，如果这是一个良 性的产业，在一定程度的修正後，往健康方向走，价格上涨是合理的，」潘信荣表示。 「租屋市场的base不是任何一个人可以去干扰的，租约一签就是一年，不会突然涨租，彼 此有充分竞争，这边涨我找别人租，本质上它是一个消费财，」花敬群也认为，租屋市场 一旦日益朝向正常化，增加的赋税势必会让租金上涨，不可能又要马儿好又要马儿不吃草 ，如果提升租赁专业服务品质，合理反应在租金上是应该的，届时政府将以「租金补贴」 政策来补贴。 当未来越来越多房东进入专业系统後，政府能掌握的租金资讯才能够完整。这条让租屋黑 市走向阳光的改革路，现在正要开始。 --

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