作者Hermess (取之有道)
看板rent-exp
標題Re: [合約] 關於提前解約押金問題
時間Mon Apr 2 18:52:18 2018
下面是公認很保障租客權益的崔媽媽基金會裡面對於是否得提前終止租約的敘述。
簡單來說。
勾選【不得提前終止租約】
房東要保證房客住滿一年。不得提前終止租約（包含需自用）
而房客有義務住滿一年。也有義務付滿一年份的租金。
勾選【得提前終止租約】
房客提前解約並有照約定提前一個月通知。房客僅需要支付一個月違約金及當月租金。
而房客提前解約且未提前一個月通知。則房東可以要求支付一個月違約金以及未提前通知
的損害賠償。總共兩個月的租金總金額。（違約金一個月。未提前告知的租金損害賠償一
個月）
所以下面推文不用吵了。看看這篇文章吧。
http://www2.tmm.org.tw/pub/rent_041.htm
然而，如果雙方租約沒有約定「房客得提前終止租約（或一般所稱之「解約」）」條款時
，房客可以提前終止嗎？在法律上，「定期租約」，對房客、房東而言，是權利也是義務
；「定期」，對雙方來說都是保障。以「租期1年的定期租約」來說，房客有權利住滿1年
，房東則有義務提供房屋讓房客住滿1年（即不可另租他人，或違約趕人）。另一方面，
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房東在這1年期間，有權利收取這1年的租金（房客不可以違約拒絕付租）；房客原則上在
1年租約存續期間，有義務支付這1年的租金。
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可以參考一般有約定的情形：依一般最常見的書店版租約、或崔媽媽版租約的「房客得提
前終止」條款。房客如欲提前終止時，依民法第450條第3項規定，一般應提前1個月通知
房東，房東依約可以請求房客於終止時給付1個月的租金以為賠償（或補償）。例如：原
訂租期為96年1月1日起至96年12月31日止，房客如因故希望住到96年7月31日就好，房客
應於6月30日前通知房東提前終止的事由，當然7月份的房租房客仍應依約給付，且應於7
月31日搬家前，依照契約約定再多給付房東1個月的租金作為賠償（或由房東於押金中抵
扣1個月）。
然而，有時候房客因為實在多住一天都受不了了，要求隔天就要搬家等等。這時候，
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因為房客沒有依照法律規定提前1個月通知房東，房東可以請求房客支付當月的租金損失
；另外，依租約約定再多給付1個月租金給房東。因此，在這種房客臨時表示馬上要搬家
的情況下，房東說要扣抵2個月押金（或說2個月押金要沒沒收云云），基本上並沒有錯。
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※ 引述《EZX (鳥頭)》之銘言：
: 各位先進大家好
: 是這樣的
: 家人在外租屋
: 因為鄰居太吵
: 生活品質太低
: 幾乎每天都被吵
: 這件事有跟房東講
: 然後有跟房東協調，在預定的一個月前跟房東告知
: 房東願意退還剩下未租的月租金
: 但是不願意退還押金
: 提前終止租約項次如下圖
: https://imgur.com/a/0RFhL
: 請問這樣押金在程序上是要得回來的嗎??
: 希望版友幫忙解答
: 感謝~~~~
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 42.73.105.248
※ 文章網址: https://webptt.com/m.aspx?n=bbs/rent-exp/M.1522666341.A.4D7.html
1F：推 jaj12377: 崔媽媽那篇文章是在新版租屋契約之前04/02 19:13
所以呢？你看文章最下面回答依據都是民法喔。所以新版租約改版之後民法有修法嗎？
※ 編輯: Hermess (42.73.105.248), 04/02/2018 19:17:30
2F：推 jaj12377: 依照新式契約，提前一個月通知，不用付違約金04/02 19:16
3F：→ jaj12377: 你可以翻一下spmark 寫的文章04/02 19:17
https://tw.appledaily.com/new/realtime/20170912/1199163/
律師周昕毅答：
需注意106年1月1日生效的內政部《房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項》，如雙
方同意可提前終止租約，房客需提前一個月通知終止租約，最高僅能以一個月租金作為提
前終止租約的損害賠償。
你確定spmark有說：【
依照新式契約，提前一個月通知，不用付違約金 】？
對了。如果可愛的小jaj12377朋友你有需要可以私信我。我可以教導你使用google查詢基
本知識的方法。
※ 編輯: Hermess (42.73.105.248), 04/02/2018 19:23:35
4F：推 jaj12377: 如果勾選得終止租約，提前一個月通知，不用付違約金04/02 20:57
5F：推 jaj12377: 【如雙方同意可提前終止租約，房客需提前一個月通知終止04/02 21:01
6F：→ jaj12377: 租約】=【提前一個月通知，不用付違約金】04/02 21:02
呃……哇塞你居然是認真的……
7F：推 jaj12377: 【最高僅能以一個月租金作為提前終止租約的損害賠償】=04/02 21:04
8F：→ jaj12377: 【沒有在一個月前通知，違約金最高是一個月】 04/02 21:05
律師周昕毅答：
如果租約沒有約定可提前終止租約，原則上無論是讀者或房東，依約皆有權利及義務租滿
3年，讀者有權利住滿3年，房東不得違約趕人，但房客也有義務住滿3年，縱然讀者通知
房東不再續約，除非房東同意終止，否則在最後一年的租約存續期間內，仍有義務支付這
一年的租金。
需注意106年1月1日生效的內政部《房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項》，如雙
方同意可提前終止租約，房客需提前一個月通知終止租約，最高僅能以一個月租金作為提
前終止租約的損害賠償。
所以蘋果日報專屬約聘律師周昕毅的回答跟崔媽媽基金會的解釋都是錯誤的。網友jaj123
77認為的才是正確的？
那以後我要短租就都騙房東打勾。之後1/1入住隔天馬上跟房東說只住到2/1。因為網友ja
j12377說我有一個月前告知房東你就不能要求我付違約金喔。
※ 編輯: Hermess (42.73.105.248), 04/02/2018 21:22:36
9F：推 jaj12377: 可以呀，但前提是房東要先勾得終止租約 04/02 21:28
10F：→ jaj12377: 我有說他們解釋是錯的嗎，是你自己解讀錯了 04/02 21:30
我覺得你的思考邏輯跟解釋能力很獨特。真的。
※ 編輯: Hermess (42.73.105.248), 04/02/2018 21:46:51
11F：推 jaj12377: 如果你後來發現我的說法是對的，再麻煩道歉，謝謝 04/02 21:55
我不需要你道歉。但是我希望你知道散佈未經確認錯誤資訊的嚴重性。
※ 編輯: Hermess (42.73.105.248), 04/02/2018 22:01:26
12F：推 jaj12377: 我是說你的道歉 04/02 22:04
13F：推 jaj12377: 你可以跟spmark確認誰的說法是對的 04/02 22:06
沒問題。不過我不會把一昧認定單一網友的獨斷說法。（對。我在說jaj12377你本人）而
是會多方查證並把查證過程列出。希望你在散佈錯誤資訊前也能如此。
※ 編輯: Hermess (42.73.105.248), 04/02/2018 22:08:59
14F：推 skylin: H大，你說的"勾選【得提前終止租約】"那段解釋有問題... 04/02 22:09
15F：推 skylin: 如果勾選"【得提前終止租約】"選項，租賃雙方約定好，且前 04/02 22:11
16F：→ skylin: 一個月告知，是不用付違約金的...04/02 22:11
17F：推 skylin: 指得是合約上的內容，因為勾選這個"得"提前解約選項，是04/02 22:15
18F：→ skylin: 租賃雙方合意，所以沒有違約的問題，何來的違約金？ 04/02 22:15
因為【得提前終止租約】中的提前一個月規定是民法450項第三條明文規定的。
https://i.imgur.com/DgnfYBx.jpg
而【得提前終止租約】意思表示為雙方約定可以提前終止。但【提前終止租約】這行為仍
為違約表示。
https://i.imgur.com/xITRwHk.jpg
而【不得提前終止租約】表示不論房東房客均需住滿約定時間。若違約則需要負擔的損害
賠償為剩餘至合約滿為止。
而106年1月1日生效的內政部《房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項》，
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如雙方同意可提前終止租約
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，房客需提前一個月通知終止租約，最高僅能以一個月租金作為提前終止租約的損害賠償
。
我發的這連結可以整篇看一下
https://tw.appledaily.com/new/realtime/20170912/1199163/
※ 編輯: Hermess (42.73.105.248), 04/02/2018 22:27:06
簡單來說。假設租期三年。已住兩年的情況下。一開始勾選：
【不得提前終止租約】：房東不得提前結束租約。需讓房客住滿三年。不得支付違約金要
求房客提前搬離。房客亦不得提前終止租約。需住滿三年。有支付到約定時間到為止的租
金的義務。
【得提前終止租約】：房東及房客可提前一個月告知對方需終止租約。但【提前終止租約
】仍為違約。需支付違約金給他方。當新版定型化契約規範出來時有規定【定型化】契約
記載違約金金額不得超過一個月租金。
※ 編輯: Hermess (42.73.105.248), 04/02/2018 22:40:17
我剛剛找到了一個律師的另一個說法：
https://tw.appledaily.com/new/realtime/20160418/839678/
大意跟jaj12344還有spmark說的一樣。是主張若有提前告知則無需支付違約金。不過這跟
我之前得到的資訊相左。我明天會再咨詢一次公司法務跟內政部。
※ 編輯: Hermess (42.73.105.248), 04/03/2018 00:46:18
19F：推 monch: 所以我說那個諮詢結果呢？？？？？？？？？？？？？04/18 15:37
結果發了諮詢結果人就消失了。果然伸手黨就是輕鬆
※ 編輯: Hermess (36.228.143.210), 04/28/2018 04:50:14
20F：推 monch: 並沒有消失呀 4/3說隔天 然後到4/21再發的人還好意思說04/28 10:18
21F：→ monch: 消失 XDD 我也是醉了 隨便就嗆人家伸手黨 所以到底伸了什 04/28 10:18
22F：→ monch: 麼手 04/28 10:18
【伸手黨】指的是網絡上一些只會一味的索要資源而不願意自己動手的人。
真是抱歉。我不知道原來內政部跟崔媽媽的電話。以及各政府單位的法扶是只有我個人專
屬能去諮詢的。下次我會多注意為了您這種人第一時間把資料整理好請您過目。
另外。我相信您可能不常親自打電話去政府單位諮詢一些事情。您知道政府單位事務繁多
。而且經常被踢皮球轉來轉去嗎？這次詢問光是內政部那我就花了近兩小時。如果您願意
稍微花費一些您個人十分珍貴的時間跟電話費親自詢問過。我相信您會知道的。
好啦好啦。我道歉喔。是我欠你的。我應該努力為了妳無償去查詢資料並第一時間認真整
理發網路上。不能先以自己生活優先。不應該隔天花時間諮詢完後沒有第一時間發文。不
應該跟公司法務排時間。應該把這列為第一緊急事項請法務給我排時間出來。我道歉。對
不起。請妳原諒我沒有第一時間為了您
無償把資料查詢並認真整理好讓您過目。是我的不對喔。
※ 編輯: Hermess (36.225.68.230), 04/28/2018 13:15:37
23F：推 monch: 自己說要諮詢，也說要把結果放上來。事實上你也不用說你要04/28 23:11
24F：→ monch: 去問，沒有人會怎麼樣，但是您自己說會去諮詢跟「隔天」， 04/28 23:11
25F：→ monch: 說到做到我以為是做人的基本中的基本常識呢，辛苦您了 ^_^04/28 23:11
不用客氣。畢竟是我自己隔天會去跟相關單位諮詢的。而我也有做到。不過您似乎是曲解
成隔天馬上就要諮詢完並且幫某些伸手黨人士整理好打成報告並馬上發文給您。導致您一
時心急在兩篇推文中針對我希望我幫您諮詢完並報告給您。
說到做人的基本。我是可以體會某些人也許是懶。也許是愚鈍。導致在別人的教學之下也
仍然不清楚如何查資料或打電話。如果您很心急希望得到知識。卻基於上述某些原因導致
無法親自去跟相關單位做諮詢。歡迎您私信給我。我會在空閒時間樂於教導您。另外。建
議您一下。當一個伸手黨並不是值得羞愧的事情。畢竟這世界上有許多人這樣做。但是當
個伸手黨又理所當然要求對方在您【自以為】的時間跟無親無故的您報告。這就過頭了喔
。
※ 編輯: Hermess (36.225.68.230), 04/29/2018 00:44:33