作者wallsons (新年新希望~)
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標題[轉錄]Re: [心得] 購屋心得之屋主哭了
時間Sat Dec 20 20:38:36 2008
※ [本文轉錄自 home-sale 看板]
作者: bluecolony (bluecolony) 看板: home-sale
標題: Re: [心得] 購屋心得之屋主哭了
時間: Wed Dec 3 16:06:22 2008
我來說說自己交易的流程吧！ 我是買方~
1.簽約---買賣雙方到代書辦公室簽訂買賣契約，此時履約專戶成立。
買方付現金10萬作為訂金，代書現場點收，明白紀錄於契約中。
賣方出示房屋與土地所有權狀，交給代書。
此時最重要是確認買賣雙方身分，付款時程，交屋時程。
2.用印---備齊買賣雙方所有證件與印鑑，交給代書，進行交易文書處理。
我們是在簽約時就一併完成用印程序了。
但契約中有載明，完成簽約用印之後3天內，
買方將20%款項轉入履約帳戶之中。
3.完稅---買方20%錢成功轉入帳戶之後，代書電話與簡訊通知雙方，
並開始去塗銷原屋主的貸款、完納印花稅、申報增值稅及契稅.......
順利完成之後，買方再轉帳20%金額，代書一樣會分別通知確認。
4.過戶---
通常就是這裡會需要簽本票！
文件程序跑完了，代書此時可以將房屋與土地所有人由賣方變更為買方，
就是過戶。但是此時，專戶裡面只有40%的款項！
所以代書會請買方簽立本票，金額為總價60%，抬頭為賣方，
(我不知為何不能寫履約專戶，猜想因為房屋所有人不是代書而是屋主)
此本票我也在代書辦公室簽，跟我先生一起(有三人以上在場)，
簽立的本票只存在代書手上，不會交給賣方或任何人。
有了這張本票，代書就會放心把房地產過戶給買方。
5.尾款與交屋---完成過戶之後，承貸銀行才會撥款，因為此房地產是抵押品，
當它屬於借款人，銀行才能設定抵押，然後才會給錢。
撥款下來，是進入買方的帳戶，因為借款人是買方！不是代書~
銀行將來找買方還錢，他們決對不會把錢弄到別人名下。
所以說要把貸款直接弄進去履約專戶，我想仲介或代書是沒這能耐的。
完成撥款之後，買方再將款項轉到履約專戶，
或是授權給代書，允許代書從貸款帳戶扣款。
最後交屋的時候，買賣雙方再次見面，點交所有鑰匙，磁卡......
此時，代書會將那張本票交回給買方，我是當場撕掉啦~
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我的仲介與代書也是信義，一開始要求簽本票，也是有點害怕，
但經過說明，就懂了可以接受，也因為我非常有把握只貸60%沒問題，
本票簽了也是廢紙，存在的目的是保障賣方那幾天的空窗而已。
其實如原po所說，交易契約理應足夠保障雙方，但因故無法履行契約時，
民事訴訟曠日費時，本票的存在才有時效與公信力，所以才有這樣的變通辦法。
另，雖然最後原po沒有簽立本票，但也承諾就算無法順利貸款，只需展延交易一個月。
這同樣是一種口頭契約的成立，所以交易才得以繼續。
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◆ From: 140.109.32.9
1F：推 Innnn:可是原PO是在簽約時被要求簽本票的耶...這段期間還蠻長的... 12/03 16:15
2F：推 gloriamusica:嗯,是沒錯,簽約當天就叫我簽本票,用印完稅都還沒做 12/03 16:25
3F：→ bluecolony:那就真的怪了，跟我遇到的不一樣欸 12/03 16:27
4F：→ bluecolony:那還好樓上沒有簽，所以原來同一間公司做法也有不同的 12/03 16:29
5F：推 skyshine8:推本篇文章 寫得非常詳細~ 12/03 16:38
6F：→ skyshine8:原PO的最怪問題在於 簽約的同時簽訂本票 的確蠻怪的! 12/03 16:39
7F：推 cutenini:會不會是因為原本沒有設抵押 不需要塗銷抵押權登記 12/03 17:22
8F：推 fotumbra:值得M 12/03 19:19
9F：推 lgmplays:推本篇文章 寫得非常詳細 12/03 19:47
10F：推 ideekao:推這篇! 12/03 21:28
11F：推 ideekao:我想發問，我付完稅款後 貸款銀行通知已下來 那我要簽本票 12/03 22:12
12F：→ ideekao:嗎?...糟糕了，不會該我又要考慮本票問題了吧... 12/03 22:12
13F：→ bluecolony:恩....對！樓上的朋友請注意代書很快會與您聯繫~XDDD 12/03 22:34
14F：推 shan751008:M這篇吧~~ 12/03 22:35
15F：推 mova:推這篇 原來是這樣子交易過程喔 12/04 08:50
16F：推 ratio109:寫的太好了..值得大家參考 12/04 10:16
17F：推 etowl:推,寫的非常好 12/05 09:32
18F：推 ideekao:今天果然代書叫我去完稅/款...然後簽下本票了 XD 12/05 21:02
19F：→ bluecolony:哈~真的說中了！好快呀~這一串討論簡直為樓上設計的XD 12/06 00:50
20F：推 jafu:好文推薦 12/07 23:57
21F：推 x2002s:推`推推 12/09 14:12
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