※ [本文转录自 home-sale 看板] 作者: bluecolony (bluecolony) 看板: home-sale 标题: Re: [心得] 购屋心得之屋主哭了 时间: Wed Dec 3 16:06:22 2008 我来说说自己交易的流程吧！ 我是买方~ 1.签约---买卖双方到代书办公室签订买卖契约，此时履约专户成立。 买方付现金10万作为订金，代书现场点收，明白纪录於契约中。 卖方出示房屋与土地所有权状，交给代书。 此时最重要是确认买卖双方身分，付款时程，交屋时程。 2.用印---备齐买卖双方所有证件与印监，交给代书，进行交易文书处理。 我们是在签约时就一并完成用印程序了。 但契约中有载明，完成签约用印之後3天内， 买方将20%款项转入履约帐户之中。 3.完税---买方20%钱成功转入帐户之後，代书电话与简讯通知双方， 并开始去涂销原屋主的贷款、完纳印花税、申报增值税及契税....... 顺利完成之後，买方再转帐20%金额，代书一样会分别通知确认。 4.过户---通常就是这里会需要签本票！ 文件程序跑完了，代书此时可以将房屋与土地所有人由卖方变更为买方， 就是过户。但是此时，专户里面只有40%的款项！ 所以代书会请买方签立本票，金额为总价60%，抬头为卖方， (我不知为何不能写履约专户，猜想因为房屋所有人不是代书而是屋主) 此本票我也在代书办公室签，跟我先生一起(有三人以上在场)， 签立的本票只存在代书手上，不会交给卖方或任何人。 有了这张本票，代书就会放心把房地产过户给买方。 5.尾款与交屋---完成过户之後，承贷银行才会拨款，因为此房地产是抵押品， 当它属於借款人，银行才能设定抵押，然後才会给钱。 拨款下来，是进入买方的帐户，因为借款人是买方！不是代书~ 银行将来找买方还钱，他们决对不会把钱弄到别人名下。 所以说要把贷款直接弄进去履约专户，我想仲介或代书是没这能耐的。 完成拨款之後，买方再将款项转到履约专户， 或是授权给代书，允许代书从贷款帐户扣款。 最後交屋的时候，买卖双方再次见面，点交所有钥匙，磁卡...... 此时，代书会将那张本票交回给买方，我是当场撕掉啦~ ---------------------------------------------------------------- 我的仲介与代书也是信义，一开始要求签本票，也是有点害怕， 但经过说明，就懂了可以接受，也因为我非常有把握只贷60%没问题， 本票签了也是废纸，存在的目的是保障卖方那几天的空窗而已。 其实如原po所说，交易契约理应足够保障双方，但因故无法履行契约时， 民事诉讼旷日费时，本票的存在才有时效与公信力，所以才有这样的变通办法。 另，虽然最後原po没有签立本票，但也承诺就算无法顺利贷款，只需展延交易一个月。 这同样是一种口头契约的成立，所以交易才得以继续。 --

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