作者zeroyaking (賣屋貓奴才!!)
看板home-sale
標題[閒聊] 賣屋的屋主也是要做功課...
時間Tue May 5 08:14:42 2026
真的快笑死 昨天傍晚打好這篇 想說今天要分享到版上
就有人早上貼專任違約被告的新聞.....只能說 剛剛好跟要說的內容完全符合
圖文詳細版連結在這 :
https://zeroyaking.blogspot.com/2026/05/blog-post.html
你是哪種屋主？
1.在591跟各家平台1掛了自售 接了十幾通電話 沒有一通是真買方 全是仲介
有人假裝買方假裝看屋 有人詢問探你底價 有人直接要你給委託
2.廣告半天 好不容易來了一組看屋 買方在你家裡走來走去
說採光不好 格局奇怪 裝潢老舊 樓層不對 東嫌西賢
你氣得牙癢癢 但還得點頭賠笑 因為你不知道他到底是買方還是假買方
到底是在挑剔還是故意在議價
3.或是你受不了了 給仲介委託了 等了一兩個個月仲介終於打來回報了
你以為有好消息 結果說：你房子都沒人看 要降價喔!
如果你有以上任何一種感受 這篇文章是寫給你的
<一>
自售的如意算盤~~~為了解釋清楚 用1000萬來舉例
很多屋主決定自售理由很單純~要省仲介費
我們把數字攤開來看
房子售價1000萬 仲介服務費通常為賣方百分之4 買方百分之2
也就是賣方服務費40萬 買方服務費20萬 合計60萬
如果最後成交價1000萬 這四十萬是另外支付的 屋主扣除服務費 拿到手是960萬
屋主自售的如意算盤是：我自己賣~省下40萬不就多賺40萬嗎?
但這個算法有個可能沒想過的漏洞~你省下的那40萬 不會乖乖待在你口袋裡
買方也知道你沒有仲介處理
他坐下來第一句話就是：你自售省了仲介費，可以便宜一點嗎？
你省的那40萬 很可能只是只是在決定這筆錢是給仲介還是讓給買方
從來就不是你能多賺的
更現實的問題是~~
有沒有把握 在沒有買方來源 行銷資源 沒有篩選機制
沒有談判支援的情況下 一個人確定能守住1000萬的成交價
常常看到很多自售屋主最後的結果~~960萬守都守不住。
<二>
自售的現實~~沒有人告訴有多耗精神跟時間
數字的問題還只是開始 自售還有另一道關 必須自己處理
房子剛掛出去 大部分找上門的幾乎全是仲介
他們有各種問法 有人假裝買方來看屋 有的假裝出價來探底價
有人說你房子有問題來施壓 有人開口就要你給委託
光是應付這些電話訊息 整天沒完沒了
真正的買方來了 帶看時間喬半天 帶看自己來
買方嘴巴超臭 屋內嫌東嫌西 挑三揀四是正常的 問題是你能接受嗎？
你有辦法在被嫌的當下保持冷靜
同時還要判斷對方是真的在挑剔還是真的誠意買方嗎？
談判談價格的時候更難
對面坐的可能是經驗豐富的投資客要抄便宜
或是帶著自己仲介一起來出謀劃策的買方
一個人對有準備的對手 談判桌上的籌碼從一開始就不對等
買賣合約 斡旋要約書 瑕疵擔保 交屋條件 履約保證每個環節都有眉角還環環相扣
就算你找了雙代書 雙方還是彼此不相信彼此
一個不小心 價金出入 過戶流程契約 只要出了問題
省下來的40萬可能一毛都不剩 還要賠上後續的糾紛與時間。
<三>
自售物件真的比較便宜嗎
這裡有一個真相 值得讓屋主和買方都看清楚
買方看到自售物件 心裡通常會想：沒仲介費 應該可以便宜買方
但屋主自售的售價 那40萬他早就加進去了~他不打算便宜給你 自己賺居多
可以想想
拼命幫他帶看 跑腿 處理所有瑣碎事務的仲介都不願意付服務費
屋主跟買方非親非故 素昧平生 屋主為何要把仲介費40萬便宜給你
再來有些買方自作聰明 想說跳過仲介找屋主 想說省20萬服務費
但他坐下來會不會有有另一個念頭：
屋主也省了40萬賣方服務費 他憑什麼自己賺？便宜我一點不是很合理嗎？
屋主以為賺了40萬 買方盯著的是60萬
兩個人都想要這筆費用 最後看誰更會談判
沒有仲介在中間 素人對素人 確定你是贏的那個嗎？
還有更荒謬的
有些自售屋主嘴巴上說：我賣你行情價，你買方還省了二十萬服務費
聽起來很佛心
但他心裡盤算的 是把屋主仲介費40萬先賺到 再把買方省下來的20萬加價上去
自售的真實目標是把那60萬全部放自己口袋~還覺得自售屋主很佛心?
<四>
找仲介是對的~但不是隨便找
決定找仲介是正確的方向 畢竟讓專業的來 但找錯人比自售更慘
很多屋主的選仲介方式 是誰先打來就給誰 或是哪家估價高就給誰
老實講啦~買一支手機都會看評鑑 看開箱影片 比較規格
找一個要幫你賣人生最大資產的人
怎麼可以隨便找了以後 再來說不認真不努力 專任沒有用
建議你找3-4個仲介來討論 認真面試他們
可以問這幾個問題
已經看過我的房子 覺得優勢跟可賣點是什麼?
認為這間房子的目標客群是主打哪一種人 你會怎麼找到這些客戶
打算用什麼方式行銷這間房子？
帶看有什麼策略 可以讓買方會想要主動談價格?
聽答案的時候要注意
如果仲介說~我們公司客戶很多 ~我會努力推~等等空話 這不是答案 這其實是廢話
這種好聽話 每個仲介都會講 然後接了委託後 又跟一開始完全不一樣
真正在準備的仲介 回答會是具體的 是會準備的
到房子優勢在哪裡 哪一類買方最可能成交 他打算怎麼去觸及這群客戶
讓你聽完會有一種:對，他真的有認真在考慮這些點的感覺 這才是你要委託的仲介
另外還有一個關鍵問題一定要問：目前的理想價格 跟市況比較怎麼樣?
如果只是想騙委託的仲介 這時候會說:可以可以 不貴 很快就賣掉後
先把委託簽下來 之後再狂丟買方說太貴等幹話
真正在認真做事的仲介 會給一個誠實的市場成交價格區間
就算答案可能不是你屋主想聽的 也會溝通清楚
這種人才值得你把房子交給他
寧願前面先討論 而不是接了委託後 冷凍冷藏再來損房子
<五>
簽了專任委託之後~觀察才要開始
找到合適的仲介 簽了專任委託 不是就放手不管了
一兩週內 有沒有主動回報？不一定要有顯著成果
但應該告訴這段時間多少詢問 帶了幾組看屋 市場反應如何 下一步打算怎麼做
哪怕這週一組都沒有 他也應該回報:
這陣子市場沒反應 可以互相來討論看看有沒有其他方式可以嘗試 而不是坐著等死
沒有客人不是問題 沒有溝通 沒有想法 只會要你降價 才是問題
市場本來就有高低起伏冷 有時候需要時間醞釀 也很很正常
如果回報永遠只有一件事：降價降價降價!
那他不是在賣房 是在等屋主先妥協 是沒辦法而逃避責任的做法
等到續約的時候就不需要客氣了
<六>
有人出價就勇敢出來見面談
很多屋主收到出價消息 第一個反應是：仲介去談就好 談好再告訴結果
其實屋主可以主動一點
當仲介說買方出價 可以直接說：可以安排我們見個面討論屋況等細節嗎?
見面不等於妥協 不需要急著讓價 可以單純來了解對方
買方看到屋主本人願意坐下來 會知道 是認真的 談判態度會更明確
仲介看到屋主積極參與 也知道這個案子值得全力去推
還可以透過見面了解買方的真實狀況
為什麼想買 資金準備到哪裡 時間點怎麼安排
這些情報在談判時可以得到更大優勢
見面沒有任何損失 見面之後談成了呢？
化被動等消息 為主動坐上談判桌 這種心態轉換 蠻多屋主從來沒想過
<七>
給仲介時間其實沒有損失
找到了你認為合適 談得來 也覺得可以信任的仲介
不要小氣 給他一個完整專任的機會 人是互相的 你相信別人 對方也會相信你
可以先給專任委託1-2個月 讓他去嘗試
沒有賣掉 不需要付出任何費用
沒有成交 不需要支出服務費 你的損失是零
你給的是時間 換來的是一個你認真挑選過的人全力投入
認真挑了人 給了時間 也站出來見面談
能做的都做了 剩下的交給他
當然如果服務不好 或是沒有回報進度 委託時間到也能找其他仲介處理
進可攻退可守
<八>
服務費不是成本~是投資
很多人以為省了服務費就是賺到了 但現實往往是反過來的
價格的高低 從來不是由有沒有仲介決定的 端看的是哪一方的仲介能力
有能力的仲介 賣方這邊能把價格拉高 買方那邊能把價格談低
這個能力的價值 談出的價差 常常遠超過服務費
省服務費省的是小錢 找錯人或自己來損失的才是大錢
其實這件事可以很簡單
前面說了這麼多 最後給一個最簡單的思考方式
屋主只需要想清楚一件事：不含仲介費 最後要拿回多少錢？剩下的讓仲介去處理
買方只需要想清楚一件事：最多願意付多少錢內含服務費？剩下的讓仲介去想辦法
不用自己算服務費多少錢 幾趴
不用煩惱怎麼跟對方周旋 不用擔心合約哪裡有問題 這些本來就是仲介該處理部分
事情簡單化反而得到最大的效益 複雜的事情交給專業的人處理 要守住自己的底線就好
<九>處理案子時 仲介站哪一邊
很多人問我 做仲介這麼久 是站在屋主那邊還是買方那一邊
我的答案很誠實：誰委託我 誰給我服務費 我就站誰那邊
跟我同一陣線的屋主跟買方 我會把所有能用的資源跟經驗竭盡全力上去 處理到底
但如果你站在對立面 那當然不好意思啦....
賣房這件事 最終你要做的只有一個選擇
事前審核 交給一個親自面試過 觀察過 決定信任的人
全權信任 會帶來更好的圓滿結果
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1F：推 qkla: 這個一定是仲介寫的 05/05 08:16
謝謝你 我已經在板上成交100多間專任了!!
2F：推 xxio: 自售根本沒這麼複雜。這一定是沒有業績還不如寫廢蚊 05/05 08:20
四月就專任版上鄉民兩間成交 這種文章沒有很難 有經驗就寫得出來
月初台南成大旁的東寧大地 專任委託第三天成交 鄉民買方
月中安平運河旁安北路透天 專任委託第一天就賣掉 台北鄉民屋主
謝謝您給我宣傳的機會
3F：推 CMCC: 分享不錯 05/05 08:22
4F：推 tim110224: 只能說前幾年是忙到沒時間寫這些文章的 05/05 08:24
我前幾年體力好 拼命衝 成交完就出國玩半個月以上
現在身體出了問題 才會想用腦子的知識跟經驗來分享
跟我聯繫過的鄉民都知道 我一周有三天下午是要到診所報到的
5F：推 ChikanDesu: 自售真的是煩 就是專任與否的決定比較難拿捏 專任一定 05/05 08:25
6F：→ ChikanDesu: 要找到信任的或者有實績的 然後也不能一次簽個一年之 05/05 08:25
7F：→ ChikanDesu: 類的 賣得掉的幾個月就應該要有成果了 堅持一月一簽比 05/05 08:25
8F：→ ChikanDesu: 較不會甩不掉 05/05 08:25
是的 會擔心就短期 看表現 等於表現好 給他續 表現不好 就換
今天不是客人多寡出價與否 是要看仲介到底有沒有做事情
不然講難聽一點啦........一般約丟一堆 石沉大海 回報寥寥無幾
每個仲介都不在乎 有比較好嗎.....
你短約反而仲介會在意 我有時間 但不多 要快點處理
9F：推 ChikanDesu: 問題就是常常出在阿里不達仲介也盧到簽專約 讓托售體 05/05 08:27
10F：→ ChikanDesu: 驗極差 05/05 08:27
所以我特地打了這篇
工具要仔細挑選 不是隨便拿了把爛刀 再來說刀子都不好
我等等要從市區到善化處理一個案子 上周高雄鄉民屋主專任委託
他就是遇到爛的 文案爛 拍得醜 帶看不認真 因為人情壓力給他一年半專任
中間有客戶出價格也不積極 終於受不了來找我了
※ 編輯: zeroyaking (114.47.174.104 臺灣), 05/05/2026 08:29:52
※ 編輯: zeroyaking (114.47.174.104 臺灣), 05/05/2026 08:31:37
11F：→ supereva: 就算是專業的仲介 也是給他一般約 頂多不找其他仲介 05/05 08:37
12F：→ supereva: 而已 幹嘛綁住自己的腳 05/05 08:37
13F：推 zzxzero: 太偏頗仲介了，自售會被砍，難不成給仲介就不會被砍，常 05/05 08:38
14F：→ zzxzero: 常是被砍價還要賠仲介費，實登就在那談價並不會差太多， 05/05 08:38
15F：→ zzxzero: 賣不掉單純是賣價太高，有仲介也是賣不掉需要降價 05/05 08:38
你就不含仲介費抓好 剩下讓仲介處理
他要降 給出合理條件 包括委託前就要分析 不是委託後一直靠北
你看我內文有
16F：→ supereva: 那我問你 你舉的例子 一年半專任遇到爛仲介 中間來 05/05 08:39
17F：→ supereva: 找你 你能做什麼？ 就專任啊 05/05 08:39
18F：→ supereva: 如果當初他沒簽專任來找你不是更好？ 05/05 08:40
照片文案客群完全不同喔
我光見面就會做出銷售計畫書整本給他參考 不只行情實登
周邊案子分析 比較 行銷計畫 集中帶看等計畫
不然你以為我去年版上專任10間成交 屋主不會看嗎 不會想一般約嗎
後面被我說服 還賣到買滿意價格
19F：→ supereva: 你這篇講的主要是要不要找仲介 而不是要不要專任 我同 05/05 08:43
20F：→ supereva: 意找仲介有其需求 我自己也都會找 但專任是另一回事 05/05 08:43
因為你只是想找專任毛病 沒看到我內文的其他內容重點
你要專任 就是要過面試那關 沒有信任 不要專任 有了信任 放手去幹
21F：→ supereva: 你仔細看我的問題 我問你的是那個跟爛仲介簽了一年半 05/05 08:44
22F：→ supereva: 專任的人 來找你有什麼用 05/05 08:44
今天是高雄屋主專任給我第一天 我等等從市區去善化拍照整理房子
成交了 我會特意寫一篇給您
23F：→ supereva: 你的意思是你不簽專任就不會做那些嗎 05/05 08:45
多的很 擺爛的仲介 一般約簽到自己有沒有案子都不知道 真心不騙
24F：推 ilovejesus: 推 05/05 08:46
25F：→ supereva: 所以他到期了才找你嘛 沒到期的時候怎麼辦？ 05/05 08:46
26F：→ supereva: 就白白浪費一年半？ 05/05 08:47
他要提早解約阿 我說到期再說.....
當時他是一直續約 就是人情壓力 不同的廚師會煮出不同的菜色
27F：→ supereva: 你不是自己舉了簽專任的風險嗎 05/05 08:47
他不是一次一年半.....
28F：噓 arcZ: 你沒注意到你的3.和一.自打臉了嗎？ 自售守不住？那房仲叫你 05/05 08:48
29F：→ arcZ: 降價是守住了？ 05/05 08:48
就我說的 抓住一個金額 不含服務費 找到好的仲介 其他交給他
※ 編輯: zeroyaking (114.47.174.104 臺灣), 05/05/2026 08:49:18
30F：→ supereva: 我相信你是個好房仲 但你寫的內容很多自相矛盾 05/05 08:48
31F：→ supereva: 專任要提早解約不就要賠錢 不然簽爽的嗎 05/05 08:49
所以你的重點是說專任不好 我的重點是專任要找好的仲介
契約精神 我請屋主遵守 就算是同行 我也是不會破壞
※ 編輯: zeroyaking (114.47.174.104 臺灣), 05/05/2026 08:50:24
32F：→ supereva: 那如果不簽專任 不就沒有提早解約的問題？ 05/05 08:50
所以內文我說兩個月打短打 不就能折衷處理
看回報表現
33F：推 sai0613: 我感覺得出你是台南地區優良仲介， 05/05 08:50
34F：→ sai0613: 但是這篇寫成這樣太偏頗真的很不好， 05/05 08:50
35F：→ sai0613: 自售根本就不是像你講的那麼難， 05/05 08:50
36F：→ sai0613: 自售過程中最討厭的就是你們仲介一直來亂 05/05 08:50
我先說 我沒有再找自售屋主.....因為心態就是那樣
嘴巴說的好聽 就是想賺要給仲介的服務費 還最貴
※ 編輯: zeroyaking (114.47.174.104 臺灣), 05/05/2026 08:51:59
37F：→ supereva: 一般約擺爛的房仲 簽專任就會很積極？ 05/05 08:51
所以你有沒有發現 我說要面試 要先過信任這關
爛的仲介 啥約都相同 好的仲介給他發揮
38F：→ supereva: 折什麼衷 不要簽專任就好了… 05/05 08:52
39F：→ supereva: 找好的房仲 也可以簽一般約 一般約就差別待遇的 這你 05/05 08:53
40F：→ supereva: 說是好房仲？ 05/05 08:53
仲介跟公司有資源 好的仲介會先投入專任跟一般 你說呢
你今天只是想否認專任不好 但連專任的好都當沒看到 因噎廢食
41F：→ supereva: 你的意思是好的房仲會一般約擺爛 專任才積極？ 05/05 08:53
其實仲介公司也不是笨蛋 我今天專任約在手上 我丟這幾個月資源 我至少不用怕被賣掉
一般約隨時會被同行處理的
你會砸大錢? 你是老闆是業務 你光多花一塊錢都比專任想很久
※ 編輯: zeroyaking (114.47.174.104 臺灣), 05/05/2026 08:56:04
42F：→ supereva: 跟陌生人談信任… 要也是有成交服務過了才有信任 05/05 08:55
43F：→ supereva: no我配合的房仲都跟我說不用簽專任 05/05 08:55
44F：→ supereva: 他自己主動說 05/05 08:56
所以你也說了阿 要服務過 我說的短期就類似先服務看看
45F：→ supereva: 我覺得你才是用「信任」兩個字來避談合約的風險 05/05 08:56
46F：→ supereva: 我說的是成交一間了 下一間我覺得不錯 才有信任 05/05 08:57
就像我說的 一個月的風險在哪裡 這種作法其實跟您成交後再給是比較類似
但又不到三個月以上那麼久
47F：→ supereva: 賣房子主要還是看房子怎樣啦 你花大錢推銷是要花什麼大 05/05 08:58
48F：→ supereva: 錢 05/05 08:58
有阿 591買精選很貴捏 樂屋網 連永慶內部官網要往上也要加錢.....
之前有個善化屋主 我精選同一間 三個月兩萬 有痛到
49F：→ supereva: 一個月還可以 但我會跟房仲說不會找其他房仲 但還不 05/05 09:00
50F：→ supereva: 簽專任 05/05 09:00
那是您的自由 但你試著一個月專任看看 說不定有不同體驗 認真不騙
51F：推 zaqimon: 這個年代早就沒有信任 所以才需要多花一堆錢跑一堆流程 05/05 09:00
52F：→ zaqimon: 幾十年前買賣房子鄰居親友介紹就簽約過戶了那才叫做信任 05/05 09:01
然後牽猴仔被騙的也不少.....啥都有可能發生
※ 編輯: zeroyaking (114.47.174.104 臺灣), 05/05/2026 09:02:09
53F：→ zaqimon: 頂多包個紅包給介紹人 05/05 09:01
54F：推 ChikanDesu: 我一輩子總共給仲介賣4間的經驗是專約火力比較足 但如 05/05 09:02
55F：→ ChikanDesu: 果你價格本來就開的很優 一般約也很快成交 自售別想 05/05 09:02
56F：→ ChikanDesu: 了 就是會有人亂 哭也沒有用 仲介不會把自售屋主一開 05/05 09:02
57F：→ ChikanDesu: 始的心態當成應該尊重的標準 太多自售根本不知道自己 05/05 09:02
58F：→ ChikanDesu: 要什麼 隨時間心態會有大幅度改變 05/05 09:02
價格優 其實真的啥約都有效 但又要守價格 所以自己想囉
來去善化了 等等中午又很熱~~~
那間不錯 真搞不同同行可以賣那麼久...... 連出價都只有一兩個人
※ 編輯: zeroyaking (114.47.174.104 臺灣), 05/05/2026 09:03:38
59F：→ ChikanDesu: 一般約當然擺爛機率高啊 就算你很努力也有可能明天就 05/05 09:03
60F：→ ChikanDesu: 被親友團買走白忙一場 最合理對待一般約的當然是撒網 05/05 09:03
61F：→ ChikanDesu: 亂槍打鳥 05/05 09:04
62F：→ ChikanDesu: 大部分房仲公司KPI就是有簽回案子就能交代 領基本薪水 05/05 09:06
63F：→ ChikanDesu: 還有什麼電訪之類的 不是只有成交才有工作進度 領底 05/05 09:06
64F：→ ChikanDesu: 薪不想努力的也大有人在 05/05 09:06
65F：推 VScode: 看來現在是買方市場，仲介急了才會寫這篇 05/05 09:06
66F：→ VScode: 要是買的人很多，搶都來不及，要仲介幹嘛 05/05 09:06
其實我很多年前就想寫了 但當時不會排版
可以跟我成交10幾年前的鄉民問問 我從以前就這樣說了......
67F：推 zaqimon: 之前不是有新聞就算有履約保證卻還是一樣出問題 05/05 09:08
68F：→ zaqimon: 就算多花錢也不見得有保證 詐騙集團還是能破解 05/05 09:09
但不作履約保證 不找中間人處理 風險更高 當然有特例 但用特例當常例
就有點過度解釋了
69F：推 opopkc: 人家自售關你什麼事？有這麼急？ 05/05 09:11
自售屋主我都pass也 我根本不急 而且我在上面發那麼多篇了
歡迎到文章末端那三篇分享 可以讓您有很大收穫
70F：推 xarch: 自售真的不難 沒有你講得這樣 05/05 09:14
不難 但我講的狀況 仲介騷擾阿 騙看屋阿 花費精神體力阿
不是每個人都做得到 包括守價格
連專業仲介都要花畢生精力去努力的 你只要多少拿回來 其它讓仲介跑不是更簡單
只要想著拿回來多少 仲介賺多賺少他的本事 等簽約 這樣不是更爽
※ 編輯: zeroyaking (114.47.174.104 臺灣), 05/05/2026 09:19:13
71F：→ frank111: 自售很難，會被仲介瘋狂騷擾，垃圾一點的仲介還會破壞 05/05 09:22
72F：推 F1239810: 我會直接讓利給買家，1000萬我就賣他960萬，然後明確寫 05/05 09:22
73F：→ F1239810: 好不保固合同，註明: 折40萬，現況交屋不保固。他不同意 05/05 09:22
74F：→ F1239810: 可以請仲介來買，我就賣1000萬。 05/05 09:22
960萬現況交屋不保固 買方省了40萬但承擔所有風險
不一定划算 屋況有問題的話糾紛更麻煩 省的錢可能賠在後面
75F：→ frank111: 他就一直吹專任約才是最好的阿 05/05 09:23
76F：推 CIIIO: 推 05/05 09:24
77F：→ frank111: 有沒有覺得很可悲，自售最難的地方竟然是被仲介破壞 05/05 09:24
78F：→ frank111: 仲介就是買賣房子的毒瘤阿 05/05 09:25
79F：→ frank111: 沒有仲介亂，現在銷售平台那麼多，又有完善的代書機制 05/05 09:26
※ 編輯: zeroyaking (114.47.174.104 臺灣), 05/05/2026 09:27:53
80F：→ frank111: 用個屢保，實登基本價就在那，買賣房子哪有什麼難的? 05/05 09:27
平台透明代書完善都沒錯 實登是結果不是過程
中間怎麼從開價走到成交 誰來談價格 處理買方 處理斡旋
代書不做這些，平台也不做 自己來的話就是我文章寫的那些狀況
事情如果那麼簡單 那真的也不需要仲介了
※ 編輯: zeroyaking (114.47.174.104 臺灣), 05/05/2026 09:30:14
81F：→ frank111: 有仲介，房子就有保固?這話你信?還不是推給賣家而已 05/05 09:29
........附該負的瑕疵擔保 錯了嗎
所以我們專業的簽委託 都會把哪邊漏水出問題寧願先寫出來告知買方
買方願意買才成交阿.......除非遇到爛仲介 那我可不背這個鍋
不瞞你說 就曾經遇到以前主管說都勾沒問題 出問題再保固 超爛的
※ 編輯: zeroyaking (114.47.174.104 臺灣), 05/05/2026 09:32:25
82F：→ frank111: 買方直接對賣方才是最直球透明，仲介再中間騙東騙西搞 05/05 09:31
83F：→ frank111: 的買賣雙方諜對諜，資訊都不對等 05/05 09:32
84F：→ frank111: 仲介會談價?X咧，仲介會的不就那幾招 05/05 09:32
你一定被仲介傷很深 給你拍拍 就是這些爛人害我們正常賣房子的臭掉
※ 編輯: zeroyaking (114.47.174.104 臺灣), 05/05/2026 09:33:24
85F：推 akira27: 廢話一堆 05/05 09:33
好的 不要生氣
86F：→ frank111: 看多了自然就知道了 05/05 09:34
真的 其實現在業內大多數那種騙一般約 然後賭運氣的 我也看了很討厭
※ 編輯: zeroyaking (114.47.174.104 臺灣), 05/05/2026 09:35:22
87F：噓 bettybuy: 到底為甚麼寫文章不用逗號 05/05 09:35
你知道ptt打逗號很麻煩嗎...空格比較快
88F：→ youga: 有發現自售最難的部分就是會被你們仲介瘋狂搞嗎 XD 05/05 09:35
我有寫啊 沒辦法 公司規定就是要挖屋主 我都不用 委託還比那些人多很多
89F：推 jimmy911112: 分享的不錯呀，仲介費用就是花錢找人處理，就看那個 05/05 09:36
90F：→ jimmy911112: 價值自己能不能接受 05/05 09:36
※ 編輯: zeroyaking (114.47.174.104 臺灣), 05/05/2026 09:38:03
91F：→ jimmy911112: 如果覺得仲介費太高，自己親自處理好，這裡也點出會 05/05 09:38
92F：→ jimmy911112: 碰到的狀況，自己判斷就行 05/05 09:38
93F：→ njunju: 我自售過 確實上面講的自售問題都存在 假買比買房多 但給 05/05 09:38
94F：→ njunju: 專簽也是有風險 明明是apple仲介早就可以成交 但他要耗到 05/05 09:38
95F：→ njunju: 他得利最多的案子 而不是真的要先幫你談 05/05 09:39
對 這在公司也常遇到 有些私心重的 想要自己冒全泡
接案就是要自己成交 銷售不給同事 這種你去看 個性看的出來
勢利眼 很強勢 不聽人家說話的 很固執都是這種
※ 編輯: zeroyaking (114.47.174.104 臺灣), 05/05/2026 09:40:48
96F：→ xarch: 最難的部分,不用電話,改用email聯繫即可過濾一堆垃圾訊息 05/05 09:50
97F：→ xarch: 非常省心 05/05 09:50
98F：推 Yoimiya: 1000萬房子 抽走60萬 根本吸血鬼 05/05 09:50
99F：推 bewritten: 用心推一下 05/05 09:52
100F：推 hck13kimo: 看完心得我還是投資股票吧... 05/05 09:53
101F：推 fanter77: 推Z大 05/05 09:57
102F：推 kumaliu1988: PO自售的好處真的是會獲得很多仲介的電話 哈哈 05/05 10:03
103F：→ rdcf: 你是不是只是想上來推銷自己是個好仲介? 05/05 10:07
104F：→ zeroyaking: 我好不好 板上知道 去年10件鄉民成交 05/05 10:10
105F：推 tengerinedog: 你不想給我們仲介抽一手我就人海戰術鬧死你讓你繳 05/05 10:11
106F：→ tengerinedog: 保護費 05/05 10:11
107F：→ zeroyaking: 上個月2件本版鄉民 我還要說好不好嗎？哈 05/05 10:11
108F：推 kumaliu1988: 推自己是好仲介沒錯啊 任何業務除了銷售產品也是要銷 05/05 10:12
109F：→ kumaliu1988: 售自己阿 沒毛病 05/05 10:12
110F：→ zeroyaking: 大部分爛仲介真的就是騙自售屋主 你可以觀察理由 05/05 10:12
111F：→ zeroyaking: 有客戶都是騙人的 05/05 10:12
112F：→ zeroyaking: 說願意幫你服務的房客 05/05 10:12
113F：→ zeroyaking: 反而真 05/05 10:12
114F：→ zeroyaking: 所以給一個處理 以後都叫他們去找他 解決 05/05 10:12
115F：→ njunju: 後來才知道呀 但買房可以找這種仲介 因為他想兩邊賺 所以 05/05 10:12
116F：→ njunju: 會幫買房摒除競爭者 所以也沒絕對好壞 但就我們要自己要清 05/05 10:12
117F：→ njunju: 楚委託的人是不是你要的 05/05 10:12
118F：→ zeroyaking: 感謝kuma大 想推薦好物件 先推薦自己 05/05 10:13
119F：→ zeroyaking: 推njn大理性 獲得自己有益的 05/05 10:15
120F：→ zeroyaking: 人正在往善化的路上只能推文 抱歉 05/05 10:15
121F：→ pilot1982: 講太多無用的直接end 05/05 10:26
122F：推 dan520: 有些仲介直接殺去屋主戶籍地想要委託，這合理嗎? 05/05 10:38
123F：→ zeroyaking: 看不懂的直接跳過正常 本來菜色就不同人吃 05/05 10:39
124F：→ zeroyaking: 第二類謄本都有地址阿 開發信跟拜訪 因為他們只有這 05/05 10:41
125F：→ zeroyaking: 種方式 還真的有成功不少 所以就繼續用 05/05 10:41
126F：→ zeroyaking: 我都是鄉民主動委託啦 除非有現成買方 我也很不想被罵 05/05 10:41
127F：推 michaelangel: 那我委託你買陽明山農地好不好 05/05 10:53
128F：→ michaelangel: 打錯字，是要賣 05/05 10:53
129F：噓 roger744: 錢就是 買/賣/仲三方,踢掉仲仲這個不相干腳色就是買賣雙 05/05 10:58
130F：→ roger744: 方合併的利益最大化.你怎麼繞都跳不出這個基本事實 05/05 10:58
131F：→ roger744: 只是一般人沒有閒工夫應付無限的看看哥看看姐. 所以仲介 05/05 11:00
132F：→ roger744: 提供的就是勞務價值+仲介體系的成交保障風險減低化 05/05 11:00
133F：→ roger744: 大部分新手都會覺得透過仲介成交比較安心的心理價值 05/05 11:01
134F：→ roger744: 要強調的應該是這個. 在那邊說買/賣方不一定有利,實際上 05/05 11:02
135F：→ roger744: 透過仲介就是會減低至少其中一方(通常兩方)最大利益 05/05 11:03
136F：噓 Jefferay: 當初市場好時，根本不需要寫這些文章 05/05 11:08
137F：→ VScode: 假設為了省40萬 應付100次假買方 一次節省4000塊 還行吧 05/05 11:09
138F：→ VScode: 至於守價格就不一定了 現在買房市場仲介可能是幫買方守價 05/05 11:10
139F：→ VScode: 格 砍賣方價格 05/05 11:10
140F：→ zeroyaking: 回jeff 我會做這個的理由上面有說 好啦 我這兩年要洗 05/05 11:18
141F：→ zeroyaking: 腎 沒時間用體力賺錢 用分享的 可以嗎 05/05 11:18
142F：推 hcdee90: 中文輸入法狀態下"CTRL + , "就是逗號，沒有多困難吧 05/05 11:18
143F：→ zeroyaking: 我都做到十幾年了還要去做傳統仲介方式嗎 靠經驗腦子 05/05 11:18
144F：→ zeroyaking: 賺錢不是很正常嗎 05/05 11:18
145F：噓 sai0613: 大推roger744，其實原po是個優秀仲介， 05/05 11:19
146F：→ sai0613: 但是這篇文章講得好像自售的屋主都是貪婪 05/05 11:19
147F：→ sai0613: 就令人極度不舒服， 05/05 11:19
148F：→ sai0613: 有那個能力自己處理的屋主惹到你了嗎？ 05/05 11:19
149F：→ sai0613: 不想給你賺，寧願讓利給買家犯法嗎？ 05/05 11:19
150F：→ zeroyaking: 我玩ptt快20年了什麼時候在用逗號 不然你去找別人的 05/05 11:20
151F：→ zeroyaking: 麻煩啊 分享也要靠北 05/05 11:20
152F：→ zeroyaking: 那不要看沒事 愛看又愛嫌 連這個都能靠腰 05/05 11:20
153F：→ zeroyaking: 那個屋主不想多賺錢？介紹給為 謝謝 05/05 11:20
154F：→ zeroyaking: 能省事又能拿要的錢 何樂而不為 05/05 11:21
155F：→ hcdee90: 不知道你在針對誰,我也只是分享逗號的打法,有人真的不會 05/05 11:23
156F：→ zeroyaking: 空白鍵跟ctrl加逗號 那個快 我針對第一個噓的 05/05 11:25
157F：→ zeroyaking: 我只是搞不懂你這個都可以噓 人生有多無聊 05/05 11:26
158F：噓 sai0613: 我這幾年賣房都是簽專約，也都很快賣掉， 05/05 11:27
159F：→ sai0613: 但我放棄自己賣的原因， 05/05 11:27
160F：→ sai0613: 就是因為你們仲介實在太煩了！ 05/05 11:27
161F：→ sai0613: 反正房價墊高也是有人買單， 05/05 11:27
162F：→ sai0613: 我也樂得清鬆， 05/05 11:27
163F：→ sai0613: 但墊高房價的兇手之一絕對有房仲這個角色 05/05 11:27
164F：→ zeroyaking: 6趴跟幾成 其實如果那麼介意 不要找仲介 05/05 11:30
165F：→ zeroyaking: hcd大抱歉 我是指噓文的 05/05 11:30
166F：→ zeroyaking: 只是可以又提出來 就說出來 不是針對你 05/05 11:30
167F：→ zeroyaking: 就有些人要服務要不要付錢 所以想要屋主自售 05/05 11:31
168F：→ zeroyaking: 如果你從頭到尾都不想找仲介那我沒話說 05/05 11:31
169F：→ zeroyaking: 可以去找自售最貴的由來 05/05 11:31
170F：→ zeroyaking: 每次都要採服務費幾趴 屋主賺幾成應該的 仲介嗎服務 05/05 11:32
171F：→ zeroyaking: 收費就是原罪 05/05 11:32
172F：推 winner1: 簽專約可以啦 但不要回頭凹屋主 從有信心到自打臉不好看 05/05 11:34
173F：→ zeroyaking: 對啊 很多仲介前後不一致 都在騙委託 我前一篇有說 05/05 11:38
175F：推 AJE: 謝謝分享~~ 05/05 11:40
176F：推 zebirlin: 我是建議信任得過的仲介簽專約 但只給1~3個月讓他去拚 05/05 11:46
177F：→ zeroyaking: 對 一個月時間 表現好再續約 不好就換 05/05 11:54
178F：推 michaelangel: 委託你幫我賣陽明山土地好不好？ 05/05 12:32
179F：→ zeroyaking: 你以為我不挑喔 笑死 05/05 12:56
180F：噓 xxio: 一堆爛仲介找人來演客戶騙委託，台北信義永慶都直營素質好很 05/05 13:05
181F：→ xxio: 多。另外自售除了省去仲介費外，不會一直墊高房價才是正途。 05/05 13:05
182F：→ xxio: 賣一間三千左右的，仲介費墊高一百多，這是對要購屋年輕人啥 05/05 13:05
183F：→ xxio: 幫助？ 05/05 13:05
184F：推 faterosa: 這樣看來仲介真的很壞WWW 05/05 13:08
185F：噓 Ironcc: 所以一輩子只會買賣房1、2次的普通人要怎麼判斷這個仲介 05/05 13:13
186F：→ Ironcc: 好不好，專約就是給自己挖坑無誤 05/05 13:13
187F：推 kumaliu1988: 看仲介會不會跟你分析啊 還是一直瞎吹畫餅給你吃 05/05 13:17
188F：→ kumaliu1988: 雖然很多時候分析屋主是聽不進去啦 哈哈 05/05 13:17
189F：→ zeroyaking: 原來專任成交的屋主順利滿意成交拿到要的金額都是跳坑 05/05 13:17
190F：→ zeroyaking: 我的文章都講得那麼詳細了 不去看還在那邊跳針我也沒 05/05 13:18
191F：→ zeroyaking: 辦法 05/05 13:18
192F：→ zeroyaking: 連基本分析都不願意聽的屋主再來怪仲介 怪誰 05/05 13:18
193F：→ zeroyaking: 可以去查自售屋主真的有便宜服務費那個金額嗎？還不是 05/05 13:21
194F：→ zeroyaking: 要照實價登錄賣 甚至賣更高 仲介成交實價登錄的服務費 05/05 13:21
195F：→ zeroyaking: 是沒墊進去喔 05/05 13:21
196F：→ zeroyaking: 腦子清楚一點 去看實價登錄越來越高的部分都是仲介費 05/05 13:23
197F：→ zeroyaking: 而已嗎 05/05 13:23
198F：→ zeroyaking: 我講一個我前年專任10天成交的實例 05/05 13:26
199F：→ zeroyaking: 國泰永華路案子 鄉民屋主買1400萬 5年後成交2900萬 05/05 13:26
200F：→ zeroyaking: 我服務費約100萬 屋主賺1500萬 扣掉45趴還有700多萬 05/05 13:26
201F：→ zeroyaking: 答案在這邊 05/05 13:26
202F：噓 sai0613: 沒有人在說"都是仲介費而已" 05/05 13:27
203F：→ sai0613: 是在說仲介就是兇手之一， 05/05 13:27
204F：→ sai0613: 之一，好嗎？ 05/05 13:27
205F：→ sai0613: 自售也要被你侮辱...... 05/05 13:27
206F：→ zeroyaking: 有需要 可以查樂居 05/05 13:27
207F：推 sai0613: 你要舉例其實這裏很多買賣經驗豐富的屋主 05/05 13:30
208F：→ sai0613: 都可以舉出很多被仲介破壞的例 05/05 13:30
209F：推 carterdunk: 優質好文 推 05/05 13:33
210F：→ sai0613: 仲介絕對有其必要存在，尤其是買房小白 05/05 13:36
211F：→ sai0613: 但是你沒有必要刻意把自售的屋主講得很難聽 05/05 13:36
212F：→ sai0613: 你可以炮那種明明已經委託仲介了 05/05 13:36
213F：→ sai0613: 還想偷偷私下成交的 05/05 13:36
214F：→ sai0613: 但仍然有很多屋主只想自己慢慢賣 05/05 13:36
215F：→ sai0613: 賣比行情少一些能快速成交就好， 05/05 13:36
216F：→ sai0613: 我自己都是這樣開價， 05/05 13:36
217F：→ sai0613: 也碰過不少屋主自賣的，都刻意開比行情低一點 05/05 13:36
218F：→ sai0613: 我看你的文章一陣子了， 05/05 13:39
219F：→ sai0613: 也很高興家鄉台南有你這樣的優質房仲 05/05 13:39
220F：→ sai0613: 但是你今天這篇真的讓我認不住浮出水面 05/05 13:39
221F：推 SouthEast62: 我去年賣房時的做法有點不太相同，我沒有跟我的兩 05/05 13:45
222F：→ SouthEast62: 位不同房仲簽專約，但我有分別跟他們說我一般約只 05/05 13:45
223F：→ SouthEast62: 簽了你們兩位（兩位都是我在不同地區出租房的房仲 05/05 13:45
224F：→ SouthEast62: ，所以都是已經有一陣子合作愉快經驗的對象），也 05/05 13:45
225F：→ SouthEast62: 很守信用沒再找別人簽。後來其中一邊比較賣力的有 05/05 13:45
226F：→ SouthEast62: 成功把房子賣出去，在那個交易市場超冷的時期，每 05/05 13:45
227F：→ SouthEast62: 次成交都是難得。 05/05 13:45
228F：推 qkla: 這篇的意思是找原PO做專任會跟別的專任不一樣，就是自我行銷 05/05 14:31
229F：→ qkla: 的一種 05/05 14:31
230F：→ zeroyaking: 多年來經驗一定跟其他有差 05/05 14:36
231F：→ zeroyaking: 不敢說強 但是會很在乎自己委託 05/05 14:37
232F：→ michaelangel: 好物件給自己賣也賣的掉，根本不需要專任 05/05 14:51
233F：推 firingmoon: 現在又不是賣方的市場... 05/05 14:54
234F：推 ProTrader: ㄧ樣是學校的學生有認真努力的也有躺平擺爛的 仲介也是 05/05 15:00
235F：推 polo: 專任不一定會賣到好價格，因為仲介要雙泡，6%收滿就行。 05/05 15:06
236F：→ zeroyaking: 好了啦 麥可天使 都被人家噓成這樣了... 05/05 15:11
237F：推 ChikanDesu: 某樓說是買賣雙方最大利益就太天真了 只有買賣雙方更 05/05 15:16
238F：→ ChikanDesu: 多時候是直接不成交 哪來最大利益 就只有各自的立場紋 05/05 15:16
239F：→ ChikanDesu: 絲不動而已 05/05 15:16
240F：噓 roger744: 不否認樓上說法 讓兩個素人直接對決缺少仲仲從中演戲裝 05/05 15:35
241F：→ roger744: 可憐 的確很難成交 但透過仲介成交就是有一部分錢被仲介 05/05 15:36
242F：→ roger744: 拿走,總和買賣方利益就是比不透過仲介成交差 有很難懂?? 05/05 15:36
243F：→ roger744: 你對賣方說找仲仲賣不會比較低 對買方說找仲仲買不會比 05/05 15:37
244F：→ roger744: 比較貴 不覺得自己邏輯有問題??? 05/05 15:37
245F：→ roger744: 你提供服務 促成交易 收服務費很合理阿,但為什麼要說謊? 05/05 15:38
246F：→ zeroyaking: 所以我最後一段說 你找的仲介如果強 就是對哪邊有利 05/05 15:38
247F：→ zeroyaking: 強的仲介對弱的仲介 本來就會被吃掉 占到好處 05/05 15:39
248F：→ zeroyaking: 這社會不就這樣嗎 樓上是把買賣拉到同一個仲介 05/05 15:39
249F：→ zeroyaking: 所以找冒全泡的真的一定好嗎 要看他站在哪邊 05/05 15:39
250F：噓 roger744: 那請問專約找一個人容易找到強仲介 還是一般委託同時多 05/05 15:44
251F：→ roger744: 人賣容易找到強仲介呢?? 腦袋是個好東西 05/05 15:44
252F：→ roger744: 買賣方自己也不見得就談不成 不管怎麼談成至少有利一邊 05/05 15:45
253F：→ roger744: 全泡收兩邊所以比較有折讓的空間 若不折讓的確沒甚麼差 05/05 15:47
254F：噓 chrisdddd: 簡單來說自售只要沒仲介搞破壞會簡單很多 05/05 16:01
255F：→ zeroyaking: 就教你面試了 都不看內文 整天噓噓噓 想尿尿喔 05/05 16:11
256F：→ zeroyaking: 光鄉民的嘴臭 有些仲介就擋不住了 何況屋主 05/05 16:11
257F：→ zeroyaking: 我的文章不是裡面有寫嗎 面試過 ok再給專任 都講了 05/05 16:12
258F：→ zeroyaking: 還要在那邊跳 是有教你一次半年一年喔 一個月給人家跑 05/05 16:13
259F：→ zeroyaking: 是有什麼損失 一個月都不願意給 是有多摳門 05/05 16:13
260F：→ zeroyaking: 講白的 不就想省仲介費 05/05 16:14
261F：→ zeroyaking: 不想付錢就說 台灣的奧客文化大家都懂 05/05 16:15
262F：→ zeroyaking: 還有強者一般約只是順便 有資源我給專任不怕跑 不用 05/05 16:15
263F：→ zeroyaking: 煩惱被賣掉 05/05 16:15
264F：→ zeroyaking: 今天有人跟你合作 要你付出 然後說隨時會給別人 05/05 16:15
265F：→ zeroyaking: 你可能一塊錢都沒有 最多給你紅包謝謝 你會做? 05/05 16:16
266F：→ zeroyaking: 現在換成時間內只要你能達到目標 我就給你傭金 你不 05/05 16:16
267F：→ zeroyaking: 用擔心 你覺得強者想做哪個 05/05 16:16
268F：→ zeroyaking: 一般約是給走投無路沒管道的仲介在做的 有能力的 05/05 16:16
269F：→ zeroyaking: 基本人脈 主動委託 根本不會去按電鈴拜託屋主一般約 05/05 16:17
270F：→ zeroyaking: 最多都是已經有現實真買方才會去拜訪 05/05 16:17
271F：→ zeroyaking: 不要說什麼 你手上有10間專任 光每天做資料回報就來 05/05 16:17
272F：→ zeroyaking: 不及了 最好有時間去接一般約 找專家不是找大家 05/05 16:18
273F：→ zeroyaking: 對了 有一種一般約 真的會接 因為連開發自己都沒把握 05/05 16:20
274F：→ zeroyaking: 不想負擔責任 反正也賣不掉 給公司說有上班 05/05 16:20
275F：→ zeroyaking: 你覺得這種會是強的會幹的事情? 05/05 16:20
276F：推 hhjjhhgg: 就算你給仲介賣 還是會有很多人來炒你好嗎 05/05 16:40
277F：→ hhjjhhgg: 透過鄰居、管理員 、非法取得個資 各種假故事騙委託 05/05 16:40
278F：→ zeroyaking: 所以我們公司都會請屋主做地址隱匿 那至於隱匿了還找 05/05 16:41
279F：→ zeroyaking: 的到 那種仲介走非法管道的 連理都不要理他 05/05 16:41
280F：→ zeroyaking: 我之前就有屋主被同業跑到工作的醫院騷擾很多次 05/05 16:41
281F：→ zeroyaking: 或是戶籍地大吼大叫 那種爛人都講得很好聽 05/05 16:41
282F：→ zeroyaking: 很多客人巴拉巴拉 等接到委託就不見了 因為有底薪 05/05 16:42
283F：→ zeroyaking: 只要有幾間委託就有保障底薪 05/05 16:42
285F：→ zeroyaking: 這可以印下來 備用 05/05 16:43
286F：推 michaelangel: 仲介專門操弄價錢，同時愚弄買家賣家 05/05 19:49
287F：→ zeroyaking: 好了喇 麥可天使 你今天很黑了 05/05 20:58
288F：推 straggler7: 結論:專任約只給zero大 其他人一般約就好 05/05 21:06
289F：→ zeroyaking: 好的仲介都要鼓勵 可以看看他們怎麼做 怎麼說明 05/05 21:07
290F：→ zeroyaking: 我也很喜歡同事接專任 我可以放心廣告 不用怕買方 05/05 21:07
291F：→ zeroyaking: 到處詢價比價格 然後死不出價 月出越低 05/05 21:08
292F：→ zeroyaking: 只要是同事好的專任 我幾乎都主動會去廣告 這就是 05/05 21:08
293F：→ zeroyaking: 仲介公司的現實 像我們丟廣告 老闆都交代 專任一定丟 05/05 21:08
294F：→ zeroyaking: 一般約要看物件 這就是仲介內部的現實 05/05 21:08
295F：→ zeroyaking: 我現實打兩次了 哈哈 打太快 05/05 21:09