作者cellnucleus (sisi)
看板home-sale
標題[請益] 現在不建議買預售嗎
時間Wed Apr 29 18:11:53 2026
假如現在買預售一坪60萬
2028完工一坪跌倒50萬
不就銀行估價是當時一坪50萬x 坪數x 8成
頭期款自備要多補 約2-3百萬
對小資產族 根本沒錢補啊
以下AI解答
台灣購買預售屋時，若對保日（通常在交屋前）市場單坪行情從60萬跌到50萬，銀行鑑價很
可能會參考當時的低行情，從單坪約50萬或更保守的水平開始計算，而非簽約時的成交價。
## 銀行鑑價原則
銀行房貸鑑價以獨立估價師評估為主，參考實價登錄、周邊成交案例及當前市場行情，取成
交價與鑑價的「孰低」者計算貸款成數。
預售屋對保時，鑑價時點接近交屋，會反映最新市場變化，如房價下跌，估價常低於原成交
價5-20%，導致自備款增加。
銀行採保守策略，避免未來增值預期，特別在房市降溫時更明顯。
## 實際影響範例
假設總價1500萬（原單坪60萬）、貸8成，本該貸1200萬；若鑑價跌至1300萬（單坪約50萬）
，貸款僅1040萬，自備款須補460萬。[1][4]
近期案例顯示，公教族買預售屋總價1300萬，鑑價僅1210萬，實際貸成數降至79%。[8][2]
----
Sent from
BePTT on my iPhone 16 Pro Max
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.136.206.46 (臺灣)
※ 文章網址: https://webptt.com/m.aspx?n=bbs/home-sale/M.1777457515.A.6CE.html
1F：推 blargelp: 如果你的假設是會跌 那當然不要買啊= = 04/29 18:12
2F：→ blargelp: 根本不用分享一堆吧 你前兩行就講完了 04/29 18:13
3F：推 linx210145: 你都覺得會跌得還買？ 04/29 18:17
4F：推 kcy05785: 又是隻嘴巴喊空身體很誠實的wwww 04/29 18:19
5F：推 licklabium: 我不會買我覺得會跌的投資商品，再便宜都不買 04/29 18:21
6F：推 jaricho: 預售新成屋請參考國泰房價指數 七都全線上揚 04/29 18:22
7F：→ a8521abcd: 所以現在沒量就是大家心知肚明，你不買我不買幾年之後 04/29 18:25
8F：→ a8521abcd: 省兩百啊 04/29 18:25
9F：推 furnaceh: 現在有更好賺的東西了 買台積電 04/29 18:28
10F：推 F1239810: 所以建商會想辦法HOLE住，之前就討論過，把小建商搞死 04/29 18:31
11F：→ F1239810: 對消費者絕對是壞處，大建商獨大，可以慢慢蓋慢慢賣， 04/29 18:31
12F：→ F1239810: 抓固定利潤。 04/29 18:31
13F：推 Skydier: 你假設會跌的話就別買了 以後會用送的 04/29 18:34
14F：→ tomy10417: 還好吧 我以前評估過買預售最多賠違約金 04/29 18:35
15F：推 cornea1231: 之前已有新聞，預售解約潮XD 04/29 18:37
16F：→ twistfist: 就突襲限貸哪來的你知我知 04/29 18:37
17F：推 kumaliu1988: 沒錢補就不要買啊... 04/29 18:45
18F：→ FT6034: 你就當多花的錢是搶個好樓層好方位 04/29 18:45
19F：推 fairy321: 所以有一些傻多失蹤了 尤其買到中南部或某些風大的地方 04/29 18:45
20F：推 SportLeo: 預售好處跟成屋比一直都是可以選自己要的格局樓層車位 04/29 18:56
21F：推 KY1998: 是不是草漯/57/南部 04/29 19:14
22F：→ johnny378194: 奇怪捏 買不起米漿展間看一下摸一下臭了咪 跟預售同 04/29 19:19
23F：→ johnny378194: 一個道理嘻嘻 明知米漿會跌還不是照買 就手癢ㄚ 04/29 19:19
24F：推 childeviler2: 是不是有些空空覺得人家懶得理就說人家躲起來失蹤了 04/29 19:19
25F：推 childeviler2: 就跟股板一樣，懶得理白癡講股票一樣 04/29 19:22
26F：推 ms0286415: 你覺得會跌就要用再買就好，這根本不是提問XD 04/29 19:28
27F：推 tsukasa107: 史創拜 不用怕 04/29 19:29
28F：推 jaricho: 國泰房價指數 04/29 19:32
29F：→ jaricho: 2024q1-2026q1 04/29 19:32
30F：→ jaricho: 台南 149-164 （+10%） 04/29 19:32
31F：→ jaricho: 高雄 143-161 （+12.5%） 04/29 19:32
32F：→ jaricho: 過了兩年 一年緩漲5-6% 大概符合通膨物價人力成本上揚啦 04/29 19:32
33F：噓 iztabxi: 原po買房可能是純自住，可能只是單純怕到時鑑價變低，錢 04/29 19:57
34F：→ iztabxi: 突然湊不出來怎辦。 結果一堆人回預期會跌就不要買...？ 04/29 19:57
35F：推 liveinhome: 傻多無法忍受有人說房價會跌，連問題都還沒看懂就亂回 04/29 19:59
36F：推 lankawi: 會跌幹嘛買==你有很急嗎？真的很急也不用上來問了 04/29 20:00
37F：→ iztabxi: 原po可能只是單純有這個隱憂在疑惑而已 04/29 20:00
38F：推 repast: 釣出一堆文盲蠢多哈哈 04/29 20:01
39F：推 liveinhome: 拿指數亂回的就很像股版某些人說，加權創新高你的持股 04/29 20:03
40F：→ liveinhome: 怎麼可能綠油油一樣 04/29 20:03
41F：推 abc5555990: 預期房價會跌 那什也不能買了 04/29 20:03
42F：推 jaricho: 國泰房價指數 讓空空崩潰了嗎？ 04/29 20:04
43F：→ jaricho: 一個國泰房價指數 釣出一堆空空悲憤 04/29 20:04
44F：→ wetwetwet: 看跌就別買，看漲就買。難在不知道未來漲跌 04/29 20:36
45F：→ SouthEast62: 空空愛說房子是民生必需品不該亂炒作，但看事情時 04/29 20:40
46F：→ SouthEast62: 卻總是只會用投資賺賠的角度去理解買房。預售屋除 04/29 20:40
47F：→ SouthEast62: 了卡位自己喜歡的房型戶別之外，最棒的地方其實是 04/29 20:40
48F：→ SouthEast62: 可以依照自己的需求客變啦！趁著預售時穿樑管、220 04/29 20:40
49F：→ SouthEast62: V留起來，全室吊隱空調加全熱加恆濕都不用擔心吃天 04/29 20:40
50F：→ SouthEast62: 花板高度，廚下瞬熱、自動上水掃拖機全部裝起來， 04/29 20:40
51F：→ SouthEast62: 智慧居家才是現代人該有的高品質生活。沒有搞過客 04/29 20:40
52F：→ SouthEast62: 變，你根本不懂預售屋的醍醐味啦！ 04/29 20:40
53F：推 priston: 別買 建議租屋就好 04/29 20:42
54F：噓 gzc5566: 你都知道答案了 有必要現在買？ 04/29 20:44
55F：推 ms0286415: 同建商轉建案或跟建商借(類似二胎) 04/29 20:48
56F：推 freekid: 投資不建議 除非很有想法 04/29 20:57
57F：→ freekid: 自住的話買沒問題 04/29 20:57
58F：推 sgswhite: 非常不建議的 04/29 20:57
59F：→ freekid: 自住長期持有以十年為單位 打敗通膨的機率高 04/29 20:59
60F：→ freekid: 同時自住具備享樂屬性 04/29 20:59
61F：→ freekid: 在一定範圍內可以犧牲頭期的短期機會成本 04/29 20:59
62F：推 dophin332: 會跌就不要買了 租房比較香 04/29 20:59
63F：→ sell504387: 預售的優點是什麼 借錢嗎 04/29 21:50
64F：推 hermitwang: 我自住買預售原因是喜歡的地方沒什麼選擇，剛好那 04/29 21:59
65F：→ hermitwang: 個預售案的格局大小方位地點都是喜歡的，價格勉強 04/29 21:59
66F：→ hermitwang: 可以接受。投資客當然只看賺不賺錢，覺得會賺才買 04/29 21:59
67F：→ hermitwang: 啊，這麼簡單。 04/29 21:59
68F：推 MantoYaYa: 你不買我不買 以後人人免費拿 04/29 22:03
69F：→ MantoYaYa: 網路仔說的 04/29 22:03
70F：→ SouthEast62: 所以每個看空的人內心裡其實都住著投資客，不在意 04/29 22:03
71F：→ SouthEast62: 漲跌喜歡就買下去的才是真正的自住客！ 04/29 22:03
72F：推 a951l753vin: 找10年內新成屋啊 04/29 22:08
73F：→ a951l753vin: 還能等 那就不是剛需要 04/29 22:08
74F：推 SouthEast62: 很多買預售的真剛需族，都是原本就有房子可住，只 04/29 22:16
75F：→ SouthEast62: 是想換一間更符合需求的新屋，尤其是高價或中大坪 04/29 22:16
76F：→ SouthEast62: 數的預售屋佔比偏高。像這種的買預售多等幾年根本 04/29 22:16
77F：→ SouthEast62: 不是大問題，甚至時間拉長一點還可以多累積一些裝 04/29 22:16
78F：→ SouthEast62: 修預算。 04/29 22:16
79F：推 flamer: 擔心就不要買 就這樣而已 04/29 22:27
80F：推 hermitwang: 的確，我是換屋，所以當然可以等。 04/29 22:39
81F：推 obrag: 看地點 好物件要用搶的 04/29 23:13
82F：推 jeffsu: 蛋黃預售越早買越便宜 04/29 23:24
83F：推 chunfo: 房市差 建商可能爛尾 房市好 建商可能違約 04/30 00:19
84F：噓 lovebridget: 假如 若 恐 假如漲到100萬呢 重算一次 04/30 02:49
85F：→ albertk1kil: 不建議 04/30 06:18
86F：→ albertk1kil: 精華地區除外 04/30 06:18
87F：推 sspider0829: 既然會跌 應該跟父母住 睡公園 操盤 04/30 08:14
88F：→ csyang: 期待利率再調漲嗎? 04/30 08:34
89F：→ airlow: 新成那麼多，要新房就找新成的吧 04/30 09:21
90F：推 chen09885: 看來打底的差不多了，要漲了 04/30 09:24
91F：→ bigair888: 你要住十年，你管他漲不漲，預售就可以開始砍代銷價格 04/30 09:48
92F：→ bigair888: 了 04/30 09:48
93F：推 stealk: 沒錯 我全戶吊隱除濕全熱 上下水機器人 爽 只差地暖沒裝 04/30 10:35
94F：推 stpada: 預售就隨便喊 。要看市場行情請找成屋或中古 04/30 14:49
95F：→ HZM: 不是，都大人了，買個東西不會思考的嗎？堅持自住不賣那就沒 04/30 18:27
96F：→ HZM: 差，你不會考量有沒有脫手的可能嗎 04/30 18:27