作者licklabium (2022mondeo wagon hybrid)
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標題Re: [新聞] 衝本業還先買房？房貸賽道論引爆世代對決
時間Fri Feb 20 10:21:10 2026
首先，5000萬的房子，除了雙北，都是超過豪宅線，只能貸款三成
其次，
有能力買5000萬房子的人，早已經不是一般的普羅大眾，考量點也很不同
你自己說「
買房常會從資產的觀點看事情」
所以站在公平的起跑點：兩個人都可以住在自己原生家庭，比較兩種狀況
因為原文是寫四十年，因此我也用四十年來做比較
(1)房股雙棲：有能力買房的一般人，月薪5萬(台灣月薪中位數約4.8萬)
現在有期頭款200萬買一千萬的房子，貸款800萬，四十年本利攤還，無寬限期
房貸利率2.5%，月還款26382(利息佔16670)
台灣都會區40年來，房市平均年複合成長率（CAGR）大約落在 4.5% 至 6.5%
我取低的4.5%
租金算兩萬，將這
兩萬投入0050，所以每個月能花費23618元。
(2)只買股：一樣月薪五萬，期頭款200萬，投入0050，每個月再投入26382元
所以每個月能花費的金額，一樣是23618元。
0050年成立22年，平均投報率是10.5%，兩方案都將
配股配息再投入
在這樣的條件下，單純
買股遠優於股房雙棲，試算表如下：
https://meee.com.tw/CbwyGom，兩者相差約9千萬
然而這是沒有考慮租金會上漲，台灣40年來平均租金漲幅約1.5%/年
近年更是高達2.5%，不過這裡我取1.5%來計算
在這樣的條件下，仍然是
買股優於股房雙棲，但差距大幅縮小
https://meee.com.tw/ldlugD3，兩者相差約3千萬
在這兒我刻意偏向單純買股，所以我
(1)房市成長率(2)租金漲幅(3)租金投報率
都取低者來計算，尤其租金投報率我自己都是超過4%，這兒我抓低於2%
答案似乎很明顯，單純買股優於股房雙棲
不是喔~不是這樣子的喔~
如果
讓兩者都能開桿槓呢?
這是我在房版學到最重要的事之一，但不是唯一
先前說過：
買房能比買股多開一層桿槓，這裡再說一次
買房>>增貸>>買股>>質押
買股>>質押
若買房每5年轉增貸一次，金額全投入0050，且0050也質押
v.s.
只買0050的，一樣也質押
同樣四十年後，兩者的差距約是6.5億~8億 v.s 5.5億~6.5億
股房雙棲明顯優於只買0050
然而，對於普羅大眾而言，買房是為了自住，所以條件較為合理的比較
應該是：
自住需求v.s租屋，這樣在長期租金上揚的情況下
租屋者的租金
支出會上漲，而
減少投資在0050的金額
最後的總資產就會更低
除此之外，
買房自住者，面對房市價跌，其實心情並不會收影響，還是能住
租屋者面對租金上漲，不論實質上或心理上都會大受影響
面對股市大幅波動時，有租金收入+股市者，心情影響相對小
我說過，不論是去年四月關稅戰，或2022或2020，這種跌幅超過20~30%的震盪
我都是非常平穩地，不需要做任何因應，更別提變化緩慢的房價了
而然股市為何大幅波動?不就是因為
股民急著停損嗎?
更別提買房的其實絕大多數人都是長期持有超過10年
買股的卻有35~40%是短線進出，甚至當沖的股民
即使在去年2025年股市大漲，平均每位股民獲利約150萬(看你取的計算時間而不同)
然而當沖的股民卻仍平均賠了11萬，就能知道單純投資股票的勝率其實更小
這也是因為大多人都以為自己在股市是天選之人的自我錯誤認知
投資理財，還是得務實地考慮人性，畢竟人並不是純然的理性
滿倉跌停，天天想當股神卻變韭菜
單間收租，歲歲坐看房價勝過大盤
最後，因為生活中常會有朋友問我理財相關的問題，但不一定是房子相關的
我的朋友大概就是收入和我差不多，或少一些的，年齡層約30~50歲之間
我常常把跟他們互動的對話寫在臉書上，但這樣臉書內容很雜亂
所以就想創一個專門分享理財相關故事的專業
https://reurl.cc/NNV3Gq
不會定期寫就是了
: 我覺得買房常會從資產的觀點看事情
: 會計資產定義是 資本+負債
: 比如說你今年用1000萬買了5000萬的房（5倍槓桿）
: 就瞬間好像是5000萬的身價
: 但其實你還是只有1000萬的淨資產
: 也就是說
: 如果房價保持不變
: 你會花40年的時間
: 才讓自己的淨資產真的提昇5倍（5倍槓桿）
: 如果40年房價變為現在的2倍
: 你會花40年的時間
: 讓自己的淨資產提昇10倍
: 如果40年後房價變成現在的8倍
: 你會花40年的時間
: 讓自己的淨資產提昇40倍
: 但是買大盤etf 40年 10%
: 也是讓自己的淨資產提昇40倍
: 等於你要賭你的房子
: 在40年後會是現在的8倍
: 才有可能打敗10%的etf
: 其實etf是4億5
: 而房價才4億
: 而且還是老房 價值可能都在土地
: 所以就算房價提昇八倍還輸給etf 5000萬
: 當然有人會辯解他房子中間的資金可以做其他操作
: 但這樣會讓問題複雜化
: 股市中間也可以做其他操作
: 原理是一樣的
: 所以就不討論中間其他操作了
: 你有了很多房以後
: 你可能就要被迫當房東
: 要去管理房子
: 如果你是真心喜歡管理房務 那就還好
: 以前房子有穩定理財的功能
: 但現在政府不管在野執政都不愛房價高
: etf造成很多人盲買又改善股市的淺碟大起大落
: etf已經可以取代部分理財功能了
: 因為很多人買了也不管
: 所以就不會有追跌的現象
: 然後因為不會大跌 又讓更多人愛買etf
: 政府護盤與救市技巧QE也提昇股市不會大跌
: 更多人盲買ETF又造成不會追跌的現象
: 變成一種不大跌的良性循環
: 房地產不好
: 就算你知道未來幾年AI會好
: 你也無法痛下決心把房產全部出清去買AI股
: 但在股市
: 產業輪動快速
: 很久以前是金融好
: 你要換產業只要一鍵出清即可
: 甚至你買大盤etf
: 你都不用一鍵出清
: 是etf自動淘汰掉沒落的產業
: 一旦你進入房產業
: 你就只能死守房產業
: 所以年輕時先買etf
: 大約25年後 就可以全額不用貸款買房
: 買了房再去用理財型房貸
: 此時你已有25年的股市經驗
: 也不是股市菜鳥
: 如果不想等25年再買房
: 其實也可以八成現金去買房
: 只貸兩成
: 讓自己提早幾年買房
: 何況現在租房可能可以租補一些
: 等於是更往股市傾斜的政策
: 不管怎麼看
: 都是應該先買股再買房
--
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1F：推 tony890415: 0050質押正二 或者買台積質押正二也可以 02/20 10:29
好膽魄!
2F：推 jinso7410: 現在回頭看 會感謝父母 買房 投報率不輸指數 02/20 10:30
3F：→ jinso7410: 如果父母開明一點 增貸八成讓孩子買指數+黃金 02/20 10:30
4F：→ jinso7410: 孩子還貸款會更讚 02/20 10:30
這也是我們開始要執行的策略了
5F：→ jinso7410: 1F真的很猛 第一層就壓有維持率限制的股票 02/20 10:31
6F：→ jinso7410: 正常壓不會追討保證金的不動產才是正解 02/20 10:31
狹路相逢勇者勝!
7F：推 kcy05785: 正二14年上市，真的這麼屌就不會20年才興起 02/20 10:32
8F：→ kcy05785: 現在的股市投資邏輯都建立在大多頭上 02/20 10:33
站在風口上，豬都能飛
9F：推 jaricho: 1f是最近1-2年執行 還是已經執行10年以上了 最近1-2年才 02/20 10:35
10F：→ jaricho: 流行起指數正2 02/20 10:35
11F：→ jaricho: 2-3年前在流行美債etf國泰20年元大20年美債etf 接著流行 02/20 10:35
12F：→ jaricho: 高股息00940 00713. 02/20 10:35
13F：→ jaricho: 所以才問1f策略是執行幾年了？ 02/20 10:35
我猜最多11年，因為正2是2014年成立的
14F：推 jinso7410: 正2可以用每日漲幅去回推 02/20 10:35
15F：→ jinso7410: 去算一下標普正2 50年走勢吧 02/20 10:35
16F：→ jinso7410: 你抗的住接下來50年的波動 那你就歐印 02/20 10:35
17F：→ jinso7410: 反正0050正2股東人數真的很少 02/20 10:35
18F：→ jinso7410: 比五張以上佔8成的0050還少 02/20 10:35
19F：→ jinso7410: 五張以內 02/20 10:36
波動愈大，獲利愈高，但穩定度就會愈低
20F：推 GoedeMorgen: 但用歷史假設未來意義不大，未來20年的股市房市跟過 02/20 10:44
21F：→ GoedeMorgen: 去勢必差很大。說不定台積電20年後就被美國吸乾抹淨 02/20 10:44
22F：→ GoedeMorgen: ，也說不定照國發會20年後中位數年齡55剩1600萬人。 02/20 10:44
23F：→ GoedeMorgen: 整天考古有用的話首富就是歷史老師了。 02/20 10:44
24F：推 GoedeMorgen: 比報酬率然後還假設槓桿質押什麼的這隻先射箭再畫靶 02/20 10:45
25F：→ GoedeMorgen: ，我看如果是研究生應該直接被教授電慘了 02/20 10:46
歷史的數據擺在那兒，但每個人的解讀都不同
未來的數據還沒出現，每個人也都有不同看法
這不是在做研究，套用你的邏輯：教授如果電翻研究生就很厲害，那首富就是教授了
26F：推 flexin: 笑了 現在每個股神都講的一口好質押 10年前你一般人去質押 02/20 10:46
27F：→ flexin: 看看 看會不會有人理你 02/20 10:46
所以如果不談質押，只談房貸轉增貸，單純買股的只會比股房雙棲的輸更多耶
28F：推 childeviler2: 要看後照鏡乾脆講幣，原po講得是預穩健的投資比較 02/20 10:50
我個人是覺得，投資一定要考慮風險，我偏好在穩健中，再求最大獲利
我能少賺一塊錢，但不想賠一塊錢~~
29F：推 namkk: 推 02/20 10:55
30F：→ namkk: 如果純買股的不是住老家 02/20 10:55
31F：→ namkk: 還有房租支出 02/20 10:55
32F：→ namkk: -- 02/20 10:55
33F：→ namkk: 我也喜歡拉excel 動手算算 02/20 10:55
剛剛那都是AI幫我算的啦~~我偷懶~~~
34F：推 shyshyan: 純買股很強對啊 問題是沒幾個能抱那麼久 02/20 10:55
散戶有35~40%是短線進出的，能長抱40年的，我只知道巴菲特~~
35F：→ namkk: 但是股票質押我會睡不著 02/20 10:56
有租金收入且0050維持率在250%以上，可以睡得很安穩
36F：推 zpf2005: 給20F，正是因為無法預知未來，所以才股房雙棲(資產配置) 02/20 11:06
37F：→ zpf2005: 跟買0050(指數化投資) 02/20 11:06
38F：→ zpf2005: 當然你看衰台灣的話，0050可以換成VOO或VT 02/20 11:06
39F：→ zpf2005: 研究歷史不是讓你預測未來，是讓你有信心XD 02/20 11:06
所以我也只買0050和QQQ
40F：推 jinso7410: 1960 就有人用後照鏡提出指數投資 02/20 11:09
41F：→ jinso7410: 已經過了67年 還是一樣噴 02/20 11:09
42F：→ jinso7410: 後照鏡你看要拉多久 02/20 11:09
43F：→ jinso7410: 所以正2建議你拉50年 02/20 11:09
44F：→ jinso7410: 拉完我看你還敢不敢什麼0050值押再買正2 02/20 11:09
我也不敢買0050正二，不過如果將一部分資產，如10%拿出來買，我想是健康的
45F：推 onekoni: 質押買房後增貸買股 選我正解 02/20 11:16
買房增貸買股，再質押買股比較安全
因為房貸增貸，不會因波動下跌，而要追繳保証金
46F：推 jinso7410: 第一層一定要押不會追保證金的不動產 02/20 11:20
47F：→ jinso7410: 第一層拿股票值押 一個大波動 02/20 11:20
48F：→ jinso7410: 我看你撐不撐得住 02/20 11:20
49F：→ jinso7410: 就不要因為保證金不足 被券商砍在最低點 嘻嘻 02/20 11:20
50F：→ jinso7410: 第一層一定要不動產 二三層沒差 你心理壓力不會太大 02/20 11:24
沒錯沒錯~~看法相同~~
※ 編輯: licklabium (36.227.180.228 臺灣), 02/20/2026 11:24:29
51F：推 namkk: 這題蠻好的 雖然有很多變量 02/20 11:39
52F：→ namkk: 就在Ptt學術討論一下 02/20 11:39
53F：→ namkk: 我的算法是 02/20 11:39
54F：→ namkk: -- 02/20 11:39
55F：→ namkk: 1.純買股方面 02/20 11:39
56F：→ namkk: 拿 房貸每期還款PMT 相同的金額持續投入大盤 02/20 11:39
57F：→ namkk: -- 02/20 11:39
58F：→ namkk: 2.買房方面 02/20 11:39
59F：→ namkk: 每期還款PMT 02/20 11:39
60F：→ namkk: -- 02/20 11:39
61F：→ namkk: 如果要比較在某一年的淨資產 02/20 11:39
62F：→ namkk: 買房的這邊是當作賣房 02/20 11:39
63F：→ namkk: 總房價要減去總剩下的房貸 02/20 11:39
64F：→ namkk: 剩下的才會是淨資產 02/20 11:39
65F：→ namkk: （這邊我是把PMT分成利息部分IPMT 和本金部分PPMT來算） 02/20 11:39
66F：→ namkk: 還有加上這些年的房租收入 02/20 11:39
67F：→ namkk: -- 02/20 11:39
68F：→ namkk: 總得來說 02/20 11:39
69F：→ namkk: 房價上漲複利在早期會因為還款中較多的利息比例被吃掉， 02/20 11:39
70F：→ namkk: 所以到最後不一定會贏。 02/20 11:39
71F：→ namkk: 當然貸款有很多種玩法 02/20 11:39
72F：→ namkk: 無限轉貸之類.. 02/20 11:39
73F：→ namkk: 每種都可以算算淨資產。 02/20 11:39
74F：→ namkk: 結果應該也很不同。 02/20 11:39
75F：→ namkk: -- 02/20 11:39
76F：→ namkk: 對了 這些都是投資房的算法 02/20 11:39
77F：→ namkk: 自住房我才不會想算 02/20 11:39
78F：→ namkk: 買給自己住的 住的爽最重要 02/20 11:39
79F：→ namkk: -- 02/20 11:39
80F：→ namkk: 我也是主張買股買投資房兩棲的 02/20 11:39
81F：→ namkk: 貸款做空法幣真香 02/20 11:39
82F：→ namkk: 只是質押股票我睡不著 02/20 11:39
83F：→ namkk: 都是全款買VWRA罷了 02/20 11:40
84F：→ namkk: -- 02/20 11:40
85F：→ namkk: 感謝收看 02/20 11:40
86F：→ namkk: 祝福新的一年大賺錢 02/20 11:40
新年快樂~我也希望能賺大錢~~不過穩穩持續賺更重要
股房雙棲，睡得安穩又能持續賺，變化靈活，也更符合人性
87F：推 planta: 寫得很好啊！不是因為我也是股房雙重引擎支持者，而是邏 02/20 12:07
88F：→ planta: 輯很順暢，思考路徑交待完整，不一定要固定寫，但是一定要 02/20 12:07
89F：→ planta: 持續寫，就當成是記錄自己的來時路！ 02/20 12:07
其實我一直持續都有在寫，只是一來臉書寫得東西太雜亂
二來為了躲我弟的各種可能的搜索(他就是透過網路找到我的工作地的)
所以我寫了二十幾年的臉書就鎖起來了，有七百多個長期追縱我但沒加好友的人
就無法追縱沒消失了，所以想想如果開粉專，不要透露個人資訊
應該可以避免這問題才對
90F：推 shyshyan: 蜈蚣教主還敢教人槓桿阿 笑死 02/20 12:17
抱歉，我不知道誰是蜈蚣教主耶…不過買房子的房貸，本身就是槓桿~
應該很少人是全現金買房子的吧?
91F：推 GoedeMorgen: 20年前現在跟20年後的人口/經濟/政治環境都不一樣， 02/20 12:41
92F：→ GoedeMorgen: 可以有信心用一樣的方法，現在大谷翔平應該還是打第 02/20 12:41
93F：→ GoedeMorgen: 四棒不是第一棒了 02/20 12:41
歷史的數據擺在那兒，但每個人的解讀都不同
未來的數據還沒出現，每個人也都有不同看法
94F：推 shyshyan: 蜈蚣教主就當初在股版教人各種質押再質押 結果被川寶一 02/20 13:08
95F：→ shyshyan: 拳打死 現在跑來房板教人質押買房 真的笑死人 02/20 13:08
96F：推 shyshyan: 連川寶鐵拳都扛不住的人 還敢教人質押買房阿？？？ 02/20 13:09
原來蜈蚣教主是指one大，我沒在看股版，孤漏寡聞了
但要能靠質押，全現金買房，資金至少要到1700萬，才能質押買1000萬的房子
比起200萬頭期款就能買1000萬的房子，我想靠房貸簡單多了
97F：推 jaricho: 也許蜈蚣大講的是質押出200萬頭期買房 或者質押出100萬買 02/20 13:20
98F：→ jaricho: 預售屋 並不是你說的質押出1000萬全額買房 02/20 13:20
我剛剛也有想到這一點，但是要質押出200萬頭期款，本金得有350萬
(質押100萬怎麼買預售屋，這個超出我能理解的範圍，抱歉)
不過其實概念是雷同的，我也是建議用薪水定期定額買0050，存到200萬的頭期款買房
99F：推 shyshyan: 現階段風險最低 成功機會最高的方式 就是全丟股市累積 02/20 13:28
100F：→ shyshyan: 資產200～300萬後全部賣掉當頭期 然後貸款1000萬買房 02/20 13:28
101F：→ shyshyan: 房貸繳3～5年後 去增貸100～200出來丟股市兩邊一起成長 02/20 13:28
102F：→ shyshyan: 在繳前期繳房貸時有餘裕丟股市就繼續丟 3～5年伴隨公司 02/20 13:30
103F：→ shyshyan: 加薪與分紅 借錢出來就能cover本+利 02/20 13:30
這一點我的看法和你相同，最初期也是靠0050存到頭期款，接著買房
過幾年後增貸出來買股，就成了標準的股房雙棲
※ 編輯: licklabium (36.227.180.228 臺灣), 02/20/2026 15:10:48
104F：推 onekoni: 奇怪了shy你撐不住跟我有什麼關係 02/20 17:50
105F：→ onekoni: 我就是質押買預售等交屋 一面買股 02/20 17:51
106F：→ onekoni: 川普送錢我還感謝他了 02/20 17:51
107F：→ onekoni: 不要自己賠錢以為別人也跟著賠 02/20 17:52
108F：推 onekoni: 今年能翻倍就是靠川寶製造黃金坑抄底 02/20 17:58
109F：推 onekoni: 補充一下 我是質押交預售的款 股票不賣 讓它繼續在股市滾 02/20 18:00
110F：→ onekoni: 動 02/20 18:00
111F：→ onekoni: 理論上股市即使高位 0050質押40%或是00713質押60% 都不會 02/20 18:00
112F：→ onekoni: 有問題 02/20 18:00
113F：→ onekoni: 因為台灣股市的最佳槓桿率160%-320% 低於160是曝險不足 02/20 18:01
114F：→ onekoni: 的 02/20 18:01
115F：→ onekoni: 因此準備一筆股票質押交工程款 等交屋+寬限過後 成長也差 02/20 18:02
116F：→ onekoni: 不多能幫你付房貸 02/20 18:02
117F：→ onekoni: （去年翻倍 說錯 26年了 02/20 18:03
118F：→ onekoni: 這樣做的好處是屋子幫你卡一筆高額貸款吃通膨 02/20 18:04
119F：→ onekoni: 付出去的交屋款目前110 然後這兩年房價大概漲90-120 02/20 18:05
120F：推 shyshyan: 噗噗 你又知道別人沒撐住了哦 我只想笑你蜈蚣槓桿吹成 02/20 18:06
121F：→ shyshyan: 神 川普鐵拳換股靈活多蛙 哈哈來去自如靈活多蛙我最神 02/20 18:06
122F：→ onekoni: 以房市急凍來說 80-100%的報酬算可以了 02/20 18:06
123F：→ onekoni: 本來就有要抄底的自己不看清楚是在哭喔 02/20 18:07
124F：推 shyshyan: 我是在笑啦 在那裡算盤打得精的很 侃侃而談 結果川普鐵 02/20 18:09
125F：→ shyshyan: 拳下來說是獲利了結抄底 嗯嗯很棒 靈活多蛙真的很棒 02/20 18:09
126F：推 onekoni: 啊只有你覺得關稅虧錢啊 當然誰說就誰 啊不然誰沒受惠？ 02/20 18:10
127F：→ onekoni: 控制槓桿 等機會抄底 就是一開始要的 你自己死腦筋片面 02/20 18:10
128F：→ onekoni: 解讀 02/20 18:10
129F：推 onekoni: 結果就是你自己講自己恐慌 02/20 18:12
130F：推 shyshyan: 我又沒上蜈蚣車 幹嘛恐慌 真好笑 XD 02/20 18:18
131F：推 onekoni: 既然我沒賠你也沒賠 你在說誰 奇怪了 02/20 18:19
132F：→ onekoni: 莫名其妙 不要脫離現實嘴一個不存在情況 02/20 18:19
133F：推 shyshyan: 嗯嗯 對 傳教半天結果換股跳車是假的 假的～～～ 02/20 18:33
134F：推 onekoni: 嗯嗯 你繼續幻想 棒棒 02/20 18:36
135F：推 KrisNYC: 中位數大概4萬6左右 修一下小bug 02/21 02:08
感謝修正~難怪我覺得怎麼會這麼低~
我一開始查到的是AI提供的行政院主計處統計的2024每個月經常性薪資中位數
https://meee.com.tw/CXMGvCL
※ 編輯: licklabium (36.227.180.228 臺灣), 02/21/2026 07:48:30
136F：→ MTKer5566: 又一個 02/21 08:13
137F：推 hmbay: 推 以說讚訂閱 02/21 18:33