作者a311288 (rookie)
看板home-sale
標題[請益] 換北市的風險評估
時間Tue Feb 17 23:46:22 2026
一、背景：
- 家庭結構（夫妻+2名3歲以下子女）
- 家庭年收入約450萬左右，每年持平或5%左右成長
- 現夫妻各持有一間房產（桃園）
A(夫): 購入1,350萬，市值2,000萬
B(妻): 購入1,855萬，市值3,000萬
- 貸款狀況（月）
(1)房貸：47,700
(2)車貸：22,791
(3)信貸：64,000
- 其他開銷（月）：80,000-100,000
二、換屋需求
因為(1)工作地點：內科(2)長期子女教育(3)夫妻倆實在不是很喜歡桃園的整體氛圍跟環境 ，考慮桃園兩間換台北一間。
看了南港、文山、內湖跟北士科的案子
喜歡上北士科的環境以及未來發展性
（以前住重劃區的經驗，不是很在意生活機能，覺得環境單純，窗外不要一片鐵皮屋比較舒
希望室內在28坪以上，總價都要拉到5,000萬以上，我們夫妻現在比較擔心兩間桃園的房子?
我們本身自己有定期定額的習慣（台股、美股）
很擔心這樣會影響到我們原本的儲蓄計劃
或甚至影響到生活品質。
想聽聽大家的想法跟建議，萬分感激！
———————————————————-
資訊補充：
一、現金流部位：（單位：台幣）
1. 太太美股+台股：800萬
2. 先生美股+台股：350萬
3. 其他現金：150萬
二、工作（兩人年紀大概36上下）
1. 太太：牙醫師（桃園，異動較容易）
2. 先生：科技業（內科）
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1F：→ madd: 夫妻都一起轉去內科工作喔?02/17 23:47
只有先生在內科，太太不是。
4F：→ sam21sam21: 遠離新潤，自住快樂一生02/18 00:03
感謝建議！
6F：→ sam21sam21: 現在北士科的價位，只能說原PO珍重，辛苦了02/18 00:05
7F：推 madd: Sam大意思是 新潤不推嗎?02/18 00:16
8F：推 SkyShih: 買了就準備離婚02/18 00:19
真的嗎
9F：推 blargelp: 聽起來 買一戶的錢 應該就夠新房的頭期了 有需要賣到兩02/18 00:40
10F：→ blargelp: 戶嗎？02/18 00:40
這也是我們現在掙扎的點，想一起賣的原因，主要是讓手頭再闊綽一點
*[1;37m推
*[33malfrog0414
*[m*[33m: 兩間桃園租掉 租金拿去租北市
*[1;31m→
*[33malfrog0414
*[m*[33m: 也許不是利潤最大化 但算最低風險高彈性做法
也是種思維 謝謝建議 我們會納入參考
*[1;37m推
*[33mluvdirk
*[m*[33m: 有一定要新的嗎
我們沒有急迫性 主要是看預售 減少現金的急迫需求
*[1;37m推
*[33mpaul76318
*[m*[33m: 小孩兩個不行，一個勉強
嗚嗚嗚
*[1;37m推
*[33mo523874
*[m*[33m: 環狀線起來就貴了，先買了老公寓
*[1;31m→
*[33mo523874
*[m*[33m: 走路內科上班，真的很方便
可以理解！
*[1;37m推
*[33mnaohcl
*[m*[33m: 買大安站文湖上班附中學區
這裡我看物件都不多 有的話也都是秒殺…
*[1;37m推
*[33meddit
*[m*[33m: 內科附近找個30電梯大樓，桃園出租就搞定了吧
桃園的問題是 能租得起有一點價位房子的人 背景都…
*[1;31m→
*[33meddit
*[m*[33m: 年屋齡
*[1;37m推
*[33mrmna
*[m*[33m: 在內科上班買北士科也是想不開
先生公司彈性工時 7點到可以早走
*[1;37m推
*[33mjustareader
*[m*[33m: 賣掉3000那棟。轉買去內湖上班方便兼學區的25?
*[1;31m→
*[33mjustareader
*[m*[33m: 梯大樓。另一間出租。對於年薪可以到500的家庭
*[1;31m→
*[33mjustareader
*[m*[33m: 直通勤上班是極度浪費時間成本。
謝謝你的建議 我們納入參考
*[1;37m推
*[33mnaohcl
*[m*[33m: 都看到文山南港了 大安讚啦
大安真的很難高攀 我們有自知之明
*[1;31m→
*[33mnaohcl
*[m*[33m: 內湖有什麼好的學區嗎？
*[1;31m→
*[33messex
*[m*[33m: 室內28坪如果考慮學區，屋齡最好抓20年以上
*[1;31m→
*[33messex
*[m*[33m: 有次大直賞屋時間沒算好五點離開，花三十分鐘才上國?
*[1;31m→
*[33messex
*[m*[33m: 猜自強隧道也不會太好，最好評估一下通勤再買士北科
好的！ 交通我會在上班時間拉google map看看
*[1;31m→
*[33msam21sam21
*[m*[33m: 自用一般不會推新潤，可參考他們在台北市的銷售
好的
*[1;31m→
*[33msam21sam21
*[m*[33m: 同意alf大，估計是為了低風險
理解 謝謝大家都很幫我們著想！
*[1;31m→
*[33mnjunju
*[m*[33m: 優秀
*[1;31m→
*[33msam21sam21
*[m*[33m: 也或許考量稅負後拿到的金額，不想持續開太大的
*[1;37m推
*[33msusuper
*[m*[33m: 覺得這樣如果買北市科好像完全吃掉你那兩間本來的?
這是真的 也是我們猶豫的點
11F：→ sam21sam21: 自用一般不會推新潤，可參考他們在台北市的銷售狀況02/18 08:05
12F：→ sam21sam21: 同意alf大，估計是為了低風險02/18 08:07
13F：→ njunju: 優秀02/18 08:07
14F：→ sam21sam21: 也或許考量稅負後拿到的金額，不想持續開太大的槓 02/18 08:08
15F：推 susuper: 覺得這樣如果買北市科好像完全吃掉你那兩間本來的漲幅。 02/18 08:12
這是真的 我們有考慮過
16F：推 yiliang1107: 小朋友之後要走私立，還是公立？02/18 08:23
搬到台北就是公立了吧
17F：→ yiliang1107: 小孩教育整體開銷、學區，這些可以納入考量02/18 08:24
好的 我們也在研究北士科附近有沒有比較推薦的公立學校
18F：推 una283: 從外圍進來必定是要犧牲室內空間和品質02/18 08:48
19F：→ una283: 要有犧牲的準備02/18 08:48
好的
20F：推 una283: 如果你主要為了小孩考量，建議去學區走走02/18 08:51
好的！ 謝謝m大提醒！
21F：推 gyqmo: 教育真的還好，很多老師不願意在台北教書 02/18 08:52
22F：→ una283: 社區公園看看別人家庭和小孩狀況再決定 02/18 08:52
23F：→ una283: 我自己當初島內移民跑了不少學區觀察02/18 08:52
24F：→ una283: 別人說的不見得是你要的 02/18 08:53
25F：→ una283: 從一開始網路推的學區到後來決定的不是同一區 02/18 08:53
啊 我們就是希望聽到這種過來人的經驗談
26F：推 naohcl: 台大理工博士 私立科大都可以上的年代 02/18 09:08
27F：→ naohcl: 睡飽一點 近一點比較好 02/18 09:09
睡飽一點真的很重要 不管對小孩或夫妻兩而言
28F：推 xxio: 學區主要挑的是同儕的素質與父母的能耐 你可以去私下探探中 02/18 09:17
29F：→ xxio: 正的家長群體如何運作。02/18 09:17
30F：→ xxio: 常態入學分佈下可以有20趴的建北比例，其他明星國中也可以落 02/18 09:17
31F：→ xxio: 在10趴上下，除了老師，家長群的齊心功不可沒。但上了高中又02/18 09:17
32F：→ xxio: 是另外的事情了。以在內湖上班，就選大安站的舊大樓或者街廓 02/18 09:17
33F：→ xxio: 方正巷寬夠的老公寓，都不會輸的。大安站東東信義路以北都是02/18 09:17
*[1;37m推
*[33mZoanthropy
*[m*[33m: 青埔桃園高鐵特區如何？唯一不像桃園的地方XD
青埔…離內湖還是很遠啊 哈
*[1;31m→
*[33mxxio
*[m*[33m: 我同學也是為了小孩上課，自己是把新北跟林口的大樓出
*[1;31m→
*[33mxxio
*[m*[33m: 家四口租在大安站周圍老公寓。未來整個學習路徑都是明
*[1;31m→
*[33mxxio
*[m*[33m: （非附中國中部）,有一個已經被選上小學資優班 （台北
*[1;31m→
*[33mxxio
*[m*[33m: 真資優，不要太離譜第一志願高中都非常穩，周遭案例都
*[1;31m→
*[33mxxio
*[m*[33m: 以上）
*[1;37m推
*[33mshuichia
*[m*[33m: 全家都不想通勤就直接買內科麗山學區，父母可以捷
*[1;31m→
*[33mshuichia
*[m*[33m: 勤就買大安站附中學區
*[1;37m推
*[33mshuichia
*[m*[33m: 中間也有雙敦學區
了解 可能我們都只看預售 加上實際搬過去也可能是三、四年後 都沒研究成屋 這點我們真的要認真來思考
*[1;37m推
*[33mheater
*[m*[33m: 內科別買北士科 早上塞死
先生都六點半出門 也會嗎…
*[1;31m→
*[33mbustinjieber
*[m*[33m: 買北士科啊當鄰居
*[1;31m→
*[33mbustinjieber
*[m*[33m: 不然就內湖五期，但已無發展空間
*[1;31m→
*[33mbustinjieber
*[m*[33m: 加股票淨資產應該略小於購屋總價？
*[1;31m→
*[33mbustinjieber
*[m*[33m: 壓力應該還好，那是你開槓桿的代價，
*[1;31m→
*[33mbustinjieber
*[m*[33m: 曝險換來資產持續成長必須承受的，
*[1;31m→
*[33mbustinjieber
*[m*[33m: 其實不用太在意現金流這東西，
*[1;31m→
*[33mbustinjieber
*[m*[33m: 資產淨值的變化才是重點。
*[1;37m推
*[33mthunderss3
*[m*[33m: 沒提到現金準現金水位，感覺台北新房偏硬，抗風
*[1;31m→
*[33mthunderss3
*[m*[33m: 較弱，要考慮一人或兩人工作變動的可能性
能理解 希望我們有能力一起跟你們當鄰居
*[1;37m推
*[33mquiet93
*[m*[33m: 不能考慮內湖四五期10來年的中古屋嗎
有…只是因為現在有看到喜歡的預售屋 所以把問題先提出來 買成屋的話 可能還要等個兩?
*[1;37m推
*[33mgamania5972
*[m*[33m: 比較好奇台灣哪裡可以找到沒有鐵皮市容
我以前住林口跟桃園的重劃區 基本上都沒有鐵皮屋
*[1;37m推
*[33mcphe
*[m*[33m: 他指的是窗外，重劃區都有辦法達成
*[1;31m→
*[33mcphe
*[m*[33m: 北士科那邊跟幾年前差滿多的
34F：推 thunderss3: 沒提到現金準現金水位，感覺台北新房偏硬，抗風險能力 02/18 10:27
現金部位有補充在上面了
35F：→ thunderss3: 較弱，要考慮一人或兩人工作變動的可能性02/18 10:27
36F：推 quiet93: 不能考慮內湖四五期10來年的中古屋嗎02/18 10:33
37F：推 gamania5972: 比較好奇台灣哪裡可以找到沒有鐵皮市容 02/18 10:39
38F：推 cphe: 他指的是窗外，重劃區都有辦法達成02/18 10:41
39F：→ cphe: 北士科那邊跟幾年前差滿多的02/18 10:42
40F：推 cphe: 換房一定會影響到你的股票投資吧 自己算一下換完之後剩餘02/18 10:48
41F：→ cphe: 可用資金和每個月定期再投入資金，中年以後還是要抓保守一 02/18 10:48
42F：→ cphe: 點，還有工作收入來源是不是主要偏向其中一個人、工作穩定 02/18 10:48
43F：→ cphe: 性等等 02/18 10:48
44F：→ cphe: 內科工作最好是上下班時間要可以彈性 要不然內科 北士科 02/18 10:49
45F：→ cphe: 交通還是很悲劇，下雨更慘02/18 10:49
46F：推 poeoe: 有預算 買台北就對了02/18 11:30
47F：推 k798976869: 直接買內湖啊 02/18 12:05
48F：→ k798976869: 離工作近 又有很多之前炒過高套牢的成屋能撿 02/18 12:05
49F：→ tomy10417: 別吧，我覺得對一般人房地產會漲比較重要，別選太貴的02/18 12:14
50F：推 hermitwang: 五千多萬的房子的頭期不是只有1千多萬，手上有價值 02/18 12:14
51F：→ hermitwang: 五千萬的房子跟450萬的年收，實在看不出來那裏買不 02/18 12:14
52F：→ hermitwang: 起5千多萬的房子。只是要付出換房成本。覺得捨不得 02/18 12:14
53F：→ hermitwang: 資產有減損?不然好像沒什麼問題。02/18 12:14
54F：推 hermitwang: 而且自住換房，就是求住的爽，小孩學區好，只考慮02/18 12:19
55F：→ hermitwang: 投資划不划算，根本衝突。02/18 12:19
56F：推 cphe: 不是買不起的問題，是他的問題裡面包括了生活品質和儲蓄計02/18 12:23
57F：→ cphe: 劃，光是房貸和他日常開銷就每年320左右，450如果是還沒扣02/18 12:23
58F：→ cphe: 稅的所得再加上養兩個小孩，退休計劃一定會延後02/18 12:23
59F：推 alexstag: 那就多賺一點啊…想退休 又要買台北學區新房 還要02/18 12:26
60F：→ alexstag: 買股票，有捨有得02/18 12:27
61F：→ sam21sam21: 年收450要的生活品質，買5000的壓力不小02/18 12:30
62F：→ sam21sam21: 貸款一個月一個月超快，我就是繳到腿軟的那種02/18 12:30
63F：→ sam21sam21: 幸好我家老大18了，不然更加崩潰02/18 12:31
64F：推 tswen: 台北市己經是老人群居的落後區了 不要進去了02/18 12:48
65F：推 abby2007: 外圍進市區 生活品質不可能不影響吧02/18 12:56
66F：推 a951l753vin: 士林到內湖要經過自強隧道吧 很塞喔02/18 13:18
67F：→ a951l753vin: 早上整個東吳大學前的外雙溪回堵多長02/18 13:20
68F：推 VSshow: 佛心勸你，趁你們還有能力還有機會時，能換就換，不要拖到02/18 13:27
69F：→ VSshow: 最後這個念頭想了也是白想，因為根本沒辦法了！02/18 13:27
70F：→ VSshow: 換到北市，你家的收入就不可能什麼都有維持現狀，換回北市02/18 13:30
71F：→ VSshow: 必定要犧牲其它，看你覺得值不值得，北市一定逐漸緩漲的..02/18 13:30
72F：→ VSshow: ..02/18 13:30
73F：推 encoreg57985: 可以換02/18 14:04
74F：→ essex: 既然進北市了記得好好考慮學區，再換一次很煩的 02/18 14:56
好的！
※ 編輯: a311288 (49.218.88.176 臺灣), 02/18/2026 15:38:36
75F：推 NMBILL: 現在不好賣 賣掉才是真正賺 先找到適合買家 02/18 15:27
76F：推 f860506: 北士科環境我覺得不好……光交通就大扣分了 論交通環境 02/18 15:48
77F：→ f860506: 跟未來性五期我都覺得完勝北士科 02/18 15:48
78F：→ f860506: 未來兩條捷運經過 開車10分鐘直達信義大安松山蛋黃 02/18 15:49
79F：→ f860506: 北士科的優點除了未來在園區工作的以外我真的完全想不出 02/18 15:50
80F：→ f860506: 來 02/18 15:50
81F：推 bruce000000: 北士科優點在可預見的未來擁有首都最先進的品質環境 02/18 16:48
82F：→ bruce000000: 與鄰里素質、既存的芝山石牌生活圈 02/18 16:48
83F：推 james198978: 先賣一間吧 壓力小一點 02/18 16:53
84F：推 jecko: 學區考量優先於重劃區 02/18 18:04
85F：推 david850914: 台北老人比例最高是因為平均壽命比南部高近5歲 02/18 19:25
86F：→ f860506: 北士科大坪數建案屈指可數耶…要跟信義計畫區/大直比住 02/18 20:27
87F：→ f860506: 戶實力要確定欸 02/18 20:27
88F：→ sam21sam21: 實力不能比，不過真實大坪數的其實不少 02/18 21:00
89F：→ sam21sam21: 例如這陣子開出來的樺輝其實A2.A3就必須一起買 02/18 21:05
90F：→ sam21sam21: 家居當初也是，潤泰透天也是 02/18 21:06
91F：→ pigpeachegg: 其實重劃區反而都高樓,會擋你視野,你市區老公寓你買 02/18 21:14
92F：→ pigpeachegg: 新大樓高樓層還有超好的棟距和視野 02/18 21:14
93F：推 rainsilver: 這年收認真點應該要兩倍 02/19 07:32
94F：推 gwboy: 好奇桃園哪裡不適應？以你們這種條件買豪宅線以下很容易 02/19 18:26
95F：推 leisureme: 北士科到內科上下班時間真的太塞了！開車都要四十分鐘 02/21 00:14
96F：→ leisureme: 以上，捷運也蠻遠的 02/21 00:14
97F：推 djww7: 你的需求(2),(3)都不是能完全量化的指標，倒不如先真正住 02/22 00:49
98F：→ djww7: 來台北市，生活一段時間後再做決定 02/22 00:49
99F：推 k0939770752: 台北五千萬的租應該比買划算 不介意租屋的話 02/23 00:09