作者m18230 (YESccc)
看板home-sale
標題[請益] 想買第二間，第一間給剛出生的兒子做登記
時間Fri Jan 30 22:43:57 2026
如題，因為限貸令，想用過渡期房貸來讓第二間貸八成，這邊目前沒有什麼問題。
太太那邊自己有自己的房貸，所以不考慮用他的人頭。
作法預計如下：
今年跟太太預計贈予剛出生的兒子244+244萬，明年再贈予244+244，兩年共976萬。
明年把目前價值1000萬的第一間房子賣給兒子，讓他全額付清，這樣是可以的嗎？
當然還差24萬，這個好補就沒差，或是不知道祖父祖母能不能也加入贈與免稅的行列。
未來18年內孩子成年前賣房，可以用法定代理人的方式幫未成年孩子賣房，或是等他成年
更簡
單，就直接給他或他再自己賣。
請問板上高手，這種低總價的房子有辦法跟未成年孩子這樣操作嗎？即便他今年剛出生而
已
感謝賜教
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 42.72.17.206 (臺灣)
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1F：推 jinso7410: 厲害01/30 22:47
※ 編輯: m18230 (42.72.17.206 臺灣), 01/30/2026 22:48:59
2F：→ william826: 用買賣是對的 話說當你兒子真好 剛出生父母就這樣規01/30 22:48
3F：→ william826: 劃01/30 22:48
4F：→ jinso7410: 剛出生就開槓 01/30 22:49
5F：推 childeviler2: 被阿伯看到又要開始唸了01/30 23:09
6F：推 sfking: 建議Google "實質課稅原則" 然後找一下專業代書處理吧 01/30 23:09
7F：→ sfking: 不然要是細節沒注意到 國稅局這關過不了 房地合一稅繳到哭01/30 23:10
8F：→ jl40: 可以 但人頭就是人頭 01/30 23:13
9F：→ jl40: 我就是這樣用的01/30 23:14
10F：推 childeviler2: 阿伯也是這樣用小孩子的人頭購買嗎？好強 01/30 23:15
11F：推 angele: 有房無貸款首貸的條件只差在寬限期，其實不用這麼麻煩，01/30 23:16
12F：→ angele: 還清放自己名下不就好了？01/30 23:16
請問a大，還清也符合換屋貸款八成的條件嗎？如果是先買後還清的情況下
13F：→ kusomanfcu: 可喔01/30 23:18
14F：→ jl40: 這沒辦法 房價太貴了 要是要全額買 不贈與個四五年是要怎買01/30 23:18
15F：→ jl40: ？01/30 23:18
16F：→ jl40: 重點是為了避免以後還要移轉01/30 23:20
17F：推 childeviler2: 我最近想整合房貸，把掛一清掉一間，整合到我老婆名01/30 23:22
18F：→ childeviler2: 下，我這樣又可以變成首購再買一間八成貸款01/30 23:22
19F：推 angele: 如果還要掛四出來或賣掉，在自己名下應該比較好處理吧。01/30 23:22
20F：→ angele: 遺產稅需不需要這麼早規劃就看人財力了。01/30 23:22
※ 編輯: m18230 (42.72.17.206 臺灣), 01/30/2026 23:24:36
21F：推 childeviler2: 今年不知道能不能買到第六間，看看運氣吧01/30 23:23
※ 編輯: m18230 (42.72.17.206 臺灣), 01/30/2026 23:26:07
22F：推 childeviler2: 那個就是有房無貸，那是看自然人，有房無貸，負債 01/30 23:26
23F：→ childeviler2: 比夠，可以八成無寬限 01/30 23:26
24F：推 angele: 不太懂為什麼跟換屋貸款八成有關，去年我首購（名下無房） 01/30 23:29
25F：→ angele: ，我先生名下有房無貸款，但談到的利率還是我先生比較好， 01/30 23:29
26F：→ angele: 八成2.25%無寬限期。所以我不太懂為什麼需要錢搬來搬去房 01/30 23:29
27F：→ angele: 子過來過去的。小孩名下還是一筆現金出去了呀。 01/30 23:29
28F：推 angele: 喔，有點懂了，時間差問題，想跟銀行用換屋貸款然後賣給 01/30 23:42
29F：→ angele: 孩子。這就費點功夫、契稅過戶之類的，二親等買賣要跑一下 01/30 23:42
30F：→ angele: 流程，出示完整金流贈與完稅證明之類的。另外好像在去年留 01/30 23:42
31F：→ angele: 意房貸討論有看到銀行不喜歡這種案子嫌麻煩的說法。如果 01/30 23:42
32F：→ angele: 金流週轉的過來，先清掉舊屋首貸應該比較簡單？可能問問01/30 23:42
33F：→ angele: 銀行人壽專員吧。 01/30 23:42
34F：推 lightjayjw: 最近也在想贈與問題，如何讓小孩買賣 01/30 23:46
35F：推 f860506: 找專業代書諮詢很重要 不然一不小心金流沒處理好變成 到 01/30 23:51
36F：→ f860506: 時候要賣房地合一+土地增值繳到死 01/30 23:51
37F：→ f860506: 然後房子買賣到小孩名下也記得辦 信託回來 或是寫借據讓 01/30 23:53
38F：→ f860506: 父母設定最高限額抵押權回來控制 01/30 23:53
39F：推 harlanstars: 國稅局100%過不了，244不是這樣玩的 01/31 00:21
40F：推 maxgopon: 假買賣真贈與？建議問代書 01/31 00:27
了解，審慎看待，謝樓上兩位前輩
※ 編輯: m18230 (42.72.17.206 臺灣), 01/31/2026 00:38:25
41F：推 RaiGend0519: 兩個層面的事 01/31 00:44
42F：→ RaiGend0519: 一個是你賣給小孩，看起來沒事 01/31 00:44
43F：→ RaiGend0519: 一個是小孩名下不動產要處理時的貸款、稅務問題要找 01/31 00:45
44F：→ RaiGend0519: 專業人士搞清楚是不是自己想要的 01/31 00:45
45F：推 alexstag: 為啥244分年連續贈與不行？金流處理好應該沒問題， 01/31 08:39
46F：→ alexstag: 頂多就是後面房地稅務計算會不太一樣 01/31 08:39
47F：推 mangojocker: 那個房屋會被視為贈與非買賣 以後賣出 房地合一都跟 01/31 10:10
48F：→ mangojocker: 你要回來 01/31 10:10
49F：推 ahyan: 個人意見這是假買賣，真贈與，就是租稅規避，遇到認真的稅 01/31 10:17
50F：→ ahyan: 務員，可能有被認定是贈與房屋，成本就是現值，日後出售就 01/31 10:17
51F：→ ahyan: 哭了 01/31 10:17
52F：→ HZM: 這是實質贈與，以後不好說 01/31 11:04
53F：噓 seratana: 很高機率 會被認定假買賣真贈與你會補稅補到哭 01/31 11:39
54F：推 wseedw: 假買賣，風險很高看你要不要賭，國稅局可以心證解釋的空 01/31 11:58
55F：→ wseedw: 間很大 01/31 11:58
56F：推 seelove: 這是二親等買賣案，未成年金流只要金流來源正常，通常是 01/31 11:58
57F：→ seelove: 受贈，也沒搞貸款，就沒問題 01/31 11:58
58F：推 darkdogoblin: 這案哪需要認真看，你不管怎麼做都是贈與! 01/31 13:13
59F：→ mangojocker: 這題哪需要心證...這種案例早就處理到滾瓜爛熟了 01/31 13:41
60F：推 a0989876: 直接用小孩當人頭跟建商買新的 01/31 14:39
61F：→ a0989876: 不就沒贈與問題了 01/31 14:39
62F：→ a0989876: 搞那麼複雜幹嘛 01/31 14:39
63F：推 JackLee5566: 假買賣真贈與 要看國稅局怎麼認喔 02/01 13:17