央行「限貸令」掀解約潮不爽賠15%　4招無痛解套 https://house.ettoday.net/news/3078163 圖、文／CTWANT 政府自去年下半年起掐緊房貸水龍頭，民眾因「限貸令」卡死難交屋的災情越來越多，很 可能房子沒買到，還要支付一大筆違約金。現在律師界也衍生出「斷頭商機」，專為走上 斷頭台的無辜民眾尋找「免死金牌」，從預售屋買賣契約中找漏洞，再與建商談判，協議 免解約金或向建商分期還款。 https://reurl.cc/W8xMYD 根據《591新建案》統計七都預售案解約量變化，發現今年1~9月解約數達1930件，與去年 同期相比增加了68.4%。其中台中及台南解約數量皆是去年同期的1.4倍及1.5倍，台北市 則是增幅89.1%、桃園市78.2%。 《591新建案》總編輯李忠哲觀察，除了適逢交屋潮高峰，解約數相對較多，也有些民眾 確實因房貸卡關選擇解約，尤其是持有多戶且財務槓桿太高的族群，一旦貸款成數等條件 不如預期，又不願或無法拿出更多現金補足自備款，就會選擇認賠殺出，使得整體解約數 較去年直線上升。推估準備斷頭的、還在協商中的，數量難以估計。 一位新北謝小姐就即將成為斷頭戶之一。她於2023年底為年邁母親買進總價約2,000萬元 預售屋，原代銷表示可貸款8成；孰料，去年9月央行宣布第2屋貸款只能貸5成，讓名下已 有房貸的她頓時傻眼，自備款整整比原先規劃多出600萬元，此時建商也向她催繳總價5% 、100萬元的交屋款，她積極籌錢也籌不足700萬元。 「我們事務所(客戶)也被斷了好幾顆頭！」康克爾國際法律事務所律師吳奕綸就直言，目 前市場上房貸孤兒確實很多，因銀行核貸金額與簽訂合約時預期的貸款成數有落差，又無 法短時間籌措到足夠的資金，被迫走上解約。 吳奕綸表示，違約金通常訂為不超過總價的15%，以已繳金額為上限。以總價1000萬元來 說，違約金最多可達150萬元；若總價2000萬元，最多可能賠上300萬元，「若碰上踩很硬 的建商，很可能民眾沒買到房，還要賠付高額違約金，真的會欲哭無淚。」 他因此幫購屋人歸納出4個「無痛」解套方法，以此有機會可主張無須支付違約金解約。 第一是內政部公告之預售屋定型化契約第18點規定，「買方貸款金額少於預定貸款金額者 ，如屬不可歸責於雙方時，差額在30%內，賣方同意以原承諾貸款相同年限及條件由買方 分期清償；差額超過30%，賣方同意依原承諾貸款之利率計算利息，得以7年以上償還期限 ，由買方按月分期攤還，或是解除契約。」 吳奕綸表示，因政策改變導致貸款出問題，過去在法院已有判決先例，此屬於「雙方都無 法預見、也不是誰的錯」的情況，建商以「個人信用瑕疵」向買方收取違約金實屬不合理 。 第二種解套方式，是依預售屋買賣定型化契約第24點，檢查建商有無違約情事，買方得解 除契約。吳奕綸舉例，像是檢查賣方有無違反「建材設備及其廠牌、規格」「開工及取得 使用執照期限」之規定，以建材或工期違約，提出解除契約，甚至建商還可能需賠付買方 違約金。 第三種解套法，是依預售屋買賣定型化契約第6點第3項，主張面積誤差解約。吳奕綸表示 ，若確認土地面積、主建物或本房屋登記總面積誤差超過3%，買方可主張以此解除契約。 要是建商置之不理，第四種解套法為主張建物瑕疵，吳奕綸表示，建商若有違法二工，或 不動產說明書登載不實，例如未記載漏水、嫌惡設施，購屋人可先向建商進行協商，再依 民法第252條主張減免違約金及主張物之瑕疵解約，或減少價金等理由向法院提起訴訟。 不過這樣的做法，看在建商眼裡可能不是滋味，認為就是來「找麻煩的」。對此，吳奕綸 無奈表示，購屋人、建商其實都是限貸令政策下被波及的無辜者，不過若站在案件委託人 角度，也僅能以「挑契約問題」的權宜方法來協助客戶無痛解約。 至於未來打算買預售屋的民眾，吳奕綸建議在「解除條約」上應做更詳細的解釋，目前常 見解除條款看似保護買方，但實際上存在多個爭議點，像是未約定貸款期限及貸款成數定 義、種類不明等，所以在條文上須留意約定貸款期限、貸款為成交總價的貸款成數，且不 包括信用貸款或保證人貸款，避免日後爭議。 心得： 從這篇新聞中分享的解約量表中，新竹看起是最穩的，解約量沒什麼增加。 台中和台南看起來就咕魯咕魯了。 這篇文章中有提出四種解套法，來減少斷頭所造成的損失。 板上有人使用成功的嗎? 希望多一些人分享減少損失的方法和經驗。 --

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