作者s8752134 (Sea)
看板home-sale
標題Re: [請益] 買房自住跟租房機會成本比較
時間Sat Dec 21 16:48:16 2024
※ 引述《suckitbitch (dajiji)》之銘言：
: 小弟最近有家人要考慮買房
: 所以我順手做了一個試算的工具
: https://www.housemagos.com/zh-TW
: 來比較一下買房跟租房+剩下的錢投資大盤長期來看哪個方式資產增長的速度比較快
: 目前看起來如果房價跟股價都照著歷史走勢的話好像租房然後剩下的錢投資大盤資產會
累
: 請問大家我預設的參數有問題或者是有什麼大條的錢沒算到嗎
你有花時間寫這些資料，我也認真跟你討論。
首先是這個頁面的內容因為沒附上公式，所以只能手動調整去驗證是怎麼設定。
討論前我先說一下我的理解，畢竟要先對你的頁面設定完全理解，討論才有立基。
以下理解如果有錯請指正：
1. 你這個左方買房右方租房的設定，應該是以如果同一筆頭期下去，買房的增值
vs 把這筆錢拿去投資的增值比較。
2. 左方因為買房了所以沒有租金問題，也因為自住所以沒有空租問題。 右方因為
沒有買房所以每月要支付租金。
如果以上兩點理解都正確，我先提一下這個參數有 bug 的地方：
1. 左方買房的獲利參數肯定是錯的，例如這張圖：
https://imgur.com/JXbS2Os
總價 1000 頭期 200，一年後賣屋，買二賣四，年漲幅 4%，這算起來絕對是
賠錢，但在你表裡的顯示是還賺 40 多萬，不知為何？
2. 同一張圖，右方收益也是錯的。 200 萬 12% 收益，一年後總收益是 224 萬，
扣除年租金26000*12=31.2萬，最終數字也會低於 200萬。但你表上顯示卻是
賺60幾萬，而且我試圖把租金成本提高，反而獲利越來越高？？？
因為你第一年的計算結果就有問題了，我無從幫你比較你的複利算式，所以只能請你
自己再檢查看看。
期望你到時候弄出一個符合真實狀況的頁面，會讓人更清楚。
另外房地合一稅可以使用重購退稅免房地合一，即便不用也有自住滿六年
400 萬免稅額以及 10% 的優惠稅率。 這兩項如果要加入，建議使用自行
"勾選" 的功能讓使用者自選。
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.228.216.52 (臺灣)
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※ 編輯: s8752134 (111.71.107.244 臺灣), 12/21/2024 16:50:45
※ 編輯: s8752134 (61.228.216.52 臺灣), 12/21/2024 16:56:48
1F：推 tenkaakido: 別這樣鞭，人家沒買過房不曉得仲介費 12/21 17:01
2F：→ s8752134: 我沒鞭阿 別誤會 單純想協助他完善這頁面 12/21 17:01
3F：推 suckitbitch: 感謝！我等等check一下 12/21 18:46
4F：推 suckitbitch: 靠邀原來是不小心把加號改成減號== 12/21 20:51
5F：→ s8752134: 另外繳房貸是本金 + 利息, 本金的部分可以透過增貸出來 12/21 21:15
6F：→ s8752134: 投資, 你可以設定2年再投入 or X年再投入去比對 12/21 21:15
7F：→ s8752134: 每兩年再投入一次 or 每X年再投入一次 12/21 21:16
8F：→ s8752134: 另外提醒一下, 增貸的部分也包含房價增值的部分 12/21 21:17
9F：→ s8752134: 直到你的收支比無法再增貸更多出來 12/21 21:17
10F：→ s8752134: 每次增貸費用大概幾千塊 可以無視 原因如下 12/21 21:18
11F：→ s8752134: 持有房產額外要繳稅費 也可以無視 因為你的是簡易比較 12/21 21:18
12F：→ s8752134: 無視的原因是因為 持有房產也可以抵所得稅 12/21 21:18
13F：→ s8752134: 租金當然也能, 租房同時額外也有每X年搬家一次 12/21 21:19
14F：→ s8752134: 這些都沒計入, 你想全部算進去也可以. 12/21 21:19
15F：→ s8752134: 以上是基本模型 以下是根據實際狀況可能會有的操作 12/21 21:22
16F：→ s8752134: 例如有人說他租屋租隔套花1萬好了 (等於每月租金1萬) 12/21 21:23
17F：→ s8752134: 那對比買房就是去買相同等級的隔套房, 然後其他間出租 12/21 21:23
18F：→ s8752134: 此時左方買房那邊會有額外的租金收入. 12/21 21:23
19F：→ s8752134: 又例如有人買了房, 花點錢去裝潢+分戶 12/21 21:24
20F：→ s8752134: 算了, 這個太進階的不提也罷, 一般自住買方不會這樣 12/21 21:25
21F：→ s8752134: 但隔套那個確實是同等的比較方式 (如果租房子便租隔套) 12/21 21:25
22F：推 suckitbitch: 看來少考慮了很多實際上的操作感謝指教 12/22 11:09