W作者qwertyu12388 (qwertyu)
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標題Re: [請益] 關於預售屋貸差
時間Wed Jun 5 20:58:25 2024
※ 引述《NovaShin (有病去看醫生不要看我)》之銘言：
: ※ 引述《Zach5566 (桃園八嘎冏)》之銘言：
: : 前幾篇在討論央行信用管制的時候，看到下面有推文說，預售屋定型化契約說到時候如果貸款差額建商可以以同樣的條件承貸，我翻了我的合約確實有這筆。
: : https://i.imgur.com/dIOH5z3.jpeg
: : 但是後面還有一個但書是例外條件，這些例外條件不就是我們現在討論的問題嗎？因為政策變化導致的根本被排除在外，差點傻傻的相信了，還我開心了一下，只能說建商想得比我們還周到多了。
: : https://i.imgur.com/fmHJnuw.jpeg
: https://imgur.com/lUnpjva
: 噹噹噹噹，上課囉
: 定型化契約裡面的貸款約定
: 不要說跑單，連一些專案都搞不懂
: 就是因為這幾年腳喇一喇房子就能賣
: 根本沒有人會去注意這一條
: 1:不可歸責於雙方
: (1)
: 差額在預定貸款金額百分之30以內者
: 賣方同意以原承諾貸款相同年限及條件由買方分期清償
: (2)
: 差額超過原訂金額百分之30者
: 賣方同意同樣利息，縮短到__年
: 法規寫不得少於七年，這邊我們都會蓋章七年
: (3)
: 差額超過百分之30，雙方可以以前述方式辦理
: 或是解約
: 這邊寫的落落長，會讓很多人搞混
: https://reurl.cc/WxWrRe
: 這邊直接上實務
: 但老實說這條不太會發生
: 因為不可歸責於雙方
: 只有發生在戰爭，天災，人禍等重大事件
: 所以第一條，不用想了
: 2:可歸責於賣方
: 建商唬爛說鑑價很高
: 建商唬爛旁邊沒墳墓卻有墳墓
: 建商說要好好蓋結果爛尾
: 因為建商唬爛，亂蓋，旁邊有不良設施
: 導致銀行估價較低讓買方無法貸款
: 賣方就要依照承諾的年限跟條件
: 讓買方分期，如果賣方做不到
: 買方就有權解除契約
: 這也沒啥問題
: 最大的問題要來了
: 3:可歸責於買方
: 信用不良，銀行評估不予放款
: 名下房屋過多，不符合銀行放款條件
: 講白的就是你買方自己的問題
: 買方應於接獲通知之日起___天(我們都寫30天)
: 請一次給付，或是經賣方同意分期
: 注意，這是75%的貸款喔
: 一次給付？你瘋了嗎？現金買房膩！
: 經賣方同意？你各位覺得建商會給你分幾年幾期？
: 也就是說
: 沒有拿捏好自己的能力
: 透過"房貸"，"質押"，"信貸"等
: 大筆金額流向房地"頭期款"
: 就代表三年後你的"貸款"如果出包
: 你就很難透過房貸，質押，信貸來救
: 這幾年極限操作信用的朋友
: 你就要保佑你交屋的時候
: 銀行願意借你錢
: 當交屋時，因為法令變更
: 銀行成數異動，那都是你買方的事
: 建商只要有新青安這種國家訂定
: 單一住宅可以貸款80％
: 你就不能用可歸責於賣方
: 或是不可歸責於雙方這兩條
: 既然那兩條不能用
: 只剩下第三條了
: 我們再把第三條唸一次
: https://imgur.com/lUnpjva
: 阿密陀佛，善哉善哉
: 其實可以A我ID
: 會推我的大部分都是首購，換屋
: 會噓我的大部分都是投資客，掮客
: 或是手上滿滿預售屋想套利的人
: 要套利我是無所謂啦
: 但真的不要鬼扯瞎機八講一堆沒良心的話
: 叫人家增貸去買預售屋
: 你他媽不怕下地獄嗎？
: 如果是換屋沒自備款那就算了
: 多的是買了又買，買了又買
: 你現金夠就算了，叫人家增貸開槓桿買
: 這種業界敗類不管是誰我一樣噴
: 我話講完，歡迎那些沒水準的掮客來挑戰
前面兩篇似乎都是在講投資客可能因為第二間貸款政策改變,
變成第二間只能貸六成的情況, 不過這情況最壞就是少借一成, 多掏一成現金而已
隨便補可能都補得出來
那如果是豪宅線降下來呢?
對已經簽的預售屋衝擊是不是超級大?大到會有一堆人斷頭那種?
舉例來說,
台北豪宅線七千變六千,
假設原本買6500的, 原先可以貸個七八成, 豪宅線砍下去變成貸四成
自備要多掏3~4成(1900~2600萬)
其他縣市, 豪宅線四千變三千
假設原本買3000, 除了原本的兩成外, 還要多拿900~1200萬現金出來
現在新竹/桃園/台中, 一堆沒多大的三房/四房都要三千左右了
三千根本是滿街跑
甚至退幾步講, 現在買一間2500上下的預售屋, 蓋個四年,
每年漲幅算5%就好, 2500*(1.05)^4=3038,
你現在買2500的預售屋,
三五年後交屋時鑑價就有可能過豪宅線(如果豪宅線變成三千萬的話)
也可能要多掏大概一千萬出來
現在2500在新竹/桃園/台中好一點的地段, 買個正三房可能都還不夠
這樣看來影響非常劇烈,
因為以新竹/桃園/台中來看, 2500~4000價位的預售屋,
全部都可能交屋的時候要多掏一千多萬出來
應該很多人都會斷頭吧?
看了一下上一篇的討論,
似乎要認定是"不能歸咎於買賣雙方"也是超級難,
建商也不一定會想借你錢, 對建商來說,
你不能撥款他直接沒收你繳的錢或者拿個15%總價違約金後再重新賣一定是比較賺的
也省很多麻煩
如果真的降豪宅線的話,
針對在"實施前已經簽約的預售屋"會有什麼配套措施嗎?
像是豪宅線的認定就是以簽約的時間點為主, 而非交屋或貸款的時間點(落日條款)?
各位有什麼看法呢?
我看法是
1.降豪宅線的機率可能不大, 因為可能會違反信賴保護原則, 而且算是全面性的大衝擊
2. 降豪宅線反而導致低總井噴, 對那些整天喊居住正義的人(選票)更難達成居住正義
因為他們本來就買不起豪宅線的房子, 豪宅線一往下弄, 連原本低總都買不起
3.降豪宅線是連首購一起殺, 而且對首購的殺傷力遠大於投資客
以新竹來說,
投資客根本很少會去買原本豪宅線-1000萬(3000萬)的物件來投資
都是槓桿開到爆買數間遠低於豪宅線的物件(1000~2000萬)
而豪宅線-1000萬的房子, 卻可能是真正首購的會需要的
舉例來說,
有想要生小孩的首購夫妻買間新竹竹北機能+學區不要太差的3房,
基本上就是兩千五~三千起跳, 豪宅線一砍變成打到真正的首購族群
然後投資客手上已有的低總物件又噴, 更爽到投資客
4. 就算真的降了, 也應該要有配套措施, 落日條款之類的
因為不是每個人隨便都能臨時掏個一千多萬出來的,
尤其扣掉台北以外的區域, 大多數其實都只是打工仔而已
我的看法大概是這樣
也想了解一下大家的看法 謝謝
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1F：推 amino0120: 我猜六月會議完一切照舊.這個時間點壓房市的目的為何 06/05 21:03
2F：→ amino0120: 但九月會議後不確定 06/05 21:04
3F：→ gn01705529: 所以不可能調降 06/05 21:04
4F：推 blargelp: 放風聲啦 豪宅線不可能降。但降成數我是覺得就算這次沒 06/05 21:06
5F：→ blargelp: 降，今年也要降啦。下半年缺房會更嚴重，但政府不可能認 06/05 21:06
6F：→ blargelp: 錯解開房地合一罪魁禍首，只能繼續往其他方向鎖 06/05 21:06
7F：→ NovaShin: 老實說我還是無法理解為什麼把自己弄得這麼緊張= = 06/05 21:11
因為可能會斷頭阿..XD
8F：推 amino0120: 不過想到政府還在繼續幫鎖籌碼就覺得興奮 啾咪 06/05 21:11
9F：→ NovaShin: 105年北市豪宅我是有找到判例退錢的，但105年多少豪宅 06/05 21:12
10F：→ NovaShin: ，盤決書才幾張代表一定一堆人認賠殺出，何必這樣賭 06/05 21:12
11F：→ NovaShin: 我針對是槓桿啦，如果買高價變豪宅會被限貸真的是不講 06/05 21:13
12F：→ NovaShin: 武德，但早在選前我就提醒要注意某些聖人性格的人了 06/05 21:13
對, 你上一篇是針對槓桿開爆的那些人
所以我這篇是比較好奇的是
那些沒開槓桿、沒貸款、真正有需求且沒辦法臨時掏出一千萬的首購族
(我自己在新竹上班, 這些人占比很高)
如果被豪宅線搞到的話 這輩子會不會不敢買房了XD
13F：推 KrisNYC: 豪宅線基本上你不要去擔心他 央行知道沒有碰的必要 06/05 21:17
14F：→ KrisNYC: 從兩個月前新聞在炒這件事的時候就完全是空穴來風了 06/05 21:18
15F：→ KrisNYC: 就是特定有一群人 他們也剛好有被各單位徵詢意見 06/05 21:18
16F：→ KrisNYC: 在四處想辦法放消息給媒體 希望廣傳來增加自己政治籌碼 06/05 21:18
17F：→ KrisNYC: 你就想成那些偶爾出現的環保團體就知道了 06/05 21:19
原來是這樣, 我還以為是央行自己放出來的風聲...
18F：→ NovaShin: 其實不要說豪宅線，我的第二屋變七成還不能寬限就累了 06/05 21:19
19F：→ NovaShin: 但如果豪宅線有調整，我大概知道為什麼要這樣，等真的 06/05 21:21
20F：→ NovaShin: 有在來說好了，不然又要被圍剿～～ 06/05 21:21
那N大覺得央行動豪宅線的可能性如何呢?
※ 編輯: qwertyu12388 (106.1.232.131 臺灣), 06/05/2024 21:23:10
21F：推 w37661999420: 政府不敢 06/05 21:22
22F：推 KrisNYC: 不是政府敢不敢的問題 是現在整個所有政治團體都很奇怪 06/05 21:24
23F：→ yiliang1107: 豪宅線這次很難說 06/05 21:24
24F：→ KrisNYC: 他們很大量仰仗所謂的"民調和空軍"這個共生團體給的資訊 06/05 21:25
25F：推 amino0120: 反倒覺得K大說的僅針對特定地區限貸反而比較有警示作用 06/05 21:25
26F：→ yiliang1107: 這邊建商端得到的訊息，是機會變化 06/05 21:25
27F：→ KrisNYC: 因為雖然這幾年這個共生團體的公信力在下降 但實績擺在那 06/05 21:25
28F：→ amino0120: 但又不會真的打死所有人 06/05 21:25
29F：→ yiliang1107: 是有機會變化鎖定「特定區域」 06/05 21:25
30F：→ KrisNYC: 現在所有的政黨智囊都有被幾個共生團體綁架的情況 06/05 21:26
31F：→ amino0120: Y大所言即是 06/05 21:26
32F：→ KrisNYC: 這些共生團體包含了我剛提到的環保 與居住議題團體 06/05 21:26
33F：→ KrisNYC: 這導致實務上數字告訴你雙以外的豪宅線已經該調高了 06/05 21:27
34F：→ KrisNYC: 雙北* 06/05 21:27
35F：→ KrisNYC: 但這事情在共生團體提供的民調裡面太逆風不能做 06/05 21:28
36F：→ KrisNYC: 甚至發生這種內政部單純追稅調整 就被利用要調低的狀況 06/05 21:28
37F：→ KrisNYC: 扯遠了 反正 央行喜歡做精準打擊 所以對 特定區域被搞 06/05 21:29
38F：→ KrisNYC: 機率是很大的 手法你就隨便猜 區域就越常上新聞越可能 06/05 21:29
這樣聽起來就是台中新竹桃園會被搞, 然後手法也有可能是動豪宅線?
※ 編輯: qwertyu12388 (106.1.232.131 臺灣), 06/05/2024 21:31:01
39F：→ NovaShin: 老實說對房地產來講，我一直覺得選一個聖人比選一個怪 06/05 21:31
40F：→ NovaShin: 咖危險得多，點到為止懂得就懂 06/05 21:31
41F：→ KrisNYC: 你講的地方都沒有調低的空間 所以我說不會 06/05 21:32
42F：推 KrisNYC: 這些4000的縣市 你真的去買你就知道超過3500銀行就只給 06/05 21:37
43F：→ KrisNYC: 7~75了 要8成那都是頂級地點或建商簽出來的 降到3000幹嘛 06/05 21:38
45F：→ fluffyradish: 成信用管制，跟建商談不攏解約退錢 06/05 21:52
46F：推 NovaShin: 這個就明日博呀 06/05 21:59
47F：→ NovaShin: 但有興趣去數一下明日博有幾戶,判例有幾戶 06/05 22:00
48F：推 paul76318: 豪宅線真的不是不可能動，說一句白的買3000的房子斷頭 06/05 23:16
49F：→ paul76318: ，拍手叫好的人會比同情的人多 06/05 23:16
50F：推 vicyong: 買3000被斷頭......會拍手的只有x空吧，正常購屋、換屋 06/06 01:12
51F：→ vicyong: 族群根本最慘，說真的3000萬的房在上市櫃公司工作個10年 06/06 01:13
52F：→ vicyong: ，夫妻合購根本輕鬆 06/06 01:13
53F：→ vicyong: 打這群不覺得很奇怪嗎 06/06 01:13
54F：→ clement80161: 預售屋大批交屋，銀行又不是用鑑價來算 06/06 11:52
55F：→ clement80161: 過度杞人憂天了 06/06 11:52
56F：推 Nightu05: 推樓上，預售屋交屋時如果已漲，是用合約價喔（孰低） 06/06 12:50
57F：→ Nightu05: 發文說錯了 06/06 12:50
如果漲有過豪宅線就是取鑑價 不是合約價....................@@...............
竹北高鐵就有好幾個買兩千多三千 交屋漲到四千的案例了...
※ 編輯: qwertyu12388 (106.1.232.131 臺灣), 06/06/2024 19:38:31