作者hdw ()
看板home-sale
標題[請益] 老公寓該怎麼處理比較好??
時間Wed Jul 19 10:13:55 2023
想不到標題怎麼打~~!!
家裡有間50年老公寓頂樓（在火車站附近），已經空在那邊20年了
近期有打算整理出租，但有很多問題難以抉擇
1.頂加處理：
早期的老公寓頂樓住戶都有屋頂的使用權，所以這間也不例外
但現在如果要整理的話，頂加要一起弄，還是拆掉搭鐵皮就好？？
考量點是多弄多花錢，也怕弄好後被檢舉變成要拆
最終目標，還是等都更，只是遙遙無期
2.整理規劃：
要整層出租還是雅房出租??
設計師是建議我直接獨立電表裝一裝，外加頂加的部分再隔兩間
但覺得管理上會很麻煩!!另外由於管線不想動太多
所以既有格局沒有套房，但有1.5衛，應該會改成2衛
總共會有4房+2衛 (老公寓空間真的很大!!)
3.買賣問題：
這才是真正困擾我的大問題，由於房子是媽媽的
該怎麼處理才不用繳超高額的稅??
a.直接跟我媽購買
問題相對單純，但唯一考量點就是房地合一稅
取得成本可能會略低於市價，而且整修的費用不太想開發票
(因目標是等都更，所以整修的5%稅金能省則省)
所以如果突然想賣房的話，可能會被課高額的稅金
b.整修後等繼承
少了金流及轉手的問題，但我還有個妹妹，就算事前講好
也怕老人家突然一個轉念，我就做白工，還損失裝潢費用
C.整修後直接出售
不等遙遙無期的都更，整修後直接賣掉，舊房子應該只有土增稅要繳
感覺簡單好處理，但就少了未來期待性，家人是不太想賣
想請問版上大上會怎麼處理??或是房地合一稅的部分要怎麼規劃比較好??
先感謝大家~~!!
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 60.251.244.94 (臺灣)
※ 文章網址: https://webptt.com/m.aspx?n=bbs/home-sale/M.1689732837.A.B22.html
1F：→ chigo520: 頂加不漏水你幹嘛要管他 07/19 10:16
因為很老舊，擔心漏水會影響到頂樓，所以基本上鐵皮會弄
只是舊有隔間的部分不知道要不要處理
要住人肯定得弄個衛浴
2F：推 placea: 我會建議隔成套房後 交給代租代管公司全權處理 我是這樣 07/19 10:17
3F：推 applejone: 有頂樓的使用權是錯誤的觀念 至少我家就沒有 因為123樓 07/19 10:17
4F：→ placea: 高雄我也可以推薦我的代管公司給你 管了四年多了沒問題 07/19 10:17
好喔!!謝謝大大，代管費用怎麼收呢??
5F：→ applejone: 都是同一個屋主 他們放話如果要頂加就要去舉報 07/19 10:18
※ 編輯: hdw (60.251.244.94 臺灣), 07/19/2023 10:23:56
6F：→ hellogym: 隔套 我老家公寓5樓就是被投資客隔套了 07/19 10:24
7F：推 Byzantin: 放著就好 反正已空20年 07/19 10:26
8F：→ roudolf: 找代租代管的…省事 07/19 10:28
9F：推 maxboy06: 整戶找社宅包租代管 07/19 10:31
10F：→ maxboy06: 你改套花太多錢 以後還有繼承怎分的問題 07/19 10:31
11F：→ maxboy06: 相信我 就算你妹現在不爭 等改套弄的漂亮就會來爭 07/19 10:33
12F：→ kagaya: ....樓上說得是 感覺還是先決定怎麼分再來改比較好 07/19 10:34
13F：→ kagaya: 所以看要租要賣大概都要問老媽。 07/19 10:35
兩大大說得是，原本確實是要給我妹!!但她進去看看之後，又回去跟我媽住了
這也是我擔心的點，所以才會想把產權拿到再說
至於繼續空屋也是可以啦!!所以我打算慢慢做就好
※ 編輯: hdw (60.251.244.94 臺灣), 07/19/2023 10:39:19
14F：推 maxboy06: 現在看起來是「破爛舊房」所以沒興趣 07/19 10:42
15F：→ maxboy06: 那花大錢改套變成看起來是「美美新房」會發生什麼呢？ 07/19 10:43
16F：推 mangojocker: 你這公寓哪有房地合一稅啦 你媽是105年後購買的嗎？ 07/19 10:45
賣給我之後，我不是得承擔房地合一嗎??
還是老房子不用???應該沒那麼爽吧!!
※ 編輯: hdw (60.251.244.94 臺灣), 07/19/2023 10:48:43
17F：推 willams38: 絕對先處理產權，不然等你弄好投報率高了 就難搞 07/19 10:48
18F：→ kagaya: 贈與的話 老房子好像可以維持不用房地合一 07/19 10:56
19F：→ mangojocker: 現在是你母親賣給你 是以你母親取得房屋時間點算新 07/19 10:57
20F：→ mangojocker: 舊制 你說已經放著20年了那取得時間是105年以前吧 07/19 10:57
21F：→ mangojocker: 那就是舊制 只有你跟你媽買了後將來要賣才要用到房 07/19 10:57
22F：→ mangojocker: 地合一 07/19 10:57
謝謝大大解說!!所以我考量的地方就是整理好之後，都更一直沒著落
這時候我就得考慮賣屋，可能要承受高額的房地合一稅
簡單說，這房子我大概200跟我媽買 (市價頂多250)!!整修可能150
之後賣個500，但我得繳(500-200)*20%=60萬以上的稅金 (根本沒賺頭吧)
23F：推 z5411: 還不是你的 先處理產權問題吧 07/19 11:07
※ 編輯: hdw (60.251.244.94 臺灣), 07/19/2023 11:17:21
24F：推 a386036: 一坪2萬賣我 07/19 11:15
不考慮這選項!!謝謝大大
※ 編輯: hdw (60.251.244.94 臺灣), 07/19/2023 11:17:48
25F：→ kagaya: 所以說妳之後要賣好像是要用贈與 07/19 11:19
謝謝大大情報!!因為我之前聽說贈與會算取得成本0
我再來研究一下
※ 編輯: hdw (60.251.244.94 臺灣), 07/19/2023 11:21:09
26F：推 sqera: 整修要發票啊 07/19 11:20
27F：→ sqera: 一等親買賣金流要做好，國稅局審很嚴格 07/19 11:21
28F：推 ice1015: 如果你媽不缺現金養老，等繼承就好，不用多過一手買賣到 07/19 11:27
29F：→ ice1015: 自己身上，反而會受到房地合一的困擾。 07/19 11:27
很缺阿XD~~所以打算用租金來給我媽養老
不然我每個月給家用也很硬!!我自己還有房貸得繳
30F：→ kagaya: 我錯了 剛去看一下 105前房子省房地應該是 繼承>買賣>贈與 07/19 11:28
31F：→ kagaya: 只有繼承可以使用舊制 買賣跟贈與都是新制 07/19 11:29
32F：→ kagaya: 自己沒有這種奢侈的煩惱所以一直記不起來應該用哪個XD 07/19 11:29
33F：→ kagaya: 看起來就是給你媽去處理然後等繼承最划算 07/19 11:32
34F：→ kagaya: 不然就是賣掉直接分錢最清楚 07/19 11:34
35F：→ kagaya: 如果你要下去處理怎麼樣都很難分耶 很容易吵架。 07/19 11:34
不算奢侈啦XD~~!!沒啥價值的房子反而是燙手山芋!!
就考量完覺得很麻煩!!!賣掉感覺清心XD
※ 編輯: hdw (60.251.244.94 臺灣), 07/19/2023 11:41:20
36F：推 ooxxooxx: 跟妹妹一人一半吧 07/19 11:39
37F：推 ice1015: 省事就整層出租，然後等繼承。 07/19 11:39
38F：→ ice1015: 你跟你妹看怎麼分，產權一人一半的共同持有or一方拿錢換 07/19 11:39
39F：→ ice1015: 另一方簽放棄繼承都可以 07/19 11:39
基本上我妹沒錢!!我也不想共同持有就是!!跟我媽買的好處就是
錢直接給我媽養老，未來要分也是一人一半
帳也是清清楚楚!!
※ 編輯: hdw (60.251.244.94 臺灣), 07/19/2023 11:45:56
40F：推 qqq7840: 產權搞好，改成兩間兩房或1+1。頂樓隔不隔第三套都可以。 07/19 11:47
41F：→ qqq7840: 兩間兩房或1+1出租一定比你隔四套來的舒服，而且租金也 07/19 11:48
42F：→ qqq7840: 不會比較少。 07/19 11:48
沒要隔4套!!因為格局很妙!!廁所在房子中央!!1.5衛，其實是1衛加隔的
是打算在不動格局的情況下，改成2衛，改套房工程比較大
所以4房分租的話，是雅房分租XD~~
43F：推 peteryen: 整理出租等繼承 07/19 11:49
※ 編輯: hdw (60.251.244.94 臺灣), 07/19/2023 11:54:31
44F：→ Tattoo: 賣給投客 07/19 12:44
45F：推 eulbos: 投客解決你的困擾 07/19 12:58
46F：→ mangojocker: 假如你說的價格真的是行情 你要短時間內賣更應該要 07/19 13:08
47F：→ mangojocker: 證明整修核實成本費用 為何要省那個什麼稅金而不讓 07/19 13:08
48F：→ mangojocker: 賣價去扣掉 你要多繳稅給政府幹嘛啊 而且20%是要持 07/19 13:08
49F：→ mangojocker: 有五年以上捏 07/19 13:08
50F：→ mangojocker: 同意上面說的整理出租等繼承 但你跟你妹之間要弄清 07/19 13:30
51F：→ mangojocker: 楚.. 07/19 13:30
52F：→ reil: 空置不如出售 07/19 13:32
53F：推 mikayu: 你問你媽吧…其餘都沒想 07/19 15:17
54F：推 e33554431: 這標題是不是想釣西卡 07/19 17:40
55F：推 b89520158: 不是你的就別想太多了，取得所有權再做決定 07/19 18:31
56F：→ b89520158: 另外，當房東並不簡單，你太理想化了，其實還有暗黑兵 07/19 18:33
57F：→ b89520158: 法，但，我才不告訴膩咧 07/19 18:33
當房東真的也有辛苦的地方~~!!略懂
58F：推 a60414010299: 妳妹沒錢又怕裝修好他要分當然是跟你媽買了吧 07/19 21:45
59F：→ a60414010299: 就算等繼承也是得買你妹的那一份 但都不知道多老了 07/19 21:46
60F：推 ice1015: 租金要給你媽當養老，那就從他的帳走，裝修費由你先代墊 07/19 23:51
61F：→ ice1015: 。 07/19 23:51
62F：→ ice1015: 不然就是你買下來，你自己裝修當投資，你媽用所得現金養 07/19 23:51
63F：→ ice1015: 老。 07/19 23:51
64F：→ ice1015: 後者的帳會最清楚 07/19 23:51
買下來再借錢裝修應該比較有利~~!!唯一擔心的點就是等不到都更XD~~
持有成本太低，獲利全都被政府扣光 (沒弄好說不定還倒貼!!真恐怖)
65F：推 opas1216: 增貸整修 07/20 00:07
66F：→ opas1216: 增貸整修 隔套 出租 之後繼承誰要拿這間就是付一半的錢 07/20 00:10
恩嗯!!要增貸沒錯~~!!繼承的話..講到錢就頭痛~~!!
一個沒錢的人怎要她拿得出錢來
67F：→ miruw: 產權誰的誰決定，你現在規劃有點太早 07/20 01:35
因為我媽希望我整修阿XD~~不是規劃有點太早
而是不得不規劃!!
※ 編輯: hdw (60.251.244.94 臺灣), 07/20/2023 08:54:35
※ 編輯: hdw (60.251.244.94 臺灣), 07/20/2023 09:03:19
68F：→ opas1216: 用增貸錢整修後，那如果他房子要給你妹，那就是你妹扛增 07/20 12:49
69F：→ opas1216: 貸 07/20 12:49
70F：→ opas1216: 如果一人一半那就是大家各付1/2增貸 07/20 12:49