作者ceca (生活藝術大師 N)
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標題Re: [閒聊] 用不到的房子會改換現金流嗎
時間Tue Apr 27 21:23:31 2021
我才在股版發了一篇良心文..XD
基本上呢,貸款買股票有多少風險,第一個你要思考的不是股票的風險,而是貸款的風險.
房貸,信貸,股票融資,私人借貸...
這可是差很大很大的.
因此這篇主要聊一下貸款..不討論投資產品本身的風險問題.
房貸利率最低,年限最長動不動就20年,然後崩盤也不會被追加擔保沒有斷頭的問題.
所以房貸你只要思考現金流有沒有炸掉..
20年貸款本利合大約你抓年5%的月付額差不多...
(100萬一個月付4xxx)
你轉增貸大法一般會在3~5年左右用一輪比較"健康",太頻繁銀行會以為你有債務壓力.
信貸方面因為不用抵押擔保,所以一般人比較容易借.
但是利息就高了,可能5~6%起跳+7年期.
所以同樣金額,相對房貸,現金流壓力就大很多,你幾乎要抓20%一年的月付壓力.
(也就是100萬,房貸你每個月就四千多,信貸你就要一萬六千多,看壓力差多大)
好處就是自由度高.
股票融資利息大概6~7%,維持率40%~50%,期限是6個月可展延一次.
恩....這時候你在來看股票融資...條件是不是超級嚴苛..XD
並且最大的麻煩事維持率問題...你如果遇到1980 1990 2000那種公司直接破產.
你會遇到...無量跌停,連吞1x根無量跌停後,股票變廢紙.
你連被強制賣掉都賣不掉...那會怎樣?
你1000萬開融資買股票,之後股票變廢紙,之後變成你倒欠銀行幾百萬.
對喔...金融業也可能會倒,而金融業又剛好是很多存股族最愛...
所以老人..他也許沒你聰明,但..他看過的死人比你看過的新生兒多更多.
私人借貸就....你跟爸爸借和你跟當鋪借(當鋪好像是30%)和你跟高利貸借..
(注意..重利罪必須發生在
1.乘他人急迫、輕率、無經驗或難以求助的處境
2.取得與原本顯不相當的重利
因此..你如果是要投資跑去跟高利貸借6厘...
抱歉重利罪不成立...)
狀況差很大很大...XD
某人本來找他媽媽當人頭要炒房要跟銀行貸款八成.
他媽媽說"乾脆定存解了借你,你給我2%利息就好當孝親"
這.....無期限2%借貸...其實我也想借...XD
所以...
為啥老人都勸各位,玩股票不要開融資借錢炒股.
因為,你有機率陪到變負的....
你一年沒遇到十年沒遇到,你20年30年40年,總有一天會遇到黑天鵝.
而管你有多少錢,你遇到一次黑天鵝,就是全部清空+倒欠.
但是你反過來看.
疑,為啥有錢人都欠一堆錢,頂新魏家買帝寶透過貸款組合半毛錢都不用出.
(當然它們不是用超貸,而是房貸+其他貸款的組合)
這...你一定要搞清楚,他們借的貸款是哪一種.
也因此反過來你看我們炒房的.
哪個不是一值借錢一值借錢,借到央行都要限制我們借錢.
阿你看央行限制各位股票融資嗎??
阿平平都是借錢投資...央行幹嘛大小眼??
阿不就是因為房貸太強大,怕你們借太多借太爽..XD
結果造成市場熱錢氾濫之上更加氾濫到無法收拾..
然後講到房子該不該賣.
恩...我以前就舉過例子了.
你只要租金投報高於利息,通常你房子與其賣掉不如拿去貸款.
表面上你貸款額度只有八成,所以你之後可轉投資的資金比較少.
但你本身房子變成槓桿五倍,你算上租金+增值扣除利息,五倍槓桿放大後可不少.
就算租金投報跟利息一樣,但你只要多一個1%的長期平均增值.
那你就是約穩定6.x%的現金投報率.並且是把你的"利息支出"全部都涵蓋下去了.
當然如果你是我之前舉的,中南部,出租投報率2.5%長期增值投報率2.5%.
這樣你就是19%現金投報率....你長期領股利應該也很難達標這個數字.
(一堆人不相信,還在那邊想是不是我數學算錯了.
沒錯,是你自己算錯了...就是19%現金投報率
這也是為啥很多人以為房子賺得很慢,跑去做其他投資.
結果投資了半天,發現能買的房子越來越爛越來越小.
為啥都追不到.
就是因為你算錯了..
你要挑戰的是19%現金投報率,你低於這個數字都是在被房子拉開距離.)
因此...
你與其把房子賣掉,拿現金去買股票領股利.
不如把房子去質押借錢出來買股票領股利.
需要用錢..股票就賣掉就好啦.
至於甚麼股票風險??
阿你把房子賣掉買股票,跟你拿房貸去買股票..股票的風險有因此不一樣嗎?
另外..你拿房子去貸款,你只下8成,還比你把房子賣掉all in還少呢..
當然啦如果你是反過來,嫌拿房子貸款的金額只有八成太少,害你無法提早發大財.
那...這就是另外一個故事.
so....一般來講,只要你的出租投報率是高於利息..
不動產長期再慘,市區的長期平均增值幾乎都是絕對大於1%.
那你貸款八成基本就是現金投報率6%起跳.
那你要做收股利..如果你收到1x%,你可以把房子賣掉ok的....
但是如果你收股利也只有6%...
那...你還是把房子拿去抵押貸款比較好...
不過拉,房貸再怎樣爽.
你還是要注意你自己的現金流.
無論怎樣,你每個月還是要有5%的本利合要支出.
你要無限轉增貸大法,你也盡量是維持3~5年5%的資金周轉空間.
so...房貸的極限,就是看你現金流的寬裕度決定.
上面的操作也是在你現金流很穩定的情況下才可以施行.
畢竟你拿80%的資金去買股票,股利如果是6%,你就有4.8%.
這些股利拿來滾入房貸本利合的支付,剛好打銷.
但是如果你本身有需要用錢,因此需要股利來支撐你的一些開銷.
那你自然就不適合這樣操作.
所以這種作法也不是萬能.
你還是要看一下自己的狀況再做決定.
當然如果你是閒置資產不知道要幹嘛,平時收入不錯但也很忙沒空搞東搞西的投資用錢.
那.把房子拿去抵押貸款,把貸款丟入穩定殖利率股票.
再拿股利來付房貸...
每過三五年,就又再轉增貸一次,把錢借出來再買股票領股利.
這.....是很基本無腦的"定存投資"作法...XD
其實早就滿地的人再這樣幹...你在台灣絕對排在幾十萬人以後再作的.
甚至你以為興富發幹嘛股利本來想用季發,現在改半年發.
(建商的帳進出不穩定,季發股利太殺了,所以後面退成半年發)
阿...興富發我都說過她本質是炒股的,老闆賺錢靠炒股,員工上班可以看玩股票..XD
因此...他就是希望你買他的房子,然後有閒錢再丟他的股票,拿他的股利去繳房貸.
他都幫你算好了...只是你有沒有那個"會跟"看懂他幫你規劃的是甚麼.
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1F：推 curry56: 04/27 21:33
2F：推 gusser: 看完了 推 04/27 21:39
3F：→ linlinme5208: 推 04/27 21:42
4F：推 femlro: 哈哈 確實，我也是理解房貸威力後，貸滿財富噴射 04/27 21:46
5F：推 cyric: 有道理 04/27 21:46
6F：→ Fujiwarano: 我阿公過世前 本來有1200萬單壓厚生 結果剩6百萬出場 04/27 21:47
7F：推 s8752134: 我的信貸不到2%, 銀行還是天天打來要借我錢... QQ 04/27 21:54
8F：推 pauljet: 申訴他啊 04/27 21:59
9F：推 kagaya: 謝謝ceca老師 好有啟發 04/27 21:59
10F：推 brianberry: 樓上請問一下 哪家銀行有2%不到的信貸？ 04/27 22:00
銀行行員,軍公教,好像有特殊的信貸額度.
不過另一方面,這個信貸額度計算的比重是比較重的.會吃掉你的財力信用比較多.
也就是如果你資產比較多,會碰觸到你個人貸款額上限的話.
你用信貸會讓你總貸款額變少.
so..一般會先把房貸帶滿,之後再用信貸把剩餘可以貸的貸光.
※ 編輯: ceca (1.173.16.135 臺灣), 04/27/2021 22:03:06
11F：推 s8752134: 富邦, 星展 04/27 22:01
12F：推 missile: 台銀跟土銀的軍公教信貸 應該是最低了 04/27 22:07
13F：推 kagaya: 問題：要是我貸出來買股票結果股利沒有6%，是不是GG... 04/27 22:10
這就是你再評估現金流的空間時要評估的.
不過如果股利不到6%.
那就要反過來思考,有沒有專程賣房子去領不到6%股利的必要.
※ 編輯: ceca (1.173.16.135 臺灣), 04/27/2021 22:12:27
14F：推 s8752134: 我不是軍公教... Orz 04/27 22:12
15F：→ kagaya: 投資技術太爛連房貸本利和都沒有賺回來……這種狀況？ 04/27 22:12
很多租屋族是這樣產生的阿.
16F：→ s8752134: 有時候在想, 有沒有人的工作是專門去開發軍公教貸款 04/27 22:12
17F：→ s8752134: 例如他們不貸 但把額度借出來給我們用之類的 04/27 22:12
18F：→ s8752134: 軍公教不貸款投資 真的超爆可惜 04/27 22:12
這扯到軍公教本身的問題.
一方面它們可能買房子背房貸,現金流就吃緊.
不然就是,有了錢又跑去買房子.
結果不是卡現金流已經緊繃住,就是卡它個人貸款額度被用光.
造成它們信貸可能使用不太到.
軍公教很愛買房子的,這...大家應該很清楚...XD
會選擇這種職業,很多本身就是比較穩妥型投資者型態.
不過對於年輕起家然後還沒買房子的軍公教而言.
確實不少用信貸出來炒股.
古板應該就一大堆.
軍公教信貸出來借錢給別人.
這種在軍隊中很常見..XD
你如果多接觸職業軍人就知道了.
還有軍中放貸的,他的債主是軍人,金主還是軍人.
※ 編輯: ceca (1.173.16.135 臺灣), 04/27/2021 22:15:31
19F：推 kagaya: 樓上是在說我嗎orz. 投資超難的啊 04/27 22:14
※ 編輯: ceca (1.173.16.135 臺灣), 04/27/2021 22:17:00
20F：→ kagaya: 除了像各位大大願意這樣發教學文，沒老師帶根本很難自己無 04/27 22:16
21F：→ kagaya: 師自通……都只是默默存定存而已 我身邊有的連定存都不存 04/27 22:16
學校不教的人生最重要課程之一..
這無解.
因為你活在資本主義世界..
※ 編輯: ceca (1.173.16.135 臺灣), 04/27/2021 22:17:53
22F：推 kagaya: 甚至不存定存的算好了 去股市被當韭菜的更多………如果投 04/27 22:25
23F：→ kagaya: 資技術爛不想去股市， 結果是不是就變成雖有閒房但是還是 04/27 22:25
24F：→ kagaya: 只能無槓桿領租金？ 這不就是在說我媽XD 04/27 22:25
這時候,就..
不如無腦買一間房子..XD
當然你可以考慮買黃金.
買鑽石.
買玉石
(緬甸玉最近暴漲...緬甸政變的關係)
(和田玉則是瘋狂炒作,新疆籽料已經在雲端,之後連高品質俄料也大漲)
買水晶
(水晶最近炒做很誇張,因為他價格比玉石低,然後種類繁多.
所以商人們瘋狂的在行銷水晶.
並且是全球型態的行銷,不像玉石是華人圈的玩具
不知道買甚麼就買球體....世界通用,硬通貨幣)
買字畫.
(記得買不敗等級的名畫,例如于右任,沈伊默等級...這種是重型權值股.
你去追趙無極...那就是追飆股...
怕死就是買于右任沈伊默,它們的定位太強大,無可取代...並且都死了...XD
然後目前都還在六位數左右,小型的有五位數...算是很靈活的"置產"產品)
其他有,名刀,名壺,瓷器等等...記得要名家作品才會有增值的保證.
有錢人很多會配置一些錢在他喜歡的玩物上面.
是有很多道理的.
25F：→ schooldance: 升息-->GG 04/27 22:30
※ 編輯: ceca (1.173.16.135 臺灣), 04/27/2021 22:44:25
26F：推 robert123: 講得這麼厲害....你自己這樣賺翻了嗎 04/27 22:41
賺翻沒有.
但我這輩子沒上過班領過薪水倒是真的.
※ 編輯: ceca (1.173.16.135 臺灣), 04/27/2021 22:44:45
27F：推 robert123: 「這輩子」，恭喜抽中SSR 04/27 22:47
這就是機運問題.
看你抓不抓得住你人生的機運.
※ 編輯: ceca (1.173.16.135 臺灣), 04/27/2021 22:48:27
28F：推 bonecement: 醫師可以有1.68%的信貸 04/27 22:50
29F：推 kagaya: 看完文章我都想轉職無腦多了……… 04/27 23:08
30F：推 karachi: 感覺中南部低總價物件多，而且租金投報率高，比較可以這 04/27 23:09
31F：→ karachi: 樣玩 04/27 23:09
32F：→ karachi: 台北市除非資本雄厚，不然很難這樣玩 04/27 23:10
33F：推 kagaya: 台北出租投報好像跟中南部落差很大 04/27 23:11
34F：推 karachi: 一般受薪階級光買一棟台北房，現金流就很吃緊了 04/27 23:12
35F：→ kagaya: 中南部跟台北租金有差但差沒很多 房價卻幾乎差一倍 04/27 23:13
36F：→ abyssa1: 中南部蛋黃會跑 外圍會開重劃區 台北是蛋黃舊了再都更 04/27 23:31
37F：推 Surrounder: 神文必推 04/28 00:07
38F：噓 q135q135: 哇塞 處男在教別人如何做愛耶 笑死人了 04/28 01:05
39F：推 k798976869: 嗯嗯 04/28 06:16
40F：推 ian0805: 非公教和醫生貸台新，利率核1.98% 04/28 09:58
41F：推 jeromeshih: 樓上的工作應該也不是一般等級的吧 04/28 10:30
42F：推 aborwang: 推 04/28 11:26
43F：推 piliwu: 的確如此現金流非常重要 04/28 11:48
44F：推 kingjason: 請教ceca大，房貸槓桿5倍，1%平均增值，怎麼算出6.x% 04/28 13:02
45F：→ kingjason: 的現金投報率？ 不是最多5%嗎？ 04/28 13:02
5%是增值,但你本金還有1.5%的投報率要加上去.
※ 編輯: ceca (1.173.16.135 臺灣), 04/28/2021 13:18:40
46F：噓 mark0204: 塞了一堆廢話改不了廢文的事實啊...zzz... 04/28 14:25
47F：推 kingjason: 資質駑鈍…請問本金為什麼會有1.5%的增值，還是想不通 04/28 17:12
48F：推 au041l: 同學，老師再教，記得要抄筆記 04/28 18:08
49F：推 bms: 某個人一直無腦噓也是挺煩 04/28 23:38
50F：推 a22665566200: 受益良多 04/29 19:59
51F：推 howhow801122: 股票質押大概300萬可以談到1.xX% 借三成就好，買005 04/29 21:05
52F：→ howhow801122: 0崩55%算過都不會斷頭，另外還可以買完再質押，也是 04/29 21:05
53F：→ howhow801122: 無敵，但只限於0050、0056 04/29 21:05
54F：推 cms23: +1 11/03 03:23
55F：推 chen831030: 3/29 03/29 22:37
56F：推 chen831030: 謝謝 08/15 02:10
57F：→ chen831030: 謝謝 09/28 03:16