作者Nubybee (Nubybee)
看板home-sale
標題Re: [請益] 自住裝潢要索取發票嗎？
時間Wed Oct 21 09:19:25 2020
※ 引述《jay111101 (jayIIIIOI)》之銘言：
: 譬如你在106年買的房子房價是1000萬，到了110年漲了200萬變成1200萬
: 又假設仲介費是收買家2%收賣家4%都沒有變，裝潢費算50萬
: 如果只算仲介費
: (一)可減除成本=1000萬*2%=20萬
: (二)可減除費用=1200萬*4%=48萬
: 如果你不開發票，那扣除額就只有20萬+(1200萬*5%)=80萬
: 如果你有開發票，那扣除額就有20萬+48萬+50萬=118萬
: 有沒有開發票的差距就有38萬
: 用房地合一稅20%來算等於你沒開發票就損失了7.6萬
這裡有一個大部分人一開始都會誤會的東西
我也曾經誤會過
就是裝潢費應該歸於"成本"而非"費用"項目這回事
房地合一稅基 = 賣價-成本-費用-土地漲價總數額
其中"成本"包含
1. 達可供使用狀態前支付之必要費用:
-->買方契稅、印花稅、代書費、仲介費、公證費、規費等
**2. 取得房屋後，於使用期間支付之能增加房屋價值或效能且非2年內能耗竭
-->裝潢費、改良費 ------>這也就是你那個50萬,跟5%一點關係也沒有
3. 經主管機關核准減除之改良土地所支付之費用
-->跟大部分人無關
其中"費用"定義為出售房屋及土地支付之必要費用
-->賣方仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等，若未達賣價5%得以5%計算。
懶人包結論--
第一：裝潢費是【不會】吃到5%費用的，一個是成本，一個是費用，兩個可以共存
第二：賣方仲介要開4%發票，可是其實這張發票根本用不上，因為用5%計不需憑證
所以以上舉的例子來說：（修正版）
(一)可減除成本 = 沒開裝潢發票的話20萬 或 有開裝潢發票的話20+50=70萬。
(二)可減除費用 = 1200萬*5%=60萬。
如果不開發票，那扣除額就只有20萬+(1200萬*5%)=80萬
如果有開發票，那扣除額就有70萬+(1200萬*5%)=130萬
以上若有誤煩請指正，謝謝
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1F：推 cicatrix: 所以裝潢費用可以認列為成本？例如：買1000，裝潢200萬 10/21 09:25
2F：→ cicatrix: ，這200萬都可以被認列嗎？ 10/21 09:25
3F：→ Nubybee: 理論上裝潢發票開多少就認列多少,實際上有可能依照合理性 10/21 09:27
4F：→ Nubybee: 被國稅局"適度刪減" 10/21 09:27
5F：推 cicatrix: 高總價的裝潢就是成績關鍵與否，這個我就很納悶認列的 10/21 09:30
6F：→ cicatrix: 問題，是怎麼樣的裝潢可以認列，例如：買5400萬，裝潢60 10/21 09:30
7F：→ cicatrix: 0萬，賣5900萬，以成本考量屋主是沒有賺到錢的，但是認 10/21 09:30
8F：→ cicatrix: 列如果有比例問題，就會有房地合一稅的問題 10/21 09:30
9F：→ Nubybee: 裝潢金額對比房價的合理性、以及房屋所在地區短期買賣熱 10/21 09:36
10F：→ Nubybee: 門度，比較大的影響當地國稅局對裝潢費的接受度 10/21 09:36
11F：→ Nubybee: 前者很難有一個標準，至於後者，例如中永和就會抓很嚴 10/21 09:37
12F：→ Nubybee: 所以有聽說中和屋主跑到北市設籍然後再賣屋..這樣就會在 10/21 09:38
13F：→ Nubybee: 北市國稅局處理案件XDD 10/21 09:38
14F：推 deltaz: 裝潢還要考慮自住六年的400萬免稅額 10/21 09:38
15F：推 cicatrix: 剛好屋主在五年賣出，今年賣得兩件高總價都會有這個疑 10/21 09:39
16F：→ cicatrix: 問 10/21 09:39
17F：→ Nubybee: 我是覺得5400裝潢600真的剛好而已,算蠻正常的 10/21 09:40
18F：→ deltaz: 除非房價暴漲，1000萬裝潢100萬的房子，賣了1440萬以上， 10/21 09:40
19F：→ deltaz: 那申報裝潢才有可能會降低降稅金額 10/21 09:40
20F：→ Nubybee: 這總價裝潢不到500說真的也不知道能做啥XD 10/21 09:40
21F：→ Nubybee: 但作為從業人員可能只能建議客戶送送看才知道,更何況他追 10/21 09:42
22F：→ Nubybee: 稅有時候是過了一兩年才回頭追XD 真的很煩 10/21 09:42
23F：推 deltaz: 如果裝潢是50萬的話，價差就更大了，1090的總成本要賣144 10/21 09:44
24F：→ deltaz: 0，報稅才會開始有機會追上，50萬拿發票8%要4萬的成本， 10/21 09:44
25F：→ deltaz: 即時裝潢全認列，等於要賣1480萬以上，才會多省1萬的稅 10/21 09:44
26F：→ deltaz: 簡單的說就是房價暴漲，裝潢全認列的前提之下，拿發票有 10/21 09:46
27F：→ deltaz: 機會省下裝潢費的2%稅費，但這樣的機率說真的不太高 10/21 09:46
28F：推 badfood: 我原本解讀和你一樣 但在開版那篇 #1VSVdtiy 很多大大 10/21 10:43
29F：→ badfood: 鐵口直斷說認列5%之後就不能再提供單據扣除了 貌似ceca 10/21 10:44
30F：→ badfood: 大也是這樣說 10/21 10:44
31F：推 lbehide: 5%免提示是可以包含賣房後產生費用，如賣屋後的仲介費+代 10/21 10:55
32F：→ lbehide: 書費。這兩項很難超過5%，所以賣出的仲介費發票是沒用的 10/21 10:55
33F：→ lbehide: 。 10/21 10:55
34F：推 lbehide: 裝潢費用可列於成本申報，認不認列應該是看你提示的發票 10/21 10:59
35F：→ lbehide: 及明細，我200萬成本的房也報130萬的裝修，內容連木作粗 10/21 10:59
36F：→ lbehide: 清細清都有，只差家具沒報上去。只給發票不含明細，那不 10/21 11:00
37F：→ lbehide: 找你也難 10/21 11:00
38F：推 deltaz: 仲介費可以不開發票？？？ 10/21 11:26
39F：→ Nubybee: 不是不用開發票..是發票在房地合一稅務上通常用不到 10/21 11:46
40F：→ Nubybee: 以上是說賣方服務費發票,至於買方的還是可抵稅 10/21 11:47
41F：→ Nubybee: lbe大說的沒錯,要附上細項內容和裝潢前後照片,比較安全 10/21 11:51
42F：推 s26492755: 就沒有一個很固定很固定的認列標準在 認不認真追稅每 10/21 14:24
43F：→ s26492755: 個承辦也不同 最麻煩的地方在這 10/21 14:24
44F：推 alex8398: 這篇內容連很多仲介都不懂 10/22 02:54
45F：推 alex8398: 感謝大大解惑 10/22 02:56