買房人生課：看過1000間房子，也梳理人生百態，濃縮15年買屋經驗，實戰女神邱愛莉的 42個精煉心法大公開！ 圖文好讀版： 臉書：https://reurl.cc/Orkep7 IG：https://reurl.cc/ly5M9Q 【推薦你讀這本書，如果你總覺得...】 1. 雖然沒買房子，但好像也沒存到多少錢？ 2. 我的收入不高、貸款額度不夠，還有機會買房嗎？ 3. 好不容易看到喜歡的房子，有什麼議價技巧嗎？ 【我學到的3件事】 1. 貸款神隊友—保證人 有些人在買房時，會因為信用紀錄有瑕疵或收入不穩定，而導致貸款貸不下來，這時可運 用「保證人」機制（當貸款人無法還錢時，要幫你還的人）。 銀行會把保證人和貸款人的收入合併計算，例如貸款人月收入4萬、保證人月收入6萬，加 起來10萬，以銀行的「收入支出比」不超過2/3來看，只要每月貸款本息攤還金額在6萬內 ，就有機會算得過。 不過，銀行可不是只有把「收入」加總，連同名下有多少「貸款」也會一起計算，例如保 證人名下已有個每月要繳2萬元的貸款，那麼他的月收入6萬就需減去2萬，剩下4萬的額度 。 那麼，當保證人會不會影響自己貸款呢？雖然調聯徵時，會看到擔任保證人的紀錄，不過 因為這是屬於「從債務」而不是「主債務」，所以不會直接算進個人貸款的收入支出比， 簡單來說就是不會影響到個人的貸款額度，算是一個很彈性的機制。 雖然保證人可以在貸款上幫忙加分，但重點還是在後面的「還款能力」，最好還是以本身 收入的1/3來回推貸款上限，才不會「買房容易、養房難」唷！ 2. 活用「6個帳戶」分配預算 說到「節流」，一般人想的是樽節支出、盡量少花錢，其實好的節流習慣，是「預算分配 」。作者參考《有錢人想的和你不一樣》書中的方式，將每月收入依照不同比例分到6個 帳戶： ＃1 財務自由帳戶：10％ 用來買股票、基金、買房收租等可獲得被動收入的投資商品。 ＃2 長期儲蓄帳戶：10％ 為未來支出做準備，例如小孩教育基金、買房自備款、養老金，此帳戶也可用來做為緊急 預備金。 ＃3 教育訓練帳戶：10％ 買書、上課等投資自己的經費。 ＃4 休閒娛樂帳戶：10％ 一定要花掉的錢！如果想出國，也可以累積一季或半年，再一次花掉。 ＃5 貢獻付出帳戶：5～10％ 公益性質，捐給慈善團體或幫助人，付出能豐富你獲取財富時的快樂。 ＃6 生活支出帳戶：50～55％ 必要支出項目，如水電、房租、餐飲、交通，如超出預算，代表要簡化生活，當收入增加 後，可將比例降低至30～40％。 作者的作法，是用不同張「簽帳金融卡」做管理，委託銀行在發薪的第一天依比例以零存 整付的方式將錢自動分配到各個帳戶中，刷卡支出額度以帳戶存款餘額為上限，刷卡紀錄 也能直接作為記帳明細。 3. 預售屋議價迷思？ 房市景氣會影響預售屋的「潛銷期」定價：房市熱絡時，通常價格較便宜，後面會逐步調 高價格；房市冷清時，如果賣不動，後面就有可能再調降，先進場的人反而買貴。 有些人認為買預售屋和中古屋一樣，直接找屋主談會比透過仲介還便宜，因為可以省下服 務費，所以想直接找「建商老闆」談。但其實大部分建商對於自己的房子都是能賣多高就 賣多高，且建商老闆通常對自己的房子都很有信心，因此找「代銷」談反而比較有機會能 截長補短，透過各種市況分析，幫忙爭取價格唷！ 另外要小心，別把「人口淨遷徙」作為「需求」的絕對指標，認為人口成長的區域房價一 定就會漲。 以2016～2020年為例，人口淨遷徙以桃園市中壢區居冠，然而觀察中壢某一交通和生活機 能都不差的建案，在2013年預售時銷售熱絡，卻在2015交屋後房價直掉，甚至撐到2019年 還有以預售取得價錢的7折認賠出售的。 回頭來看，2013年銷售時，此建案旁屋齡3年的社區行情約16～19萬／坪，但這個預售案 卻開到26～28萬／坪，等到2015年蓋好時，即使比旁邊的社區年輕5年，相比之下還是很 殘酷。 作者建議，預售屋可以參考鄰近屋齡5年內的社區行情，一旦售價超過15％就不合理（可 再依照基地面積、建商品牌等稍作加減）。 【關於本書我還想告訴你】 我和Eric在2023年底，歷經了1年多的看房歷程，終於買下人生第一間房，所以在閱讀本 書時頗有感。本書以口語的文字，提醒讀者地點選擇、屋況篩選、財務規畫、房貸試算、 議價、裝潢等各階段應多加注意的點，特別適合首購族。 --

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