买房人生课：看过1000间房子，也梳理人生百态，浓缩15年买屋经验，实战女神邱爱莉的 42个精炼心法大公开！ 图文好读版： 脸书：https://reurl.cc/Orkep7 IG：https://reurl.cc/ly5M9Q 【推荐你读这本书，如果你总觉得...】 1. 虽然没买房子，但好像也没存到多少钱？ 2. 我的收入不高、贷款额度不够，还有机会买房吗？ 3. 好不容易看到喜欢的房子，有什麽议价技巧吗？ 【我学到的3件事】 1. 贷款神队友—保证人 有些人在买房时，会因为信用纪录有瑕疵或收入不稳定，而导致贷款贷不下来，这时可运 用「保证人」机制（当贷款人无法还钱时，要帮你还的人）。 银行会把保证人和贷款人的收入合并计算，例如贷款人月收入4万、保证人月收入6万，加 起来10万，以银行的「收入支出比」不超过2/3来看，只要每月贷款本息摊还金额在6万内 ，就有机会算得过。 不过，银行可不是只有把「收入」加总，连同名下有多少「贷款」也会一起计算，例如保 证人名下已有个每月要缴2万元的贷款，那麽他的月收入6万就需减去2万，剩下4万的额度 。 那麽，当保证人会不会影响自己贷款呢？虽然调联徵时，会看到担任保证人的纪录，不过 因为这是属於「从债务」而不是「主债务」，所以不会直接算进个人贷款的收入支出比， 简单来说就是不会影响到个人的贷款额度，算是一个很弹性的机制。 虽然保证人可以在贷款上帮忙加分，但重点还是在後面的「还款能力」，最好还是以本身 收入的1/3来回推贷款上限，才不会「买房容易、养房难」唷！ 2. 活用「6个帐户」分配预算 说到「节流」，一般人想的是樽节支出、尽量少花钱，其实好的节流习惯，是「预算分配 」。作者参考《有钱人想的和你不一样》书中的方式，将每月收入依照不同比例分到6个 帐户： ＃1 财务自由帐户：10％ 用来买股票、基金、买房收租等可获得被动收入的投资商品。 ＃2 长期储蓄帐户：10％ 为未来支出做准备，例如小孩教育基金、买房自备款、养老金，此帐户也可用来做为紧急 预备金。 ＃3 教育训练帐户：10％ 买书、上课等投资自己的经费。 ＃4 休闲娱乐帐户：10％ 一定要花掉的钱！如果想出国，也可以累积一季或半年，再一次花掉。 ＃5 贡献付出帐户：5～10％ 公益性质，捐给慈善团体或帮助人，付出能丰富你获取财富时的快乐。 ＃6 生活支出帐户：50～55％ 必要支出项目，如水电、房租、餐饮、交通，如超出预算，代表要简化生活，当收入增加 後，可将比例降低至30～40％。 作者的作法，是用不同张「签帐金融卡」做管理，委托银行在发薪的第一天依比例以零存 整付的方式将钱自动分配到各个帐户中，刷卡支出额度以帐户存款余额为上限，刷卡纪录 也能直接作为记帐明细。 3. 预售屋议价迷思？ 房市景气会影响预售屋的「潜销期」定价：房市热络时，通常价格较便宜，後面会逐步调 高价格；房市冷清时，如果卖不动，後面就有可能再调降，先进场的人反而买贵。 有些人认为买预售屋和中古屋一样，直接找屋主谈会比透过仲介还便宜，因为可以省下服 务费，所以想直接找「建商老板」谈。但其实大部分建商对於自己的房子都是能卖多高就 卖多高，且建商老板通常对自己的房子都很有信心，因此找「代销」谈反而比较有机会能 截长补短，透过各种市况分析，帮忙争取价格唷！ 另外要小心，别把「人口净迁徙」作为「需求」的绝对指标，认为人口成长的区域房价一 定就会涨。 以2016～2020年为例，人口净迁徙以桃园市中坜区居冠，然而观察中坜某一交通和生活机 能都不差的建案，在2013年预售时销售热络，却在2015交屋後房价直掉，甚至撑到2019年 还有以预售取得价钱的7折认赔出售的。 回头来看，2013年销售时，此建案旁屋龄3年的社区行情约16～19万／坪，但这个预售案 却开到26～28万／坪，等到2015年盖好时，即使比旁边的社区年轻5年，相比之下还是很 残酷。 作者建议，预售屋可以参考邻近屋龄5年内的社区行情，一旦售价超过15％就不合理（可 再依照基地面积、建商品牌等稍作加减）。 【关於本书我还想告诉你】 我和Eric在2023年底，历经了1年多的看房历程，终於买下人生第一间房，所以在阅读本 书时颇有感。本书以口语的文字，提醒读者地点选择、屋况筛选、财务规画、房贷试算、 议价、装潢等各阶段应多加注意的点，特别适合首购族。 --

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