作者vul31ul3 (faire)
看板Stock
標題[請益] 理財型房貸槓桿倍率
時間Thu Jun 25 01:10:16 2026
請教版上各位有錢大哥大姐
小弟股市菜雞幾年前買房子時因為房貸利率1.31%低得離譜，所以有多少借多少
近期因為股市大噴發又動了歪腦筋又去辦了理財型房貸
目前有了600萬透支帳戶的資金可以運用，打算定期定額或者市場下跌時投入
但因為現在台股水位可能已經偏高，感覺這時候把600萬直接幹進去好像又有點傻
所以近期在研究槓桿倍率的問題，但對於槓桿到底要怎麼算沒有一個好的答案
因為一般在算槓桿幾乎都會考慮本金有多少錢
但小弟有個疑問是基本上我把股票賣掉還房貸其實等於是沒有本金還處於負債狀態的
這種狀況下感覺網路上或AI似乎沒有一個統一的說法
目前情境是
房屋實價登錄都落在約3000萬左右
原本房貸還剩1300萬，現在又申請理財型房貸增貸600萬，不動用不計息(利率2.6%)
目前美股+台股水位約1100萬
我好奇假如我定期定額把600萬全部梭哈，若不考慮持有任何槓桿ETF的狀況下
若要參考論文或者版上各類槓桿率時應該要用下面哪一個來看?
(1)單純用還沒增貸前的資金當基準線
1100萬+600萬增貸除以現在的1100萬持股去算
1700/1100=154%
>>感覺這個是最接近我心中答案的數字
(2)流動性槓桿
房貸金額/股市現值=1900/1700=112%
(3)總資產槓桿率
總資產(房屋現值+股市現值)/淨資產(總資產-總負債)
(3000+1700)/(4700-1900)=168%
>>感覺這個是最合理的算法，但如果回推到剛買房那個時候槓桿率超高根本不用投資了
(4)上面都太保守了，房貸利率那麼便宜
現金流嘎的過去根本不用考慮槓桿的問題，多多益善
辦增貸的時候我自己的答案其實是4 XD
主要是怕真的萬萬一像2008無薪假+房價崩+股市崩人生GG
想說還是多少管控一下人生風險，來請教一下各位大大的建議了
-----
感謝推文 Z 大的提醒，我內文提到的『透支帳戶』是指這筆理財型房貸（利率2.6%）
撥下來後、綁定在活存帳戶裡隨借隨還的『透支額度』非一般無擔保的信用透支。
利息確實是按日計息、不動用不計息沒錯，造成用詞上的誤解不好意思！
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.36.136.34 (臺灣)
※ 文章網址: https://webptt.com/m.aspx?n=bbs/Stock/M.1782321018.A.88A.html
1F：推 keyofdejavu : 信貸房貸車貸器官貸然後再三層質押，財富自由 06/25 01:11
2F：噓 ZenEmpty : 透支額度？理財型房貸？你是怎麼把這兩者當同一件 06/25 01:13
3F：→ ZenEmpty : 事在看的？ 06/25 01:13
4F：噓 ZenEmpty : 你真的知道這兩者利息的計算方式嗎？哇靠.......... 06/25 01:14
5F：→ ZenEmpty : 還是銀行怎麼推，你就怎麼信？我很懷疑銀行端怎麼會 06/25 01:17
6F：→ ZenEmpty : 有這種話術....... 06/25 01:17
7F：推 MRFROG : 我覺得原PO沒講錯啊… 06/25 01:18
※ 編輯: vul31ul3 (114.36.136.34 臺灣), 06/25/2026 01:24:55
9F：推 ZenEmpty : 透支是隨借隨還，房貸週轉金則不是，計息方式不同.. 06/25 01:25
10F：→ ZenEmpty : ....…. 06/25 01:25
11F：推 maimss : 我24年弄出來的，你現在偏晚，我建議當後盾資金 06/25 01:28
12F：→ maimss : 題外話，我這禮拜也辦了900多萬出來，打算當後盾 06/25 01:28
13F：→ vul31ul3 : Z大，實際上我辦得稍微有點複雜@@600萬確實是週轉金 06/25 01:29
14F：→ vul31ul3 : 利率2.45% 30年寬限期兩年，還回去會變透支型房貸 06/25 01:29
15F：→ vul31ul3 : 這時候利率就變成2.6%了，只是我有點混在一起講了 06/25 01:30
16F：→ maimss : 1.31，看來我跟你差不多時間交屋 06/25 01:31
17F：→ vul31ul3 : 我也是覺得現在偏高XD所以主要應該會留著當備用金 06/25 01:32
18F：推 ZenEmpty : 仔細比對後發現原來原po是中了房產業者的話術，金 06/25 01:32
19F：→ ZenEmpty : 融業內部對這類的精確名稱是擔保透支，當然對外配合 06/25 01:32
20F：→ ZenEmpty : 業務推銷（房產話術）就包裝成理財型房貸，事實上 06/25 01:32
21F：→ ZenEmpty : 把透支額度拿來做中長期投資=讓人吸血 06/25 01:32
22F：→ vul31ul3 : 2020年交屋的XD幸好當初買了，不然可能也買不起了 06/25 01:32
23F：→ maimss : 我24弄出來的都翻兩倍了，現在很難再翻兩倍 06/25 01:34
24F：→ maimss : 就謹慎投資，不要腦衝 06/25 01:34
25F：→ maimss : 差不多，我是2021 06/25 01:35
26F：→ vul31ul3 : 謝謝m大提醒~! 06/25 01:38
27F：推 ZenEmpty : 某樓：估算過2020應該算是分水嶺，之後買房的人算是 06/25 01:38
28F：→ ZenEmpty : 慢性縮水（相對投資股票來說），FOMO 族的宿命到哪 06/25 01:38
29F：→ ZenEmpty : 都一樣，抓最後一隻，房市上演中 06/25 01:38
30F：→ vul31ul3 : Z大，再請教個問題，因為我目前的方案是5年一約，所 06/25 01:40
31F：→ vul31ul3 : 以流動性風險相對較小，也是我當初敢辦的原因，主要 06/25 01:40
32F：→ vul31ul3 : 也是因為現在股市價位已經高了，多付一點利差，換取 06/25 01:41
33F：→ vul31ul3 : 未來的機會，從Z大的角度來看還是很有風險嗎@@? 06/25 01:41
34F：→ stanleyplus : 全梭了 06/25 01:43
35F：推 piopoip : 如果你相信你投的標的每年可以成長3%, 就可以攤平 06/25 01:45
36F：→ maimss : Wow還有透支這種玩法，這個我沒弄過 06/25 01:45
37F：→ piopoip : 利息,多的就是賺的,我是這樣算的 06/25 01:46
38F：→ piopoip : 前提是本業收入能夠穩定支付貸款跟利息,風險就不高 06/25 01:48
39F：→ maimss : 不管怎樣現在的現金一定比你30年後的現金值錢啦 06/25 01:48
40F：→ maimss : 這樣想就不用去擔心繳不出來了 06/25 01:48
41F：→ maimss : 理財型增貸利率就真的很低 06/25 01:49
42F：→ vul31ul3 : 目前是VT+VOO~80% 0050+00675L~20%賭世界的未來XD 06/25 01:51
43F：→ vul31ul3 : 會貸款還有一個原因，因為這兩年薪資收入提高不少， 06/25 01:55
44F：→ vul31ul3 : 這兩年扣掉房貸本息繳款跟生活費還可以存快150萬， 06/25 01:55
45F：→ vul31ul3 : 不先把錢貸出來曝險感覺很虧 06/25 01:55
46F：→ vul31ul3 : 但又因為台股本益比真滴高，現在也是蠻糾結策略應 06/25 01:57
47F：→ vul31ul3 : 該怎麼下比較好 06/25 01:57
48F：→ MoneyDay5566: 融資正二 06/25 01:58
49F：推 nojobman : == 06/25 02:00
50F：推 siki588 : 600空大台 你都覺得高了 為何不順勢 06/25 02:03
51F：推 ZenEmpty : 原po：那就看你的風險偏好了（貪嗎？）不貪就找左 06/25 02:07
52F：→ ZenEmpty : 側交易，但你的問題在於左側交易與你的擔保透支成 06/25 02:07
53F：→ ZenEmpty : 本的利差、與風險值是否失衡，若你貪，就讓其他高 06/25 02:07
54F：→ ZenEmpty : 手回答吧，因為我不擅長右側交易 06/25 02:07
55F：→ vul31ul3 : 畢竟股市有動能效應，會貸款我是覺得股市中短期還是 06/25 02:08
56F：→ vul31ul3 : 會持續上漲個兩三年，只是預期報酬相較過往可能真 06/25 02:08
57F：→ vul31ul3 : 的不多了，但這個時候放空我沒有這個勇氣XD 06/25 02:08
58F：→ vul31ul3 : Z大，目前的策略（規劃中）我可能會選擇等市場出現 06/25 02:14
59F：→ vul31ul3 : 結構性大回檔、且確認止跌翻揚（右側訊號出現）時， 06/25 02:14
60F：→ vul31ul3 : 才會動用這筆資金順勢推進。這樣一來，資金動用與利 06/25 02:14
61F：→ vul31ul3 : 息起算的時刻，勝率較高、套牢時間也較短，這樣應 06/25 02:14
62F：→ vul31ul3 : 該就能比較有效（？）解決 Z 大提到的利差與風險值 06/25 02:14
63F：→ vul31ul3 : 失衡的問題了！再次感謝指點！ 06/25 02:14
64F：推 ChikanDesu : 透支哪有什麼不好的 就當成2.6%比質押好用的借款啊 06/25 02:46
65F：→ ChikanDesu : 風險是到期未必保證續約 不續約機率很低就是了 06/25 02:46
66F：→ ChikanDesu : 沒什麼陷阱好嗎 就是幫你鎖一個額度 在額度內隨借隨 06/25 02:48
67F：→ ChikanDesu : 還 每日計息 超棒的 06/25 02:48
68F：→ ChikanDesu : 2.6%隨便買持有五年 免還本 多好 06/25 02:49
69F：→ ChikanDesu : 這種只怕不續約 永遠要提前個半年詢問銀行續約風向 06/25 02:51
70F：→ ChikanDesu : 跟準備後手 我聽房貸專員說真的有人被收傘的 06/25 02:51
71F：→ ChikanDesu : 你計算槓桿要考慮你槓桿的資產波動 混在一起算沒意 06/25 02:55
72F：→ ChikanDesu : 義 你房如果三倍槓桿 增貸借回五倍 拿去買股 難道你 06/25 02:55
73F：→ ChikanDesu : 這樣算正五嗎 跟期貨做五倍槓桿顯然有差 因為你一大 06/25 02:55
74F：→ ChikanDesu : 比例資產是下跌也不會追繳的房地產 用房地產抵押買 06/25 02:55
75F：→ ChikanDesu : 股你要考慮的只有最壞情況發生時的現金流 你是否生 06/25 02:55
76F：→ ChikanDesu : 的出來 生的出幾年 這情境是否沙盤推演後可執行可接 06/25 02:55
77F：→ ChikanDesu : 受 即可 計算槓桿一點意義都沒有 06/25 02:55
78F：推 ChikanDesu : 純論算式你3的算法是最正確的 你這樣配置安全的很 06/25 03:00
79F：→ ChikanDesu : 完全沒有維持率問題 就是房貸增貸共1900的現金流 每 06/25 03:00
80F：→ ChikanDesu : 月多少 就可以維持你整個資產部位去持有 如此而已 06/25 03:00
81F：推 sonia1011 : 渣打銀行的方案嗎 06/25 03:01
82F：→ ChikanDesu : 跟融資質押期貨那種維持率槓桿差多了 長年期房貸就 06/25 03:04
83F：→ ChikanDesu : 是有時間換空間的特性 你這配置可以說吃90%回撤幾年 06/25 03:04
84F：→ ChikanDesu : 都未必會耗損到你的老本 尤其是如果你不用賣股還貸 06/25 03:04
85F：→ ChikanDesu : 的話（本利合薪水就能負擔）那吃99%回撤你也只是心 06/25 03:04
86F：→ ChikanDesu : 理難受 數學上你不會被迫低點賣出 06/25 03:04
87F：→ ChikanDesu : 記住只有被迫殺低 之後再被嘎空手 才是真正的虧損 06/25 03:05
88F：→ ChikanDesu : 所以甩轎就是甩資金控管不佳的人 06/25 03:05
89F：推 Pildersixar : 每間銀行的稱呼不一樣罷了。去A銀行說理財房貸她們 06/25 03:08
90F：→ Pildersixar : 聽不懂，原來要說透支房貸。去B銀行說理財房貸她們 06/25 03:08
91F：→ Pildersixar : 一樣聽不懂，不是理財也不是透支，要說不還本金的 06/25 03:08
92F：→ Pildersixar : 那種，行員又跑去問老鳥，還是也搞不清楚名稱上叫 06/25 03:08
93F：→ Pildersixar : 什麼，對她們來說都是房貸，只是還款方式跟年限。 06/25 03:08
94F：→ Pildersixar : 不用糾結名詞... 06/25 03:08
95F：推 ChikanDesu : 現金流生法很多種 房屋直接轉貸借滿八成就夠你多還 06/25 03:08
96F：→ ChikanDesu : 五年了 你才借6.5成很客氣了 06/25 03:08
97F：→ ChikanDesu : 還有什麼恢復型 搞那麼複雜要幹嘛 無言 06/25 03:09
98F：推 ChikanDesu : 建議你不管怎樣就是核心倉位持有好 可以挪一個10-20 06/25 03:13
99F：→ ChikanDesu : %衛星倉位去搞高風險高報酬的 驗證自己的想法 06/25 03:13
100F：→ ChikanDesu : 因為你已經走槓桿 起始本金自然就是比較大 大部位持 06/25 03:16
101F：→ ChikanDesu : 有好不用去追妖股 槓桿後報酬率就很好看了 追妖股要 06/25 03:16
102F：→ ChikanDesu : 嘛你是野心比天高 不賺個破億不爽快 不然就是本金少 06/25 03:16
103F：→ ChikanDesu : 到虧光也沒差 但你就要有本事跟運氣 06/25 03:16
104F：→ ChikanDesu : 你如果本金1000貸500出來買0050 等於1.5倍槓 相當於 06/25 03:19
105F：→ ChikanDesu : 好好持有本金1000今年已賺100% 不是爽歪嗎 這就是槓 06/25 03:19
106F：→ ChikanDesu : 桿的威力 你要當貪狗的話就是看自己特性能不能承受 06/25 03:19
107F：推 ChikanDesu : 自己的心理承受能力 06/25 03:45
108F：→ tedcat : 槓桿比例 好像淨資產沒有在算房產價值的...難道你 06/25 04:24
109F：→ tedcat : 是準備把房子賣掉？... 06/25 04:24
110F：→ tedcat : 否則 06/25 04:25
111F：→ tedcat : 否則不會把房產價值算進去， 一般只算現金/負債/加 06/25 04:26
112F：→ tedcat : 總市值 06/25 04:26
113F：推 on32 : 大仁哥有教怎樣配置 多600W就買一半正2 剩下保留 06/25 05:26
114F：→ on32 : 未來跌可以加碼 漲了續抱 06/25 05:26
115F：推 Frobel : 2020後是買房分水嶺？怎麼我自己跟朋友2022買的漲 06/25 06:29
116F：→ Frobel : 翻倍，對啦 可能是漲五倍跟漲兩倍的分水嶺，我2025 06/25 06:29
117F：→ Frobel : 買但我現在也是漲，漲沒那麼多而已 06/25 06:29
118F：推 pc007ya : 95樓 分享的好 06/25 06:51
119F：推 meiopgirl232: 你是辦哪一間啊？ 06/25 07:08
120F：推 z5411 : 永遠不嫌遲囉 現在就很難借錢 你有這個當然幹出來 06/25 07:27
121F：→ z5411 : 這個又不會margin call光這點就要借了 06/25 07:28
122F：噓 operatorm : 八貸同堂就對了 06/25 07:28
123F：推 ZenEmpty : FRO：你和你朋友的2022購屋賺不賺要看區位，我指的2 06/25 07:30
124F：→ ZenEmpty : 022是指不分地點一定賺的，目前相對縮水速度雖然趨 06/25 07:30
125F：→ ZenEmpty : 緩但還沒停，另外有關金融業內部怎麼看不動產相關 06/25 07:30
126F：→ ZenEmpty : 的前景評估...科科，我之前是說過不動產業者手很長 06/25 07:30
127F：→ ZenEmpty : 沒錯，但他們應該沒有那個種去關心位於監控名單內 06/25 07:30
128F：→ ZenEmpty : 的央行委員家人 06/25 07:30
129F：噓 poemgod : 600萬全梭哈叫定期定額？ 06/25 07:48
130F：→ maplefff : 大哥, 資產負債表, 速動比, 流動比學一下好不好 06/25 11:03
131F：→ maplefff : 資產=房子+股票+現金blabla 06/25 11:03
132F：→ maplefff : 負債=房貸+理財貸款+消費貸 06/25 11:03
133F：→ maplefff : 淨值=資產-負債, 槓桿比例=債務/淨值 06/25 11:03
134F：推 typeass : 身邊很多也是房貸槓滿的同事，這波賺到流湯…每個 06/25 12:14
135F：→ typeass : 週末都去日本玩，還帶寶可夢卡包給我 06/25 12:14
136F：→ vul31ul3 : Maple大，我知道槓桿是總資產/總淨值，理論上用3來 06/25 12:46
137F：→ vul31ul3 : 算一定是合理的，但不論是看貓大正二槓桿的倍率， 06/25 12:46
138F：→ vul31ul3 : 還是一般論文，若用這個來看，我2020年根本不應該 06/25 12:46
139F：→ vul31ul3 : 借房貸來投資，因為槓桿率根本爆表接近4～5倍，所以 06/25 12:46
140F：→ vul31ul3 : 我才好奇怎麼把論文當中的槓桿比例套用在自身的情況 06/25 12:46
141F：→ vul31ul3 : ，得到一個較有實證依據的結果，確保自己是站在前人 06/25 12:46
142F：→ vul31ul3 : 的肩膀上 06/25 12:46
143F：推 ruve : 著眼在槓桿倍率沒有意義，應該聚焦在資金控管 = 06/25 12:49
144F：→ ruve : 現金流 06/25 12:49
145F：→ ruve : 現金流不會斷，時間自然帶著你的資產成長，負債隨著 06/25 12:51
146F：→ ruve : 時間變少或是不變 06/25 12:51
147F：推 ZenEmpty : 所以太多人當了韭菜而不自知，一次兩次次運氣好（ 06/25 12:51
148F：→ ZenEmpty : 或是韭菜抱團向前衝），但有辦法連續三次都抱團不被 06/25 12:51
149F：→ ZenEmpty : 割嗎？高手或許可以吧 06/25 12:51
150F：推 ruve : 是不是當韭菜是看你選什麼標的，你是可以自己決定要 06/25 12:54
151F：→ ruve : 不要當韭菜 06/25 12:54
152F：推 ChikanDesu : 你實證依據就是你是否能不賣股前提下維持整個房貸+ 06/25 13:16
153F：→ ChikanDesu : 增貸部位 這樣是最不可能爆掉 而高階一點玩法就是定 06/25 13:16
154F：→ ChikanDesu : 期賣零股維持你整個部位 這要用一個增貸蒙地卡羅程 06/25 13:16
155F：→ ChikanDesu : 式去跑成功率 讓你知道你能承受的上下限範圍在哪裡 06/25 13:16
156F：→ ChikanDesu : 增貸蒙地卡羅有設定資產波動程度，定期還款現金流的 06/25 13:16
157F：→ ChikanDesu : 變因 以及資產預期年化報酬 你把年化抓低一點 8-10% 06/25 13:16
158F：→ ChikanDesu : 波動抓高一點（QQQ或0050程度）去跑看看 06/25 13:16
159F：→ vul31ul3 : 謝謝C大，前面的留言也讓我受益良多！今天就來試試 06/25 13:18
160F：→ vul31ul3 : 看 06/25 13:18
161F：→ ChikanDesu : 所以首先你要把房貸跟增貸買股部位分開 看你要怎麼 06/25 13:19
162F：→ ChikanDesu : 分 房貸部分如果薪水現金流餘裕非常大 那就可以多吃 06/25 13:19
163F：→ ChikanDesu : 一點增貸的現金流過去 把薪水現金流吃滿五六成 不影 06/25 13:19
164F：→ ChikanDesu : 響生活舒適的程度 再來計算剩餘負債的負現金流拿去 06/25 13:19
165F：→ ChikanDesu : 股市套利的風險如何 06/25 13:19
167F：→ ChikanDesu : 非常好的工具 用下去投資底氣高非常多 06/25 13:20
168F：→ ChikanDesu : 你房貸部位本利合就盡量把它納入到薪水 因為你增貸 06/25 13:23
169F：→ ChikanDesu : 其實也只是把之前還的房貸拿出來用 把薪水吃滿了 剩 06/25 13:23
170F：→ ChikanDesu : 下才是你真正暴露到股市風險裡的部分 因為你還了那 06/25 13:23
171F：→ ChikanDesu : 麼多房貸其實那些都是你的本金 不用糾結哪個部分是 06/25 13:23
172F：→ ChikanDesu : 房貸或增貸 你要看最大貸款潛力的話你可以當成是你 06/25 13:23
173F：→ ChikanDesu : 先持有一個借滿八成的3000萬房子 這樣的現金流是否 06/25 13:23
174F：→ ChikanDesu : 會把你的薪水吃滿 06/25 13:23
175F：→ ChikanDesu : 不如你先分享一下你大概可支配年收入 這樣比較好幫 06/25 13:24
176F：→ ChikanDesu : 你分析 06/25 13:24
177F：→ ChikanDesu : 反正概念就是你的薪水現金流吃滿五六成 剩下需要定 06/25 13:26
178F：→ ChikanDesu : 期賣股還款的才是真正需要考慮到波動的部位 在薪水 06/25 13:26
179F：→ ChikanDesu : 現金流還沒吃滿到這個程度以前 波動是完全不需要考 06/25 13:26
180F：→ ChikanDesu : 慮的 06/25 13:26
181F：→ ChikanDesu : 就是不要卡在掛一歸掛一 掛四歸掛四的觀念 你如果沒 06/25 13:27
182F：→ ChikanDesu : 把薪水吃滿 就是浪費貸款潛力 雖然你比較舒服但是就 06/25 13:27
183F：→ ChikanDesu : 是保守了點 當然先不考慮失業或者降薪之類的狀況 06/25 13:27