作者onekoni (一貓人我的超人)
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標題Re: [請益] 抵押房子買美債的風險
時間Thu May 1 16:58:51 2025
: 1.如果屋況&地段可以，找個包租代管公司賺房租是最簡便的，但扣掉管理費每月三萬
: 有困難(除非能隔成小套房?)
增貸後應該還是可以租人
一屋兩吃不耽誤（還是包租代管有額外規定？）
: 2.房屋抵押貸款你忘記考慮到每月還款的問題，簡單抓1200萬20年2%，每月要還6萬左
右
: 等於你要用1200萬創造每月9萬的收益才能達成你初始目標(每月3萬)，報酬率要9%，
: 除非再加入質押槓上加槓不然沒有相對穩定的標的可以選擇
: 3.理財型房貸還息不還本，雖然現金流壓力較小，但因為本金債務始終沒有償還
: 最終算下來你可能只是白白繳利息給銀行賺
: 4.養老型房貸，應該是相對簡單&低利的，但還是要看地段潛力能不能跑贏利息
這部分用簡單的質押就能繞過
銀髮族不好借理財
養老貸又不是一次給
增貸算是比較合理取得低利貸款的方式
取得後還本金的問題很簡單
比方說你投資的標的是1200萬00713
配息一來就回買
每季質押出總還款額+9萬（3萬每月）
等於你逐漸透過質押系統
將房子的槓桿移去股票上承擔
等幾年後經濟危機時
再從房子增貸
繼續抄底00713
把資金池做大
用質押提領
質押利率不超過3%即可
3%以下良性債務多欠多健康
（所以配息一來就回買比扣掉還款好）
當然如果是美債
可能要算一下長線平均報酬成長速度
有沒有跟上質押債務累積速度
股票長期來說比較有成長空間
追得上債務累積
: 5.最簡單的就是賣房子，拿到兩千萬買個中華電信或是股債ETF結合
: 老人家的話債比例大一點，相較於你初始目標每月3萬的正現金流輕輕鬆鬆
做一個簡單試算
假設租金收入2萬
增貸1200萬
每月6萬還款+3萬開支
一年需質押108萬
一個七年週期756萬
00713長線年化約10%
1200萬+定期定額2萬
一個七年週期成長到2545萬
2545/756=336%維持率
還在安全邊際內
（00713安全維持率大概200%）
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※ 編輯: onekoni (1.163.101.160 臺灣), 05/01/2025 16:59:58
1F：推 Riesz : 現在銀行會審 買賣件 新青安 租任件也有吧05/01 17:01
※ 編輯: onekoni (1.163.101.160 臺灣), 05/01/2025 17:02:03
※ 編輯: onekoni (1.163.101.160 臺灣), 05/01/2025 17:03:03
※ 編輯: onekoni (1.163.101.160 臺灣), 05/01/2025 17:03:46
先增貸再租人？應該可以
2F：推 DustToDust : 要這樣玩最重要的是要低風險 因為已經沒有償債能力05/01 17:03
3F：→ DustToDust : 了05/01 17:03
是的 不管是理財貸還是增貸還是要意識到槓桿一定有風險
※ 編輯: onekoni (1.163.101.160 臺灣), 05/01/2025 17:05:04
※ 編輯: onekoni (1.163.101.160 臺灣), 05/01/2025 17:05:45
※ 編輯: onekoni (1.163.101.160 臺灣), 05/01/2025 17:09:36
※ 編輯: onekoni (1.163.101.160 臺灣), 05/01/2025 17:19:28
4F：推 fatdoghusky : 這樣的玩法買00713還要再買入太麻煩 乾脆直接買005005/01 17:16
5F：→ fatdoghusky : 或者00646這種指數型ETF比較簡單05/01 17:16
6F：→ fatdoghusky : 然後原原PO有補充條件，他媽有三間房... 這樣乾脆理05/01 17:17
7F：→ fatdoghusky : 財型房貸省事多了05/01 17:17
有便宜理財貸直接借也行
這個討論借不到低利理財貸的情境
※ 編輯: onekoni (1.163.101.160 臺灣), 05/01/2025 17:21:07
8F：推 RealID2018 : 理財型利率直接3%了，而且年紀大不搭保險跟連保人05/01 17:30
9F：→ RealID2018 : 銀行不會借05/01 17:30
10F：→ onekoni : 所以質押繞過去05/01 17:31
※ 編輯: onekoni (1.163.101.160 臺灣), 05/01/2025 17:43:37
11F：推 jay412210 : 可以想成用理財貸買00713， 05/01 17:49
12F：→ jay412210 : 然後配息還理財貸利息， 05/01 17:49
13F：→ jay412210 : 剩下的回買00713？ 05/01 17:49
14F：→ onekoni : 也可以 05/01 17:52
15F：→ onekoni : 總之要錢就從713裡面質押出來 05/01 17:53
16F：推 ChikanDesu : 他其實沒有長線可以考慮 未來十年如果報酬率都4%怎 05/01 17:57
17F：→ ChikanDesu : 麼辦咧 05/01 17:57
18F：→ ChikanDesu : 到提領期都不該規劃長線這種東西 05/01 17:57
19F：→ onekoni : 啊 單純公債比較環境 建議還是要股票 05/01 18:02
20F：推 lucky466 : 蜈蚣大建議買股票不要買債嗎？還是分配呢？ 05/01 18:06
21F：→ onekoni : 我建議股債都有 05/01 18:11
22F：→ onekoni : 現在的位階 00713 美債 9:1 05/01 18:11
23F：→ onekoni : 713 50元風險反映的差不多了 真的嚴重衰退到40了不 05/01 18:12
24F：→ onekoni : 起 05/01 18:12
25F：→ onekoni : 所以配10%美債來對沖 或是質押10%來買美債 即可 05/01 18:12
26F：→ r6TSGs : 40歲600萬算大嗎 05/01 18:18
27F：推 lucky466 : 感謝 05/01 18:20
28F：推 vux : 教主萬安 05/01 19:31
29F：推 wuminshen23 : 長老安安 05/01 19:57
30F：推 puta : 謝謝教主 05/01 20:36
31F：推 lee255215 : 千股跌停時剩債有流動性 持有一些很值得 05/01 21:13
32F：→ onekoni : 是啊 有些債券比較有彈性 05/01 21:48
33F：→ onekoni : 但不用太多 現在股票便宜 05/01 21:48