作者Smaragdus (Smaragdus)
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標題Re: [請益] 房地產崩了會怎樣嗎
時間Tue Apr 8 13:44:04 2025
其實我覺得這篇文章很多論點都蠻合理的
但有幾段我覺得推論有點太快了
這邊也分享一下關於「升息／降息」的一些看法
1.房地產真的會因為升息崩嗎
其實房地產本來就具備抗跌性，要因為升息就出現大幅崩跌，其實沒那麼容易
而且就算真的要跌，房市也是所有資產裡反應最慢的那個
當然，升息確實會讓市場資金沒那麼寬鬆、抑制M2成長，進而減緩房價的成長動能
但如果說「升息會讓一堆人還不起房貸所以房市崩」
這比較像是個人財務管理問題，不該怪在升息本身
2.升息以後中小企業就直接不做了
其實大多數企業遇到資金壓力的第一步，通常是縮編、減少成本
第二步考慮轉型，找尋其他潛在市場
真的會到因為升息就「乾脆不做了」這種情況，我覺得有點過度推論
3.夾心產業的困境
舉個例子，台灣的工具機產業
上有技術跟品牌都很強的日本
下有靠補貼、殺價格，走量搶市場的中國
台灣企業卡在中間，產品不夠高階卻也不夠便宜，變得不上不下，這才是真正的產業困境
而這種困境，其實跟升息或降息根本沒有直接關係
它是產業結構、技術累積、全球供應鏈定位的問題，不是靠貨幣政策就能解決的
最後談一下這次關稅對台灣企業的影響
這波關稅的問題其實在於「預期不確定性」
關稅真正對企業造成衝擊的，不只是反應成本上升，而是它對市場帶來更多的不確定性
並不是說32%不重要，而是還要考慮
如果客戶開始觀望、抽單、找其他更便宜的客戶，那企業接下來的訂單能見度就會大幅下降
，
市場自然也會調整對企業的預期，接著調降EPS、下修本益比
當這種情況出現時，也不是靠「降息」就可以解決的
降息確實可以增加企業借貸的動機
但是企業的問題不是「借不借錢」，而是「接不接得到單」
※ 引述《zzahoward (Cheshire Cat)》之銘言
: 升息問題又不是只有房地產崩
: 升息更多問題是企業資金成本上升
: 又不是只有房貸有資金成本，公司營運也有資金成本阿
: 你不會以為公司營運cash flow永遠都是正的狀態吧?
: 大企業就算了，他們有本事拉長AP降低AR
: 中小企業本來就毛三毛四了，升息到一個程度乾脆就不做了
: 另外升息升幣值，對於外銷導向的國家來說就是競爭力下降
: 外銷的敵人叫做競爭者，以台灣來說幾乎東亞都算吧
: 中國、韓國甚至日本
: 除了TSMC半導體供應鏈幾乎是沒有對手，台灣其他產業還是要跟這些國家競爭
: 今天台灣要升值到貿易逆差減少比例跟日韓一樣
: 你確定我們除半導體外其他產業對美國報價還有競爭力?
: 升息要搞垮房地產前，產業會先被大爆破一輪
: 但搞垮房地產的不是因為房屋貸款利息
: 而是因為經濟蕭條引起的
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1F：→ ctes940008 : 若越南真的談成0關稅(雖然我認為不可能)那轉單效應. 04/08 13:45
2F：推 joshpost : 拜託關稅是32+10=42好嗎 04/08 13:47
3F：推 Answerme : 快賣50收謝謝 04/08 13:48
4F：推 harddriver : 股市跌回4位數 04/08 13:50
5F：推 WSLai : 不會怎樣 04/08 13:50
6F：推 nineflower : 就強迫台灣企業卷起來，不能再擺爛了 04/08 13:51
7F：推 kenro : 不用拜託，是您搞錯了，目前是32%沒錯 04/08 13:53
8F：噓 DoooooD : 關稅是32%啦 二樓是不是沒研究清楚 04/08 13:53
9F：推 showlayQQ : 台灣傳產因為薪水的關係早就沒競爭力了，只能收了 04/08 13:54
10F：推 wwewcwwwf : 說升息沒用 韓國升息打房 房價跌1半 04/08 13:55
11F：→ searchroy : 關廠不做了，早年早賺飽飽，老闆想退休沒接班人。 04/08 13:55
12F：推 slipknot2042: 關稅是42% ... 04/08 13:56
13F：→ wwewcwwwf : 你看這一年升幾次 一次 1碼而已 04/08 13:56
14F：→ wwewcwwwf : 難怪房板在笑股板 04/08 13:56
15F：→ sonatafm2 : 升息就是讓投機者斷頭 其實對社會是好的 但是地產 04/08 13:59
16F：→ sonatafm2 : 商要概括承受 所以他們才會想方設法讓政府降息 04/08 13:59
17F：推 jeffy84123 : 10%大家都有，不是現階段重點 04/08 13:59
18F：→ sonatafm2 : 升息打房 房價跌一半 對於一般人會有影響嗎？ 不是 04/08 14:00
19F：→ sonatafm2 : 應該讓更多人可以有自己的房子 為什麼是壞事？ 04/08 14:00
20F：推 nacy204327 : 房市走跌的話速度比股版會快很多 別人一坪便宜3萬 04/08 14:01
21F：→ nacy204327 : 你不便宜也賣不出去 惡性競爭 可以預見的事 不要假 04/08 14:01
22F：→ nacy204327 : 裝沒看到 04/08 14:01
23F：→ zzahoward : 你應該沒接觸過很多夕陽傳產吧 他們做下去的因素 04/08 14:01
24F：→ FatFatQQ : 租房比買房划算 幹嘛買房？ 04/08 14:01
25F：→ sonatafm2 : 所以為什麼要炒房？ 04/08 14:02
26F：→ nacy204327 : 股票都還有企業的基本價值在 房就是每個商品都是個 04/08 14:02
27F：→ nacy204327 : 股 不買也有別的可以買 價值隨人訂 04/08 14:02
28F：→ FatFatQQ : 持有資產一直通縮 直接賣掉了 04/08 14:02
29F：→ zzahoward : 這邊講的升息是因為要讓台幣走強 可不是三四碼解決 04/08 14:03
30F：→ zzahoward : 你一邊要面對關稅的不景氣還要把台幣幣值拉上去 這 04/08 14:03
31F：→ zzahoward : 可能要十幾碼二十碼才拉得上來 04/08 14:04
32F：→ Smaragdus : 我補充一下好了 房地產的部分 只單靠升息要讓屋主 04/08 14:04
33F：→ Smaragdus : 有急迫賣房的需求我認為有點困難 因為很多轉嫁方式 04/08 14:04
34F：→ Smaragdus : 而且持有成本過低 可能要搭配政策 或是遇到其他黑 04/08 14:04
35F：→ Smaragdus : 天鵝 並不是說升息不能打壓房市 04/08 14:04
36F：→ zzahoward : 事實上 台灣要升息早該在2022~2024年就升幾碼當儲備 04/08 14:05
37F：→ zzahoward : 而不是到了2025被打到鼻青臉腫才在思考升息 04/08 14:05
38F：推 M1004218 : 一般人是更好買房了，但苦了房仲房蟲建商會讓政治 04/08 14:06
39F：→ M1004218 : 生命迅速終結啊030 04/08 14:06
40F：→ zzahoward : 台灣房市現在最大的問題就是"鄉下沒有鄉下的樣子" 04/08 14:06
41F：推 Frobel : 草漯就該一坪10萬內 04/08 14:09
42F：→ sonatafm2 : 央行根本不願意升息好嗎 匯率操控國不是假的 吸人 04/08 14:09
43F：→ sonatafm2 : 民的血去做它的業績 去讓大老闆賺錢 04/08 14:09
44F：→ sonatafm2 : 真的要健全房市升息最快 無聊建商 房蟲倒一倒 房市 04/08 14:11
45F：→ sonatafm2 : 立馬正常 04/08 14:11
46F：→ zzahoward : 錯 健全房市就是放寬容積率 進入大都更 04/08 14:11
47F：推 YJJ : 匯率問題也是影響很大吧 04/08 14:12
48F：→ zzahoward : 你容積率大放送馬上就崩盤了 04/08 14:12
49F：噓 Ilou : 現階段可能不是反應最慢囉！ 04/08 14:12
50F：→ zzahoward : 你台北市住三直接開350%基準容積直接翻天地覆 04/08 14:13
51F：→ zzahoward : 沒人搞懂打房就是直接幹爆供給就是了 從台北市開始 04/08 14:14
52F：推 ginopun10477: 推 04/08 14:15
53F：→ rbelldandy : 不會怎樣呀,因為不會崩呀,主辦協辦官方都自己人 04/08 14:17
54F：推 nthank : 韓國升息就炸是因為投機的人太多吧，太多人加槓桿 04/08 14:17
55F：→ nthank : 。台灣升息應該不至於太多人會繳不出貸款。 04/08 14:17
56F：→ rbelldandy : 真的台灣央行說穿人是吸平民血利企業,台灣劫貧濟富 04/08 14:18
57F：→ nthank : 前幾波信用管制不是已經把投資客都趕出市場了嗎 04/08 14:19
58F：→ poco0960 : 容積大放送就前面幾個蓋好後面就爛掉了 04/08 14:20
59F：→ rbelldandy : 不可能台灣持有房市成本太低了,其實什麼打房都屁招 04/08 14:20
60F：→ rbelldandy : 學國外每年房地合一稅就你房子成交的總價1-2趴就好 04/08 14:20
61F：→ zzahoward : 為什麼會爛掉? 04/08 14:22
62F：推 j3307002 : 學日本啊，但學了就會有人反彈xd 04/08 14:23
63F：推 krf08 : 一堆傳產本業沒在賺錢 在炒房地產。升息照這篇邏輯 04/08 14:28
64F：→ krf08 : 完全沒有傷害 04/08 14:28
65F：推 tist : 荷蘭病+帶頭炒房，崩下來一定很漂亮 04/08 14:30
66F：推 kenro : 新房子的確營建成本拉高，但中古屋是跟著漲屁啊 04/08 14:32
67F：推 Jokering5566: 降息中小企業才會不做了 借錢炒房地產 04/08 14:36
68F：推 M1004218 : 還有限制公設比，一堆噁心破30%的 04/08 14:40
69F：→ M1004218 : 我是買居住空間不是送錢給建商重複買公設 04/08 14:40
70F：→ UncleJrue : 這篇理性分析給推 但是就是要升息 04/08 14:42
71F：→ UncleJrue : 不然房市真的太扯 早該讓炒房蟲消失 04/08 14:42
72F：→ zzahoward : 公設比沒限制 公設比是逃生梯之類的規定 04/08 14:49
73F：推 willisme : 越南不可能零關稅 04/08 14:57
74F：推 vfgb35 : 公設比常常是安全或通道考量加上去的 拜託不要這麼 04/08 15:02
75F：→ vfgb35 : 精緻利己 你行你來設計只有20%的出來給大家買 04/08 15:02
76F：推 vfgb35 : 至於房地合一稅早就有了 五年內交易35~45%重拳 04/08 15:04
77F：推 vfgb35 : 只是很多人沒想過 課稅也會變相抬高售價 理由很簡 04/08 15:06
78F：→ vfgb35 : 單 自己要賣的時候第一個念頭就是"啊幹 這個房地合 04/08 15:06
79F：→ vfgb35 : 一稅課下去我就虧了 價錢守高一點賣吧" 04/08 15:06
80F：→ vfgb35 : 價格是建立在買賣合意 看不透只能一輩子喊居住正義 04/08 15:07
82F：推 zzz50126 : 講公設比是建商故意要的代表資訊收集能力不足 建議 04/08 15:09
83F：→ zzz50126 : 多研究一下 從法規面到推行理由到人性都要理解 04/08 15:09
84F：推 jojojet : 你幹爆台北市的下場，就是往南部買 04/08 15:24
85F：→ Smaragdus : 很不太想講房地產一堆亂象 04/08 15:24
86F：→ Smaragdus : 但公設比本來就可以討論啊，怎麼會變成講它就是「 04/08 15:24
87F：→ Smaragdus : 不懂」？ 04/08 15:24
88F：→ Smaragdus : 沒人否認它有法規背景，也知道早期是為了動線、逃 04/08 15:24
89F：→ Smaragdus : 生、結構安全這些必要需求， 04/08 15:24
90F：→ Smaragdus : 但問題是現在很多案子高達35~40%，然後出現什麼交 04/08 15:24
91F：→ Smaragdus : 誼廳、閱覽室、健身房，實用性根本低到爆， 04/08 15:24
92F：→ Smaragdus : 這種「堆公設 → 拉坪數 → 壓單價」的行銷操作難 04/08 15:24
93F：→ Smaragdus : 道不是建商有意為之？ 04/08 15:24
94F：→ Smaragdus : 說穿了，建商就是利用法規的空間去做商業包裝，消 04/08 15:24
95F：→ Smaragdus : 費者買到的實坪越來越少，還要被說不懂？ 04/08 15:24
96F：→ Smaragdus : 資訊透明才是重點吧，現在有些建案根本連主建物面 04/08 15:24
97F：→ Smaragdus : 積都不敢標清楚， 04/08 15:24
98F：→ Smaragdus : 批評制度或產業做法，是出於對現況的反思，不是「 04/08 15:24
99F：→ Smaragdus : 不懂」，反而是「太有感」。 04/08 15:24
100F：→ Smaragdus : 如果連這都不能講，那是希望大家繼續被玩術語包裝 04/08 15:24
101F：→ Smaragdus : 而已吧？ 04/08 15:24
102F：噓 beyonder : 笑死人，國際牌桌沒有你啦還抗跌 04/08 15:24
103F：推 zxc90147 : Ok 繼續抄房 04/08 15:32
104F：噓 bms : 你要不要去試試看當個老闆 體驗一下每個月被現金流 04/08 15:35
105F：→ bms : 壓得喘不過氣來的感覺 轉型是有底蘊的大企業才做得 04/08 15:35
106F：→ bms : 來的事情 一堆中小企業毛三毛四你以為要怎麼轉型 04/08 15:35
107F：推 alice1967 : 房貸升息預期會降價，大家就會趕快賣房了，投資商品 04/08 15:37
108F：→ alice1967 : 都是投資客先動，這才是真正可怕的事情！ 04/08 15:37
109F：推 bms : 每天有一餐沒一餐的 降息就是要讓這些企業能夠有喘 04/08 15:39
110F：→ bms : 息的機會 當然你可以認為說這些企業這麼沒競爭力倒 04/08 15:39
111F：→ bms : 一倒算了 那就來看看影響有多大吧 04/08 15:39
112F：推 alice1967 : 當年就是金融危機，馬政府降息降到底，不然大家都要 04/08 15:51
113F：→ alice1967 : 倒 04/08 15:51
114F：→ alice1967 : 以前房子便宜都要吃不消了，現在最大的問題就是房子 04/08 15:54
115F：→ alice1967 : 太貴，貸款總額超過當年幾十倍，如果升息那真的是世 04/08 15:54
116F：→ alice1967 : 紀災難！ 04/08 15:54
117F：推 alice1967 : 大陸的房市泡沫，放在台灣這種市場，銀行會更吃力 04/08 15:59
118F：推 jimhall : 不做就可以淘汰沒競爭力的企業 04/08 16:30