作者onekoni (一貓人我的超人)
看板Stock
標題Re: [請益] 投資房地產與股票的績效比較與風險
時間Sun Nov 3 10:47:45 2024
剛好我七月為了實驗，買了預售屋，驗證房地產作為槓桿，預售屋作為選擇權的效益。
我買的是3年期（延期了）預售：
總價1092萬
110萬簽約金
100萬2027交屋款
目前同戶型實登漲至1247萬
房
1247-1092+110=265
同期正二
230 ＞258（拿台積1100那天）
265/110=240%
258/230=112%
預售屋槓桿率為1092/110=9.92
三年後權利金100萬
再五年權利金60萬
三個月投入100萬在正二：112萬
三個月投入100萬在預售：240萬
結論：
預售+寬限首購約略等同於8年期的正四選擇權。
報酬目前剛好碰到房價暴漲那波，正二的2.14倍，但後面8年表現曲線一定不會相同。
房地產的僵固性抵抗波動優秀。
房地產易受政策影響（央行限貸後沒有繼續漲）。
房地產如同個股投資，選房好壞差異極大。（平均為正四報酬但無政策干擾下，我買的位
置接近正五）
房地產價值要等選擇權到期（交屋五年閉鎖）後才能兌現，等同無流動性之歐式選擇權。
房地產無政策干擾的情況，如假設般，成屋八成寬五接近正二的效益，預售屋則為正四。
其實沒有誰好誰壞，第一間用正二蜈蚣買房法，等於擁有一個極長天期的正四選擇權(lea
ps call)分散風險且報酬優異。
論市場報酬對房價與正二的交互影響：
https://moptt.tw/p/Stock.M.1719658137.A.730
驗證理論之實驗與713質押買房法：
https://moptt.tw/p/Stock.M.1719910695.A.C2A
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※ 編輯: onekoni (1.163.68.146 臺灣), 11/03/2024 10:48:43
※ 編輯: onekoni (1.163.68.146 臺灣), 11/03/2024 10:52:28
※ 編輯: onekoni (1.163.68.146 臺灣), 11/03/2024 10:52:45
1F：→ okljh : 房地產還要扣稅，會在低一些11/03 10:53
※ 編輯: onekoni (1.163.68.146 臺灣), 11/03/2024 10:54:17
2F：推 joy2105feh : 以後你交屋的時候不知道 現在頭期款的部分銀行有的11/03 10:55
3F：→ onekoni : 是的 稅務那些雜記下來大概就是正三11/03 10:55
4F：→ joy2105feh : 會看來源11/03 10:55
5F：→ onekoni : 總之沒有辦法實際知道leaps call到期的情況11/03 10:55
6F：→ onekoni : 質押買房沒問題 我確認+實踐過11/03 10:56
7F：→ onekoni : 只要你不是掛四買股立刻質押 有在股市跑幾年11/03 10:56
8F：推 newvote : 為什麼重點都是槓桿 而不是一套 好的投資方式11/03 11:08
9F：→ newvote : 能在空頭 也能獲利兩成的投資方式11/03 11:09
房地產開槓是啊
他經歷空頭時
受益寬鬆+降息之資產價格推升
也能抵抗惡性通膨
現在這種稍微緊縮的溫和成長效率很差
作為你股市賺到錢轉進的地方
第一間房很優異
第二間房效率低，變成保險用資產
反正沒第一間不用想太多
713質押買房買下去就對了
反正不是你扛房貸是713扛
10F：→ Alwen : 因為房地產沒槓桿=糞11/03 11:09
※ 編輯: onekoni (1.163.68.146 臺灣), 11/03/2024 11:12:17
11F：→ Alwen : 不能用槓桿誰要買流動性這摸差的東西11/03 11:10
12F：→ newvote : 可是我靠自己買房也沒貸過款啊 11/03 11:10
13F：→ Alwen : 你說投資房喔 沒貸款喔? 還是自住的?11/03 11:10
14F：→ newvote : 我是糞沒用...可是空頭 我也能獲利啊 11/03 11:11
15F：→ Alwen : 那資金運用還真的蠻糞的= = 11/03 11:12
※ 編輯: onekoni (1.163.68.146 臺灣), 11/03/2024 11:13:33
16F：→ Alwen : 一買就是被鎖五年11/03 11:13
17F：推 newvote : 我追求的是一套能用一輩子的東西 話不投機半句多11/03 11:13
我認為房地產跟股票負相關性很高
做為資產配置必不可少
房地產能受惠蕭條（QE)、惡性通膨、泡沫成長
股市能受惠溫和成長、泡沫成長
蕭條與惡性通膨時有房子能掛四出來抄底
能最大化降低風險
※ 編輯: onekoni (1.163.68.146 臺灣), 11/03/2024 11:15:54
18F：推 kitune : 是話不投機還是詞窮11/03 11:14
※ 編輯: onekoni (1.163.68.146 臺灣), 11/03/2024 11:18:38
19F：推 pmes9866 : 期權價格可以用期權計算機算 11/03 11:18
如果完全沒有賣方歐式無法提早獲利了結
房地產大概就是這個狀態（五年閉鎖）
※ 編輯: onekoni (1.163.68.146 臺灣), 11/03/2024 11:19:39
20F：→ yousking : 其實呢，所有的槓桿是建立在經濟正向的時候，只要11/03 11:19
21F：→ yousking : 還有房貸，扛不住蕭條的 11/03 11:19
這是錯誤的
做好資產搭配
房子就算沒過閉鎖期
也可以借錢出來應急加抄底
而蕭條時偉大的聯準會會降息+QE
房價就會一飛沖天
※ 編輯: onekoni (1.163.68.146 臺灣), 11/03/2024 11:21:11
22F：→ yousking : 工作都沒了，怎麼扛蕭條。現在就是問題擴張非常容11/03 11:19
23F：→ yousking : 易，很多人忽略槓桿風險11/03 11:19
股債搭配下
金流完全可以支付房貸
※ 編輯: onekoni (1.163.68.146 臺灣), 11/03/2024 11:21:54
※ 編輯: onekoni (1.163.68.146 臺灣), 11/03/2024 11:51:15
24F：推 ColdM : 房屋維護成本 自住房跟租房完全不同$$$11/03 12:25
你算含租金平均5%差不多
（自住也得算租金）
※ 編輯: onekoni (49.216.133.186 臺灣), 11/03/2024 12:49:19
25F：→ bndan : 槓桿跟蕭條不是這種操作的風險和主要問題 這操作的11/03 12:49
26F：→ bndan : 問題是來自於政策所導致的買盤提早耗盡問題..如果這11/03 12:50
27F：→ bndan : 波早早有一堆人認賠離場還錢+新青貸停止或修爛或各11/03 12:51
28F：→ bndan : 時間限量 讓買盤長久延續..這操作幾乎是完全無敵的 11/03 12:52
29F：→ bndan : 現在看起來政府要凹 新青貸人頭又幾乎無限量(0房貸 11/03 12:53
30F：→ bndan : 的人滿地是) 在這情況有可能接下來房產長久的買盤都11/03 12:53
31F：→ bndan : 處於耗盡狀態(每年通澎產生的$$造成的額度就馬上被11/03 12:54
32F：→ bndan : 新青貸站掉..)一路燒個5年..房價跌不跌一回事 沒買11/03 12:54
33F：→ bndan : 盤問題會造成資金調動困難 = =11/03 12:55
易受政策影響的部分有好有壞
會壓抑房價也會會推升房價
比方說23年應該冷盤了
新青安點燃下去狂噴
所以政策只會影響短期
最終還是市場報酬決定長線報酬
34F：推 sdbb :11/03 13:08
※ 編輯: onekoni (49.216.133.186 臺灣), 11/03/2024 13:12:35
※ 編輯: onekoni (49.216.133.186 臺灣), 11/03/2024 13:15:35
35F：→ bndan : 推升房價部份要看入場時間 基本上新青貸造成影響後 11/03 13:16
36F：→ bndan : 幾乎多數預售屋都已經把"大通澎"%數各年差距疊上去11/03 13:17
37F：→ bndan : 甚至還"遠超"大通澎的情況..這種時間點入場 推升房11/03 13:18
38F：→ bndan : 價的BUFF是完全沒吃到 反而"價格"風險吃滿了 = =11/03 13:18
舉一個美國的例子
1.聯準會為了壓抑通膨升息
2.建商無利可圖停建
3.供給減少造成房價上漲
4.通膨的房價部門居高不下
政策有時候適得其反
其實自由市場沒失靈
減少干擾才是最好的供需平衡方式
然後房子就看超長線就可
39F：→ SabreN : 兩年前我借了1千萬買20張2330成本475，放到現在賺超 11/03 13:19
40F：→ SabreN : 過1千萬，所以？ 11/03 13:19
※ 編輯: onekoni (49.216.133.186 臺灣), 11/03/2024 13:21:00
房地產最大優勢
1.低成本借貸，給你一筆優良負債
2.波動度極低
3.跟隨市場報酬累積，方便的投資方式
4.擴張信用
※ 編輯: onekoni (49.216.133.186 臺灣), 11/03/2024 13:26:44
41F：→ SabreN : 人家買的指數基金內含蘋果、輝達等世界級大公司，11/03 13:25
42F：→ SabreN : 怎麼會有人拿來跟沒產值、靠價差炒作的小小一間台灣11/03 13:25
43F：→ SabreN : 房屋來類比？長期來看，根本也是股市賺得多啊，到11/03 13:25
44F：→ SabreN : 底會不會算啊XD11/03 13:25
房地產平均報酬就是約略等於正二
至於這樣的報酬好壞就跟個股一樣
會選房的跟選到飆股一樣
台灣的市場報酬世界第二
僅次丹麥
應該不算太差
※ 編輯: onekoni (49.216.133.186 臺灣), 11/03/2024 13:29:45
45F：噓 tr000064 : 超長線我會槓vt/vwra，而不是破房子。11/03 13:30
46F：→ tr000064 : 槓爆 11/03 13:30
47F：推 sdbb : 房地產聽起來跟00713有87分像 11/03 13:30
48F：→ bndan : 以超長線來看 房子價格風險不算什麼..這說法沒問題11/03 13:31
49F：→ bndan : 因為這跟買大盤長久穩贏是一樣的..但在資金收益效率11/03 13:31
50F：→ sdbb : 房地產是流動性較差的00713 11/03 13:31
51F：→ bndan : 對應風險就有差了..沒政策前 如同本文算式 但已政策11/03 13:32
政策是一時的
我認為市場報酬累積久了
政策壓抑反而會適得其反
但那之前就是流動性差
算是補充收益
※ 編輯: onekoni (49.216.133.186 臺灣), 11/03/2024 13:34:11
52F：→ bndan : 這種凹法+多數入局者絕對不可能認賠的情況 這種進入 11/03 13:32
53F：→ bndan : 燒血戰的情況..會大幅降低資金收益效率(實際兌現) 11/03 13:33
54F：→ bndan : 沒實際算 但假設這波燒5年 那這5年很難對比正三...11/03 13:34
55F：推 sleepinggod : 你不能因為買房用借貸就放大它的報酬率，不然正2也11/03 13:41
56F：→ sleepinggod : 可以用其他貸款方式買啊11/03 13:41
57F：→ sleepinggod : 亂算11/03 13:41
58F：→ sleepinggod : 應該要1247/109211/03 13:42
你用權利金的角度看就知道我在怎麼想
我實際上就只是付了權利金
其他的部位是槓桿
※ 編輯: onekoni (49.216.133.186 臺灣), 11/03/2024 13:45:47
59F：→ bndan : 房貸的8成和寬5 在政策前 算是天然BUFF 算上去是合 11/03 13:44
60F：→ bndan : 理的 如同本文..但在那央行政策下 貸8成+寬5就不是 11/03 13:45
61F：→ bndan : 先天BUFF了..因為門檻被拉高了 尤其是本來就無法新 11/03 13:46
62F：→ bndan : 青貸的...變數爆增... 11/03 13:46
63F：推 sleepinggod : 還是你們兩位是房仲啊？ 11/03 13:47
64F：噓 tr000064 : 急了11/03 13:50
65F：→ tr000064 : vt槓桿呢，請說明11/03 13:50
VT目前沒有正二
資金槓桿回到貸款取得的方便性
至於TQQQ則要考慮波動耗損
※ 編輯: onekoni (111.241.99.49 臺灣), 11/03/2024 14:13:14
66F：→ ncuEE : 簡單講房子為什麼能上漲就是取決賣不掉加價賣的條件 11/03 14:14
67F：→ ncuEE : 加上建商有辦法去喊價 才讓市場可以這樣玩下去。然 11/03 14:14
68F：→ ncuEE : 後有個房產大亨也是整天在買apple價 也就是你如果沒 11/03 14:14
69F：→ ncuEE : 有堅持你的價格 搞不好未來也是原價賣出而已 頂多賺 11/03 14:14
70F：→ ncuEE : 裝潢費 11/03 14:14
71F：→ ncuEE : 房子的漲幅簡單講就是賺未來的錢,也就是他本來十年 11/03 14:16
72F：→ ncuEE : 漲一倍 現在五年完成 那麼未來五年就是平盤 不可能 11/03 14:16
73F：→ ncuEE : 年年都像2021，2023那樣漲 因為會泡沫11/03 14:16
74F：推 zzz50126 : 前面怎麼有空頭也能保證獲利2成的人== 要不要先集資11/03 14:18
75F：→ zzz50126 : 當第二個巴菲特 台灣股神靠你了11/03 14:19
76F：→ zzz50126 : 房子就是懶人投資 自住報酬率極高 風險極低 不是只11/03 14:22
77F：→ zzz50126 : 漲不跌但至少2024年11月的現在還沒看到跌10趴的風險 11/03 14:22
78F：→ zzz50126 : 但如果本來就有住的地方 不論是蹭爸媽家還是有白癡 11/03 14:22
79F：→ zzz50126 : 房東低於市價出租 那就可以不用買 11/03 14:22
80F：→ tr000064 : 推文怎麼被吃了 11/03 14:26
81F：→ tr000064 : 國外券商可以開保證金帳戶 11/03 14:26
82F：→ tr000064 : 你也可以選擇槓指期放一個可以接受的保證金 11/03 14:26
83F：→ tr000064 : 槓桿在安全範圍內再和房子來做比較 11/03 14:26
84F：→ tr000064 : 不是更為合理嗎？11/03 14:26
也可
我只是論述市場報酬跟房市的關聯
並不是說房地產很好/不好
85F：→ zzz50126 : 如果自己能力投股有到達長期irr15以上 那就租房就好11/03 14:27
86F：→ zzz50126 : 我推薦租豪宅 cp值挺高的 因為用買的很浪費 豪宅線11/03 14:27
87F：→ zzz50126 : 以上難貸款 出租投報又低 每個月花十萬就能享受上億11/03 14:27
88F：→ zzz50126 : 房產 cp值挺高的 11/03 14:27
89F：→ tr000064 : 你不能單純以買房自帶槓桿，跟無槓桿股票及有波動 11/03 14:29
90F：→ tr000064 : 率損耗的etf比較，兩者應拆開看。 11/03 14:29
你把房子後面要付的錢當槓桿耗損就可以
他本質上就是一個利息適當的leaps call
原始價值110萬 10倍槓桿
利息100+5*12*1=160萬
8年期來說這個權利金不算貴
至於賺賠
Call 也不保證獲利不是
91F：推 zzz50126 : 阿 還有一種人我覺得不要買房 就是覺得自己是白癡 11/03 14:35
92F：→ zzz50126 : 去買房肯定會買貴 仲介代銷唬一下就多掏幾十趴出來 11/03 14:35
93F：→ zzz50126 : 現買現賠那種 那確實買指數就好 透明多了 11/03 14:35
94F：推 junior020486: 長老，年底台股還有戲嗎？ 11/03 14:40
95F：→ junior020486: 看起來怎麼好像在做頭XD11/03 14:40
十一月行情不可能差啦
※ 編輯: onekoni (111.241.99.49 臺灣), 11/03/2024 14:45:48
96F：推 leix2 : 三年後房屋價值是上還是下都難說 現在台灣房子根本11/03 14:48
97F：→ leix2 : 就在擊鼓傳花 看炸彈在誰手上爆炸11/03 14:48
AI產業不死
短熊長牛
你認為房價是被炒作
但我認為房價只是反應了股市的漲幅而已
※ 編輯: onekoni (111.241.99.49 臺灣), 11/03/2024 14:50:33
※ 編輯: onekoni (111.241.99.49 臺灣), 11/03/2024 14:55:26
※ 編輯: onekoni (111.241.99.49 臺灣), 11/03/2024 14:56:52
※ 編輯: onekoni (111.241.99.49 臺灣), 11/03/2024 14:59:41
98F：推 jay412210 : 比較好奇以目前的景氣下，有房有貸款但11/03 14:58
99F：→ jay412210 : 想增貸出來投資的方式最佳解依然是00713嗎？11/03 14:58
713股債搭配這樣 我會建議保險1-2成美債
懶得管買賣就投等債 買的當下夠便宜
蓋牌套利
100F：推 zzz50126 : 樓上說的也可以套在所有資產11/03 14:59
101F：→ zzz50126 : 樓上上 11/03 14:59
102F：→ jay412210 : 畢竟00713依照長老之前發文分析不管熊市牛市可以一11/03 14:59
103F：→ jay412210 : 直配1.5 11/03 14:59
美債現在垃圾價 買來保險不虧就
※ 編輯: onekoni (111.241.99.49 臺灣), 11/03/2024 15:06:41
※ 編輯: onekoni (49.216.133.186 臺灣), 11/03/2024 15:16:23
※ 編輯: onekoni (49.216.133.186 臺灣), 11/03/2024 15:20:01
104F：推 zxcvb7700 : 其實就算漲到1500你實拿的部位還是比股市開槓桿還 11/03 15:23
105F：→ zxcvb7700 : 少..11/03 15:23
八年後理論上不只這個錢
獲利約年化20-30%
差不多就正三
當然獲利比不上大台正20
或是BC正50
比特幣能開125倍槓
這個風險承擔能力得比房子高一些
房子閉眼買就可以
106F：推 sdbb : 不虧就，套著配也舒服.jpg11/03 15:25
※ 編輯: onekoni (49.216.133.186 臺灣), 11/03/2024 15:32:54
108F：推 madbele : 期待你10年後的回饋11/03 15:46
109F：→ onekoni : OK 交屋鑑價會先有更準確的數據 11/03 15:59
110F：→ onekoni : 理論正確性只能靜待時間證明 11/03 15:59
111F：推 spike1215 : 預售的價格當成選擇權有點怪怪的，買方違約的時候 11/03 16:04
112F：→ spike1215 : 建商還有機會跟妳收違約費用，
而且建商本身也可能 11/03 16:04
113F：→ spike1215 : 爛尾不履約XD。11/03 16:04
違約金=你亂賣call的滑價
最多就是你付出去的錢泡湯
爛尾那種就房地產的特性啦
※ 編輯: onekoni (49.216.133.186 臺灣), 11/03/2024 16:13:22
114F：噓 chen831030 : 槓桿率怎麼可能10倍11/03 20:38
115F：→ lise1017 : 你是不是沒算稅金啊?? 賣房要繳稅 賣股那點稅金11/03 20:50
116F：→ lise1017 : 賣房的稅金跟賣股的稅金差這麼多選擇性忽略喔?11/03 20:50
你房子又不會常常買賣..
我沒把房租3%算進去稅金那些雜項自己算
117F：→ lise1017 : 還有你交屋馬上就賣 跟住5年甚至更久再賣也不一樣11/03 20:53
買的當下就是八年期的選擇權
中間有要賣幹麻買？
118F：→ kazami3019 : 請問110/265中的265是怎麼算的？是指房價的漲幅嗎11/03 20:53
119F：→ kazami3019 : ？但從1092到1247，不是155嗎？ 11/03 20:53
你110萬付出去沒有不見啊
變成房屋價值的一部分
1092剩下982
我發現我計算錯了
報酬實際上更高是140%
120F：→ lise1017 : 中間按貸款金額(槓桿率)的利息 以及按坪數的管理費11/03 20:54
121F：→ lise1017 : 還有那一點點持有稅 跟股票這些幾乎都是0相比11/03 20:55
122F：→ lise1017 : 你有穩定現金流支付嗎? 股票可以套著配 你房子可以?11/03 20:55
123F：→ lise1017 : 0050買了被套頂多 套著配 等漲回 你房子可以?11/03 20:56
就說用713質押幫你付吼
不要自己付房貸
713槓下去我都算給你看啦
房子交屋繳一年後掛四出來丟713
713再幫你還房貸
124F：噓 chen831030 : 265怎麼來的11/03 21:00
125F：→ chen831030 : 為啥分母是11011/03 21:00
你付出去的110萬+房價增值155萬
你剩下985萬要付
我算錯實際上更高才對
126F：→ johnbogle : 看不懂你到底再算什麼…沒房的買自住大致不會有錯，11/03 21:45
127F：→ johnbogle : 但你如果當投資要買賣的話，稅一定要算…11/03 21:45
我就強調第一間自住了不要再吵了
我有說第二間不划算了
房子的價值在於掛四資金池
以及信用擴張
除非要換更大的資金池
否則根本沒有賣的問題
※ 編輯: onekoni (1.163.68.146 臺灣), 11/03/2024 22:05:50
※ 編輯: onekoni (1.163.68.146 臺灣), 11/03/2024 22:21:40
128F：推 rossi1014 : 請問什麼是掛四 11/04 00:31
129F：推 WP1 : 我是建議等房子真的賣掉後再來講賺多少比較好 不然 11/04 01:57
130F：→ WP1 : 只是紙上談兵 11/04 01:57
131F：→ onekoni : 賣完你也會說紙上談兵 反正我談我的你不看就閉嘴 11/04 11:14
132F：→ onekoni : 這種嘴臉我從去年十月投正二就看多了 11/04 11:15
133F：→ a12838910 : 長老 00948b這個點位用力買 484很舒服 11/04 12:06
134F：→ onekoni : 買好了 就是等時間 11/04 12:14
135F：→ a12838910 : 好 小資族 想說湊個一百張 11/04 12:20