作者onekoni (一猫人我的超人)
看板Stock
标题Re: [请益] 投资房地产与股票的绩效比较与风险
时间Sun Nov 3 10:47:45 2024
刚好我七月为了实验，买了预售屋，验证房地产作为杠杆，预售屋作为选择权的效益。
我买的是3年期（延期了）预售：
总价1092万
110万签约金
100万2027交屋款
目前同户型实登涨至1247万
房
1247-1092+110=265
同期正二
230 ＞258（拿台积1100那天）
265/110=240%
258/230=112%
预售屋杠杆率为1092/110=9.92
三年後权利金100万
再五年权利金60万
三个月投入100万在正二：112万
三个月投入100万在预售：240万
结论：
预售+宽限首购约略等同於8年期的正四选择权。
报酬目前刚好碰到房价暴涨那波，正二的2.14倍，但後面8年表现曲线一定不会相同。
房地产的僵固性抵抗波动优秀。
房地产易受政策影响（央行限贷後没有继续涨）。
房地产如同个股投资，选房好坏差异极大。（平均为正四报酬但无政策干扰下，我买的位
置接近正五）
房地产价值要等选择权到期（交屋五年闭锁）後才能兑现，等同无流动性之欧式选择权。
房地产无政策干扰的情况，如假设般，成屋八成宽五接近正二的效益，预售屋则为正四。
其实没有谁好谁坏，第一间用正二蜈蚣买房法，等於拥有一个极长天期的正四选择权(lea
ps call)分散风险且报酬优异。
论市场报酬对房价与正二的交互影响：
https://moptt.tw/p/Stock.M.1719658137.A.730
验证理论之实验与713质押买房法：
https://moptt.tw/p/Stock.M.1719910695.A.C2A
--
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※ 编辑: onekoni (1.163.68.146 台湾), 11/03/2024 10:48:43
※ 编辑: onekoni (1.163.68.146 台湾), 11/03/2024 10:52:28
※ 编辑: onekoni (1.163.68.146 台湾), 11/03/2024 10:52:45
1F：→ okljh : 房地产还要扣税，会在低一些11/03 10:53
※ 编辑: onekoni (1.163.68.146 台湾), 11/03/2024 10:54:17
2F：推 joy2105feh : 以後你交屋的时候不知道 现在头期款的部分银行有的11/03 10:55
3F：→ onekoni : 是的 税务那些杂记下来大概就是正三11/03 10:55
4F：→ joy2105feh : 会看来源11/03 10:55
5F：→ onekoni : 总之没有办法实际知道leaps call到期的情况11/03 10:55
6F：→ onekoni : 质押买房没问题 我确认+实践过11/03 10:56
7F：→ onekoni : 只要你不是挂四买股立刻质押 有在股市跑几年11/03 10:56
8F：推 newvote : 为什麽重点都是杠杆 而不是一套 好的投资方式11/03 11:08
9F：→ newvote : 能在空头 也能获利两成的投资方式11/03 11:09
房地产开杠是啊
他经历空头时
受益宽松+降息之资产价格推升
也能抵抗恶性通膨
现在这种稍微紧缩的温和成长效率很差
作为你股市赚到钱转进的地方
第一间房很优异
第二间房效率低，变成保险用资产
反正没第一间不用想太多
713质押买房买下去就对了
反正不是你扛房贷是713扛
10F：→ Alwen : 因为房地产没杠杆=粪11/03 11:09
※ 编辑: onekoni (1.163.68.146 台湾), 11/03/2024 11:12:17
11F：→ Alwen : 不能用杠杆谁要买流动性这摸差的东西11/03 11:10
12F：→ newvote : 可是我靠自己买房也没贷过款啊 11/03 11:10
13F：→ Alwen : 你说投资房喔 没贷款喔? 还是自住的?11/03 11:10
14F：→ newvote : 我是粪没用...可是空头 我也能获利啊 11/03 11:11
15F：→ Alwen : 那资金运用还真的蛮粪的= = 11/03 11:12
※ 编辑: onekoni (1.163.68.146 台湾), 11/03/2024 11:13:33
16F：→ Alwen : 一买就是被锁五年11/03 11:13
17F：推 newvote : 我追求的是一套能用一辈子的东西 话不投机半句多11/03 11:13
我认为房地产跟股票负相关性很高
做为资产配置必不可少
房地产能受惠萧条（QE)、恶性通膨、泡沫成长
股市能受惠温和成长、泡沫成长
萧条与恶性通膨时有房子能挂四出来抄底
能最大化降低风险
※ 编辑: onekoni (1.163.68.146 台湾), 11/03/2024 11:15:54
18F：推 kitune : 是话不投机还是词穷11/03 11:14
※ 编辑: onekoni (1.163.68.146 台湾), 11/03/2024 11:18:38
19F：推 pmes9866 : 期权价格可以用期权计算机算 11/03 11:18
如果完全没有卖方欧式无法提早获利了结
房地产大概就是这个状态（五年闭锁）
※ 编辑: onekoni (1.163.68.146 台湾), 11/03/2024 11:19:39
20F：→ yousking : 其实呢，所有的杠杆是建立在经济正向的时候，只要11/03 11:19
21F：→ yousking : 还有房贷，扛不住萧条的 11/03 11:19
这是错误的
做好资产搭配
房子就算没过闭锁期
也可以借钱出来应急加抄底
而萧条时伟大的联准会会降息+QE
房价就会一飞冲天
※ 编辑: onekoni (1.163.68.146 台湾), 11/03/2024 11:21:11
22F：→ yousking : 工作都没了，怎麽扛萧条。现在就是问题扩张非常容11/03 11:19
23F：→ yousking : 易，很多人忽略杠杆风险11/03 11:19
股债搭配下
金流完全可以支付房贷
※ 编辑: onekoni (1.163.68.146 台湾), 11/03/2024 11:21:54
※ 编辑: onekoni (1.163.68.146 台湾), 11/03/2024 11:51:15
24F：推 ColdM : 房屋维护成本 自住房跟租房完全不同$$$11/03 12:25
你算含租金平均5%差不多
（自住也得算租金）
※ 编辑: onekoni (49.216.133.186 台湾), 11/03/2024 12:49:19
25F：→ bndan : 杠杆跟萧条不是这种操作的风险和主要问题 这操作的11/03 12:49
26F：→ bndan : 问题是来自於政策所导致的买盘提早耗尽问题..如果这11/03 12:50
27F：→ bndan : 波早早有一堆人认赔离场还钱+新青贷停止或修烂或各11/03 12:51
28F：→ bndan : 时间限量 让买盘长久延续..这操作几乎是完全无敌的 11/03 12:52
29F：→ bndan : 现在看起来政府要凹 新青贷人头又几乎无限量(0房贷 11/03 12:53
30F：→ bndan : 的人满地是) 在这情况有可能接下来房产长久的买盘都11/03 12:53
31F：→ bndan : 处於耗尽状态(每年通澎产生的$$造成的额度就马上被11/03 12:54
32F：→ bndan : 新青贷站掉..)一路烧个5年..房价跌不跌一回事 没买11/03 12:54
33F：→ bndan : 盘问题会造成资金调动困难 = =11/03 12:55
易受政策影响的部分有好有坏
会压抑房价也会会推升房价
比方说23年应该冷盘了
新青安点燃下去狂喷
所以政策只会影响短期
最终还是市场报酬决定长线报酬
34F：推 sdbb :11/03 13:08
※ 编辑: onekoni (49.216.133.186 台湾), 11/03/2024 13:12:35
※ 编辑: onekoni (49.216.133.186 台湾), 11/03/2024 13:15:35
35F：→ bndan : 推升房价部份要看入场时间 基本上新青贷造成影响後 11/03 13:16
36F：→ bndan : 几乎多数预售屋都已经把"大通澎"%数各年差距叠上去11/03 13:17
37F：→ bndan : 甚至还"远超"大通澎的情况..这种时间点入场 推升房11/03 13:18
38F：→ bndan : 价的BUFF是完全没吃到 反而"价格"风险吃满了 = =11/03 13:18
举一个美国的例子
1.联准会为了压抑通膨升息
2.建商无利可图停建
3.供给减少造成房价上涨
4.通膨的房价部门居高不下
政策有时候适得其反
其实自由市场没失灵
减少干扰才是最好的供需平衡方式
然後房子就看超长线就可
39F：→ SabreN : 两年前我借了1千万买20张2330成本475，放到现在赚超 11/03 13:19
40F：→ SabreN : 过1千万，所以？ 11/03 13:19
※ 编辑: onekoni (49.216.133.186 台湾), 11/03/2024 13:21:00
房地产最大优势
1.低成本借贷，给你一笔优良负债
2.波动度极低
3.跟随市场报酬累积，方便的投资方式
4.扩张信用
※ 编辑: onekoni (49.216.133.186 台湾), 11/03/2024 13:26:44
41F：→ SabreN : 人家买的指数基金内含苹果、辉达等世界级大公司，11/03 13:25
42F：→ SabreN : 怎麽会有人拿来跟没产值、靠价差炒作的小小一间台湾11/03 13:25
43F：→ SabreN : 房屋来类比？长期来看，根本也是股市赚得多啊，到11/03 13:25
44F：→ SabreN : 底会不会算啊XD11/03 13:25
房地产平均报酬就是约略等於正二
至於这样的报酬好坏就跟个股一样
会选房的跟选到飙股一样
台湾的市场报酬世界第二
仅次丹麦
应该不算太差
※ 编辑: onekoni (49.216.133.186 台湾), 11/03/2024 13:29:45
45F：嘘 tr000064 : 超长线我会杠vt/vwra，而不是破房子。11/03 13:30
46F：→ tr000064 : 杠爆 11/03 13:30
47F：推 sdbb : 房地产听起来跟00713有87分像 11/03 13:30
48F：→ bndan : 以超长线来看 房子价格风险不算什麽..这说法没问题11/03 13:31
49F：→ bndan : 因为这跟买大盘长久稳赢是一样的..但在资金收益效率11/03 13:31
50F：→ sdbb : 房地产是流动性较差的00713 11/03 13:31
51F：→ bndan : 对应风险就有差了..没政策前 如同本文算式 但已政策11/03 13:32
政策是一时的
我认为市场报酬累积久了
政策压抑反而会适得其反
但那之前就是流动性差
算是补充收益
※ 编辑: onekoni (49.216.133.186 台湾), 11/03/2024 13:34:11
52F：→ bndan : 这种凹法+多数入局者绝对不可能认赔的情况 这种进入 11/03 13:32
53F：→ bndan : 烧血战的情况..会大幅降低资金收益效率(实际兑现) 11/03 13:33
54F：→ bndan : 没实际算 但假设这波烧5年 那这5年很难对比正三...11/03 13:34
55F：推 sleepinggod : 你不能因为买房用借贷就放大它的报酬率，不然正2也11/03 13:41
56F：→ sleepinggod : 可以用其他贷款方式买啊11/03 13:41
57F：→ sleepinggod : 乱算11/03 13:41
58F：→ sleepinggod : 应该要1247/109211/03 13:42
你用权利金的角度看就知道我在怎麽想
我实际上就只是付了权利金
其他的部位是杠杆
※ 编辑: onekoni (49.216.133.186 台湾), 11/03/2024 13:45:47
59F：→ bndan : 房贷的8成和宽5 在政策前 算是天然BUFF 算上去是合 11/03 13:44
60F：→ bndan : 理的 如同本文..但在那央行政策下 贷8成+宽5就不是 11/03 13:45
61F：→ bndan : 先天BUFF了..因为门槛被拉高了 尤其是本来就无法新 11/03 13:46
62F：→ bndan : 青贷的...变数爆增... 11/03 13:46
63F：推 sleepinggod : 还是你们两位是房仲啊？ 11/03 13:47
64F：嘘 tr000064 : 急了11/03 13:50
65F：→ tr000064 : vt杠杆呢，请说明11/03 13:50
VT目前没有正二
资金杠杆回到贷款取得的方便性
至於TQQQ则要考虑波动耗损
※ 编辑: onekoni (111.241.99.49 台湾), 11/03/2024 14:13:14
66F：→ ncuEE : 简单讲房子为什麽能上涨就是取决卖不掉加价卖的条件 11/03 14:14
67F：→ ncuEE : 加上建商有办法去喊价 才让市场可以这样玩下去。然 11/03 14:14
68F：→ ncuEE : 後有个房产大亨也是整天在买apple价 也就是你如果没 11/03 14:14
69F：→ ncuEE : 有坚持你的价格 搞不好未来也是原价卖出而已 顶多赚 11/03 14:14
70F：→ ncuEE : 装潢费 11/03 14:14
71F：→ ncuEE : 房子的涨幅简单讲就是赚未来的钱,也就是他本来十年 11/03 14:16
72F：→ ncuEE : 涨一倍 现在五年完成 那麽未来五年就是平盘 不可能 11/03 14:16
73F：→ ncuEE : 年年都像2021，2023那样涨 因为会泡沫11/03 14:16
74F：推 zzz50126 : 前面怎麽有空头也能保证获利2成的人== 要不要先集资11/03 14:18
75F：→ zzz50126 : 当第二个巴菲特 台湾股神靠你了11/03 14:19
76F：→ zzz50126 : 房子就是懒人投资 自住报酬率极高 风险极低 不是只11/03 14:22
77F：→ zzz50126 : 涨不跌但至少2024年11月的现在还没看到跌10趴的风险 11/03 14:22
78F：→ zzz50126 : 但如果本来就有住的地方 不论是蹭爸妈家还是有白痴 11/03 14:22
79F：→ zzz50126 : 房东低於市价出租 那就可以不用买 11/03 14:22
80F：→ tr000064 : 推文怎麽被吃了 11/03 14:26
81F：→ tr000064 : 国外券商可以开保证金帐户 11/03 14:26
82F：→ tr000064 : 你也可以选择杠指期放一个可以接受的保证金 11/03 14:26
83F：→ tr000064 : 杠杆在安全范围内再和房子来做比较 11/03 14:26
84F：→ tr000064 : 不是更为合理吗？11/03 14:26
也可
我只是论述市场报酬跟房市的关联
并不是说房地产很好/不好
85F：→ zzz50126 : 如果自己能力投股有到达长期irr15以上 那就租房就好11/03 14:27
86F：→ zzz50126 : 我推荐租豪宅 cp值挺高的 因为用买的很浪费 豪宅线11/03 14:27
87F：→ zzz50126 : 以上难贷款 出租投报又低 每个月花十万就能享受上亿11/03 14:27
88F：→ zzz50126 : 房产 cp值挺高的 11/03 14:27
89F：→ tr000064 : 你不能单纯以买房自带杠杆，跟无杠杆股票及有波动 11/03 14:29
90F：→ tr000064 : 率损耗的etf比较，两者应拆开看。 11/03 14:29
你把房子後面要付的钱当杠杆耗损就可以
他本质上就是一个利息适当的leaps call
原始价值110万 10倍杠杆
利息100+5*12*1=160万
8年期来说这个权利金不算贵
至於赚赔
Call 也不保证获利不是
91F：推 zzz50126 : 阿 还有一种人我觉得不要买房 就是觉得自己是白痴 11/03 14:35
92F：→ zzz50126 : 去买房肯定会买贵 仲介代销唬一下就多掏几十趴出来 11/03 14:35
93F：→ zzz50126 : 现买现赔那种 那确实买指数就好 透明多了 11/03 14:35
94F：推 junior020486: 长老，年底台股还有戏吗？ 11/03 14:40
95F：→ junior020486: 看起来怎麽好像在做头XD11/03 14:40
十一月行情不可能差啦
※ 编辑: onekoni (111.241.99.49 台湾), 11/03/2024 14:45:48
96F：推 leix2 : 三年後房屋价值是上还是下都难说 现在台湾房子根本11/03 14:48
97F：→ leix2 : 就在击鼓传花 看炸弹在谁手上爆炸11/03 14:48
AI产业不死
短熊长牛
你认为房价是被炒作
但我认为房价只是反应了股市的涨幅而已
※ 编辑: onekoni (111.241.99.49 台湾), 11/03/2024 14:50:33
※ 编辑: onekoni (111.241.99.49 台湾), 11/03/2024 14:55:26
※ 编辑: onekoni (111.241.99.49 台湾), 11/03/2024 14:56:52
※ 编辑: onekoni (111.241.99.49 台湾), 11/03/2024 14:59:41
98F：推 jay412210 : 比较好奇以目前的景气下，有房有贷款但11/03 14:58
99F：→ jay412210 : 想增贷出来投资的方式最佳解依然是00713吗？11/03 14:58
713股债搭配这样 我会建议保险1-2成美债
懒得管买卖就投等债 买的当下够便宜
盖牌套利
100F：推 zzz50126 : 楼上说的也可以套在所有资产11/03 14:59
101F：→ zzz50126 : 楼上上 11/03 14:59
102F：→ jay412210 : 毕竟00713依照长老之前发文分析不管熊市牛市可以一11/03 14:59
103F：→ jay412210 : 直配1.5 11/03 14:59
美债现在垃圾价 买来保险不亏就
※ 编辑: onekoni (111.241.99.49 台湾), 11/03/2024 15:06:41
※ 编辑: onekoni (49.216.133.186 台湾), 11/03/2024 15:16:23
※ 编辑: onekoni (49.216.133.186 台湾), 11/03/2024 15:20:01
104F：推 zxcvb7700 : 其实就算涨到1500你实拿的部位还是比股市开杠杆还 11/03 15:23
105F：→ zxcvb7700 : 少..11/03 15:23
八年後理论上不只这个钱
获利约年化20-30%
差不多就正三
当然获利比不上大台正20
或是BC正50
比特币能开125倍杠
这个风险承担能力得比房子高一些
房子闭眼买就可以
106F：推 sdbb : 不亏就，套着配也舒服.jpg11/03 15:25
※ 编辑: onekoni (49.216.133.186 台湾), 11/03/2024 15:32:54
108F：推 madbele : 期待你10年後的回馈11/03 15:46
109F：→ onekoni : OK 交屋监价会先有更准确的数据 11/03 15:59
110F：→ onekoni : 理论正确性只能静待时间证明 11/03 15:59
111F：推 spike1215 : 预售的价格当成选择权有点怪怪的，买方违约的时候 11/03 16:04
112F：→ spike1215 : 建商还有机会跟你收违约费用，
而且建商本身也可能 11/03 16:04
113F：→ spike1215 : 烂尾不履约XD。11/03 16:04
违约金=你乱卖call的滑价
最多就是你付出去的钱泡汤
烂尾那种就房地产的特性啦
※ 编辑: onekoni (49.216.133.186 台湾), 11/03/2024 16:13:22
114F：嘘 chen831030 : 杠杆率怎麽可能10倍11/03 20:38
115F：→ lise1017 : 你是不是没算税金啊?? 卖房要缴税 卖股那点税金11/03 20:50
116F：→ lise1017 : 卖房的税金跟卖股的税金差这麽多选择性忽略喔?11/03 20:50
你房子又不会常常买卖..
我没把房租3%算进去税金那些杂项自己算
117F：→ lise1017 : 还有你交屋马上就卖 跟住5年甚至更久再卖也不一样11/03 20:53
买的当下就是八年期的选择权
中间有要卖干麻买？
118F：→ kazami3019 : 请问110/265中的265是怎麽算的？是指房价的涨幅吗11/03 20:53
119F：→ kazami3019 : ？但从1092到1247，不是155吗？ 11/03 20:53
你110万付出去没有不见啊
变成房屋价值的一部分
1092剩下982
我发现我计算错了
报酬实际上更高是140%
120F：→ lise1017 : 中间按贷款金额(杠杆率)的利息 以及按坪数的管理费11/03 20:54
121F：→ lise1017 : 还有那一点点持有税 跟股票这些几乎都是0相比11/03 20:55
122F：→ lise1017 : 你有稳定现金流支付吗? 股票可以套着配 你房子可以?11/03 20:55
123F：→ lise1017 : 0050买了被套顶多 套着配 等涨回 你房子可以?11/03 20:56
就说用713质押帮你付吼
不要自己付房贷
713杠下去我都算给你看啦
房子交屋缴一年後挂四出来丢713
713再帮你还房贷
124F：嘘 chen831030 : 265怎麽来的11/03 21:00
125F：→ chen831030 : 为啥分母是11011/03 21:00
你付出去的110万+房价增值155万
你剩下985万要付
我算错实际上更高才对
126F：→ johnbogle : 看不懂你到底再算什麽…没房的买自住大致不会有错，11/03 21:45
127F：→ johnbogle : 但你如果当投资要买卖的话，税一定要算…11/03 21:45
我就强调第一间自住了不要再吵了
我有说第二间不划算了
房子的价值在於挂四资金池
以及信用扩张
除非要换更大的资金池
否则根本没有卖的问题
※ 编辑: onekoni (1.163.68.146 台湾), 11/03/2024 22:05:50
※ 编辑: onekoni (1.163.68.146 台湾), 11/03/2024 22:21:40
128F：推 rossi1014 : 请问什麽是挂四 11/04 00:31
129F：推 WP1 : 我是建议等房子真的卖掉後再来讲赚多少比较好 不然 11/04 01:57
130F：→ WP1 : 只是纸上谈兵 11/04 01:57
131F：→ onekoni : 卖完你也会说纸上谈兵 反正我谈我的你不看就闭嘴 11/04 11:14
132F：→ onekoni : 这种嘴脸我从去年十月投正二就看多了 11/04 11:15
133F：→ a12838910 : 长老 00948b这个点位用力买 484很舒服 11/04 12:06
134F：→ onekoni : 买好了 就是等时间 11/04 12:14
135F：→ a12838910 : 好 小资族 想说凑个一百张 11/04 12:20