※ 引述《wantyoufly (wantyoufly)》之銘言： : 看了一系列推文回文，似乎不少人對於房市理解有些誤會，這邊提供ㄧ些心得參考： : 1、少子化來臨，房市不會再漲？ : 台灣是少子化進行式沒錯，但各位要知道，現在是買房動力最強的10年，right now!! : 基本上，少子化是8年級頭開始有顯著減少，然而，現在社會的中間份子6、7年級，正 是 : 有點積蓄可以買房了，也是這波低總價物件漲幅的動力。再加上4、5年級的老人本來就 是 : 房市購買主力，只要租金>利息，物件抗跌，根本就是隨便他們買，這波降息也讓不少 人 : 解定存去屯房收租了。所以總體來說，台灣有買房能力的人現在是高峰期。 : 結論：所以若單純以少子化來看衰房市買盤動能，至少要再10年後，沒工作年資的人跟 房 : 屋購買力還扯不上關係。 : 2、富邦人壽退出房貸市場，跟房市關係？ : 沒什麼影響。富邦人壽只是單純這項業務不賺錢，不想作了。但銀行依然是很歡迎房貸 業 : 務的，畢竟這項業務不僅單純又穩健。房屋貸款是所有貸款最寬鬆的，不僅可分30、40 年 : 攤還，利率又低到平均1.5%以下，就算繳不出來拿去出租還能撐個幾年，更別說現在賣 掉 : 還不太會虧到，要倒件流入法拍比103、104年那波難很多了。（提外話，今年法拍市場 更 : 驚人，出現不少破上拍物件了） : 結論：人壽不放水，銀行繼續放！ : 總結：股票市場上上下下很驚人，多頭時看起來賺的趴數很好看，會讓人覺得有錢買房 不 : 如買股。不過買房可以開槓桿倍數跟買股比起來差多了，而且購屋繳了房貸本金後就是 屬 : 於資產，之後要再融資太簡單了（有沒有想過繳了房貸5年後，多200萬可以借出來炒底 ） : ，光這點就是買股無法比擬的。誠心的建議，投資股票之餘，同時也去學習了解房貸、 房 : 市的金流操作，對於人生的理財規劃才是完整的！ : （房市、債市，都是市場的主流資金，這兩個市場看的懂，就知道QE會是什麼世界了） 雖然是2020年的舊文，不過最近看到富邦人壽的房貸業務重出江湖，有些心得再來分享一 下。 1.房市多頭：之前因為疫情，資本市場大放水，造就了近年最強力的房市多頭火種。過去 五年台灣正處於「勞動人力高峰」+「台商資金回流設廠」+「降息提供便宜資本」，綜上 因子，這五年可以說是沒買房真的是錯過了財富翻倍的機會。加上AI產業大爆發，又多了 台積電成為房市財富密碼，若是配合擴廠進度，房市多頭應能持續到2027之後。 不過這一切都被新青安打亂，2023下半年推出的新青安，把未來幾年的成長動能在這半年 多的時間榨乾，不管有沒有能力買房的，全民都一股腦都投進去各種低總價物件，可以說 房市的邪惡第五波。 2.去槓桿造就空頭市場：隨著近期央行管制國銀不動產餘額、銀行72-2水位緊繃，接下來 2025-2027勢必會長期處於貸款緊縮的狀態，未來的行庫貸款審核一定趨嚴，若收支比、 財力評分、銀行的貢獻度等等因子不符銀行要求，要有貸款成數不足的心理準備。 雖然未來多了壽險業房貸選擇，補注入了些活水，但觀察了一下全國各大建商在建工程， 2025起的交屋潮相當可觀，幾乎每家都有超過今年營收50%以上的實力，今年都緊繃成這 樣了，明年的交屋潮實在是很難想像會是什麼情形，我想央行一定有注意到這項數據，不 過沒公開說就是了，畢竟會擋到建商財路... 3.寬限期變稀有：為了降低不動產放貸餘額，可以預測得到接下來各行庫在放貸上一定不 會對寬限期妥協，尤其是以短支長、無限轉貸大法的借戶，這時候還想續寬限、轉貸再寬 限，可以說是辦不到的事情（除非理財VIP）。若無法寬限，勢必會有人因此急售房屋， 造成一波賣壓，但這需要一段時間發酵，如果上半年有拿到寬限，那估計明年的下半年就 會有大量房貸戶面臨要攤還本金的問題，這個時點將會是房市賣壓的起點，需要寬限期的 借戶不可不慎...... 結論：房市大多頭提早結束了，接下來不敢說是大崩盤，但2025的下半年起將會面臨到大 量交屋潮找貸款的壓力、行庫不給續寬限期的風險，光這兩點足以造成賣壓，尤其是近年 漲最兇的區域，現在央行出手示警算是已經盡到責任義務。這邊也勸世一下各位要好好思 考去槓桿時期的財務規劃，而不是一股腦all in、質押！ --

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