※ 引述《wantyoufly (wantyoufly)》之铭言： : 看了一系列推文回文，似乎不少人对於房市理解有些误会，这边提供ㄧ些心得参考： : 1、少子化来临，房市不会再涨？ : 台湾是少子化进行式没错，但各位要知道，现在是买房动力最强的10年，right now!! : 基本上，少子化是8年级头开始有显着减少，然而，现在社会的中间份子6、7年级，正 是 : 有点积蓄可以买房了，也是这波低总价物件涨幅的动力。再加上4、5年级的老人本来就 是 : 房市购买主力，只要租金>利息，物件抗跌，根本就是随便他们买，这波降息也让不少 人 : 解定存去屯房收租了。所以总体来说，台湾有买房能力的人现在是高峰期。 : 结论：所以若单纯以少子化来看衰房市买盘动能，至少要再10年後，没工作年资的人跟 房 : 屋购买力还扯不上关系。 : 2、富邦人寿退出房贷市场，跟房市关系？ : 没什麽影响。富邦人寿只是单纯这项业务不赚钱，不想作了。但银行依然是很欢迎房贷 业 : 务的，毕竟这项业务不仅单纯又稳健。房屋贷款是所有贷款最宽松的，不仅可分30、40 年 : 摊还，利率又低到平均1.5%以下，就算缴不出来拿去出租还能撑个几年，更别说现在卖 掉 : 还不太会亏到，要倒件流入法拍比103、104年那波难很多了。（提外话，今年法拍市场 更 : 惊人，出现不少破上拍物件了） : 结论：人寿不放水，银行继续放！ : 总结：股票市场上上下下很惊人，多头时看起来赚的趴数很好看，会让人觉得有钱买房 不 : 如买股。不过买房可以开杠杆倍数跟买股比起来差多了，而且购屋缴了房贷本金後就是 属 : 於资产，之後要再融资太简单了（有没有想过缴了房贷5年後，多200万可以借出来炒底 ） : ，光这点就是买股无法比拟的。诚心的建议，投资股票之余，同时也去学习了解房贷、 房 : 市的金流操作，对於人生的理财规划才是完整的！ : （房市、债市，都是市场的主流资金，这两个市场看的懂，就知道QE会是什麽世界了） 虽然是2020年的旧文，不过最近看到富邦人寿的房贷业务重出江湖，有些心得再来分享一 下。 1.房市多头：之前因为疫情，资本市场大放水，造就了近年最强力的房市多头火种。过去 五年台湾正处於「劳动人力高峰」+「台商资金回流设厂」+「降息提供便宜资本」，综上 因子，这五年可以说是没买房真的是错过了财富翻倍的机会。加上AI产业大爆发，又多了 台积电成为房市财富密码，若是配合扩厂进度，房市多头应能持续到2027之後。 不过这一切都被新青安打乱，2023下半年推出的新青安，把未来几年的成长动能在这半年 多的时间榨乾，不管有没有能力买房的，全民都一股脑都投进去各种低总价物件，可以说 房市的邪恶第五波。 2.去杠杆造就空头市场：随着近期央行管制国银不动产余额、银行72-2水位紧绷，接下来 2025-2027势必会长期处於贷款紧缩的状态，未来的行库贷款审核一定趋严，若收支比、 财力评分、银行的贡献度等等因子不符银行要求，要有贷款成数不足的心理准备。 虽然未来多了寿险业房贷选择，补注入了些活水，但观察了一下全国各大建商在建工程， 2025起的交屋潮相当可观，几乎每家都有超过今年营收50%以上的实力，今年都紧绷成这 样了，明年的交屋潮实在是很难想像会是什麽情形，我想央行一定有注意到这项数据，不 过没公开说就是了，毕竟会挡到建商财路... 3.宽限期变稀有：为了降低不动产放贷余额，可以预测得到接下来各行库在放贷上一定不 会对宽限期妥协，尤其是以短支长、无限转贷大法的借户，这时候还想续宽限、转贷再宽 限，可以说是办不到的事情（除非理财VIP）。若无法宽限，势必会有人因此急售房屋， 造成一波卖压，但这需要一段时间发酵，如果上半年有拿到宽限，那估计明年的下半年就 会有大量房贷户面临要摊还本金的问题，这个时点将会是房市卖压的起点，需要宽限期的 借户不可不慎...... 结论：房市大多头提早结束了，接下来不敢说是大崩盘，但2025的下半年起将会面临到大 量交屋潮找贷款的压力、行库不给续宽限期的风险，光这两点足以造成卖压，尤其是近年 涨最凶的区域，现在央行出手示警算是已经尽到责任义务。这边也劝世一下各位要好好思 考去杠杆时期的财务规划，而不是一股脑all in、质押！ --

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