作者loveSETSUNA (味噌豆腐低好幾倍)
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標題Re: [新聞] 限貸令害慘「這群人」 預售屋、營建股將
時間Mon Aug 19 12:39:08 2024
※ 引述《empliu (冬馬黨中央政治局委員)》之銘言：
: 原文標題：
: 限貸令害慘「這群人」 預售屋、營建股將漲到不能漲
: 原文連結：https://fnc.ebc.net.tw/fncnews/headline/175152
: 發布時間：2024/08/19
: 記者署名：張琬聆
: 原文內容：
: 近期銀行因放貸水位爆滿而發動「限貸令」，逼得不少剛簽約或將交屋的購屋族哀聲四起
: ，馨傳不動產智庫執行長何世昌認為，將導致換屋族賣房意願下降，且進一步使房租更有
: 感上漲，「租屋族痛苦的日子才剛開始」，但也判斷買盤將流入預售市場，「預售屋和營
: 建股會繼續爽下去，漲到不能漲」。
: 銀行受限《銀行法》第72條之2規定，辦理住宅建築及企業建築放款總額，不得超過放款
: 時所收存款總餘額及金融債券發售額的3成，近期陸續傳出水位已滿而限制放貸、各行內
: 部自發性地下限貸令。何世昌在個人臉書粉專「何世昌的房產知識Buffet+」表示，將導
: 致新辦房貸利率全面調漲，對房市帶來5點顯著影響。
: 首先是1.「央行升息衝擊力降低」。根據馨傳不動產內部估算，今年下半年央行還有大約
: 半碼的升息空間，但如今國銀房貸利率已普遍提升到2.35%~3%，大部分介於2.35%~2.5%，
: 還有2.185%地板價的銀行愈來愈少，「就算檯面上還有，也不一定會收件」。
: 何世昌補充，雖然房貸利率攀升，但申貸仍舊踴躍，說明民眾最在乎的是順利取得房貸，
: 利率為其次。房貸利率雖大幅走高，意味著房市已「率先迎來升息壓力測試」，而目前民
: 眾買房意願並沒有重挫，說明下半年即使央行升息，也不太會削弱購屋需求。
: 2.「部份成屋需求恐流入預售」。當房貸成數下降、利率變高，預估受到衝擊最大的是口
: 袋比較淺的首購族，何世昌認為，倘若首購族有購屋需求，又比較難在短時間內籌措出自
: 備款差額，可能就會捨棄成屋改買沒有立即貸款需求的預售屋。
: 房租將有感上升 購屋需求流入預售
: 3.「換屋族賣房意願可能下降」。過去不少換屋族會在買新房子的前後階段把舊屋賣掉，
: 不過何世昌指出，現在換屋族面臨了「舊屋利率低、新購房屋利率高」的狀況，可能會捨
: 不得賣掉利率較低的原有房屋，讓二手屋市場供給量減少。
: 他強調，這種情況類似美國固定式利率造成的後果，較早辦房貸利率的人享有3%、4%以下
: 的低利，如果賣掉低利的房屋換屋，新辦房貸利率高達約7%，所以便不願賣掉手上的房子
: ，導致二手市場供給緊繃。
: 最嚴重的問題則是4.「房租將更有感上漲」。何世昌指出，因為各國租金上漲與利率具有
: 高度關聯性，「各國皆是如此，台灣也不會是例外」，因此斷言「接下來租屋族痛苦的日
: 子才剛開始」。
: 至於對預售屋的影響，由於部分消費者轉向預售屋，何世昌認為，在《平均地權條例》中
: 「預售屋禁止轉售」措施未改變前，「預售屋和營建股會繼續爽下去，漲到不能漲、或經
: 濟出現「黑天鵝」為止」。但他也強調，說的不見得100%正確，也有可能滑鐵盧。
: 從推估的結果來看，何世昌語重心長地表示，這波銀行自發性限貸令導致房貸難貸、利率
: 變高，也有有人會覺得房市要爆炸了，但他的看法卻剛好相反，因為房貸市場如此發展，
: 「無疑是為預售市場增添柴火，房價反而會愈漲愈不健康」。
: 心得/評論：
: 最近許多銀行紛紛傳出限貸令
: 在中古市場本來貨源就缺少的情況
: https://i.imgur.com/pndlLM6.png
: 加上限貸導致中古沒辦法提供貨源
: 目前置產剛需全部被迫轉往預售市場
: 原本平均地權條例已經鎖預售屋之間的流通
: 現在連中古的流通一起鎖
: 建商成為市場唯一供貨源
: 營建股爽麻了
對不起 慧根不足實在看不懂
不懂就問
水位滿了貸不到導致成交量下滑
那為什麼建商獲益會提高？
中古流通也覺得怪怪的
貸款買中古，跟向建商購買新屋
貸款不是同一種嗎？
買家貸不到的話，維持供給量的意義在哪？
而且如果預售越堆越多
建商在蓋後續建案不就少了持續交屋的金流？
買預售的貸不到
建商交不了屋
後續預售越蓋越慢
銀行貸款需求爆多，回收金額卻少
不會惡性循環嗎？
建商股是如何可以贏麻的
希望請板友解惑
還是有錢人現在真的多到現在買房可以都不用貸款
不給貸就都付現…？
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1F：推 a0170801708 : 東森老闆就建商當然賺爛08/19 12:40
2F：推 k798976869 : 股市賺爆的就可以現金買 還有詐騙集團08/19 12:40
3F：推 luche : 建商的毛利率如果越來越好 壓力小很多08/19 12:41
4F：推 qwe88016 : 就建商在唬爛而已，你的預售屋不就是幾年後的中古屋08/19 12:41
5F：→ qwe88016 : ，哪有中古屋看跌預售看漲的道理08/19 12:41
6F：→ TsmcEE : 因為中古是現在就要貸...預售是交屋才貸...差好幾年08/19 12:41
7F：→ TsmcEE : 啊08/19 12:41
8F：推 moto000 : 可以現金買房的買房幹嘛？好奇08/19 12:42
9F：推 robertgarcia: 騙你去買預售啊08/19 12:42
10F：→ TsmcEE : 中古貸不到，只能先買預售，所以$往預售跑08/19 12:42
預售準備交屋的都會貸不到
會有那麼多人頭鐵繼續鑽預售，賭未來可以貸？
11F：推 dream1124 : 不需要看懂啊。何世昌一直都是房或最贏的信仰多08/19 12:42
12F：→ a9564208 : 因為只會漲，獲利當然升08/19 12:42
13F：推 luche : 你在廣達上班一年賺40萬 20年變40年 我多賣你高50008/19 12:43
14F：→ luche : 毛利率大幅增加 台積電那些更不用說 這還是以沒人08/19 12:43
15F：→ luche : 幫忙的情況算08/19 12:43
16F：→ a9564208 : 剛好把貸款仔掃掉，全款仔可以出來玩了08/19 12:43
17F：→ robertgarcia: 中古貸不到，你就保證預售貸的到？08/19 12:43
18F：→ Hsiencheng : 你當然看不懂阿 新青安讓房市漲 限縮新青安也漲08/19 12:43
19F：推 tongmove0503: 營建股漲，大媽解定存買股，銀行錢變少放貸更嚴格，08/19 12:43
20F：→ dream1124 : 信仰是邏輯能說明的領域嗎？ 不是，那頂多算是哲學 08/19 12:43
21F：→ tongmove0503: 營建股利多，再漲，更多大媽因此解定存…照新聞賺錢 08/19 12:43
台股 簡單？
22F：→ tongmove0503: 好簡單 08/19 12:44
23F：→ luche : 另外 金控 銀行 資產開發公司 有時候三位一體 工具 08/19 12:44
24F：→ luche : 多的是08/19 12:44
※ 編輯: loveSETSUNA (118.163.205.241 臺灣), 08/19/2024 12:45:58
25F：→ dream1124 : 不需要放太多精神在名嘴刷存在感的例行文章上面 08/19 12:45
26F：→ hemisofia : 那篇很多論點反正都怪怪的... 08/19 12:46
27F：推 xephon : 快跑，營建股要連續跌停了，已在倒數計時 08/19 12:46
28F：推 qwe88016 : 你就思考這些房產KOL寫文章肯定是要賺錢，那錢哪來 08/19 12:46
29F：→ qwe88016 : 建商給錢的機會高？還是韭菜給錢的機會高？ 08/19 12:46
30F：推 raymond501 : 到時就跑路了 08/19 12:47
31F：噓 ck326 : 陰間這種看這些有意義嗎？第一天玩台股？ 08/19 12:48
32F：推 Joker0627 : 股價要漲要跌需要理由啊 08/19 12:48
33F：推 stlinman : 你把"房貸"想成一個池子，政策限制把水往預售屋引導 08/19 12:48
34F：→ stlinman : 當然是建商有利啊! 08/19 12:49
35F：→ ceckyo : 他文章沒說清楚，就是指建商較有能力去處理借貸的 08/19 12:50
36F：→ ceckyo : 問題，這是後續可以持續觀察的 08/19 12:50
37F：推 mitic1029 : 大家看好房價漲，期貨現貨選一個買，貸款受限，只 08/19 12:50
38F：→ mitic1029 : 能買期貨，預售當然繼續漲 08/19 12:50
39F：推 walyun : 看營建股就知道他講的是真的還假的 嘻嘻 08/19 12:51
40F：推 stlinman : 就算沒增量是存量博弈，預售就是分得比中古多。 08/19 12:51
41F：→ calmerrorans: 建商自己借阿 老百姓借不到 建商可不一定 08/19 12:52
42F：→ stlinman : 何況假設看未來幾年滿水位不就是增量沒有消失嗎? 08/19 12:52
44F：→ empliu : 因為跟建商買預售屋不用馬上貸款 08/19 12:53
45F：推 Frobel : 剛需的東西現在不能買 當然買未來啊，然後現在買不 08/19 12:53
46F：→ Frobel : 到不是要租?不是每人都有爸媽留房子或是跟爸媽住欸 08/19 12:53
47F：→ Frobel : ，現在買、未來買、租房三者是總數，如果打壓現在 08/19 12:53
48F：→ Frobel : 買中古屋，其他人只能往租屋和預售跑啊 08/19 12:53
49F：→ empliu : 根據你過往的發言確實慧根不足 08/19 12:53
50F：推 abiggun : 貸不到 買預售 預售可以延緩交屋 建商價格往上拉 08/19 12:53
51F：→ empliu : 你要持續維持這種高水位 就是要市場持續熱 08/19 12:53
52F：→ empliu : 現在直接把中古的交易抽掉 水位自然就下來了 08/19 12:53
53F：→ t0333120 : 限貸就是籌碼乾淨 那還不噴一波 08/19 12:53
54F：→ Arnol : 有錢人當然是現金購屋啊 ... 08/19 12:53
55F：→ empliu : 這樣不是建商贏 不然是2022看空的你贏嗎XD 08/19 12:54
56F：推 Gipmydanger : 房價就是一路漲到工程師沒賺錢了，這樣你懂了嗎？ 08/19 12:54
57F：→ Gipmydanger : 簡單供需，你沒錢不代表別人沒錢。 08/19 12:55
58F：→ Frobel : 貸到滿水位通常表示房市火熱，要是火熱五年每年都 08/19 12:55
59F：→ Frobel : 這個漲幅，別說空空期待的斷頭潮，直接噴到無法想 08/19 12:55
60F：→ Frobel : 象，想要房價跌最好期待沒人借款，銀行業務到處拜 08/19 12:55
61F：→ Frobel : 託人來借 08/19 12:55
62F：→ tctv2002 : 為什麼會認為中古抽掉水位就會降？ 同樣1千萬貸款 08/19 12:57
63F：→ tctv2002 : 以前可以服務兩個人左右 現在只能服務一個人 代 08/19 12:57
64F：→ tctv2002 : 表更多人要排隊等服務 如果房價持續走高 未來搞不好 08/19 12:57
65F：→ tctv2002 : 只服務半個人 08/19 12:57
66F：推 koyo017 : 現在貸不到 所以只能買預售啊 預售就更熱啊 08/19 12:57
67F：→ LTpeacecraft: 中古交易量一直都是最大量，說抽就抽？ 08/19 12:58
68F：→ tctv2002 : 你房價持續上漲 水位就更難降 除非提高利率跟自備 08/19 12:58
69F：→ tctv2002 : 款(銀行正在做）跟寬限期縮短或設限制 想辦法降低 08/19 12:58
70F：→ tctv2002 : 水位 08/19 12:58
71F：推 eric61446 : 買預售代表已經是買不起人 最後首手段 08/19 12:59
72F：→ LTpeacecraft: 中古貸不到，不等於未來預售就比較好貸？ 08/19 12:59
73F：推 empliu : 中古為什麽不能抽 你貸不到 建商貸得到 08/19 13:00
74F：→ empliu : 有辦法你去全額交割買中古啊哈哈 08/19 13:00
75F：→ lusifa2007 : 現在肯定貸不到 未來也許貸不到 你買哪個？ 08/19 13:01
76F：→ empliu : 2成頭期就在唉唉叫 10成買中古 我看你表演 08/19 13:01
77F：→ empliu : 現在就是買盤全進中古 08/19 13:01
78F：→ empliu : 之後中古抽掉就是全部轉進去預售 08/19 13:02
79F：推 kis28519 : 接盤仔被限貸，不代表財團、建商會被限貸 08/19 13:03
80F：→ tctv2002 : 水位才快滿不久而已 過幾個月 預售屋對保慘案會越 08/19 13:03
81F：→ tctv2002 : 來越多 08/19 13:03
82F：推 guesswhen : 不要自慰 最慘的還是一件都沒有的人 08/19 13:04
83F：推 LTpeacecraft: 現在討論的關鍵不就是預售交屋居然可以沒額度？你 08/19 13:04
84F：→ LTpeacecraft: 說中古拿走額度了！那預售交屋放貸優先中古的論調 08/19 13:04
85F：→ LTpeacecraft: 怎麼來的？喊漲隨便，亂喊要負責 08/19 13:04
86F：推 atelier : 房價拉抬本就已有利預售 預售是買不起硬要買的手段 08/19 13:04
88F：→ empliu : 快滿不久而已??? 08/19 13:05
89F：→ empliu : 現在水位甚至比年初還低 08/19 13:05
90F：→ atelier : 銀行限縮之後 中古的成數和利率更爛 預售建商還會幫 08/19 13:05
91F：推 WindSucker : 借高利貸啊 08/19 13:05
92F：→ atelier : 一來一往 選預售的人當然會更多 08/19 13:05
93F：→ atelier : 而且買中古屋 初期的成本很高 裝潢貴死(管線重拉) 08/19 13:07
94F：推 Aerogel : 會抽掉中古屋，留給預售，建商發大財，除非來一波 08/19 13:07
95F：→ Aerogel : 金融風暴。 08/19 13:07
96F：→ atelier : 貸款成本更高 表示資金受到排擠 選預售的可能更高 08/19 13:07
97F：→ LTpeacecraft: 我們現在看到的不就是銀行打臉建商？原來建商合作 08/19 13:10
98F：→ LTpeacecraft: 銀行根本就只是講好看的，沒保證你貸的到，注意我 08/19 13:10
99F：→ LTpeacecraft: 可是說貸的到，而不是貸的條件好不好！ 08/19 13:10
100F：推 empliu : 別接盤 乖乖繳租金XD 08/19 13:10
101F：推 zzz50126 : 大建商現金滿手 可以貸給你一點 然後跟銀行說好2年 08/19 13:11
102F：→ zzz50126 : 後的額度 加到房價上給你 所以會賣很貴 但是當交屋 08/19 13:11
103F：→ zzz50126 : 後那瞬間 房子就沒那麼值錢了 因為下一個買家貸不到 08/19 13:11
104F：→ zzz50126 : 錢 所以目前風險最大我會認為在預售屋買家身上 房版 08/19 13:11
105F：→ zzz50126 : 也很多人在說此時應該往中古去 08/19 13:11
106F：→ LTpeacecraft: 如果會優先照顧建商戶，那現在不貸是假新聞？ 08/19 13:11
107F：→ zzz50126 : 但可以肯定的是大建商利潤將大幅上升 08/19 13:11
108F：推 Joelai : 炒房怎麼會沒現金買,不要看不起炒房仔 08/19 13:13
109F：推 zzz50126 : 所以平均地權時就很多人說大建商獨贏 08/19 13:14
110F：→ LTpeacecraft: 交屋後落地就是中古不是？貸款額度全保留給建商的 08/19 13:14
111F：→ LTpeacecraft: 倒是拿個有力論述，像是你預售建商擔保貸不到建商 08/19 13:14
112F：→ LTpeacecraft: 拿錢出來貸給大家，那還比較有說服力 08/19 13:14
113F：→ ahwung : 現在不就是幾年前買預售現在有貸不到的案例，一直 08/19 13:15
114F：→ ahwung : 針對中古屋幹嘛，每個都只想繳寬限期，前面不還， 08/19 13:15
115F：→ ahwung : 還期待現在水位會下降多少 08/19 13:15
116F：推 ahg : 詐騙都收現金，沒差啦 08/19 13:15
117F：→ MUMUKON : 房價就是只會漲就對了 08/19 13:17
118F：→ MUMUKON : 限貸 高利 就轉嫁下家跟租屋族 可以左轉房板有詳細 08/19 13:18
119F：→ MUMUKON : 說明 08/19 13:18
120F：→ LTpeacecraft: 政府要擔保標售土地的建商預售戶優先放貸？還是政 08/19 13:19
121F：→ LTpeacecraft: 府說救急不救窮，預售交屋貸不到會違約，所以優先 08/19 13:19
122F：→ LTpeacecraft: ？ 08/19 13:19
123F：推 aocboy : 台灣什麼事情，都先用詐騙的角度來看待，就對了 08/19 13:20
124F：推 samsun34567 : 建商的話笑笑就好 08/19 13:24
125F：推 AGODC : 等等信賴台灣來個王炸氰胺3.0，馬上飆到天上去，不 08/19 13:28
126F：→ AGODC : 要小看人家炒高的野心 08/19 13:28
127F：→ benson502 : 急了阿，東森就茂德XD 08/19 13:28
128F：推 reallocust : 喪事喜辦 08/19 13:29
129F：推 ronga : 那篇新聞就邏輯不通的話術 內容不重要結論就是漲 08/19 13:38
130F：→ ronga : 快去買 08/19 13:38
131F：→ icexice : 房屋不是車子，沒有中古不值錢這種事，同區域的預 08/19 13:49
132F：→ icexice : 售價格上漲，中古不管多少屋齡都會跟上 08/19 13:49
133F：推 loking : 他的邏輯我也看不懂 看徐佳馨比較實在 08/19 13:50
134F：推 wwckchen : 認同你 還是看不懂預售屋會比中古屋好貸款的原因 08/19 13:53
135F：→ wwckchen : 法令不就擺在那嗎xd 08/19 13:53
136F：→ wwckchen : 今天水位就是到了 建商去跟關係好的銀行瞧一瞧就能 08/19 13:53
137F：→ wwckchen : 忽略水位貸款給你嗎？ 08/19 13:53
138F：→ icexice : 買預售要貸款是好幾年後的事，水位如果連滿3、4年 08/19 14:00
139F：→ icexice : ，那表示熱到房價都要翻倍了，我還不再買一間壓壓 08/19 14:00
140F：→ icexice : 驚 08/19 14:00
141F：→ icexice : 建商跟銀行喬，總比個人容易，現在水位只是偏高， 08/19 14:02
142F：→ icexice : 還是很多單位有額度，並不是真的貸不到 08/19 14:02
143F：→ atelier : 銀行不會抓到剛好30% 快滿會拉高利率 綁商品 挑客人 08/19 14:02
144F：→ atelier : 當然沒有保證建商整批談就一定貸得到 08/19 14:03
145F：→ atelier : 但之前預售屋比較容易拿到利率地板也是事實 08/19 14:03
146F：→ C24128390 : 別太認真 每次房市相關政策都一堆房版ID來股板傳教 08/19 14:07
147F：→ tctv2002 : 房價翻倍水位更難降阿 會更多人排隊 假設兩千萬貸 08/19 14:07
148F：→ tctv2002 : 款可以服務三個人 之後翻倍只能服務一個人 不就多 08/19 14:08
149F：→ tctv2002 : 兩個人在排隊xd 08/19 14:08
150F：→ tctv2002 : 所以不要幻想水位短期會降惹 如果房價漲會更多人排 08/19 14:08
151F：→ tctv2002 : 隊 只有提升利率提高自備款才有解 08/19 14:08
152F：噓 wchang : 你不用想那麼多，看營建股股價就知道了 08/19 14:09
153F：推 Crypto : 當兵學長：不～管～嘛～ 噴 08/19 14:11
154F：→ pippen2002 : 賺賴啦!!右賺爛啦？ 08/19 14:11
155F：推 wchang : 每天就是噴 08/19 14:11
156F：推 zhangweil : 關於房市 就是問就漲 就這麼簡單 08/19 14:12
157F：推 ko363630 : 世界怎麼跟的上台灣 08/19 14:29
158F：推 jeff22aa22 : 有剛需就是只能買預售啊，現在買中古就是貸不到。但 08/19 14:29
159F：→ jeff22aa22 : 現在買預售 等三、四年後交屋時還是貸不到的話就代 08/19 14:29
160F：→ jeff22aa22 : 表房市連續火熱了三四年，你想房價到時候會漲幾%？ 08/19 14:29
161F：噓 GDs : 中古屋個人房貸 跟建商預售屋大批房貸 放貸條件不同 08/19 14:34
162F：推 s74109630 : 笑死 推文一堆急了 08/19 14:48
163F：噓 jubii : 少年股神殞落後在推文看見明燈，止損轉進房市，再 08/19 15:14
164F：→ jubii : 次殞落！ 08/19 15:14
165F：→ albertk1kil : 限貸不影響預售的意思？可是不知道能不能貸誰敢先 08/19 15:19
166F：→ albertk1kil : 預定房子？很奇妙的邏輯 08/19 15:19
167F：推 LTpeacecraft: 要不要回答大家，為什麼預售交屋貸不到，阿不是建 08/19 15:23
168F：→ LTpeacecraft: 商談好了？ 08/19 15:23
169F：推 jeff22aa22 : 不是說限貸不影響預售屋，是等三四年後交屋時會不會 08/19 15:45
170F：→ jeff22aa22 : 有限貸沒有人知道。有需求的話還是要買啊，到時候交 08/19 15:45
171F：→ jeff22aa22 : 屋時沒遇到限貸問題就沒事。遇到的話就是多付點利息 08/19 15:45
172F：→ jeff22aa22 : 而已，至少代表房市火熱好幾年 已經漲幾10%了，多付 08/19 15:45
173F：→ jeff22aa22 : 那3、4%利息心裡不會那麼痛。 08/19 15:45
174F：噓 LTpeacecraft: 上面是借不到，不是多付點利息問題！還是你要跟我 08/19 16:09
175F：→ LTpeacecraft: 說繼續找下一家就解決了？那大家也不必在這邊討論 08/19 16:09
176F：→ LTpeacecraft: 限貸影響了，反正都借的到，不然找民間借也有？ 08/19 16:09
177F：→ iwcuforever : 因為預售建商會幫你橋銀行，中古無法 08/19 16:25
178F：→ zzz50126 : 就建商沒先卡位吧 如果不是大建商銀行可能也不讓卡 08/19 16:31
179F：→ zzz50126 : 位 08/19 16:31
180F：→ aqwa : 有錢人投資買房也是賣給普通人 沒錢買 怎脫手?? 08/19 16:44
181F：→ aqwa : 就跟主力炒股票一樣 不賣給散戶 主力互槓嗎 08/19 16:44
182F：→ aqwa : 哪來那麼多接盤俠 08/19 16:49
183F：推 Jerry9453 : 同意樓上 當市場供需失衡。投資客等於主力 發現手 08/19 17:39
184F：→ Jerry9453 : 上房子沒人接手的時候 自然房價就會被調整 跟股市一 08/19 17:39
185F：→ Jerry9453 : 樣 08/19 17:39
186F：→ kanehhh : 看過7000萬現金買店面的 08/19 17:39
187F：推 cityhunter04: 建商在嚇唬你，現在不買以後沒得買了！而且要買預 08/19 19:47
188F：→ cityhunter04: 售屋或新成屋！這樣才賺得到錢.. 08/19 19:47