作者octantis (@.@)
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標題Re: [標的] 00713元大高息低波正二蜈蚣
時間Sat Jun 29 19:41:48 2024
我一直覺得拿房子的5倍槓桿來比正2的2倍槓桿是一件很奇怪的事
假設1000萬的房子貸八成，也就是200萬開了5倍槓桿變1000萬
台灣房地產平均報酬率約5%
第一年：(1000 * 1.05 - 1000) / 200 * 100% = 25%
第二年：(1000 * 1.05^2 - 1000) / 200 = 51.25%
第三年：(1000 * 1.05^3 - 1000) / 200 = 78.8125%
…
第十年：(1000 * 1.05^10 - 1000) / 200 / 10 = 314.45%
假設200萬直接正2
台股年化平均報酬的兩倍槓桿為25%
第一年：(200* 1.25 - 200) / 200 = 25%
第二年：(200* 1.25^2 - 200) / 200 = 56.25%
第三年：(200* 1.25^3 - 200) / 200 = 95.31%
…
第十年：(200 * 1.25^10 - 200) / 200 = 831.32%
也就是十年後如果
房市報酬固定5%，最後得到的是當初200萬的314.45%
正2報酬固定25%，最後得到的是當初200萬的831.32%
為何會造成如此差距？
因為房子的5倍槓桿只有最一開始的5倍，也就是1000萬，之後都是1000萬的5%在成長
而正二的槓桿每年是你的(本金+獲利)的25%在成長
當然股市的波動比房市大很多就是另一回事了
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 42.73.133.79 (臺灣)
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※ 編輯: octantis (42.73.133.79 臺灣), 06/29/2024 19:42:35
1F：推 vanjoey : 以前房子可以轉增貸，出來再買第二間 06/29 19:48
2F：推 HiHiCano : 房子增貸 再買股 永遠維持5倍槓桿 銀行不給貸 就全 06/29 19:48
3F：→ HiHiCano : 額買房再增貸 房蟲怎麼輸 06/29 19:48
4F：→ HiHiCano : 說錯 增貸買房 再增貸買房 06/29 19:49
5F：推 onekoni : 1000萬的房子5%10年1629 06/29 19:49
6F：→ onekoni : 200萬正二25%10年1836 06/29 19:50
7F：→ onekoni : 差距不大 06/29 19:50
8F：→ onekoni : 而1000萬的房起始就是200萬 06/29 19:50
9F：→ nthomas : 這麼輕鬆怎麼還會覺得房子貴 應該都輕鬆買了吧 06/29 19:51
10F：→ octantis : 差距可大了，房子的1628要扣掉你當初借的啊 06/29 19:53
11F：推 onekoni : 啊對不起我是指成長的力道去反推 06/29 19:55
12F：→ onekoni : 不是指真的報酬相當 06/29 19:56
13F：推 ck326 : 直接比本來就超怪，正二是真正的台股全市場報酬， 06/29 19:58
14F：→ ck326 : 房子可沒有這有商品 06/29 19:58
15F：→ ck326 : 你運氣不好買到10年沒啥漲的地區也很有可能 06/29 19:59
16F：→ duriel3313 : 用指數化投資加上槓桿 確實不會輸買房 現在第二戶六 06/29 20:03
17F：→ duriel3313 : 成又很難貸利率差 已經幾乎沒有投資價值 除非你選房 06/29 20:03
18F：→ duriel3313 : 之神. 但指數投資的"執行"難度遠比看起來的難 06/29 20:05
19F：推 onekoni : 確實 第一房之後效率驟降 06/29 20:05
20F：→ w901741 : 房子還要計入隱含成本，裝潢、家電、稅金、公共管理 06/29 20:09
21F：→ w901741 : 費等等 06/29 20:09
22F：推 typhoonghi : 你的正2報酬算法 不像本金加獲利的25%成長……一樣 06/29 20:10
23F：→ typhoonghi : 是定額200萬 06/29 20:10
24F：噓 BlueBird5566: 正2也沒有每年25% 06/29 20:11
25F：→ aegis43210 : 房屋拿來當保本比較好，要高額獲利需要很懂地區發展 06/29 20:11
26F：→ aegis43210 : 性 06/29 20:11
27F：→ aegis43210 : 不然買營建股就好了 06/29 20:12
28F：→ BlueBird5566: 你運氣不好 10年 正二都在一個範圍內震盪也不是不可 06/29 20:12
30F：→ octantis : 請教t大正2算法哪裡算錯了？ 06/29 20:12
31F：→ w901741 : 沒有嗎？ 06/29 20:12
32F：→ BlueBird5566: 能 看看201X年以前就在幾千點~萬二之間徘徊 06/29 20:13
33F：→ BlueBird5566: 疫情之後台股才有明顯的大突破 就講得好像正二年年 06/29 20:13
34F：→ meowyih : 房價也是，你看房價指數就知道了。 06/29 20:13
35F：→ BlueBird5566: 賺 都不會跌一樣 這幾年真的讓少年股神沒見過長年盤 06/29 20:14
※ 編輯: octantis (42.73.133.79 臺灣), 06/29/2024 20:14:25
36F：→ meowyih : 房價就是跟股價有正相關，討論盤跌是沒意義的 06/29 20:14
37F：→ w901741 : 房價也是最近才有較大的漲幅 06/29 20:14
38F：推 typhoonghi : 啊…講反了 是說房子的報酬率算法看起來是本金加獲 06/29 20:14
39F：→ typhoonghi : 利 持續5%成長，但實際上很難如此 06/29 20:14
40F：→ BlueBird5566: 整盤 整天以為跌了就是買 還有人說停損是誤導 06/29 20:14
41F：→ w901741 : 是沒看過啊，希望讓我體驗看看長期盤整 06/29 20:15
42F：→ octantis : 房子的也是年化，當然也要算本金加獲利，不然就不叫 06/29 20:16
43F：→ octantis : 年化5%了 06/29 20:16
44F：→ BlueBird5566: 想體驗自己去拉K線圖看以前歷史曲線就知道了 06/29 20:17
45F：→ BlueBird5566: 不然看2022年正二的績效也知道不可能年年成長 06/29 20:18
46F：噓 GDs : 為啥正二用再投入概念 房貸也可以啊 06/29 20:18
47F：→ BlueBird5566: 現在正二賺的就是台積財 台積大漲+拉動相關供應鏈 06/29 20:19
48F：→ w901741 : 熊市就是要加碼啊，哪一次不會漲回來 06/29 20:19
49F：→ BlueBird5566: 哪天台積電技術不再是世界第一 台股也不那麼強 就會 06/29 20:19
50F：→ w901741 : 過去五年經歷過2次熊市，正二年化報酬率如何？ 06/29 20:20
51F：→ BlueBird5566: 回到長期盤整盤 這就是跟美股的差別 美國是輪流當 06/29 20:20
52F：→ BlueBird5566: 市值第一的 台股最強就GG 06/29 20:20
53F：推 zerro7 : 2015年初-2018年底 加權指數+5% 正2+55% 06/29 20:20
54F：→ BlueBird5566: 美股買ETF才真的可以持續買進+ALL IN 長期會贏 06/29 20:21
55F：→ BlueBird5566: 台股就GG一支獨秀 它不行的時候 ETF就會套在高點 06/29 20:22
56F：推 onekoni : 台股60年均報酬就是13.5 06/29 20:24
57F：→ onekoni : 未來不知道 推論只能建立在歷史上 06/29 20:24
58F：推 onekoni : 要看報酬指數 06/29 20:28
59F：→ onekoni : 加權沒含息 06/29 20:29
60F：推 zzz50126 : 沒算房租 然後現在寬限期前5年都是維持5倍 部分預售 06/29 20:30
61F：→ zzz50126 : 屋是10倍到15倍維持3年 第一間還是建議早點買 第二 06/29 20:30
62F：→ zzz50126 : 間後面就都可以 06/29 20:30
63F：推 junior020486: 所以改買00646，感謝信心加持 06/29 20:34
64F：推 gary82gary : 房子賭輸了自住，股票賭輸了變空氣 06/29 20:34
65F：→ junior020486: 只是我在想要不要配置一部分00713，空頭時吃筍不會 06/29 20:35
66F：→ junior020486: 吃這麼多 06/29 20:35
67F：推 junior020486: 不過SP500,2000-2008那個盤整也是慘 06/29 20:37
68F：推 SDCREW : 正2長期報酬就是優呀！只有抱不抱得住的問題而已！ 06/29 20:40
69F：→ w901741 : 股票賭輸了變空氣，你買的房子遇到大地震變？ 06/29 20:40
70F：→ rooberte : 房子買來租人 遇到澳房客時:? 06/29 20:43
71F：推 D9722162 : 好了啦，月底了乖乖繳房租 06/29 20:43
72F：推 TIPPK : 我家買過一些房子在霧峰，後來大地震跌成狗屎… 06/29 20:45
73F：推 CorkiN : 房子就是至少買一間保本用的 投資股市報酬率流動性 06/29 20:46
74F：→ CorkiN : 摩擦成本都好很多 06/29 20:46
75F：→ TIPPK : 現在正2最大的問題就是不能質押吧 06/29 20:47
76F：→ a0989876 : 所以你現在住在正2裡面嗎? 06/29 20:52
77F：→ CorkiN : 買一間保本很大成分是 給你自己的心理的安定感 住 06/29 20:52
78F：→ CorkiN : 自己的家跟租房子那種回家的心情是差很多的 用投資 06/29 20:52
79F：→ CorkiN : 的角度來看除非你真的現金很多很厚 能到處買不然沒 06/29 20:52
80F：→ CorkiN : 那麼好玩 06/29 20:52
81F：推 chysh : 房子遇到奧房客，或是玩股票大賠的房客... 06/29 20:54
82F：推 onekoni : 大家設想越來越複雜了XD 06/29 21:01
83F：→ onekoni : 房子遇到股票大賺的房客出高價收購 06/29 21:01
84F：推 ChikanDesu : 25個頭啦 拿這幾年來算？ 06/29 21:01
85F：推 on32 : 正常開始有200W又加上有成家需求 通常先買房 06/29 21:03
86F：→ on32 : 理論算起來正2勝過房子 但實際就是買房居多 06/29 21:04
87F：→ on32 : 房子可以住 又有成家需求 06/29 21:04
88F：→ on32 : 正2股東數2萬多人 房子每年新增一堆 06/29 21:04
89F：→ on32 : 假如精華地段3-4年可能就翻倍 普通地方10年多翻倍 06/29 21:05
90F：推 zerro7 : 正2上市10年漲了12倍 用年化報酬算確實25%左右 06/29 21:06
91F：→ zerro7 : 25%是單筆投入 如果定期定額投入年化約20% 06/29 21:07
92F：推 onekoni : 台股60年加權報酬13.5/有正二的話應該稍高 06/29 21:07
93F：推 on32 : 所以理論跟實際會有點不同 都持有當然更好 06/29 21:08
94F：推 bustinjieber: 股票波動很大，看一時的IRR根本沒意義， 06/29 21:10
95F：→ bustinjieber: 不然等回檔再來算屆時的IRR如何？ 06/29 21:10
96F：→ bustinjieber: 不然時間拉回到2022也算一下如何？ 06/29 21:10
97F：→ bustinjieber: 房市就不同了，你看到的IRR基本上是實的， 06/29 21:10
98F：→ bustinjieber: 波動低、價格又有彊固性，要回檔很難。 06/29 21:10
99F：→ bustinjieber: 兩個資產都各有好處，兩者都持有是最好的。 06/29 21:11
100F：→ bustinjieber: 資產比例的多寡就因人而異， 06/29 21:12
101F：→ bustinjieber: 這會跟投資者在該領域的專業度、 06/29 21:12
102F：→ bustinjieber: 抗風險能力、現金流……很有關係 06/29 21:12
103F：→ DwyaneWade3 : 股票跌房子不一定會跌欸 06/29 21:17
104F：推 luten : 房價應該沒有長達60年報酬數據吧？ 06/29 21:25
105F：推 ChikanDesu : 而且房產也看區域 1.05是怎麼推斷出來的 我只知道台 06/29 21:25
106F：→ ChikanDesu : 北市隨便買一間30年來看年化都10%以上吧 加上房租更 06/29 21:25
107F：→ ChikanDesu : 不只 06/29 21:25
108F：推 onekoni : 房價請看內政部 有全國平均 06/29 21:27
109F：推 ShackMama : 房子沒在跌怎麼比 06/29 21:29
110F：推 ChikanDesu : 全國平均跟你買熱區一點關係都沒有阿 06/29 21:30
111F：噓 mangostar : 這個數學跟這個結論….請你回去重念國中拜託 06/29 21:30
112F：→ ChikanDesu : 拿平均來類比很奇怪吧 大盤看股市平均是因為跟報酬 06/29 21:30
113F：→ ChikanDesu : 連動 阿房市你看平均 但投資者根本不會去丟錢到那種 06/29 21:30
114F：→ ChikanDesu : 落後地方 06/29 21:30
115F：→ ChikanDesu : 目前又沒有一個商品是全台平均房地產指數 06/29 21:31
116F：→ ChikanDesu : 房地產比較像是一個幾乎不斷頭的個股 06/29 21:32
117F：→ ChikanDesu : 所以數據派跟真的有在漲幅高的地方買房的人理論現實 06/29 21:34
118F：→ ChikanDesu : 就會很脫節阿 全台北市持有30年房產的人可以說一點 06/29 21:34
119F：→ ChikanDesu : 也不比大盤差 你要說這樣挑區域很偏頗嗎 也沒比股市 06/29 21:34
120F：→ ChikanDesu : 挑個股偏吧 06/29 21:34
121F：噓 Xyla : 本板數學越差的越愛算數學,只有你看得懂你在說啥吧 06/29 21:46
122F：→ KrisNYC : 看這系列文很有趣 大家都在自組一籃子ETF 06/29 22:08
123F：推 aria0520 : 房貸要跟期貨槓桿類比 正二和TQQQ這類是單日槓桿 06/29 22:15
124F：→ aria0520 : 兩者本來性質就不同 有些噓文看來也沒懂 06/29 22:16
125F：推 huk40199 : 五倍就自慰用而已不然誰想繳房貸 06/29 22:35
126F：→ LipaCat5566 : 房地沒有崩過 台股會崩 膝蓋都知道房地屌打 06/29 22:35
127F：推 huk40199 : 台股崩完漲更多不要把秘密說出來 06/29 22:37
128F：→ huk40199 : 更不用說流動性差這麼多 06/29 22:37
129F：噓 bms : 你正二經過空頭之後最好還有每年25% 06/29 23:46
130F：推 fishyki : 辛苦下一代 我這個5年級 謝謝你們 06/30 00:05
131F：推 tsaigi : 有人看不懂哦 06/30 00:09
132F：推 meowyih : 房地產當然有崩過，認為沒崩過是怎麼回事我不懂。 06/30 00:53
133F：→ meowyih : 如果沒崩過，我現在住的這棟當年怎麼一坪19萬買到 06/30 00:53
134F：→ meowyih : 啊？:p 06/30 00:53
135F：推 simo520 : 很快就變首富了 06/30 05:49
136F：噓 steven961302: 整天照後鏡 06/30 07:50
137F：推 AirLee : 房地產的平均漲幅我猜想應該是通膨加上GDP兩者相加 06/30 08:15
138F：→ AirLee : 的平均值近似。 06/30 08:15