作者octantis (@.@)
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标题Re: [标的] 00713元大高息低波正二蜈蚣
时间Sat Jun 29 19:41:48 2024
我一直觉得拿房子的5倍杠杆来比正2的2倍杠杆是一件很奇怪的事
假设1000万的房子贷八成，也就是200万开了5倍杠杆变1000万
台湾房地产平均报酬率约5%
第一年：(1000 * 1.05 - 1000) / 200 * 100% = 25%
第二年：(1000 * 1.05^2 - 1000) / 200 = 51.25%
第三年：(1000 * 1.05^3 - 1000) / 200 = 78.8125%
…
第十年：(1000 * 1.05^10 - 1000) / 200 / 10 = 314.45%
假设200万直接正2
台股年化平均报酬的两倍杠杆为25%
第一年：(200* 1.25 - 200) / 200 = 25%
第二年：(200* 1.25^2 - 200) / 200 = 56.25%
第三年：(200* 1.25^3 - 200) / 200 = 95.31%
…
第十年：(200 * 1.25^10 - 200) / 200 = 831.32%
也就是十年後如果
房市报酬固定5%，最後得到的是当初200万的314.45%
正2报酬固定25%，最後得到的是当初200万的831.32%
为何会造成如此差距？
因为房子的5倍杠杆只有最一开始的5倍，也就是1000万，之後都是1000万的5%在成长
而正二的杠杆每年是你的(本金+获利)的25%在成长
当然股市的波动比房市大很多就是另一回事了
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※ 发信站: 批踢踢实业坊(ptt.cc), 来自: 42.73.133.79 (台湾)
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※ 编辑: octantis (42.73.133.79 台湾), 06/29/2024 19:42:35
1F：推 vanjoey : 以前房子可以转增贷，出来再买第二间 06/29 19:48
2F：推 HiHiCano : 房子增贷 再买股 永远维持5倍杠杆 银行不给贷 就全 06/29 19:48
3F：→ HiHiCano : 额买房再增贷 房虫怎麽输 06/29 19:48
4F：→ HiHiCano : 说错 增贷买房 再增贷买房 06/29 19:49
5F：推 onekoni : 1000万的房子5%10年1629 06/29 19:49
6F：→ onekoni : 200万正二25%10年1836 06/29 19:50
7F：→ onekoni : 差距不大 06/29 19:50
8F：→ onekoni : 而1000万的房起始就是200万 06/29 19:50
9F：→ nthomas : 这麽轻松怎麽还会觉得房子贵 应该都轻松买了吧 06/29 19:51
10F：→ octantis : 差距可大了，房子的1628要扣掉你当初借的啊 06/29 19:53
11F：推 onekoni : 啊对不起我是指成长的力道去反推 06/29 19:55
12F：→ onekoni : 不是指真的报酬相当 06/29 19:56
13F：推 ck326 : 直接比本来就超怪，正二是真正的台股全市场报酬， 06/29 19:58
14F：→ ck326 : 房子可没有这有商品 06/29 19:58
15F：→ ck326 : 你运气不好买到10年没啥涨的地区也很有可能 06/29 19:59
16F：→ duriel3313 : 用指数化投资加上杠杆 确实不会输买房 现在第二户六 06/29 20:03
17F：→ duriel3313 : 成又很难贷利率差 已经几乎没有投资价值 除非你选房 06/29 20:03
18F：→ duriel3313 : 之神. 但指数投资的"执行"难度远比看起来的难 06/29 20:05
19F：推 onekoni : 确实 第一房之後效率骤降 06/29 20:05
20F：→ w901741 : 房子还要计入隐含成本，装潢、家电、税金、公共管理 06/29 20:09
21F：→ w901741 : 费等等 06/29 20:09
22F：推 typhoonghi : 你的正2报酬算法 不像本金加获利的25%成长……一样 06/29 20:10
23F：→ typhoonghi : 是定额200万 06/29 20:10
24F：嘘 BlueBird5566: 正2也没有每年25% 06/29 20:11
25F：→ aegis43210 : 房屋拿来当保本比较好，要高额获利需要很懂地区发展 06/29 20:11
26F：→ aegis43210 : 性 06/29 20:11
27F：→ aegis43210 : 不然买营建股就好了 06/29 20:12
28F：→ BlueBird5566: 你运气不好 10年 正二都在一个范围内震荡也不是不可 06/29 20:12
30F：→ octantis : 请教t大正2算法哪里算错了？ 06/29 20:12
31F：→ w901741 : 没有吗？ 06/29 20:12
32F：→ BlueBird5566: 能 看看201X年以前就在几千点~万二之间徘徊 06/29 20:13
33F：→ BlueBird5566: 疫情之後台股才有明显的大突破 就讲得好像正二年年 06/29 20:13
34F：→ meowyih : 房价也是，你看房价指数就知道了。 06/29 20:13
35F：→ BlueBird5566: 赚 都不会跌一样 这几年真的让少年股神没见过长年盘 06/29 20:14
※ 编辑: octantis (42.73.133.79 台湾), 06/29/2024 20:14:25
36F：→ meowyih : 房价就是跟股价有正相关，讨论盘跌是没意义的 06/29 20:14
37F：→ w901741 : 房价也是最近才有较大的涨幅 06/29 20:14
38F：推 typhoonghi : 啊…讲反了 是说房子的报酬率算法看起来是本金加获 06/29 20:14
39F：→ typhoonghi : 利 持续5%成长，但实际上很难如此 06/29 20:14
40F：→ BlueBird5566: 整盘 整天以为跌了就是买 还有人说停损是误导 06/29 20:14
41F：→ w901741 : 是没看过啊，希望让我体验看看长期盘整 06/29 20:15
42F：→ octantis : 房子的也是年化，当然也要算本金加获利，不然就不叫 06/29 20:16
43F：→ octantis : 年化5%了 06/29 20:16
44F：→ BlueBird5566: 想体验自己去拉K线图看以前历史曲线就知道了 06/29 20:17
45F：→ BlueBird5566: 不然看2022年正二的绩效也知道不可能年年成长 06/29 20:18
46F：嘘 GDs : 为啥正二用再投入概念 房贷也可以啊 06/29 20:18
47F：→ BlueBird5566: 现在正二赚的就是台积财 台积大涨+拉动相关供应链 06/29 20:19
48F：→ w901741 : 熊市就是要加码啊，哪一次不会涨回来 06/29 20:19
49F：→ BlueBird5566: 哪天台积电技术不再是世界第一 台股也不那麽强 就会 06/29 20:19
50F：→ w901741 : 过去五年经历过2次熊市，正二年化报酬率如何？ 06/29 20:20
51F：→ BlueBird5566: 回到长期盘整盘 这就是跟美股的差别 美国是轮流当 06/29 20:20
52F：→ BlueBird5566: 市值第一的 台股最强就GG 06/29 20:20
53F：推 zerro7 : 2015年初-2018年底 加权指数+5% 正2+55% 06/29 20:20
54F：→ BlueBird5566: 美股买ETF才真的可以持续买进+ALL IN 长期会赢 06/29 20:21
55F：→ BlueBird5566: 台股就GG一支独秀 它不行的时候 ETF就会套在高点 06/29 20:22
56F：推 onekoni : 台股60年均报酬就是13.5 06/29 20:24
57F：→ onekoni : 未来不知道 推论只能建立在历史上 06/29 20:24
58F：推 onekoni : 要看报酬指数 06/29 20:28
59F：→ onekoni : 加权没含息 06/29 20:29
60F：推 zzz50126 : 没算房租 然後现在宽限期前5年都是维持5倍 部分预售 06/29 20:30
61F：→ zzz50126 : 屋是10倍到15倍维持3年 第一间还是建议早点买 第二 06/29 20:30
62F：→ zzz50126 : 间後面就都可以 06/29 20:30
63F：推 junior020486: 所以改买00646，感谢信心加持 06/29 20:34
64F：推 gary82gary : 房子赌输了自住，股票赌输了变空气 06/29 20:34
65F：→ junior020486: 只是我在想要不要配置一部分00713，空头时吃笋不会 06/29 20:35
66F：→ junior020486: 吃这麽多 06/29 20:35
67F：推 junior020486: 不过SP500,2000-2008那个盘整也是惨 06/29 20:37
68F：推 SDCREW : 正2长期报酬就是优呀！只有抱不抱得住的问题而已！ 06/29 20:40
69F：→ w901741 : 股票赌输了变空气，你买的房子遇到大地震变？ 06/29 20:40
70F：→ rooberte : 房子买来租人 遇到澳房客时:? 06/29 20:43
71F：推 D9722162 : 好了啦，月底了乖乖缴房租 06/29 20:43
72F：推 TIPPK : 我家买过一些房子在雾峰，後来大地震跌成狗屎… 06/29 20:45
73F：推 CorkiN : 房子就是至少买一间保本用的 投资股市报酬率流动性 06/29 20:46
74F：→ CorkiN : 摩擦成本都好很多 06/29 20:46
75F：→ TIPPK : 现在正2最大的问题就是不能质押吧 06/29 20:47
76F：→ a0989876 : 所以你现在住在正2里面吗? 06/29 20:52
77F：→ CorkiN : 买一间保本很大成分是 给你自己的心理的安定感 住 06/29 20:52
78F：→ CorkiN : 自己的家跟租房子那种回家的心情是差很多的 用投资 06/29 20:52
79F：→ CorkiN : 的角度来看除非你真的现金很多很厚 能到处买不然没 06/29 20:52
80F：→ CorkiN : 那麽好玩 06/29 20:52
81F：推 chysh : 房子遇到奥房客，或是玩股票大赔的房客... 06/29 20:54
82F：推 onekoni : 大家设想越来越复杂了XD 06/29 21:01
83F：→ onekoni : 房子遇到股票大赚的房客出高价收购 06/29 21:01
84F：推 ChikanDesu : 25个头啦 拿这几年来算？ 06/29 21:01
85F：推 on32 : 正常开始有200W又加上有成家需求 通常先买房 06/29 21:03
86F：→ on32 : 理论算起来正2胜过房子 但实际就是买房居多 06/29 21:04
87F：→ on32 : 房子可以住 又有成家需求 06/29 21:04
88F：→ on32 : 正2股东数2万多人 房子每年新增一堆 06/29 21:04
89F：→ on32 : 假如精华地段3-4年可能就翻倍 普通地方10年多翻倍 06/29 21:05
90F：推 zerro7 : 正2上市10年涨了12倍 用年化报酬算确实25%左右 06/29 21:06
91F：→ zerro7 : 25%是单笔投入 如果定期定额投入年化约20% 06/29 21:07
92F：推 onekoni : 台股60年加权报酬13.5/有正二的话应该稍高 06/29 21:07
93F：推 on32 : 所以理论跟实际会有点不同 都持有当然更好 06/29 21:08
94F：推 bustinjieber: 股票波动很大，看一时的IRR根本没意义， 06/29 21:10
95F：→ bustinjieber: 不然等回档再来算届时的IRR如何？ 06/29 21:10
96F：→ bustinjieber: 不然时间拉回到2022也算一下如何？ 06/29 21:10
97F：→ bustinjieber: 房市就不同了，你看到的IRR基本上是实的， 06/29 21:10
98F：→ bustinjieber: 波动低、价格又有强固性，要回档很难。 06/29 21:10
99F：→ bustinjieber: 两个资产都各有好处，两者都持有是最好的。 06/29 21:11
100F：→ bustinjieber: 资产比例的多寡就因人而异， 06/29 21:12
101F：→ bustinjieber: 这会跟投资者在该领域的专业度、 06/29 21:12
102F：→ bustinjieber: 抗风险能力、现金流……很有关系 06/29 21:12
103F：→ DwyaneWade3 : 股票跌房子不一定会跌欸 06/29 21:17
104F：推 luten : 房价应该没有长达60年报酬数据吧？ 06/29 21:25
105F：推 ChikanDesu : 而且房产也看区域 1.05是怎麽推断出来的 我只知道台 06/29 21:25
106F：→ ChikanDesu : 北市随便买一间30年来看年化都10%以上吧 加上房租更 06/29 21:25
107F：→ ChikanDesu : 不只 06/29 21:25
108F：推 onekoni : 房价请看内政部 有全国平均 06/29 21:27
109F：推 ShackMama : 房子没在跌怎麽比 06/29 21:29
110F：推 ChikanDesu : 全国平均跟你买热区一点关系都没有阿 06/29 21:30
111F：嘘 mangostar : 这个数学跟这个结论….请你回去重念国中拜托 06/29 21:30
112F：→ ChikanDesu : 拿平均来类比很奇怪吧 大盘看股市平均是因为跟报酬 06/29 21:30
113F：→ ChikanDesu : 连动 阿房市你看平均 但投资者根本不会去丢钱到那种 06/29 21:30
114F：→ ChikanDesu : 落後地方 06/29 21:30
115F：→ ChikanDesu : 目前又没有一个商品是全台平均房地产指数 06/29 21:31
116F：→ ChikanDesu : 房地产比较像是一个几乎不断头的个股 06/29 21:32
117F：→ ChikanDesu : 所以数据派跟真的有在涨幅高的地方买房的人理论现实 06/29 21:34
118F：→ ChikanDesu : 就会很脱节阿 全台北市持有30年房产的人可以说一点 06/29 21:34
119F：→ ChikanDesu : 也不比大盘差 你要说这样挑区域很偏颇吗 也没比股市 06/29 21:34
120F：→ ChikanDesu : 挑个股偏吧 06/29 21:34
121F：嘘 Xyla : 本板数学越差的越爱算数学,只有你看得懂你在说啥吧 06/29 21:46
122F：→ KrisNYC : 看这系列文很有趣 大家都在自组一篮子ETF 06/29 22:08
123F：推 aria0520 : 房贷要跟期货杠杆类比 正二和TQQQ这类是单日杠杆 06/29 22:15
124F：→ aria0520 : 两者本来性质就不同 有些嘘文看来也没懂 06/29 22:16
125F：推 huk40199 : 五倍就自慰用而已不然谁想缴房贷 06/29 22:35
126F：→ LipaCat5566 : 房地没有崩过 台股会崩 膝盖都知道房地屌打 06/29 22:35
127F：推 huk40199 : 台股崩完涨更多不要把秘密说出来 06/29 22:37
128F：→ huk40199 : 更不用说流动性差这麽多 06/29 22:37
129F：嘘 bms : 你正二经过空头之後最好还有每年25% 06/29 23:46
130F：推 fishyki : 辛苦下一代 我这个5年级 谢谢你们 06/30 00:05
131F：推 tsaigi : 有人看不懂哦 06/30 00:09
132F：推 meowyih : 房地产当然有崩过，认为没崩过是怎麽回事我不懂。 06/30 00:53
133F：→ meowyih : 如果没崩过，我现在住的这栋当年怎麽一坪19万买到 06/30 00:53
134F：→ meowyih : 啊？:p 06/30 00:53
135F：推 simo520 : 很快就变首富了 06/30 05:49
136F：嘘 steven961302: 整天照後镜 06/30 07:50
137F：推 AirLee : 房地产的平均涨幅我猜想应该是通膨加上GDP两者相加 06/30 08:15
138F：→ AirLee : 的平均值近似。 06/30 08:15