※ 引述《ayau (snow ball)》之銘言： : ------------------------------------------------------------------------- : 標的： : 5530 龍巖 : 分類：多 : 分析/正文： : 龍巖 是資產被大幅低估的土地公 (南港不動產大漲) : 不動產與已售出合約的潛在增值利益實現後，每股淨值為159元(目前帳面僅58元)，而 : EPS目前每年因會計分類方式而低估2元， 27年南港商辦完工後，租金將帶動龍巖EPS : 再增 1.3元。 : 另外今年光之丘(高雄內門)塔墓即將完工，開始貢獻獲利，獲利有機會跳升(17~19年 : 時，當時塔墓完工後，這三年的營運淨利合計增了30億左右) : 1.龍巖本業每年穩定成長，賺3~4元，且過去五年，因股票債券等投資有成，帳面每 : 股淨值以每年5~6元速度增長: : 因為龍巖轉投資的國內外債券、股票，會計處理上，大部分被分類在”透過其他綜合 : 損益按公允價值衡量”，因此這幾年賺進的大筆獲利，都沒有進入損益表，而是以綜合損 : 益方式進入淨值。這部分在過去五年就有46億的金融投資獲利，若計入損益表，每年大約 : 可以貢獻2元EPS。(因會計原則而被低估的獲利) : 主要的持股，包括台積電1061張 、廣達1020張，另外google、微軟、波克夏都各有 : 約價值8億台幣持股。也持續受惠牛市行情。 : 2.資產負債表上的商業投資不動產，以及土地資產，其真實市價遠高於帳面價值 : ，加計南港商辦的開發利益，整體約270億元，可貢獻每股淨值64.2元。以下主要的三 : 大項不動產: : A.南港車站商辦大樓: : 目前正在興建中，預估2026~2027年完工，緊鄰南港捷運站2號出口(距離約20公尺)的 : 20樓商辦(總建坪達到1.6萬坪)。若參考附近的A級商辦建案世界明珠，實價已逼近200 : 萬/坪。 預估龍巖此商辦完工後市價約120萬*1.6萬坪=216億元。而目前帳面成本為土地 : (1700坪)成本21.6億+工程款45億，若以市價出售，將有150億元的增值利益 : 。而若是之後整棟出租，以南港車站A級商辦目前租金行情每坪2500元/月來算，一年將帶 : 來5.4億元租金收入，每年EPS可以穩定增加約1.3元。 : B.台北市信義區犁和段土地2490坪: : 取得甚早期，每坪帳上成本37.67萬元，帳列成本9.38億，市值保守估計有74.7億(每坪300萬)，保守估潛在利益65.32億。且因為土地面積夠大，很容 : 易可以複製龍巖南港商辦模式，進行自地自建，開發利益可能進一步拉到100~150億。 : C.台北市敦北大樓(3571坪),大亞大樓(2724坪)，高雄民眾大樓(3050坪)，三棟商辦 : ，合計帳面價值35億元，市值保守估計80億元。潛在增值利益55億。 : 綜合以上的不動產，在商業不動產與土地方面，估計有150+65+55=270億元潛在利益。達每股 : 64.2元。 : 龍巖會計帳上合約負債(預收之生前契約與塔墓收入) ，預收款高達418億元，實現後 : 可貢獻每股淨值36元: : 本業殯葬業的價值方面，因為龍巖帳上有很大的合約負債(預收款)，418億元，這部分等 : 於是已經銷售簽約，並取得預收款項的待實現合約。本質上等於放在口袋的錢，等到客戶 : 真正使用禮儀服務或者蓋好塔墓並選好塔位時，才會入損益表，若以龍巖近七年的平均 : OPM 37%來看，其實可以視為有154億元的營業利益，還沒放進損益表， 但已經在資產中 : 做投資貢獻。這部分相當於貢獻每股淨值36元。 : 人口高齡化趨勢，殯葬的需求持續成長: : 根據國發會研究，台灣人口高齡化比例(>65歲)從2018年的14.6%(336萬人)，25年 : 20.8%(460萬人)，成長到2039年30.1%(690萬人)，幾乎呈現翻倍，未來十五年台灣將增加 : 接近230萬的老齡人口，龍巖本業能夠吃到的商機，將持續隨人口老化而成長。 : 龍巖在生前契約市占率接近80%，具備獨霸地位。 : 這主要受惠於龍巖的規模、品牌、財務健全、國內殯葬業的唯一上市櫃公司，管理制度透 : 明，得到消費者信賴。在生前契約市場上，完全稱霸國內市場。 : 另外今年光之丘(高雄內門)塔墓即將完工，開始實現已售塔墓的銷售獲利(這部分毛利 : 80~90%，預計25年開始獲利有機會跳升(17~19年時，當時主要的塔墓完工後，該三年龍巖 : 的營運淨利合計增了30億左右) : 進退場機制： : 考量目前價位仍低，顯著低於其潛在淨值。 EPS方面也有向上成長空間 : 認為可長期投資，等待其不動產投資價值逐漸完全實現。 綜合來看龍巖的營運，短期2~3年內，最大的亮點應該是南港商辦開發案即將完工 南港 東區門戶計畫近年相當成功，應該是台北市 發展最迅速，房價上漲最快的區塊 新建案除了世界明珠實價最高達到200萬/坪之外，也都有150萬/坪的行情 因為緊鄰信義區，但商辦租金行情僅信義區約50%，也帶動各大企業積極進駐 例如nvidia就傳出，研發中心可能設在南港 https://www.mirrormedia.mg/video/nAIMHzLduM0 整體來看，龍巖在南港商辦的投資可以說是賺翻了 目前龍巖的總市值也不過237億元，而南港商辦開發案 保守估計能帶來的獲利150億元(每股EPS 35.7元)，幾乎等於龍巖股價的64% 如果觀察 最主要的南港資產概念股 南港2101 國產2504 今年以來主要的波段股價漲幅，分別達到南港的3個月46%， 與國產的YTD 66% 台股整體營建股資產股族群 今年以來的漲幅也極大 龍巖一直都比較冷門，加上其殯葬概念蓋過其他轉投資的布局成果 市場忽略了其巨額的南港資產開發價值即將實現 其實光從這個南港的資產開發部分，非常有可能複製南港與國產的走勢 更何況還有其他成長動能，光之丘的完工，以及 三芝的 光之殿堂 也開始展開興建工程 未來幾年的獲利將相當值得期待 南港房市展望的參考資料: 【房價狙擊手】南港發燒！經貿園區10年漲3成 預售開價直衝150萬元 千人擠爆說明會 https://reurl.cc/8vZMqg 南港發展狀況參考影片 : 工業黑鄉大翻身！擁有三鐵共站優勢的台北南港，超多開發案正在興建中！｜台灣解碼中 https://reurl.cc/VzvO1Y 【阿格力】台北未來在南港，永久棟距捷運宅 https://reurl.cc/vajOWj --

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