※ 引述《ayau (snow ball)》之铭言： : ------------------------------------------------------------------------- : 标的： : 5530 龙岩 : 分类：多 : 分析/正文： : 龙岩 是资产被大幅低估的土地公 (南港不动产大涨) : 不动产与已售出合约的潜在增值利益实现後，每股净值为159元(目前帐面仅58元)，而 : EPS目前每年因会计分类方式而低估2元， 27年南港商办完工後，租金将带动龙岩EPS : 再增 1.3元。 : 另外今年光之丘(高雄内门)塔墓即将完工，开始贡献获利，获利有机会跳升(17~19年 : 时，当时塔墓完工後，这三年的营运净利合计增了30亿左右) : 1.龙岩本业每年稳定成长，赚3~4元，且过去五年，因股票债券等投资有成，帐面每 : 股净值以每年5~6元速度增长: : 因为龙岩转投资的国内外债券、股票，会计处理上，大部分被分类在”透过其他综合 : 损益按公允价值衡量”，因此这几年赚进的大笔获利，都没有进入损益表，而是以综合损 : 益方式进入净值。这部分在过去五年就有46亿的金融投资获利，若计入损益表，每年大约 : 可以贡献2元EPS。(因会计原则而被低估的获利) : 主要的持股，包括台积电1061张 、广达1020张，另外google、微软、波克夏都各有 : 约价值8亿台币持股。也持续受惠牛市行情。 : 2.资产负债表上的商业投资不动产，以及土地资产，其真实市价远高於帐面价值 : ，加计南港商办的开发利益，整体约270亿元，可贡献每股净值64.2元。以下主要的三 : 大项不动产: : A.南港车站商办大楼: : 目前正在兴建中，预估2026~2027年完工，紧邻南港捷运站2号出口(距离约20公尺)的 : 20楼商办(总建坪达到1.6万坪)。若参考附近的A级商办建案世界明珠，实价已逼近200 : 万/坪。 预估龙岩此商办完工後市价约120万*1.6万坪=216亿元。而目前帐面成本为土地 : (1700坪)成本21.6亿+工程款45亿，若以市价出售，将有150亿元的增值利益 : 。而若是之後整栋出租，以南港车站A级商办目前租金行情每坪2500元/月来算，一年将带 : 来5.4亿元租金收入，每年EPS可以稳定增加约1.3元。 : B.台北市信义区犁和段土地2490坪: : 取得甚早期，每坪帐上成本37.67万元，帐列成本9.38亿，市值保守估计有74.7亿(每坪300万)，保守估潜在利益65.32亿。且因为土地面积够大，很容 : 易可以复制龙岩南港商办模式，进行自地自建，开发利益可能进一步拉到100~150亿。 : C.台北市敦北大楼(3571坪),大亚大楼(2724坪)，高雄民众大楼(3050坪)，三栋商办 : ，合计帐面价值35亿元，市值保守估计80亿元。潜在增值利益55亿。 : 综合以上的不动产，在商业不动产与土地方面，估计有150+65+55=270亿元潜在利益。达每股 : 64.2元。 : 龙岩会计帐上合约负债(预收之生前契约与塔墓收入) ，预收款高达418亿元，实现後 : 可贡献每股净值36元: : 本业殡葬业的价值方面，因为龙岩帐上有很大的合约负债(预收款)，418亿元，这部分等 : 於是已经销售签约，并取得预收款项的待实现合约。本质上等於放在口袋的钱，等到客户 : 真正使用礼仪服务或者盖好塔墓并选好塔位时，才会入损益表，若以龙岩近七年的平均 : OPM 37%来看，其实可以视为有154亿元的营业利益，还没放进损益表， 但已经在资产中 : 做投资贡献。这部分相当於贡献每股净值36元。 : 人口高龄化趋势，殡葬的需求持续成长: : 根据国发会研究，台湾人口高龄化比例(>65岁)从2018年的14.6%(336万人)，25年 : 20.8%(460万人)，成长到2039年30.1%(690万人)，几乎呈现翻倍，未来十五年台湾将增加 : 接近230万的老龄人口，龙岩本业能够吃到的商机，将持续随人口老化而成长。 : 龙岩在生前契约市占率接近80%，具备独霸地位。 : 这主要受惠於龙岩的规模、品牌、财务健全、国内殡葬业的唯一上市柜公司，管理制度透 : 明，得到消费者信赖。在生前契约市场上，完全称霸国内市场。 : 另外今年光之丘(高雄内门)塔墓即将完工，开始实现已售塔墓的销售获利(这部分毛利 : 80~90%，预计25年开始获利有机会跳升(17~19年时，当时主要的塔墓完工後，该三年龙岩 : 的营运净利合计增了30亿左右) : 进退场机制： : 考量目前价位仍低，显着低於其潜在净值。 EPS方面也有向上成长空间 : 认为可长期投资，等待其不动产投资价值逐渐完全实现。 综合来看龙岩的营运，短期2~3年内，最大的亮点应该是南港商办开发案即将完工 南港 东区门户计画近年相当成功，应该是台北市 发展最迅速，房价上涨最快的区块 新建案除了世界明珠实价最高达到200万/坪之外，也都有150万/坪的行情 因为紧邻信义区，但商办租金行情仅信义区约50%，也带动各大企业积极进驻 例如nvidia就传出，研发中心可能设在南港 https://www.mirrormedia.mg/video/nAIMHzLduM0 整体来看，龙岩在南港商办的投资可以说是赚翻了 目前龙岩的总市值也不过237亿元，而南港商办开发案 保守估计能带来的获利150亿元(每股EPS 35.7元)，几乎等於龙岩股价的64% 如果观察 最主要的南港资产概念股 南港2101 国产2504 今年以来主要的波段股价涨幅，分别达到南港的3个月46%， 与国产的YTD 66% 台股整体营建股资产股族群 今年以来的涨幅也极大 龙岩一直都比较冷门，加上其殡葬概念盖过其他转投资的布局成果 市场忽略了其巨额的南港资产开发价值即将实现 其实光从这个南港的资产开发部分，非常有可能复制南港与国产的走势 更何况还有其他成长动能，光之丘的完工，以及 三芝的 光之殿堂 也开始展开兴建工程 未来几年的获利将相当值得期待 南港房市展望的参考资料: 【房价狙击手】南港发烧！经贸园区10年涨3成 预售开价直冲150万元 千人挤爆说明会 https://reurl.cc/8vZMqg 南港发展状况参考影片 : 工业黑乡大翻身！拥有三铁共站优势的台北南港，超多开发案正在兴建中！｜台湾解码中 https://reurl.cc/VzvO1Y 【阿格力】台北未来在南港，永久栋距捷运宅 https://reurl.cc/vajOWj --

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