作者ayau (snow ball)
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標題[標的] 5530 龍巖 地藏王+土地公(資產大幅低估)
時間Thu Jun 20 14:06:07 2024
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標的：
5530 龍巖
分類：多
分析/正文：
龍巖 是資產被大幅低估的土地公 (南港不動產大漲)
不動產與已售出合約的潛在增值利益實現後，每股淨值為159元(目前帳面僅58元)，而
EPS目前每年因會計分類方式而低估2元， 27年南港商辦完工後，租金將帶動龍巖EPS
再增 1.3元。
另外今年光之丘(高雄內門)塔墓即將完工，開始貢獻獲利，獲利有機會跳升(17~19年
時，當時塔墓完工後，這三年的營運淨利合計增了30億左右)
1.龍巖本業每年穩定成長，賺3~4元，且過去五年，因股票債券等投資有成，帳面每
股淨值以每年5~6元速度增長:
因為龍巖轉投資的國內外債券、股票，會計處理上，大部分被分類在”透過其他綜合
損益按公允價值衡量”，因此這幾年賺進的大筆獲利，都沒有進入損益表，而是以綜合損
益方式進入淨值。這部分在過去五年就有46億的金融投資獲利，若計入損益表，每年大約
可以貢獻2元EPS。(因會計原則而被低估的獲利)
主要的持股，包括台積電1061張 、廣達1020張，另外google、微軟、波克夏都各有
約價值8億台幣持股。也持續受惠牛市行情。
2.資產負債表上的商業投資不動產，以及土地資產，其真實市價遠高於帳面價值
，加計南港商辦的開發利益，整體約270億元，可貢獻每股淨值64.2元。以下主要的三
大項不動產:
A.南港車站商辦大樓:
目前正在興建中，預估2026~2027年完工，緊鄰南港捷運站2號出口(距離約20公尺)的
20樓商辦(總建坪達到1.6萬坪)。若參考附近的A級商辦建案世界明珠，實價已逼近200
萬/坪。 預估龍巖此商辦完工後市價約120萬*1.6萬坪=216億元。而目前帳面成本為土地
(1700坪)成本21.6億+工程款45億，若以市價出售，將有150億元的增值利益
。而若是之後整棟出租，以南港車站A級商辦目前租金行情每坪2500元/月來算，一年將帶
來5.4億元租金收入，每年EPS可以穩定增加約1.3元。
B.台北市信義區犁和段土地2490坪:
取得甚早期，每坪帳上成本37.67萬元，帳列成本9.38億，市值保守估計有74.7億(每坪300萬)，保守估潛在利益65.32億。且因為土地面積夠大，很容
易可以複製龍巖南港商辦模式，進行自地自建，開發利益可能進一步拉到100~150億。
C.台北市敦北大樓(3571坪),大亞大樓(2724坪)，高雄民眾大樓(3050坪)，三棟商辦
，合計帳面價值35億元，市值保守估計80億元。潛在增值利益55億。
綜合以上的不動產，在商業不動產與土地方面，估計有150+65+55=270億元潛在利益。達每股
64.2元。
龍巖會計帳上合約負債(預收之生前契約與塔墓收入) ，預收款高達418億元，實現後
可貢獻每股淨值36元:
本業殯葬業的價值方面，因為龍巖帳上有很大的合約負債(預收款)，418億元，這部分等
於是已經銷售簽約，並取得預收款項的待實現合約。本質上等於放在口袋的錢，等到客戶
真正使用禮儀服務或者蓋好塔墓並選好塔位時，才會入損益表，若以龍巖近七年的平均
OPM 37%來看，其實可以視為有154億元的營業利益，還沒放進損益表， 但已經在資產中
做投資貢獻。這部分相當於貢獻每股淨值36元。
人口高齡化趨勢，殯葬的需求持續成長:
根據國發會研究，台灣人口高齡化比例(>65歲)從2018年的14.6%(336萬人)，25年
20.8%(460萬人)，成長到2039年30.1%(690萬人)，幾乎呈現翻倍，未來十五年台灣將增加
接近230萬的老齡人口，龍巖本業能夠吃到的商機，將持續隨人口老化而成長。
龍巖在生前契約市占率接近80%，具備獨霸地位。
這主要受惠於龍巖的規模、品牌、財務健全、國內殯葬業的唯一上市櫃公司，管理制度透
明，得到消費者信賴。在生前契約市場上，完全稱霸國內市場。
另外今年光之丘(高雄內門)塔墓即將完工，開始實現已售塔墓的銷售獲利(這部分毛利
80~90%，預計25年開始獲利有機會跳升(17~19年時，當時主要的塔墓完工後，該三年龍巖
的營運淨利合計增了30億左右)
進退場機制：
考量目前價位仍低，顯著低於其潛在淨值。 EPS方面也有向上成長空間
認為可長期投資，等待其不動產投資價值逐漸完全實現。
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1F：推 HCYPMGO : 閻羅王概念股 06/20 14:07
2F：推 deepelves : 空蛙集體跳樓，先買好塔位，噴 06/20 14:07
3F：推 vendan5566 : 有ai上香嗎..？ 06/20 14:08
4F：推 Lenney33 : AI葬儀公司 06/20 14:08
5F：推 YunJuChuang : 空蛙還有錢買塔位? 06/20 14:08
7F：→ calmerrorans: 他不會賣地吧 陰地還比較有可能 06/20 14:09
8F：推 goodapple807: 空蛙概念股 06/20 14:12
9F：→ HCYPMGO : 原po沒提到的事 龍洋生命會上鹿港股IPO 06/20 14:12
10F：推 rebel : 你少考慮一個點 老闆願意把獲利分你嗎 06/20 14:13
11F：推 iversonya : 不是已經漲停板反應了嗎 06/20 14:15
12F：推 LipaCat5566 : 會贏喔 06/20 14:17
13F：推 littlejackbr: 全面ai管理骨灰罈+往生親友客製ai機器人+ai機器人 06/20 14:23
14F：→ littlejackbr: 念經團，商機無窮 06/20 14:23
15F：→ rebel : 其實龍巖的問題 跟很多老牌資產股一樣 如大同 大家 06/20 14:25
16F：→ rebel : 都知道你資產很有價值 但老闆不處理或不拿出來分 06/20 14:25
17F：→ rebel : 你就只能乾瞪眼 連大同都鬧了很久才能把資產變現到 06/20 14:25
龍巖 確實也因為需要積極投資開發不動產，所以這兩年才沒有配息
股價也一直壓抑在低檔
但營運的獲利跟淨值也是越來越高，未來想要處分也不是沒機會呀
其實等到完工後就有很多可能性出來了，2020以前也都有高配息率過
而且他股價才5字頭，相對於潛在增值目前的折價幅度也是大的
大同是本業差，而龍巖本業每年都有在賺錢
可參考一下相似的概念 南港2101，(龍巖也是南港的不動產占比很高)
南港最近漲很兇，主要價值也是土地資產，本業沒賺錢，目前股價是帳面淨值5倍
18F：→ rebel : 股價 龍巖比大同更難搞.... 06/20 14:25
19F：推 Cwot : 連續兩年不發錢 已賣 06/20 14:26
20F：噓 duncan0319 : AI普及的時候，失業率自殺率上升，這隻可以 06/20 14:30
21F：→ godtone33776: 家裏買了塔位過了好幾年還沒蓋好 阿公過世還放在暫 06/20 14:30
22F：→ godtone33776: 厝區… 06/20 14:30
23F：推 film12 : 妳財報分析也學的太好了吧！強！ 06/20 14:31
24F：推 SSglamr : 他持股滿屌的 龍巖控股 06/20 14:49
25F：推 as920051 : 這種都不會拿出來分的 06/20 14:54
26F：→ z5582143 : 他們合約負債認得期間應該挺長的？考慮折現的話可 06/20 15:08
27F：→ z5582143 : 能沒那麼多？(沒去翻財報 粗暴討論) 06/20 15:08
28F：推 stlotwa : AI塔位，可以隨時跟先人聊天，不知道有沒有搞頭 06/20 15:10
29F：推 Mustang428CJ: 感謝抬轎，我今天先賣12%入袋為安XDD 抱不住 06/20 15:10
30F：推 zag46900 : 不如蹲最近要賣地的紡織股 處分eps30股價也30幾 06/20 15:22
31F：→ zag46900 : 土地多沒用 賣才有用 賣沒有用 eps高才有用 06/20 15:22
32F：推 mytropicfish: 推 06/20 15:26
33F：→ qoojo2002 : Ai虛擬復活 06/20 16:00
※ 編輯: ayau (114.40.147.156 臺灣), 06/20/2024 16:13:17
34F：推 rebel : 你不能拿2020年前來比 如果是老老闆 說不發是開發 06/20 16:22
35F：→ rebel : 要錢我應該是會信 但現任董座 不好意思我不太信 你 06/20 16:22
36F：→ rebel : 去參加過龍巖股東會嗎？你聽過董座怎麼回應股東正 06/20 16:22
37F：→ rebel : 常提問嗎？你查過她老公在那工作嗎？你知道他們夫 06/20 16:22
38F：→ rebel : 妻兩領多少錢嗎？這家本業或投資都沒什麼問題 但人 06/20 16:22
39F：→ rebel : 的問題讓我研究完還是打了退堂鼓 06/20 16:22
40F：→ rebel : 或者這樣問 如果未來十年都不發股利不回購 你有信 06/20 16:28
41F：→ rebel : 心股價會跟淨值成長嗎 大同靠市場派讓股價反應價值 06/20 16:28
42F：→ rebel : 那龍巖應該要靠什麼？ 06/20 16:28
43F：噓 qw5980162 : 傳產老闆很小氣不是一兩天的事了 06/20 16:56
44F：推 becksue26 : ai屍體 06/20 20:39
45F：推 jimmy85229 : 龍巖股價還不到淨值，另外我去問了他們公司的發言 06/20 21:30
46F：→ jimmy85229 : 組織，他們的資產都是可以變現的東西（股票債券基 06/20 21:30
47F：→ jimmy85229 : 金信託），負債主要是合約負債，等於是未來的營收現 06/20 21:30
48F：→ jimmy85229 : 在就收到錢，並拿去再投資。唯一缺點就是賺了很多 06/20 21:30
49F：→ jimmy85229 : 但不配息 06/20 21:30
50F：→ jimmy85229 : 請問你說的大樓跟土地是列在資產負債表的哪個項目？ 06/20 21:31
投資後收租的大樓， 放在投資性不動產項目這邊，24年第一季有44.23億元
正在興建中的工程 應該都是放在 存貨-在製品 那邊
我主要參考公司之前的法說會資料
有列出比較細的土地跟不動產項目，包括逐項成本
※ 編輯: ayau (114.40.147.156 臺灣), 06/21/2024 08:49:10
51F：噓 LMgogo : 不配息有屁用 06/23 19:01
52F：→ LMgogo : 而且從不配的38漲到55了 06/23 19:05
53F：推 aim : 推 這篇有料 感謝您 06/24 11:55
54F：推 bigkuan : 長期來看,人的壽命變長,出生率下降,對長期不利 06/24 13:35
55F：推 aim : 樓上你要不要去查下國發會推估的死亡人數再來發言? 06/25 11:26
56F：推 hypolen : 不配息 沒特別投資就免了 06/27 09:48