作者ayau (snow ball)
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标题[标的] 5530 龙岩 地藏王+土地公(资产大幅低估)
时间Thu Jun 20 14:06:07 2024
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标的：
5530 龙岩
分类：多
分析/正文：
龙岩 是资产被大幅低估的土地公 (南港不动产大涨)
不动产与已售出合约的潜在增值利益实现後，每股净值为159元(目前帐面仅58元)，而
EPS目前每年因会计分类方式而低估2元， 27年南港商办完工後，租金将带动龙岩EPS
再增 1.3元。
另外今年光之丘(高雄内门)塔墓即将完工，开始贡献获利，获利有机会跳升(17~19年
时，当时塔墓完工後，这三年的营运净利合计增了30亿左右)
1.龙岩本业每年稳定成长，赚3~4元，且过去五年，因股票债券等投资有成，帐面每
股净值以每年5~6元速度增长:
因为龙岩转投资的国内外债券、股票，会计处理上，大部分被分类在”透过其他综合
损益按公允价值衡量”，因此这几年赚进的大笔获利，都没有进入损益表，而是以综合损
益方式进入净值。这部分在过去五年就有46亿的金融投资获利，若计入损益表，每年大约
可以贡献2元EPS。(因会计原则而被低估的获利)
主要的持股，包括台积电1061张 、广达1020张，另外google、微软、波克夏都各有
约价值8亿台币持股。也持续受惠牛市行情。
2.资产负债表上的商业投资不动产，以及土地资产，其真实市价远高於帐面价值
，加计南港商办的开发利益，整体约270亿元，可贡献每股净值64.2元。以下主要的三
大项不动产:
A.南港车站商办大楼:
目前正在兴建中，预估2026~2027年完工，紧邻南港捷运站2号出口(距离约20公尺)的
20楼商办(总建坪达到1.6万坪)。若参考附近的A级商办建案世界明珠，实价已逼近200
万/坪。 预估龙岩此商办完工後市价约120万*1.6万坪=216亿元。而目前帐面成本为土地
(1700坪)成本21.6亿+工程款45亿，若以市价出售，将有150亿元的增值利益
。而若是之後整栋出租，以南港车站A级商办目前租金行情每坪2500元/月来算，一年将带
来5.4亿元租金收入，每年EPS可以稳定增加约1.3元。
B.台北市信义区犁和段土地2490坪:
取得甚早期，每坪帐上成本37.67万元，帐列成本9.38亿，市值保守估计有74.7亿(每坪300万)，保守估潜在利益65.32亿。且因为土地面积够大，很容
易可以复制龙岩南港商办模式，进行自地自建，开发利益可能进一步拉到100~150亿。
C.台北市敦北大楼(3571坪),大亚大楼(2724坪)，高雄民众大楼(3050坪)，三栋商办
，合计帐面价值35亿元，市值保守估计80亿元。潜在增值利益55亿。
综合以上的不动产，在商业不动产与土地方面，估计有150+65+55=270亿元潜在利益。达每股
64.2元。
龙岩会计帐上合约负债(预收之生前契约与塔墓收入) ，预收款高达418亿元，实现後
可贡献每股净值36元:
本业殡葬业的价值方面，因为龙岩帐上有很大的合约负债(预收款)，418亿元，这部分等
於是已经销售签约，并取得预收款项的待实现合约。本质上等於放在口袋的钱，等到客户
真正使用礼仪服务或者盖好塔墓并选好塔位时，才会入损益表，若以龙岩近七年的平均
OPM 37%来看，其实可以视为有154亿元的营业利益，还没放进损益表， 但已经在资产中
做投资贡献。这部分相当於贡献每股净值36元。
人口高龄化趋势，殡葬的需求持续成长:
根据国发会研究，台湾人口高龄化比例(>65岁)从2018年的14.6%(336万人)，25年
20.8%(460万人)，成长到2039年30.1%(690万人)，几乎呈现翻倍，未来十五年台湾将增加
接近230万的老龄人口，龙岩本业能够吃到的商机，将持续随人口老化而成长。
龙岩在生前契约市占率接近80%，具备独霸地位。
这主要受惠於龙岩的规模、品牌、财务健全、国内殡葬业的唯一上市柜公司，管理制度透
明，得到消费者信赖。在生前契约市场上，完全称霸国内市场。
另外今年光之丘(高雄内门)塔墓即将完工，开始实现已售塔墓的销售获利(这部分毛利
80~90%，预计25年开始获利有机会跳升(17~19年时，当时主要的塔墓完工後，该三年龙岩
的营运净利合计增了30亿左右)
进退场机制：
考量目前价位仍低，显着低於其潜在净值。 EPS方面也有向上成长空间
认为可长期投资，等待其不动产投资价值逐渐完全实现。
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1F：推 HCYPMGO : 阎罗王概念股 06/20 14:07
2F：推 deepelves : 空蛙集体跳楼，先买好塔位，喷 06/20 14:07
3F：推 vendan5566 : 有ai上香吗..？ 06/20 14:08
4F：推 Lenney33 : AI葬仪公司 06/20 14:08
5F：推 YunJuChuang : 空蛙还有钱买塔位? 06/20 14:08
7F：→ calmerrorans: 他不会卖地吧 阴地还比较有可能 06/20 14:09
8F：推 goodapple807: 空蛙概念股 06/20 14:12
9F：→ HCYPMGO : 原po没提到的事 龙洋生命会上鹿港股IPO 06/20 14:12
10F：推 rebel : 你少考虑一个点 老板愿意把获利分你吗 06/20 14:13
11F：推 iversonya : 不是已经涨停板反应了吗 06/20 14:15
12F：推 LipaCat5566 : 会赢喔 06/20 14:17
13F：推 littlejackbr: 全面ai管理骨灰坛+往生亲友客制ai机器人+ai机器人 06/20 14:23
14F：→ littlejackbr: 念经团，商机无穷 06/20 14:23
15F：→ rebel : 其实龙岩的问题 跟很多老牌资产股一样 如大同 大家 06/20 14:25
16F：→ rebel : 都知道你资产很有价值 但老板不处理或不拿出来分 06/20 14:25
17F：→ rebel : 你就只能乾瞪眼 连大同都闹了很久才能把资产变现到 06/20 14:25
龙岩 确实也因为需要积极投资开发不动产，所以这两年才没有配息
股价也一直压抑在低档
但营运的获利跟净值也是越来越高，未来想要处分也不是没机会呀
其实等到完工後就有很多可能性出来了，2020以前也都有高配息率过
而且他股价才5字头，相对於潜在增值目前的折价幅度也是大的
大同是本业差，而龙岩本业每年都有在赚钱
可参考一下相似的概念 南港2101，(龙岩也是南港的不动产占比很高)
南港最近涨很凶，主要价值也是土地资产，本业没赚钱，目前股价是帐面净值5倍
18F：→ rebel : 股价 龙岩比大同更难搞.... 06/20 14:25
19F：推 Cwot : 连续两年不发钱 已卖 06/20 14:26
20F：嘘 duncan0319 : AI普及的时候，失业率自杀率上升，这只可以 06/20 14:30
21F：→ godtone33776: 家里买了塔位过了好几年还没盖好 阿公过世还放在暂 06/20 14:30
22F：→ godtone33776: 厝区… 06/20 14:30
23F：推 film12 : 你财报分析也学的太好了吧！强！ 06/20 14:31
24F：推 SSglamr : 他持股满屌的 龙岩控股 06/20 14:49
25F：推 as920051 : 这种都不会拿出来分的 06/20 14:54
26F：→ z5582143 : 他们合约负债认得期间应该挺长的？考虑折现的话可 06/20 15:08
27F：→ z5582143 : 能没那麽多？(没去翻财报 粗暴讨论) 06/20 15:08
28F：推 stlotwa : AI塔位，可以随时跟先人聊天，不知道有没有搞头 06/20 15:10
29F：推 Mustang428CJ: 感谢抬轿，我今天先卖12%入袋为安XDD 抱不住 06/20 15:10
30F：推 zag46900 : 不如蹲最近要卖地的纺织股 处分eps30股价也30几 06/20 15:22
31F：→ zag46900 : 土地多没用 卖才有用 卖没有用 eps高才有用 06/20 15:22
32F：推 mytropicfish: 推 06/20 15:26
33F：→ qoojo2002 : Ai虚拟复活 06/20 16:00
※ 编辑: ayau (114.40.147.156 台湾), 06/20/2024 16:13:17
34F：推 rebel : 你不能拿2020年前来比 如果是老老板 说不发是开发 06/20 16:22
35F：→ rebel : 要钱我应该是会信 但现任董座 不好意思我不太信 你 06/20 16:22
36F：→ rebel : 去参加过龙岩股东会吗？你听过董座怎麽回应股东正 06/20 16:22
37F：→ rebel : 常提问吗？你查过她老公在那工作吗？你知道他们夫 06/20 16:22
38F：→ rebel : 妻两领多少钱吗？这家本业或投资都没什麽问题 但人 06/20 16:22
39F：→ rebel : 的问题让我研究完还是打了退堂鼓 06/20 16:22
40F：→ rebel : 或者这样问 如果未来十年都不发股利不回购 你有信 06/20 16:28
41F：→ rebel : 心股价会跟净值成长吗 大同靠市场派让股价反应价值 06/20 16:28
42F：→ rebel : 那龙岩应该要靠什麽？ 06/20 16:28
43F：嘘 qw5980162 : 传产老板很小气不是一两天的事了 06/20 16:56
44F：推 becksue26 : ai屍体 06/20 20:39
45F：推 jimmy85229 : 龙岩股价还不到净值，另外我去问了他们公司的发言 06/20 21:30
46F：→ jimmy85229 : 组织，他们的资产都是可以变现的东西（股票债券基 06/20 21:30
47F：→ jimmy85229 : 金信托），负债主要是合约负债，等於是未来的营收现 06/20 21:30
48F：→ jimmy85229 : 在就收到钱，并拿去再投资。唯一缺点就是赚了很多 06/20 21:30
49F：→ jimmy85229 : 但不配息 06/20 21:30
50F：→ jimmy85229 : 请问你说的大楼跟土地是列在资产负债表的哪个项目？ 06/20 21:31
投资後收租的大楼， 放在投资性不动产项目这边，24年第一季有44.23亿元
正在兴建中的工程 应该都是放在 存货-在制品 那边
我主要参考公司之前的法说会资料
有列出比较细的土地跟不动产项目，包括逐项成本
※ 编辑: ayau (114.40.147.156 台湾), 06/21/2024 08:49:10
51F：嘘 LMgogo : 不配息有屁用 06/23 19:01
52F：→ LMgogo : 而且从不配的38涨到55了 06/23 19:05
53F：推 aim : 推 这篇有料 感谢您 06/24 11:55
54F：推 bigkuan : 长期来看,人的寿命变长,出生率下降,对长期不利 06/24 13:35
55F：推 aim : 楼上你要不要去查下国发会推估的死亡人数再来发言? 06/25 11:26
56F：推 hypolen : 不配息 没特别投资就免了 06/27 09:48