作者JJBOY (溫暖的天蠍座)
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標題Re: [請益] 現金買股 質押買房
時間Sun Jun 16 20:33:51 2024
※ 引述《spirit (小精靈)》之銘言：
: 想請教板上, 如果安排底下策略做資金配置
: 會需要多注意哪些地方或是其他建議嗎?
: 策略: 現金1千萬, 先買ETF, 等找到房, 再質借出500當買房頭期
: 考量: 看房買房變數多, 中意的房子, 何時找到? 要備多少頭期? 都還是未知數
: => 想先讓部位先進股市, 找到房再質壓出頭期
: => 避免買房空窗期, 身上留著現金隨著時間貶值
: 能力: 年薪約能摸到300, 2年內突然失業, 機率頗低
: 想像可能發展情境:
: 1. 簽約前, 股市腰斬 => 淨值剩一半, 也不用質押了, 當夢一場, 捏著繼續工作
: 2. 簽約後, 股市下跌 20% => 認賠換回現金800, 先交屋避免違約(最糟情形)
: 3. 交屋完, 股市下跌 30% => 質押部位可能斷頭, 信貸補維持率, 薪水應該夠付
: 4. 交屋完, 股市平盤 => 薪水開始邊還質押部位 & 還房貸來降槓, 活用頭期款
我最近也是用股票質押買房
原本考慮全賣掉買房壓力會小很多
又怕少了股票錯過機會成本
原本靠之前大跌+存股（tqqq跟正二賺了80%），存了大概450萬
之後就換股變成0050 1/3 00713 2/3（總共400萬）
也能正二1/5+00713 4/5這樣也可以
有算過質押200萬，維持率200%
以美國升息那次跌的跟前一次烏俄戰爭算過
再怎麼慘大概還有140%的維持率（這期間會持續存錢買股為了提高維持率）
我就買了一間1000萬的房子
頭期200萬
貸款大概一個月3.1萬
我算過0050+00713大概每年會有18萬利息
扣掉質押200萬的3%，還有剩12萬
然後房子租人2萬/月（抓8成1.6萬一個月）
如果股市沒有特別大跌，我基本上股票+收租是可以幾乎cover房貸的壓力
我目前大概是大盤21x00的時候質押的
目前還在主升段，我覺得後面還有一段成長可以吃到
即使大盤跌了35%我覺得還是可以撐得住
如果真的斷頭，我還是有房子（持續收租）
我的工作又是幾乎鐵飯碗，頂多省吃儉用
如果真的一路順暢，我是有房子又有股票
之後等房子增值我再理財房貸貸出來
再把質押的錢還掉，因為房貸利率低很多啊
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※ 編輯: JJBOY (36.238.138.131 臺灣), 06/16/2024 20:35:25
※ 編輯: JJBOY (36.238.138.131 臺灣), 06/16/2024 20:38:36
1F：推 a187 : 1000萬的房子還抓1.6萬/月 太客氣了 少說2.5萬 06/16 20:43
我都抓最慘的狀況，還有空屋率，外加股票值利率抓4.5%，正常來講會更多點
※ 編輯: JJBOY (36.238.138.131 臺灣), 06/16/2024 20:44:36
※ 編輯: JJBOY (36.238.138.131 臺灣), 06/16/2024 20:45:24
2F：推 ghytrfvbnmju: 20000萬xD 06/16 20:54
我不是很早就改了，還被你發現XD
※ 編輯: JJBOY (36.238.138.131 臺灣), 06/16/2024 21:00:54
3F：→ JJBOY : 原來我房租也打錯XD 06/16 21:02
※ 編輯: JJBOY (36.238.138.131 臺灣), 06/16/2024 21:03:16
4F：推 SaiWan : 質押的利率2.5內，比很多理財型房貸利率好 06/16 21:03
我懶得換券商，當初談得是3%，也沒有跟升息一起升
5F：→ SaiWan : 不過話說質押的錢當頭期，房貸的銀行沒有意見嗎 06/16 21:03
※ 編輯: JJBOY (36.238.138.131 臺灣), 06/16/2024 21:04:03
6F：推 maye : 你內文中沒改啊！租人20000萬/月！@口@ 06/16 21:04
7F：推 gn00273680 : 能有什麼意見？ 06/16 21:05
8F：推 meowyih : 非常樂觀的算法，不過「樂觀的人賺錢」也是真的 :) 06/16 21:06
9F：推 SaiWan : 現有不是在抓什麼信貸當頭期，借款當頭期 06/16 21:06
忘了說，質借的錢叫做不限用途之貸款，裡面還有名目可以選不動產呢
其實我信貸是買股票，質押是買房，沒有問題啊，政府查的是信貸直接買房
※ 編輯: JJBOY (36.238.138.131 臺灣), 06/16/2024 21:25:43
※ 編輯: JJBOY (36.238.138.131 臺灣), 06/16/2024 21:27:03
10F：推 zick8932511 : 只是上來強化自己的想法 06/16 21:30
11F：推 askl817 : 你的質押利息有點高，被坑了 06/16 21:45
12F：推 TIPPK : 想請問 如果我質借股票，a股跌b股漲。我還是要補a 06/16 22:05
13F：→ TIPPK : 股到維持率以上嗎 06/16 22:05
14F：推 s6212david : 質借是看整戶維持率，也就是看你當初撥哪些標的去 06/16 22:08
15F：→ s6212david : 當擔保品，那些擔保品是一起算的 06/16 22:08
16F：推 TIPPK : 感謝大大回覆 06/16 22:09
17F：推 dickson2 : 我在統一2.3% 不限個股 蠻方便的 06/16 23:08
18F：推 rainlinix : 你質押還是去談或找其他券商，應該可以找到比房貸 06/16 23:12
19F：→ rainlinix : 利率低的話？（假設800萬要月還3.1萬的話） 06/16 23:12
20F：推 APC : 統一如果可以談到 2.3 不限股是蠻像香的 06/17 02:27
21F：推 SaiWan : 統一昨天說現在要變2.4了 06/17 06:04
22F：推 pigmoo : 鉄飯碗 杠桿你還太保守 不過真的很可以 06/17 07:16