作者rmp41102 (小明)
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標題[請益] 股息現金流負擔房貸
時間Sun Feb 11 15:06:12 2024
轉自我在房版
[請益] 股息現金流負擔房貸
https://nextptt.app/boards/home-sale/post/M.1707622878.A.ADB
各位大大好
最近想買房
家裡說可以幫忙出頭期款
去年工作年薪大概73萬
另外還有一份賺外快的收入，一個月大約1～2萬
我打算是用股息建立現金流Cover房貸
股票市值約500萬（大多都是高股息）
抓殖利率6%，一個月股息約2.5萬
市值其中有
信貸80萬（利率1.8x%，月還款1萬初）
質押110萬（利率2.15%，維持率抓220～250%，利息一個月約2千）
現金流：
工作月薪水6萬+外快1萬+股息2.5萬
=9萬5
緊急預備金：
大概15萬，之後買房會再增加
每月開銷：
預計每個月再投入2～4萬股票
（希望每年股票資產增加1成）
信貸還款1萬多
質押利息2千
電信600
伙食費1.5～2萬
現在房租1萬1
醫療保險4千
工作雜費3千
=6萬6
每個月餘2.9萬
目前看上總價1600的房子
明年底交屋
還有兩年的時間可以累積資產（裝潢、家具、電器）
自備20%：320萬（家人能幫忙）
貸款40年：1280萬
打算寬限期5年，月還款2萬2左右
打算利用這段時間投入股票，累積現金流
五年後月還款4萬2
我自己算 每年資產增加1成的情況下
大概可以打造一個月4萬5的股息（現金流）
但是想像總是美好
覺得可以負擔，但是又很害怕，因為我工作算是半個業務，收入實好時壞。
想詢問大家 有什麼地方我沒有想到的嗎？
或者有什麼我沒想到的風險？
補充：
我的身分比較特殊
我是健身房員工
但公司要我們成立公司行號
所以我有營登記 繳營業稅 薪水進公司戶
我們的行業別 入公司帳的13%左右會認列個人所得
所以我報稅 70萬年收，認列所得才9萬，所以加上股利還可以退稅。
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1F：推 kill2400 : 1.8x是數位銀行？ 02/11 15:09
3F：→ rmp41102 : 7622878.A.ADB 補個連結 02/11 15:15
4F：推 pyh888 : 不好意思，說話比較直 妳最大的風險就是有天家人不 02/11 15:16
5F：→ pyh888 : 在拿錢出來幫忙 02/11 15:16
6F：推 YDSK : 緊急預備金有點少，而且整體抓起來蠻緊的，不太有 02/11 15:16
7F：→ YDSK : 生病或是突然沒工作的空間 02/11 15:16
9F：→ YDSK : 我自己是會反過來操作，把買房的錢做為固定現金流 02/11 15:17
10F：→ YDSK : 操作，只要不亂搞本金增加的速度蠻穩定的 02/11 15:18
11F：→ YDSK : 不過買不買房就看個人，至少整篇看下來不是沒有想法 02/11 15:19
12F：→ bndan : 太緊但能用每月增存的當緩衝 大體上運作問屜不大 02/11 15:24
13F：→ bndan : 但增值那變預估太樂觀 02/11 15:24
14F：推 MRFROG : 再來一次2021那種疫情情形 沒收入可以撐兩年嗎 02/11 15:28
15F：推 playerd : 買便宜一點的end 02/11 15:32
16F：推 clausewitz : 不要用信貸和質押來擴大槓桿。尤其質押，一次大回檔 02/11 15:32
17F：→ clausewitz : 就被斷頭了。那會同時失去資產和現金流。 02/11 15:32
18F：→ rmp41102 : 信貸1.8x是我老弟貸的，確實如果再來一次疫情，不 02/11 15:33
19F：→ rmp41102 : 太保證有沒有辦法扛得住 02/11 15:33
20F：推 a82412 : 信貸1.8多交出來哪間 02/11 15:33
21F：推 ppc : 家人幫忙的程度是多少 02/11 15:41
22F：→ Justisaac : 信貸跟房貸至少被抽款機率低 質押股票下來直接暴斃 02/11 15:41
23F：→ Justisaac : 信貸又比房貸危險，因為股票下來你可能同時會失業 02/11 15:41
24F：→ Justisaac : 失業信貸有可能出問題。 02/11 15:41
25F：→ rmp41102 : 我質押維持率大概抓220～250%大概能承受80%的下跌 02/11 15:46
26F：推 olaftofu : 銀行大多不會開放寬限到5年通常都兩三年而已 你想的 02/11 15:48
27F：→ olaftofu : 太美好 五年的要穩定報稅薪資達80萬甚至百萬以上， 02/11 15:48
28F：→ olaftofu : 負債比低的 02/11 15:48
29F：推 komorin : 多頭年應該沒問題，你要考慮的是大爆A的空頭年你撐 02/11 15:57
30F：→ komorin : 不撐的住 02/11 15:57
31F：→ komorin : 尤其你預計40年房貸一定會遇到好幾次空頭 02/11 15:58
32F：推 rebel : 你有確定銀行一定給五年寬限嗎？這很看你的收入的 02/11 16:04
33F：推 clausewitz : 質押率130%就斷頭了，哪能讓你撐過跌80%？跌不到50% 02/11 16:04
34F：→ clausewitz : 銀行就要狂call叫你補保證金了。 02/11 16:04
35F：→ npc776 : 你要怎麼確定你的股息每年都會穩定發穩定數字 02/11 16:10
36F：→ rmp41102 : 抱歉算錯了下跌40% 接近腰斬 02/11 16:11
37F：推 sspider0829 : 股息來付房貸不可行 02/11 16:14
38F：推 TruMadDeeply: 再來個疫情直接看你原地爆炸 02/11 16:20
39F：→ TruMadDeeply: 健身房就疫情最大受害者不是嗎？ 02/11 16:21
40F：→ TruMadDeeply: 1600的房子不如先降到買1000 02/11 16:21
41F：→ TruMadDeeply: 天有不測風雲會不會有類似疫情的事件，影響你工作才 02/11 16:22
42F：→ TruMadDeeply: 是你要考慮的吧！你的現金流就工作佔比最高… 02/11 16:22
43F：推 peggysue : 健身房的收入穩定嗎？我看教練跟會務一直在換誒。 02/11 16:24
44F：→ peggysue : 前面問的很實在，再來一次2020還扛得住嗎？ 02/11 16:26
45F：→ avmm9898 : 股票年報酬固定10%沒問題，沒有什麼空頭年這種事 02/11 16:28
46F：→ rmp41102 : 健身房收入算半個業務，我是比較屬於耍廢型，一個 02/11 16:30
47F：→ rmp41102 : 月上100堂課大概6萬多。如真的買房，就要認真工作 02/11 16:30
48F：→ rmp41102 : 了 02/11 16:30
49F：噓 sss700304 : 又是個只會靠家人的 02/11 16:32
50F：推 dragon606 : 請問是買哪裡的房子？地點很重要吧 02/11 16:34
51F：推 maymayya : 結婚生子生病怎麼辦？這些都要擴大現金流的 02/11 16:34
52F：→ pppopp : 500有190開槓桿，應該不會說自己有500市值 02/11 16:37
53F：推 lengcycat : 前面十年 ，可能沒事，第十一年全球股災，無法預料 02/11 16:37
54F：→ Yelich : 到時你被抬出場跟我說 我要買你的房 02/11 16:37
55F：→ Yelich : 我們互相交易 少了仲介費 02/11 16:38
56F：推 Auoer : 找股災也能發股息的公司啊 誰說股災就不會有股息 02/11 16:38
57F：→ lengcycat : 股災剛好把你前十年賺的賠光 02/11 16:38
58F：推 rebel : 你的收入跟職業 銀行不見得願意貸你地版價40年 不 02/11 16:39
59F：→ rebel : 要抓太樂觀 02/11 16:39
60F：→ paimin : 看核貸的條件吧 假設這麼多拿不到也沒用 02/11 16:57
61F：推 spike1215 : 明顯會倒XD，年收85萬，要負擔1600萬房貸，家人幫 02/11 17:00
62F：→ spike1215 : 忙頭期款320萬。剩下1280萬的房貸，經過股票操作讓 02/11 17:00
63F：→ spike1215 : 你降到房貸1000萬的程度（假設有賺沒遇到風險）。 02/11 17:00
64F：→ spike1215 : 也是非常緊，下面幫你試算頭期320萬，房貸40年的試 02/11 17:00
65F：→ spike1215 : 算表 02/11 17:00
67F：推 Derp : 想看你怎麼面對金融海嘯 02/11 17:02
68F：→ spike1215 : 你能負擔的房貸只有677萬，距離1280萬有夠遠XD 02/11 17:03
69F：→ spike1215 : 而且320萬跟家人借的也要同時成立才行 02/11 17:03
70F：推 spike1215 : 上面試算是所得30%投入房貸的結果，如果拉高到60% 02/11 17:17
71F：→ spike1215 : 就剛好能負擔的起了 02/11 17:17
72F：推 dreamislet : 太樂觀了 02/11 17:18
73F：推 anyu0805 : 看起來剛好，但問題就是太剛好，不能有意外 02/11 17:22
74F：→ james4141989: 減少伙食費開銷比較實在 02/11 17:22
75F：推 spike1215 : 所以以你的情況，要達成下列條件就能負擔1600萬的 02/11 17:22
76F：→ spike1215 : 房子：1.家人贊助320萬，2.所得60%投入房貸至少要 02/11 17:22
77F：→ spike1215 : 能撐個10年？ 02/11 17:22
78F：→ spike1215 : 其他就看你股票操作能賺多少了。每月股票股息穩定 02/11 17:22
79F：→ spike1215 : 收入2萬5這麼簡單嗎….還不用本金… 02/11 17:22
80F：→ spike1215 : 全部靠質押信貸… 02/11 17:23
81F：推 abs5252 : 家人能贊助 想都不用想 記得寬限期拉滿 就好 02/11 17:26
82F：噓 loopdiuretic: 家人幫你出錢是要你過更安慰舒適 結果你搞這齣幹嘛 02/11 17:30
83F：推 abs5252 : 當你認真想要買房 消費模式就會改變 工作也會更積 02/11 17:30
84F：→ abs5252 : 極 衝吧 02/11 17:30
85F：→ loopdiuretic: 安穩舒適 02/11 17:31
86F：推 waylank1234 : 感覺有點緊，這樣的狀況不是很好 02/11 17:35
87F：推 surferblue : 還可以吧 反正你有500萬股票 咖不過來賣股不就行了 02/11 17:38
88F：→ ganninian : 你工作穩定嗎 不然只靠股息度日就像走在鋼索上 02/11 17:47
89F：推 lemonz : 可以試試吧，股版風氣不是信貸、房貸、質押開滿嗎 02/11 17:49
90F：推 harry8123 : 兩邊都問就是想要啦 大家何必當好人 02/11 17:50
91F：推 boy1031 : 從你的文筆來看，一年資產預估成長10%，我感覺是困 02/11 17:57
92F：→ boy1031 : 難了點，改成6%差不多 02/11 17:57
93F：推 smart80615 : 一年成長10%並不代表每年10%耶...實際上可能是有幾 02/11 18:06
94F：→ smart80615 : 年是+10%以上/+不到10%/-不到10%/-10%以上 時間多長 02/11 18:08
95F：→ smart80615 : 是未知的 那個10%只是原PO預估的平均 02/11 18:08
96F：→ smart80615 : 不過看你兩邊都問 應該心裡早有決定 只是想找認同啦 02/11 18:10
97F：推 CaTkinGG : 現金流主要還是靠本業阿 風險主要也會來自這裡 股 02/11 18:18
98F：→ CaTkinGG : 票只會是最後一根稻草 02/11 18:18
99F：推 stocktonty : 風險:突然生大病 失業被裁員 連續升息 02/11 18:31
100F：推 fastsheep : 你會贏 02/11 18:31
101F：推 bobgod : 可以 付不出來家裡會再幫 沒差 02/11 18:42
102F：推 peggysue : 如果軟著陸的話，這種操作很有機率賺淨值又賺股息， 02/11 18:53
103F：→ peggysue : 運氣好還能提早還清，現在看起來機率很大啊。 02/11 18:53
104F：→ peggysue : 如果貸款條件跟現金流都符合預設也不算不可行。 02/11 18:55
105F：推 Puff0963 : 笑死 很難嗎？？你不做大家都在做 02/11 19:07
106F：→ Puff0963 : 再來靠腰槓桿太大 反正本來就一無所有是在怕什麼 02/11 19:07
107F：→ Puff0963 : 好像開槓桿 穩死的 02/11 19:08
108F：→ Puff0963 : 然後再來這邊一股清流 好棒棒 02/11 19:09
109F：→ Puff0963 : 尤其是上面那個提早還完的 更蠢 02/11 19:09
110F：推 IanLi : 都樂觀估以為股票只漲不跌，最好讓家裡願意若有缺 02/11 19:21
111F：→ IanLi : 口可以緩衝兩三百萬。 02/11 19:21
112F：推 Puff0963 : 缺口是要跌爛10年逆 笑死 02/11 19:24
113F：→ Puff0963 : 別想太多啦 買就對了 02/11 19:24
114F：→ Puff0963 : 人生中只有一回 步步驚心 02/11 19:25
115F：→ Puff0963 : 搞不好後天就出事了 我是指初四 02/11 19:25
116F：推 ezoboy : 抓太緊了 02/11 19:27
117F：推 JKjohnwick : 靠家人好啊，不然你以為每個台北人都白手起家嗎 02/11 19:28
118F：→ Kobe5210 : 有多少能力做多少事。 02/11 19:28
119F：→ Kobe5210 : 開槓桿是一樣的道理 02/11 19:28
120F：推 manygod : 1600的房子太貴 02/11 19:37
121F：推 manygod : 家人能幫忙多少是重點 信貸1.8%蠻低的 02/11 19:42
122F：推 jerrylin : 現金流你想拿來幹嘛都行 02/11 19:45
123F：推 abs5252 : 買房銀行願意借你1280萬 銀行都不怕 你是怕屁啊 02/11 19:51
124F：→ abs5252 : 買房就是一股作氣 五年後你會感謝現在的自己 02/11 19:51
125F：→ Justisaac : 銀行當然不怕 房子抵押在上面怕啥啦XD 02/11 19:59
126F：→ JKjohnwick : 有家人踩著一群社畜上去不好嗎 02/11 20:00
127F：噓 fastevil : 現在的人真的猛，買個都買到緊繃 02/11 20:03
128F：推 kj66 : 信貸利率1.8x%?好低啊 02/11 20:26
129F：→ a9564208 : 你這個操作方式比較適合公務員跟國營 02/11 20:26
130F：噓 tenghui : 信貸利率根本豪洨 02/11 20:32
131F：推 minikai : 預售屋普遍不是都自備款25%嗎？ 02/11 20:44
132F：噓 funguy0202 : 40年要求神拜佛沒有大崩太久 02/11 20:47
133F：推 fairwarning : 連結網址請先用好 02/11 20:49
134F：推 object : 都沒遇過空頭就是信貸開好開滿 02/11 20:53
135F：推 jerry70627 : 增加收入才是正道 02/11 20:59
136F：推 tony870414 : 有穩定現金流的職業才能這樣搞吧 02/11 21:08
137F：推 dearrain : 不一定會給寬限期吧 行員說申請看看 結果沒有 02/11 21:09
138F：推 redbeanbread: 股息可能多 也可能沒 02/11 21:32
139F：噓 aq2272353712: 股災，原本穩定配息，也會降低或是不配好嗎，才多久 02/11 21:48
140F：→ aq2272353712: 而已就忘記殼牌減計配息，英國銀行股也帶頭降低配息 02/11 21:48
141F：推 atelier : 你自營公司繳營業稅 是風險最高的中小企業主 不太可 02/11 22:00
142F：→ atelier : 能拿到五年的寬限期 你自己也知道這點 所以信貸才請 02/11 22:00
143F：→ atelier : 家人當人頭吧 02/11 22:00
144F：→ atelier : 收入穩定度也是個問題 附近開新的健身房就會影響到 02/11 22:08
145F：→ atelier : 你 而且還有疫情之類的潛在風險 02/11 22:08
146F：→ atelier : 更何況現金流依靠高質押和信貸支撐的股息 若發生股 02/11 22:08
147F：→ atelier : 災 景氣下行 你的工作收入也會受影響 很可能一次全 02/11 22:08
148F：→ atelier : 爆 02/11 22:08
149F：→ invidia : 1600“現在”下訂了ㄇ 這個才是最大的風險 02/11 22:59
150F：→ rmp41102 : 還沒下訂 還在思考 02/11 23:02
151F：推 qscwdv45690 : 原po是不是行員呀 不然信貸利率怎麼可以這麼低 02/11 23:10
152F：推 Treant : 可以的啦 家人都能幫頭期320萬了 真嘎不過來一定也 02/11 23:15
153F：→ Treant : 可以靠家人再幫300的 小case 家中有後盾當然衝了 02/11 23:15
154F：→ Treant : 賭贏算你的 賭輸有好家人罩！這還不衝幹嘛 02/11 23:16
155F：推 thevirus : 一次黑天鵝應該就被抬出去了 02/11 23:43
156F：推 avtime : 你都不怕股票跌的時候 真勇 02/12 00:09
157F：推 avtime : 股票大跌的時候 連股息都發不出來 02/12 00:11
158F：噓 dream1124 : 你最大的風險就是不知道啥是風險，沒有把風險當回事 02/12 00:14
159F：→ dream1124 : 不過我也覺得你是求附和而非問意見的，因此就把勸退 02/12 00:14
160F：→ dream1124 : 的推文全部無視吧，衝了，賭贏的機會不是零 02/12 00:15
161F：推 jack529 : 有家人幫頭期就買了阿 股票資產還一堆… 02/12 00:31
162F：推 vikingman : 高股息也不是年年6% 有點危險 02/12 01:05
163F：推 killindark : 我比較想知道信貸1.8X是怎麼辦到的 02/12 01:16
164F：推 kurogame : 寬限期是給自己當遇到疫情時候還有一條退路用的， 02/12 01:41
165F：→ kurogame : 而不是能開就先開，一推人觀念很有問題。 02/12 01:41
166F：→ kurogame : 槓桿是好事，但總是要想好退路。 02/12 01:41
167F：推 PBfire : 槓桿太高，股票穩賺只配息？質押如果跌了承受得住？ 02/12 02:08
168F：推 jerrylin : 你要不要查清楚質押利率多少 應該沒那麼低 02/12 03:20
169F：→ jerrylin : 開槓桿不是不行 但你能承受多少風險 02/12 03:21
170F：→ jerrylin : 反正大不了把房子賣掉 >>> 急售價格通常不漂亮 02/12 03:22
171F：→ jerrylin : 銀行幫你賣就是八折開始法拍 02/12 03:23
172F：推 Callus : 問題在於，如果受傷了；另外最近健身房受黑道影響~~ 02/12 03:26
173F：噓 smallkop : 隨便啦，到時候爆掉再回去爸爸媽媽救我就好 02/12 06:05
174F：推 CORYCHAN : 預備金或可使用額度加到ㄧ輪質押還款的金額比較好 02/12 06:27
175F：→ CORYCHAN : ，不然跌破質押部位沒得選擇時會痛苦。 02/12 06:27
176F：→ CORYCHAN : 股票部位本身已內含質借跟信貸2個槓桿，目前點位高 02/12 06:27
177F：→ CORYCHAN : 捨不得賣可以理解，轉房產槓桿再加上去風險會增加 02/12 06:27
178F：→ CORYCHAN : ，比例自己再評估看要不要降一些。 02/12 06:27
179F：→ CORYCHAN : 決心要嘎兩邊就是捏著用寬限期+薪資外快金流嘎過去 02/12 06:27
180F：→ CORYCHAN : ，但空頭時這些都會帶來極大的心理壓力，祝順利。 02/12 06:27
181F：→ CORYCHAN : 看到職業 02/12 06:41
182F：→ CORYCHAN : 最好再仔細想清楚蛤 02/12 06:41
183F：推 bray : 絕對可以，台灣房子不會跌，最壞情形五年後賣房， 02/12 06:43
184F：→ bray : 需要站內我換line,跟你分享 02/12 06:43
185F：→ bray : 另外，我是質押操作專家，你真有心我可以給你更多 02/12 06:44
186F：→ bray : 建議 02/12 06:44
187F：推 aken59420 : 買房付頭期，工作還房貸。耐心等股災再開槓桿（用 02/12 07:42
188F：→ aken59420 : 房屋借貸）投入股市 02/12 07:42
189F：→ phoenixh : 你最多就是寬限期後繳不出房貸賣掉房子 到時你也會 02/12 08:12
190F：→ phoenixh : 感謝你自己 02/12 08:12
191F：→ fairyofmoon : 抓這麼緊很容易在家裡烤肉唷 02/12 08:28
192F：→ casa163 : 不能把股市收作為穩定收入來源,即使是配息也是 02/12 08:32
193F：噓 Sana : NG 不大可能年年都+6% 02/12 09:09
194F：→ alex00089 : 太緊再存幾年再買吧 02/12 09:25
195F：推 tribeswf : 重點是地段吧 02/12 09:30
196F：推 leoptt10 : 可以啦 02/12 09:53
197F：→ leoptt10 : 一堆個股蛙整天在那酸海嘯來的時候怎麼辦 02/12 09:53
198F：→ leoptt10 : 自己以為眼光讀到整天上沖下洗 02/12 09:53
199F：→ leoptt10 : 賠光光還在那酸葡萄 02/12 09:53
200F：→ leoptt10 : 看了就賭爛 02/12 09:53
201F：推 bobgod : 很有腦袋又會健身 是個頭腦跟肌肉都發達的完美情人 02/12 10:41
202F：→ bobgod : 樓下櫃哥 02/12 10:41
203F：推 d0922030 : 衝就對了 現在不做以後什麼時候做 02/12 10:42
204F：推 aqeghkmb : 照這樣規劃只買1600太可惜了可以上2500 02/12 11:05
205F：推 f73718 : 開槓桿做穩健投資，很多人都這樣幹，買配息股票買 02/12 14:05
206F：→ f73718 : 房都不會真的爆倉還是怎樣，唯一就認知槓桿是預支 02/12 14:05
207F：→ f73718 : 未來，理論上現在買會贏，但也有極小機會你現在買 02/12 14:05
208F：→ f73718 : 在山頂，預支未來十年一場空 02/12 14:05
209F：推 yoshian886 : 質押也算進去，你最大的問題就是算的太剛好，5%年 02/12 14:09
210F：→ yoshian886 : 化看不起是6%算起來更漂亮ni 02/12 14:09
211F：推 Latte7 : 你可以買一些債券分散現金流來源 02/12 15:08
212F：噓 REITs : 1.8x%的信貸，感覺唬爛!!？？ 02/12 15:17
213F：推 kanehhh : 2020那盤再來一次就倒了 02/12 15:34
214F：噓 RedLover1009: 這篇很多活菩薩，就看原po自己聽不聽勸了 02/12 22:46
215F：推 Puff0963 : 1.8的信貸 你有沒有想過只有你不能？？ 02/12 22:56
216F：→ Puff0963 : 我是指樓上上 02/12 22:57
217F：→ Puff0963 : 不要你不懂你沒有就全世界都沒有 02/12 22:57
218F：→ Puff0963 : 世界很大 加油啦 02/12 22:57
219F：推 octopuso1c : 單純看緊急預備金有點少，然後看1600的房子覺得有 02/12 23:32
220F：→ octopuso1c : 點緊，如果一個意外，要確定有人能夠頂替你的現金 02/12 23:32
221F：→ octopuso1c : 流 02/12 23:32
222F：推 maximper79 : 夢裏很美好 02/12 23:47
223F：→ bbqwater : 看到家人能幫忙~下拉 02/13 07:39
224F：→ smallstar78 : 多頭的時候沒問題 但遇到空頭怎麼辦 股利也是會縮 02/13 08:47
225F：→ smallstar78 : 水的 02/13 08:47
226F：推 Annahahaha : 當然可以，快買 02/28 10:56