作者zarty (拉堤)
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標題Re: [請益] 2千萬流動資產沒房沒車能靠投資過一生嗎
時間Thu Mar 30 23:14:46 2023
【前言】
一直對於存夠錢，靠被動收入這件事很著迷
來做個表格討論一下
假設有2000萬現金在手上
想靠FIRE 4%理論來退休
那到底買房好還是租房好呢？
【未買房】
1.假設生活費房租2萬+生活費3萬，年60萬；房租+生活費會通膨
2.通膨2%/年(生活費、房租、房價)
【買房】
買了房，既然要躺平，也不會住到太好吧？
就以房租2萬同等級的來說
我在台中，大概是1000萬的房子
頭期200萬+100萬雜支整理花300萬，本金1700開始
房貸計算以：8成、2%、30年
房貸固定29570/月，不考慮利率漲跌
(畢竟30年，利率高高低低，最後也大概是個平均值)
1.假設生活費房貸2.957萬+生活費3萬；房貸固定，生活費會通膨
2.通膨2%/年(生活費、房租、房價)
表格
左邊是「未」買房30年後，計算通膨扣完生活費+房租剩餘本金2209萬
右邊是買房30年後，計算通膨扣完生活費+房貸剩餘本金(看合計)2781萬
https://i.imgur.com/0VwKkSn.jpg
【後記】
控制變量-投報率：
若30年來投報率都有5.5%的話，租房會追過買房
因為前期的300萬差距會拉的更巨大
若年投報有5.5%可以考慮租屋
控制變量-本金：本金、房價不管多高，都不影響結論
【結論】
1.其實結論最重要的一點
就是買房每月真正的成本只有利息的7361
而租房是2萬
累積30年後就會有差距
可以考慮買房吧大大！
2.二千萬夠不夠用呢？
單身有2000，每月生活費3萬應該很好花了。
如果要養家可能遠遠不夠
還是要照自己的 本金、投報率、月生活費抓看看嘍！
持有一個最穩定的資產也是好的選擇
3.照過往經驗看來，房子應該不止年通膨2%
如果房價漲更高那會更遠遠拉開
4.房跟金融市場也不一定要選擇
我目前是用房子+股票一起在累積財富
相對會快很多
若有邏輯錯請指教！
https://i.imgur.com/0VwKkSn.jpg
補充，房價30年後如何就不討論了
我保守算房價跟租金每年都通膨2%
至於房價會如何，我們30年後分曉嘍
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.170.146.134 (臺灣)
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1F：推 neo5277 : 債券，藥廠，汽車60%20%現金20%投機啊 03/30 23:16
2F：推 atpx : 這命題應該先看看台灣有多少人退休前能存兩千萬 03/30 23:17
3F：→ bnn : 你30年過完死前沒把本金花完要留給政府沒收嗎 03/30 23:21
FIRE族過世前怎麼處理資產，不是我的研究範圍阿...
我會認真花完就是了
※ 編輯: zarty (1.170.146.134 臺灣), 03/30/2023 23:24:52
4F：推 patrol : 正常人不被工作綁住不會想租台北吧？不過有兩千又不 03/30 23:32
5F：→ patrol : 成家，正常財務規劃應該是要隨便買個小套房住，也不 03/30 23:32
6F：→ patrol : 用買到一千吧 03/30 23:32
7F：噓 abyssa1 : 利息怎麼算的？ 03/30 23:33
貸800萬30年2%
8F：推 howhower : 本來就沒有要花完，花不完才爽，年老沒收入看著存 03/30 23:33
9F：→ howhower : 款越來越少是很可怕的 03/30 23:33
10F：推 speculator : 700W*2% 利息似乎應該是14W/yr 03/30 23:39
11F：推 doyouself : 買房少了裝潢費、維修費、管理費等等 03/30 23:42
12F：推 wju1230 : 房子雖然算到1775 但實際上變現是困難的 03/30 23:43
13F：推 patrol : 其實看日本，雖然便當通膨了，沒人的地方房子還是通 03/30 23:47
14F：→ patrol : 縮，所謂的房產抗通膨只是一廂情願，不會漲的那麼平 03/30 23:47
15F：→ patrol : 均der 03/30 23:47
16F：推 sc2x2 : 台灣的玩法可能可以 03/30 23:50
17F：推 patrol : 真要說，房產跟產業循環股比較像 03/30 23:50
18F：→ sc2x2 : 房貸利率要夠低才行 03/30 23:51
19F：→ patrol : 附近的商圈興起就漲，沒落就死 03/30 23:51
20F：推 sc2x2 : 必要條件：低利率低物價低薪低通膨高房價 03/30 23:54
21F：推 topfree : 台中房租那麼高的嗎 1000萬的房子就要租兩萬喔.. 03/30 23:54
以台中市區來說，絕對不只2萬
22F：→ UltraSeven : 你想太多了... 30年利率假設平均2%根本是胡說八道 03/30 23:58
23F：推 VashTS : 有一個很大的盲點 就是退休後根本不可能貸到 03/31 00:09
24F：→ VashTS : 三十年八成2%這種房貸,因為退休沒有固定收入 03/31 00:10
25F：→ VashTS : 銀行貸款條件會變得嚴苛 這部分要認真考慮 03/31 00:11
26F：→ VashTS : 所以有些人想得很理想 退休後再到鄉下買房子 03/31 00:12
27F：→ VashTS : 沒想到退休前後貸款條件差異很大 年紀越大 03/31 00:12
28F：→ VashTS : 申請貸款條件就越差 03/31 00:12
應該是認真工作準備好2千，房子會在退休前買好拉
29F：噓 dayjay : 周經文 03/31 00:26
30F：推 y932987 : 失真 房屋價值你列入通膨 股票價值你卻沒有入通膨 03/31 00:28
31F：推 iamten : 亂算一通 持有房子的成本比你想的要高 03/31 02:44
我討論的是租房跟買房，租房跟買房都要維持成本，所以就沒加進去了阿?
32F：推 iamten : 然後房價會一直漲?? 你要不要看一下西台灣 03/31 02:46
33F：推 roy0710 : 2000在台中買收租的套房投報隨便也5% 自己躺一間 03/31 04:28
34F：推 yangyy2 : 說租房過一生的不知道真實情況是,很多房東不喜歡租 03/31 08:44
35F：→ yangyy2 : 給單身老人,怕繳不起還好,萬一老人去了還要幫忙處理 03/31 08:44
36F：→ yangyy2 : 後事. 03/31 08:44
37F：→ redbeanbread: 為什麼沒房的人手中會有兩千萬呢 03/31 08:56
38F：→ blackjose : 真傻，現在還有人相信租房成本低 03/31 09:39
39F：→ blackjose : 房屋出租，一堆狗屁要處理，最後還是給二房東抽一 03/31 09:41
40F：→ blackjose : 手，不然整天處理房客的事，你就會氣死，算下來殖 03/31 09:41
41F：→ blackjose : 利率還不到4% 03/31 09:41
真的，有金融商品可以穩定4%，買房收租累自己幹嘛...
※ 編輯: zarty (1.170.146.134 臺灣), 03/31/2023 10:45:48
42F：推 ChikanDesu : 阿買金融商品你要怎麼投入本金 你手上能有多少錢給 03/31 12:41
43F：→ ChikanDesu : 你投入 貸款買房投報4%經過槓桿放大保守估計就是16% 03/31 12:41
44F：→ ChikanDesu : 起跳 要算得是IRR好嗎== 03/31 12:41
45F：→ ertip : 只買一間租給自己倒是還好 租人真的煩 04/01 01:49