作者csroan (神風)
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標題[心得] 被遺忘的台灣「不動產投資信託 REIT」
時間Sun Jan 18 22:05:14 2015
原文網址:
http://ppt.cc/TOCk
http://ppt.cc/2f5h
不動產投資信託（英文簡稱 REIT），簡單說就是集合投資人的錢共同買下不動產，其主
要投資不動產標的物為已開發完成的商業辦公大樓、百貨商場、旅館等).....
不動產投資信託的特點是信託主要收入來自租金，因此收益較為穩定，加上租金收益全數
配息，現金殖利率高於定期存款甚多，並可對抗通貨膨脹，是一般民眾，可利用小錢即可
當包租婆(公)的好捷徑。
臺灣上市交易之REIT
臺灣原本不動產信託證券原本有八檔，但由於臺灣高房價低租金收益的奇特現象，在
現有股東的提議下，有三檔已經清算下市，股東反而獲利更高，此部分可由下表中淨值比
看出，除國泰一號外，其餘REIT市場價值都比淨值還低。
雖然台灣REIT並不活絡，但是由於低基期以及穩定配息等優勢，還是有特定
族群默默吃貨，例如:新光1號、富邦1號等，這半年來也是默默持續上漲，畢竟以目前台
股算是相對高點來說，REIT算是相對安全的
標的，其中富邦1號持續於市場中出售天母富邦大樓，對於未來收益充滿想像。
http://ppt.cc/Pf6b
http://ppt.cc/7bAL
國際不動產證券化基金
相較於國內REIT的顛簸發展，國外早已建立完整機制，不動產標的物可謂百花齊放
，停車場、住宅、甚至商辦中分層都可轉換為REIT供投資人選擇收租。以YAHOO基金搜尋
不動產置券基金，可看得出來這1年以來，投資績效幾乎都超過15%以上，甚至這3個月以
來沒有一檔是負績效的。
相信很多讀者都有一個疑問，不是全球政府都在壓抑房地產以及利息上升等不利因素
嗎? 其實以打房來說，基本上都是針對一般住宅來做政策管控，且REIT通常都是以優質商
辦(長期租約&地點極佳)來做為核心持有，除非再次遇到全球性金融危機，否則這種核心
商辦、商旅是不易跌價與釋出的。
至於升息部分，由於REIT是與投資人借錢投資不動產，因此銀行利息上升時(代表景
氣繁榮)，不但有基會提昇承租率，甚至只要租金能夠往上反應，報酬還能再增加。
一般來說REITs除了在升息末期、降息初期較容易出現負報酬外，其餘時期均能創造正報
酬，或許短線可能出現小波動，但都算是技術性的小干擾。
http://ppt.cc/4P--
快速結論
如果手中擁有一些小閒錢，想當個小小包租公(婆)，臺灣REIT倒是一個首次跨入市場
的好標的!! 而如果是較有野心與風險承擔的冒險者，可嘗試各家基金公司所推出的不動
產基金，不過切記要先謹慎研究其投資的國家與不動產標的，才可戰無不勝~~
原文網址:
http://ppt.cc/TOCk
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※ csroan:轉錄至看板 Fund 01/18 22:09
1F：推 pradalove : 臺北市證券化 01/18 22:18
2F：推 ceca : 我覺對不會去買這種... 01/18 22:30
3F：→ ceca : 你中間被人家賺得亂七八糟. 01/18 22:30
4F：→ ceca : 剩下來的利潤塞才奉.. 01/18 22:30
5F：→ ceca : 有錢自己出租就好,懶的管就找代租公司. 01/18 22:30
6F：→ ceca : 另外,商辦風險很高....住宅才穩. 01/18 22:31
7F：→ ceca : 打房又沒人打租金,租金根本無視打房. 01/18 22:31
8F：→ ceca : 店面的話頭報低,投資店面主要是拼她租金番漲. 01/18 22:31
9F：→ ceca : 所以要挑會有成長性的店面,而不是買一個熱鬧店面無. 01/18 22:31
10F：→ ceca : 熱鬧店面投報還是很低,因為房價太高... 01/18 22:32
11F：→ ceca : 所以店面玩法是,我現在投報2%,通路4%,百貨公司開8% 01/18 22:32
12F：→ ceca : 店面一定長期抗戰,並且提早利多5年以上卡位等租金番 01/18 22:32
13F：→ ceca : 而這種基金,才不會去操作這些哩.. 01/18 22:32
14F：→ ceca : 還不就是熱鬧店面無腦收,收了無腦出租...=.= 01/18 22:32
15F：→ ceca : 然後中間裝潢阿整建阿代租阿一堆工本費被賺光光. 01/18 22:33
16F：→ ceca : 最後落到金主手裡的收入根本低的可笑..XD 01/18 22:33
17F：→ ceca : so....不動產一定自己玩...絕對不要當凱子. 01/18 22:33
18F：→ ceca : 花錢給人家拿去錢滾錢..... 01/18 22:34
19F：推 lukiya9477 : 不推的原因主要是國內的基金操盤手太廢 01/18 22:35
20F：→ lukiya9477 : 不然這個其實就跟買基金差不多 01/18 22:35
21F：推 tw54585 : 看完推文 REIT可以買來當定存了 01/18 22:51
22F：→ csroan : 呵呵~有錢當然自己玩阿~不過REIT原本就是設計給沒這 01/18 22:53
23F：→ csroan : 麼雄厚的資金的人投資~不過全球不動產基金表現不錯! 01/18 22:53
24F：推 tw54585 : Reits本來就不是主動操作的 是要怎麼收? 01/18 22:54
25F：→ tw54585 : 評論前好歹看看這證券是怎麼運作的吧.... 01/18 22:54
26F：推 tw54585 : 而且重點是現在有可口的折價... 市場預期未來房價會 01/18 22:58
27F：→ tw54585 : 大跌 呵呵 01/18 22:58
28F：→ WTF1111 : 台灣的不動產不是拿來收租的...是拿來賣的 01/18 22:59
29F：→ WTF1111 : 開個炒房共同基金還比較有搞頭 01/18 22:59
30F：推 ceca : 中南部可以玩出租. 01/18 23:00
31F：→ ceca : 不過基金就免了..被騙錢而已,我講白就是這樣. 01/18 23:00
32F：→ ceca : 中南部最無腦出租就是 01/18 23:01
33F：→ ceca : 你買房子,無腦丟給代租公司整建,無腦給他租讓她抽10 01/18 23:01
34F：→ ceca : 之前某一間房子賣給台北人,她就這樣幹的. 01/18 23:01
35F：→ ceca : 台灣商辦不要玩,除非服冒過不然風險太高. 01/18 23:01
36F：→ ceca : 中小企業跑光光了,一堆空商辦還投資商辦就傻了. 01/18 23:02
37F：→ ceca : 店面的話,除非你是專業,不然不要玩. 01/18 23:02
38F：→ ceca : 另外,不要相信專業,你只會被專業騙而已..XD 01/18 23:02
39F：推 tw54585 : 我笑了 呵呵 跟不懂的人還真是難以溝通呀... 01/18 23:02
40F：→ ceca : 社會很黑暗..大家都想騙你的錢,沒那種爽爽賺錢這種. 01/18 23:02
41F：→ ceca : 你怎樣操作都沒用阿..XD..我門該租過的東西大多都ꨮ 01/18 23:04
42F：→ ceca : 她這樣講,我只會覺得那個出租投報率很糟糕. 01/18 23:04
43F：→ ceca : 至於你說啥下市可以收更多股本回來. 01/18 23:05
44F：→ ceca : 阿你自己買房子出租,賣掉房子你賺的不是更多..XD 01/18 23:05
45F：→ ceca : 結果,你可能玩了半天才賺一點點,剩下的利潤. 01/18 23:05
46F：→ ceca : 都跑去公司老闆口貸了. 01/18 23:05
47F：推 tw54585 : 好可憐... 無知真的好可憐...... 01/18 23:06
48F：→ ceca : 你爽就慢慢買吧..XD 01/18 23:06
49F：→ ceca : 看你1000萬哪時翻到3000萬. 01/18 23:06
50F：→ ceca : 結果你是在幫老闆沒錢莫名其妙賺3憶的分子之一而已 01/18 23:07
51F：→ ceca : 無知哩..XD 01/18 23:07
52F：→ ceca : 愛被騙錢救不了..你以為房地產熱為啥還會下市. 01/18 23:07
53F：→ ceca : 店面土地住宅我家全都出租過.. 01/18 23:08
54F：推 tw54585 : 呵呵... 算了 懶的打臉 自己去查查駿馬R1 01/18 23:08
55F：→ ceca : 企業在旁邊買店面出租在搞啥,大家都馬知道. 01/18 23:08
56F：→ ceca : 你知道2007年到2014年總房價翻多少嗎..XD 01/18 23:09
57F：→ ceca : 租金又翻多少嗎..XD 01/18 23:09
58F：→ ceca : 阿你買股票賺的只是比自己買自己租的1/3 01/18 23:10
59F：→ ceca : 你有沒有想過那2/3跑到誰口袋去..XD 01/18 23:10
60F：→ ceca : 傻傻的還以為看圖表超厲害. 01/18 23:10
61F：推 tw54585 : 笑死我了... 費用都公開的 是要進到誰的口袋啦.... 01/18 23:11
62F：→ ceca : 你成本怎樣估..XD 01/18 23:11
63F：→ ceca : 你本太高..被賺光光 01/18 23:12
64F：→ tw54585 : 你把它當作炒房的上市公司了嗎..... XDD 01/18 23:12
65F：→ ceca : 炒租金就是炒房,包租公行太. 01/18 23:12
66F：→ ceca : 反正呢,錢是在自己口袋的,愛怎樣買隨變阿. 01/18 23:15
67F：→ ceca : 我只能講經驗談,這種都是幫人家賺錢而已. 01/18 23:15
68F：→ ceca : 老闆自己還有裝潢公司,代租公司,代管公司. 01/18 23:15
69F：→ ceca : 她在這些公司賺一大筆利潤.. 01/18 23:16
70F：→ ceca : 把中間出租的弄上市,吸收凱子的錢來幫自己賺錢.XD 01/18 23:16
71F：→ ceca : 你以為社會多光明喔..XD..財報下面多少動做都沒看懂 01/18 23:16
72F：推 krishuang : 我都買RWO 01/18 23:28
73F：推 tucson : 我有買。還不錯有賺到錢 01/18 23:29
74F：→ tucson : 大錢沒有但是穩定 01/18 23:30
75F：推 ceca : 這種公司我們早就自己想搞了..XD 01/18 23:30
76F：→ tucson : 不想自己買房子的人買這個不錯 01/18 23:30
77F：→ ceca : 講白一點我們賺錢手法是怎樣. 01/18 23:30
78F：→ ceca : 例如這邊要有商場,我先自己買一間. 01/18 23:30
79F：→ ceca : 等到商場出來,價個翻2倍,我在搞一個假租約滿租. 01/18 23:31
80F：→ ceca : 就賣給自己公司,財報很漂亮,因為租約我用做的. 01/18 23:31
81F：→ ceca : 但是我賣價不是兩倍,而是2.3倍以上.. 01/18 23:31
82F：→ ceca : 我拿0.1的價差來弄一個假的租金. 01/18 23:31
83F：→ ceca : 這種在店面很愛玩,屋主租給自己的7-11. 01/18 23:32
84F：→ ceca : 租金超貴...我們玩店面的看到都知道他在搞啥. 01/18 23:32
85F：→ ceca : 然後再用租金5%反推賣價賣給公司. 01/18 23:32
86F：→ ceca : 這時候,5年內租金都很棒...可是購入房價超貴..XD 01/18 23:32
87F：→ ceca : 然後公司還可以外包代租代管費用. 01/18 23:33
88F：→ ceca : 人家都收10%,我就收15%之類的. 01/18 23:33
89F：→ ceca : 外家裝潢,人家裝潢20萬,我公司行號裝潢幾乎都報200 01/18 23:33
90F：推 tucson : 台灣的富邦一號比較溫和戰士美國的vnq iyr衝得很快 01/18 23:33
91F：→ ceca : 你去看就知道,公司最愛當凱子,給錢不手軟. 01/18 23:33
92F：→ ceca : 因為不是自己的錢. 01/18 23:33
93F：→ ceca : 到最後,大家看假租約很開心,投入得資金都購入超貴 01/18 23:34
94F：→ ceca : 物件.. 01/18 23:34
95F：→ ceca : 別忘了,公司一定有貸款,融資下貸款8成都算太少. 01/18 23:34
96F：→ ceca : 所以房價漲10%,貸款8成槓桿是50%.. 01/18 23:34
97F：→ ceca : 就是你丟1000萬,你應該賺到1500萬. 01/18 23:34
98F：→ ceca : 可是他價值卻只漲10%.. 01/18 23:34
99F：→ ceca : 差價就是用這些手法進入了老闆或經營者的手中. 01/18 23:34
100F：→ ceca : 如果哪天槓桿嘎不過來崩潰了. 01/18 23:35
101F：→ ceca : 那股東死光光.. 01/18 23:35
102F：→ ceca : 可是賣給這些公司的前屋主爽翻了爽死了. 01/18 23:35
103F：→ ceca : 快速出貨跑現金還賣高於行情. 01/18 23:35
104F：→ ceca : 當年王又增不也這樣玩..XD.. 01/18 23:35
105F：推 ast2 : 推經驗談 好多內幕 不愧是高雄王 XD 01/18 23:46
106F：→ ceca : 之前六合路有一間,屋主是銀行總經理老婆. 01/18 23:47
107F：→ ceca : 她30坪土地要賣6000萬... 01/18 23:47
108F：→ ceca : 賣掉了... 01/18 23:47
109F：→ ceca : 這就是殘酷的世界.. 01/18 23:47
110F：→ ast2 : 要我是不會買REIT 要穩定寧願買債券或特別股 01/18 23:48
111F：→ ceca : 做假約,做假銀行估價,然後高價賣給法人. 01/18 23:48
112F：→ ceca : 之後再包紅包給經營者.... 01/18 23:48
113F：→ ceca : 幹,社會都這樣搞的... 01/18 23:48
114F：推 victoryss : 推一下高雄地產王XD 01/18 23:50
115F：→ ceca : 店面就要自己評估拉,你感覺這區商業性越來越好. 01/18 23:51
116F：→ ceca : 正常吧...@@a.... 01/18 23:52
117F：推 lukiya9477 : 我只知道政府推的都不要碰 這個政府啥都不會 01/18 23:53
118F：→ lukiya9477 : 最會坑殺人民 賤賣國產 圖利奸商 01/18 23:53
119F：→ victoryss : 還會控盤呢 01/18 23:53
120F：推 lukiya9477 : 控成死魚盤 拉了一堆屎 然後自己不擦 說要426來才擦 01/18 23:55
121F：→ lukiya9477 : 得乾淨 然後把屁股翹高高等對方來幹 01/18 23:55
122F：推 leon99 : 某幸運精子真是說的頭頭是道 01/19 00:16
123F：推 IanLi : 有人一知半解根本不懂REIT 有空來補充 01/19 00:28
124F：推 gto9992000 : 推版主專業度詳盡，期許版主能分享一下 01/19 00:55
125F：噓 hjgx : 原文舉例的近1年漲幅>近3年>近5年，代表近5~2年都 01/19 02:01
126F：→ hjgx : 下跌，根本自己打自己臉，原文水準不高啊 01/19 02:02
127F：→ hjgx : "其餘時期均能創造正報"？？ 01/19 02:03
128F：推 wanquei : 富邦一號裡面有地上權。殖利率才比較高。 01/19 08:36
129F：→ enihsynnus : 你講了市場小的東西~沒幾個懂~你不被嘴才怪...ㄎㄎ 01/19 09:14
130F：推 aq2272353712: 佩雯你裝很好惹 01/19 15:37