作者csroan (神风)
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标题[心得] 被遗忘的台湾「不动产投资信托 REIT」
时间Sun Jan 18 22:05:14 2015
原文网址:
http://ppt.cc/TOCk
http://ppt.cc/2f5h
不动产投资信托（英文简称 REIT），简单说就是集合投资人的钱共同买下不动产，其主
要投资不动产标的物为已开发完成的商业办公大楼、百货商场、旅馆等).....
不动产投资信托的特点是信托主要收入来自租金，因此收益较为稳定，加上租金收益全数
配息，现金殖利率高於定期存款甚多，并可对抗通货膨胀，是一般民众，可利用小钱即可
当包租婆(公)的好捷径。
台湾上市交易之REIT
台湾原本不动产信托证券原本有八档，但由於台湾高房价低租金收益的奇特现象，在
现有股东的提议下，有三档已经清算下市，股东反而获利更高，此部分可由下表中净值比
看出，除国泰一号外，其余REIT市场价值都比净值还低。
虽然台湾REIT并不活络，但是由於低基期以及稳定配息等优势，还是有特定
族群默默吃货，例如:新光1号、富邦1号等，这半年来也是默默持续上涨，毕竟以目前台
股算是相对高点来说，REIT算是相对安全的
标的，其中富邦1号持续於市场中出售天母富邦大楼，对於未来收益充满想像。
http://ppt.cc/Pf6b
http://ppt.cc/7bAL
国际不动产证券化基金
相较於国内REIT的颠簸发展，国外早已建立完整机制，不动产标的物可谓百花齐放
，停车场、住宅、甚至商办中分层都可转换为REIT供投资人选择收租。以YAHOO基金搜寻
不动产置券基金，可看得出来这1年以来，投资绩效几乎都超过15%以上，甚至这3个月以
来没有一档是负绩效的。
相信很多读者都有一个疑问，不是全球政府都在压抑房地产以及利息上升等不利因素
吗? 其实以打房来说，基本上都是针对一般住宅来做政策管控，且REIT通常都是以优质商
办(长期租约&地点极佳)来做为核心持有，除非再次遇到全球性金融危机，否则这种核心
商办、商旅是不易跌价与释出的。
至於升息部分，由於REIT是与投资人借钱投资不动产，因此银行利息上升时(代表景
气繁荣)，不但有基会提昇承租率，甚至只要租金能够往上反应，报酬还能再增加。
一般来说REITs除了在升息末期、降息初期较容易出现负报酬外，其余时期均能创造正报
酬，或许短线可能出现小波动，但都算是技术性的小干扰。
http://ppt.cc/4P--
快速结论
如果手中拥有一些小闲钱，想当个小小包租公(婆)，台湾REIT倒是一个首次跨入市场
的好标的!! 而如果是较有野心与风险承担的冒险者，可尝试各家基金公司所推出的不动
产基金，不过切记要先谨慎研究其投资的国家与不动产标的，才可战无不胜~~
原文网址:
http://ppt.cc/TOCk
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※ csroan:转录至看板 Fund 01/18 22:09
1F：推 pradalove : 台北市证券化 01/18 22:18
2F：推 ceca : 我觉对不会去买这种... 01/18 22:30
3F：→ ceca : 你中间被人家赚得乱七八糟. 01/18 22:30
4F：→ ceca : 剩下来的利润塞才奉.. 01/18 22:30
5F：→ ceca : 有钱自己出租就好,懒的管就找代租公司. 01/18 22:30
6F：→ ceca : 另外,商办风险很高....住宅才稳. 01/18 22:31
7F：→ ceca : 打房又没人打租金,租金根本无视打房. 01/18 22:31
8F：→ ceca : 店面的话头报低,投资店面主要是拼她租金番涨. 01/18 22:31
9F：→ ceca : 所以要挑会有成长性的店面,而不是买一个热闹店面无. 01/18 22:31
10F：→ ceca : 热闹店面投报还是很低,因为房价太高... 01/18 22:32
11F：→ ceca : 所以店面玩法是,我现在投报2%,通路4%,百货公司开8% 01/18 22:32
12F：→ ceca : 店面一定长期抗战,并且提早利多5年以上卡位等租金番 01/18 22:32
13F：→ ceca : 而这种基金,才不会去操作这些哩.. 01/18 22:32
14F：→ ceca : 还不就是热闹店面无脑收,收了无脑出租...=.= 01/18 22:32
15F：→ ceca : 然後中间装潢阿整建阿代租阿一堆工本费被赚光光. 01/18 22:33
16F：→ ceca : 最後落到金主手里的收入根本低的可笑..XD 01/18 22:33
17F：→ ceca : so....不动产一定自己玩...绝对不要当凯子. 01/18 22:33
18F：→ ceca : 花钱给人家拿去钱滚钱..... 01/18 22:34
19F：推 lukiya9477 : 不推的原因主要是国内的基金操盘手太废 01/18 22:35
20F：→ lukiya9477 : 不然这个其实就跟买基金差不多 01/18 22:35
21F：推 tw54585 : 看完推文 REIT可以买来当定存了 01/18 22:51
22F：→ csroan : 呵呵~有钱当然自己玩阿~不过REIT原本就是设计给没这 01/18 22:53
23F：→ csroan : 麽雄厚的资金的人投资~不过全球不动产基金表现不错! 01/18 22:53
24F：推 tw54585 : Reits本来就不是主动操作的 是要怎麽收? 01/18 22:54
25F：→ tw54585 : 评论前好歹看看这证券是怎麽运作的吧.... 01/18 22:54
26F：推 tw54585 : 而且重点是现在有可口的折价... 市场预期未来房价会 01/18 22:58
27F：→ tw54585 : 大跌 呵呵 01/18 22:58
28F：→ WTF1111 : 台湾的不动产不是拿来收租的...是拿来卖的 01/18 22:59
29F：→ WTF1111 : 开个炒房共同基金还比较有搞头 01/18 22:59
30F：推 ceca : 中南部可以玩出租. 01/18 23:00
31F：→ ceca : 不过基金就免了..被骗钱而已,我讲白就是这样. 01/18 23:00
32F：→ ceca : 中南部最无脑出租就是 01/18 23:01
33F：→ ceca : 你买房子,无脑丢给代租公司整建,无脑给他租让她抽10 01/18 23:01
34F：→ ceca : 之前某一间房子卖给台北人,她就这样干的. 01/18 23:01
35F：→ ceca : 台湾商办不要玩,除非服冒过不然风险太高. 01/18 23:01
36F：→ ceca : 中小企业跑光光了,一堆空商办还投资商办就傻了. 01/18 23:02
37F：→ ceca : 店面的话,除非你是专业,不然不要玩. 01/18 23:02
38F：→ ceca : 另外,不要相信专业,你只会被专业骗而已..XD 01/18 23:02
39F：推 tw54585 : 我笑了 呵呵 跟不懂的人还真是难以沟通呀... 01/18 23:02
40F：→ ceca : 社会很黑暗..大家都想骗你的钱,没那种爽爽赚钱这种. 01/18 23:02
41F：→ ceca : 你怎样操作都没用阿..XD..我门该租过的东西大多都ꨮ 01/18 23:04
42F：→ ceca : 她这样讲,我只会觉得那个出租投报率很糟糕. 01/18 23:04
43F：→ ceca : 至於你说啥下市可以收更多股本回来. 01/18 23:05
44F：→ ceca : 阿你自己买房子出租,卖掉房子你赚的不是更多..XD 01/18 23:05
45F：→ ceca : 结果,你可能玩了半天才赚一点点,剩下的利润. 01/18 23:05
46F：→ ceca : 都跑去公司老板口贷了. 01/18 23:05
47F：推 tw54585 : 好可怜... 无知真的好可怜...... 01/18 23:06
48F：→ ceca : 你爽就慢慢买吧..XD 01/18 23:06
49F：→ ceca : 看你1000万哪时翻到3000万. 01/18 23:06
50F：→ ceca : 结果你是在帮老板没钱莫名其妙赚3忆的分子之一而已 01/18 23:07
51F：→ ceca : 无知哩..XD 01/18 23:07
52F：→ ceca : 爱被骗钱救不了..你以为房地产热为啥还会下市. 01/18 23:07
53F：→ ceca : 店面土地住宅我家全都出租过.. 01/18 23:08
54F：推 tw54585 : 呵呵... 算了 懒的打脸 自己去查查骏马R1 01/18 23:08
55F：→ ceca : 企业在旁边买店面出租在搞啥,大家都马知道. 01/18 23:08
56F：→ ceca : 你知道2007年到2014年总房价翻多少吗..XD 01/18 23:09
57F：→ ceca : 租金又翻多少吗..XD 01/18 23:09
58F：→ ceca : 阿你买股票赚的只是比自己买自己租的1/3 01/18 23:10
59F：→ ceca : 你有没有想过那2/3跑到谁口袋去..XD 01/18 23:10
60F：→ ceca : 傻傻的还以为看图表超厉害. 01/18 23:10
61F：推 tw54585 : 笑死我了... 费用都公开的 是要进到谁的口袋啦.... 01/18 23:11
62F：→ ceca : 你成本怎样估..XD 01/18 23:11
63F：→ ceca : 你本太高..被赚光光 01/18 23:12
64F：→ tw54585 : 你把它当作炒房的上市公司了吗..... XDD 01/18 23:12
65F：→ ceca : 炒租金就是炒房,包租公行太. 01/18 23:12
66F：→ ceca : 反正呢,钱是在自己口袋的,爱怎样买随变阿. 01/18 23:15
67F：→ ceca : 我只能讲经验谈,这种都是帮人家赚钱而已. 01/18 23:15
68F：→ ceca : 老板自己还有装潢公司,代租公司,代管公司. 01/18 23:15
69F：→ ceca : 她在这些公司赚一大笔利润.. 01/18 23:16
70F：→ ceca : 把中间出租的弄上市,吸收凯子的钱来帮自己赚钱.XD 01/18 23:16
71F：→ ceca : 你以为社会多光明喔..XD..财报下面多少动做都没看懂 01/18 23:16
72F：推 krishuang : 我都买RWO 01/18 23:28
73F：推 tucson : 我有买。还不错有赚到钱 01/18 23:29
74F：→ tucson : 大钱没有但是稳定 01/18 23:30
75F：推 ceca : 这种公司我们早就自己想搞了..XD 01/18 23:30
76F：→ tucson : 不想自己买房子的人买这个不错 01/18 23:30
77F：→ ceca : 讲白一点我们赚钱手法是怎样. 01/18 23:30
78F：→ ceca : 例如这边要有商场,我先自己买一间. 01/18 23:30
79F：→ ceca : 等到商场出来,价个翻2倍,我在搞一个假租约满租. 01/18 23:31
80F：→ ceca : 就卖给自己公司,财报很漂亮,因为租约我用做的. 01/18 23:31
81F：→ ceca : 但是我卖价不是两倍,而是2.3倍以上.. 01/18 23:31
82F：→ ceca : 我拿0.1的价差来弄一个假的租金. 01/18 23:31
83F：→ ceca : 这种在店面很爱玩,屋主租给自己的7-11. 01/18 23:32
84F：→ ceca : 租金超贵...我们玩店面的看到都知道他在搞啥. 01/18 23:32
85F：→ ceca : 然後再用租金5%反推卖价卖给公司. 01/18 23:32
86F：→ ceca : 这时候,5年内租金都很棒...可是购入房价超贵..XD 01/18 23:32
87F：→ ceca : 然後公司还可以外包代租代管费用. 01/18 23:33
88F：→ ceca : 人家都收10%,我就收15%之类的. 01/18 23:33
89F：→ ceca : 外家装潢,人家装潢20万,我公司行号装潢几乎都报200 01/18 23:33
90F：推 tucson : 台湾的富邦一号比较温和战士美国的vnq iyr冲得很快 01/18 23:33
91F：→ ceca : 你去看就知道,公司最爱当凯子,给钱不手软. 01/18 23:33
92F：→ ceca : 因为不是自己的钱. 01/18 23:33
93F：→ ceca : 到最後,大家看假租约很开心,投入得资金都购入超贵 01/18 23:34
94F：→ ceca : 物件.. 01/18 23:34
95F：→ ceca : 别忘了,公司一定有贷款,融资下贷款8成都算太少. 01/18 23:34
96F：→ ceca : 所以房价涨10%,贷款8成杠杆是50%.. 01/18 23:34
97F：→ ceca : 就是你丢1000万,你应该赚到1500万. 01/18 23:34
98F：→ ceca : 可是他价值却只涨10%.. 01/18 23:34
99F：→ ceca : 差价就是用这些手法进入了老板或经营者的手中. 01/18 23:34
100F：→ ceca : 如果哪天杠杆嘎不过来崩溃了. 01/18 23:35
101F：→ ceca : 那股东死光光.. 01/18 23:35
102F：→ ceca : 可是卖给这些公司的前屋主爽翻了爽死了. 01/18 23:35
103F：→ ceca : 快速出货跑现金还卖高於行情. 01/18 23:35
104F：→ ceca : 当年王又增不也这样玩..XD.. 01/18 23:35
105F：推 ast2 : 推经验谈 好多内幕 不愧是高雄王 XD 01/18 23:46
106F：→ ceca : 之前六合路有一间,屋主是银行总经理老婆. 01/18 23:47
107F：→ ceca : 她30坪土地要卖6000万... 01/18 23:47
108F：→ ceca : 卖掉了... 01/18 23:47
109F：→ ceca : 这就是残酷的世界.. 01/18 23:47
110F：→ ast2 : 要我是不会买REIT 要稳定宁愿买债券或特别股 01/18 23:48
111F：→ ceca : 做假约,做假银行估价,然後高价卖给法人. 01/18 23:48
112F：→ ceca : 之後再包红包给经营者.... 01/18 23:48
113F：→ ceca : 干,社会都这样搞的... 01/18 23:48
114F：推 victoryss : 推一下高雄地产王XD 01/18 23:50
115F：→ ceca : 店面就要自己评估拉,你感觉这区商业性越来越好. 01/18 23:51
116F：→ ceca : 正常吧...@@a.... 01/18 23:52
117F：推 lukiya9477 : 我只知道政府推的都不要碰 这个政府啥都不会 01/18 23:53
118F：→ lukiya9477 : 最会坑杀人民 贱卖国产 图利奸商 01/18 23:53
119F：→ victoryss : 还会控盘呢 01/18 23:53
120F：推 lukiya9477 : 控成死鱼盘 拉了一堆屎 然後自己不擦 说要426来才擦 01/18 23:55
121F：→ lukiya9477 : 得乾净 然後把屁股翘高高等对方来干 01/18 23:55
122F：推 leon99 : 某幸运精子真是说的头头是道 01/19 00:16
123F：推 IanLi : 有人一知半解根本不懂REIT 有空来补充 01/19 00:28
124F：推 gto9992000 : 推版主专业度详尽，期许版主能分享一下 01/19 00:55
125F：嘘 hjgx : 原文举例的近1年涨幅>近3年>近5年，代表近5~2年都 01/19 02:01
126F：→ hjgx : 下跌，根本自己打自己脸，原文水准不高啊 01/19 02:02
127F：→ hjgx : "其余时期均能创造正报"？？ 01/19 02:03
128F：推 wanquei : 富邦一号里面有地上权。殖利率才比较高。 01/19 08:36
129F：→ enihsynnus : 你讲了市场小的东西~没几个懂~你不被嘴才怪...ㄎㄎ 01/19 09:14
130F：推 aq2272353712: 佩雯你装很好惹 01/19 15:37