作者isaacchen (元)
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標題Re: [心得] 說一個跟投資有關的事(跟股票沒啥關)
時間Thu Jun 12 01:30:00 2008
推文講不清楚，回個文好了。
http://upload.wikimedia.org/wikipedia/en/6/6c/Shiller_IE2_Fig_2-1.png
這個圖呈現了美國從1890年以來的房地產與其他相關數據的對應關係
以1890年為基準100 然後加上通膨平準
指數只要高於100代表打敗通膨 低於100代表低於通膨水準
從這個指數上來看 絕大多數的時間 房地產價格大約維持和通膨水準一致
也就是90~110左右的區間 ..有時輸給通膨 有時贏給通膨
一百年來大約是打成平手
其中也有些例外
1920~1940年那20年...房地產簡直是負資產 當然那時有那時的時代背景XD
1940年代以後直到2005年...房價也都大約保持相當平穩的態勢
也就是和通膨水準成長相當一致..然後 你知道的
老葛一路降息 終於炒出美國有史以來最大的房地產泡沫....XD
短短三年間 指數衝到了185XD
所以你就知道為什麼這一年來的修正會這麼痛苦了....
泡沫不是常態 終歸要回歸長期趨勢
一百年來的數據證明 房地產頂多保值 很難帶給你對抗通膨的額外收益
然後只要買在泡沫上的..不要賠大錢就不錯 別妄想打敗通膨...
抱歉 話講的很重，但是這是事實
而這些話 建商和財經媒體都不會告訴你 只有我這支烏鴉會在這裡胡言亂語XD
所以也隨便聽聽就好 別當真啊~!
※ 引述《echoyou (~~)》之銘言：
: 我今天25歲 但對於投資的體驗 大概等於平常人4~50歲的經驗了
: 我的長輩(阿罵輩的) 總是一直叫我買房子
: 在此建議
: 對於2 30歲的年輕人 花了5 6年的時間省吃儉用 存了1 200萬
: 假如有長輩(尤其是阿罵輩的) 之類的 會建議你買房子來"住"之類的
: 千萬不要答應(在一般的情況之下 SARS那算不一般)
: 為什麼阿罵會一直建議你買房子勒
: 因為可能他在年輕的時候 曾經沒買過房子 或是把手上的房子賣出
: 以前那個便宜的跟什麼一樣的房子 現在都是天價
: 因為遺憾 所以現在會做出不太理智的事情
: 我突然想到我爸昨天跟我說 她買一個富蘭克林的基金 她說過去50年以來
: 平均每年有12%的獲利 但是我跟他說 過去50年來美國是世界第一強國
: 但是未來的50年你能保證美國是最強的嗎
: (這不是要說美國不好 我想說的是 不要拿以前的數據 來推論未來 太危險了)
: 因為假如你拿去買房子 你的200萬 是頭期款 你之後的薪水大約 1/3~1/2都要拿去還貸款
: 剩下的2/3~1/2過生活 因該就很緊了
: 20~30年的地獄貸款 等到你要退休之後 你會發現 可能會有一棟房子
: 其他的什麼都沒有
: 為什麼會這樣勒
: 因為你放棄了人生高報酬的投資的機會
: (在怎樣 人一生之中總有個 1 2次的天大好機會)
: 因為要繳貸款的關係 你的薪資 都會被卡死
: 你不敢冒險 所以少掉了一些發財的機會
: 就算有機會 你也想冒險去拼一拼 但現金不足 薪水都用在貸款上
: (資產都押在房地場上)
: 這就算是房貸奴吧(我國文不好...)
: 我覺得啦要是這樣過一輩子 我會很遺憾的
: 什麼夢想都沒完成 誕生在世界上就只是為了一個鳥籠房(我住在台北)
: (這我承認我說的有點偏激
: 投資這種是因人而異啦 有人喜歡賭大的(我) 有人喜歡安定的生活)
: 但是假如你薪水夠多或是家裡夠有錢 夠你付房貸之餘 還能存一筆閒錢
: 隨時能看看到機會伺機而動 那我建議買房子是不錯的選擇
: 因為房子算是你資產配置的一部分
: 分散風險總是好的
: -------------------------------------------------------------------
: 我跟大家說一個我現階段對於房子的想法
: 房價要是在漲上去 就不要買了 租比買滑算
: 房價要是會下跌 幹麻現在買...
: --------------------------------------------------------------------
: 為了不被刪文
: 所以還是要說一下
: 存錢 投資"股票"是不錯的決定 (我有扯到股票喔!!!)
: 不是隨時買 隨便賺(人總是沒有耐心 下跌就會怕 )
: 所以要抓準時機 行情好 就賺 行情不好 就存錢 充實自己
: 之前有人說我是運氣好 才能賺到錢
: 我覺得 在這樣想之前
: 為什麼不換個角度想
: 我是因為看到世界景氣好而花了3年投入股市
: 但又看到世界經濟可能要衰退了 或是我看不懂了 而跑去讀書
: 這樣想 我覺得啦 會比較有意義 而且比較會進步
: (運氣的成分也是有啦 但是大家一開始都說我是"完全"靠運氣 我會覺得有點氣)
: ---------------------------------------------------------------------
: 我文筆真爛 (請憑意境去感受我所要表達的意思 而不要專研文字)
: 這樣怎麼出書@@
: 有人要當我的槍手嗎 我說(大意)你寫
: 稿費3 7分@@
--
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◆ From: 134.208.33.233
※ 編輯: isaacchen 來自: 134.208.33.233 (06/12 01:30)
※ 編輯: isaacchen 來自: 134.208.33.233 (06/12 01:31)
1F：推 cobrasgo:真才實學講的話就是不一樣 06/12 01:35
2F：推 breadman:睡前一推 06/12 01:36
3F：推 neverlove:為什麼看不到圖? 厲害 06/12 01:36
4F：→ echoyou:對不起 小弟我以前就是常被國文老師打@@... 06/12 01:36
5F：→ echoyou:導致國文程度不佳@@ 06/12 01:36
6F：→ cobrasgo:你的國文老師時常請假嗎XD 06/12 01:37
7F：推 tonyd:感謝isa大的解說 想跟您再多聊聊 06/12 01:37
8F：→ tonyd:1920~40年那部分先跳過 畢竟有一堆戰爭、大蕭條時代干擾 06/12 01:38
9F：→ tonyd:以40~90來看 差不多是在100+-跳動 這似乎說明房地產與通膨間 06/12 01:39
10F：→ isaacchen:大致是一致的，有些時候稍好一點，大致符合"保值"的概念 06/12 01:40
11F：→ tonyd:相關性極高(當然這是目測 沒檢定過不敢說得太確定) 這似乎意 06/12 01:40
12F：→ tonyd:謂著抗通膨的價值不錯說 06/12 01:40
13F：→ cchbrian0415:元大果然是元大 沒有人說您有講錯阿~~ 06/12 01:40
14F：→ cchbrian0415:只是我想原PO重點不在此 XD 06/12 01:41
15F：推 echoyou:我的國文老師 整天忙著打我@@ 沒空教導我寫文章 06/12 01:41
16F：→ tonyd:另外還有頗認同您剛題的一點是 債券保值效益也不錯沒錯^^" 06/12 01:42
17F：→ isaacchen:不過要注意，高點買進的都保不了值啊（重點） 06/12 01:42
18F：推 joejoejoejoe:買房只是example,主旨應該是別因追求A選擇的同時 06/12 01:43
19F：→ tonyd:嗯嗯 感謝isa大的講解 謝謝^^" 06/12 01:43
20F：→ cchbrian0415:水和石油~~~ 06/12 01:43
21F：→ cchbrian0415:那鑽石和和石頭呢?? 06/12 01:44
22F：→ cchbrian0415:有高低點的不同嗎???呵呵 小弟用經原來請教 06/12 01:44
23F：→ isaacchen:e大文章重點不在這我知道啦XD..抱歉，我只是想討論一下 06/12 01:44
24F：→ joejoejoejoe:喪失了投資B選擇的好時機,利潤真的算算看才知道 06/12 01:45
25F：→ isaacchen:釐清一下坊間常有房地產可以"打敗"通膨的迷思是否正確 06/12 01:45
26F：→ cchbrian0415:XD 很推您的文啦 很有重點 06/12 01:45
27F：→ cchbrian0415:但我看到的是書本上教的東西 XD 06/12 01:45
28F：→ isaacchen:本來只是想推文嘴砲一下而已0rz...(躲) 06/12 01:46
29F：→ joejoejoejoe:i大引出另一個重點,e大算是拋磚引玉 06/12 01:46
30F：→ joejoejoejoe:i大要不要來我那寫一下這篇,我想整理好好收藏 06/12 01:47
31F：→ isaacchen:XDDD....先睡一覺在說吧XD 晚安啦~! 06/12 01:47
32F：→ joejoejoejoe:早安了 maybe you a good dream 06/12 01:48
33F：推 echoyou:我的文筆...算了吧...意會就好了 06/12 01:48
34F：→ echoyou:不過很感謝isaacchen幫我解釋了我要表達的東西 我沒有圖 06/12 01:48
35F：→ echoyou:沒有資料佐證 沒有文筆 但是最後的意思他幫我說出來了@@ 06/12 01:49
36F：→ isaacchen:e大，小弟可是很崇拜你的，idea最重要啊XD 06/12 01:49
37F：→ echoyou:就是 房價現在太貴@@ 06/12 01:49
38F：→ cchbrian0415:XD 元大說小弟 還敢當大哥 06/12 01:50
39F：→ cchbrian0415: 誰 06/12 01:50
40F：推 joejoejoejoe:i大，小弟可是很崇拜你的，佐證分析也很重要啊XD 06/12 01:50
41F：推 echoyou:恩 我知道位啥申論題我種是寫不好的原因了@@ 06/12 01:51
42F：→ isaacchen:大家都搶著當小弟..誰來當大哥呢...XD? j大就你啦！ 06/12 01:51
43F：→ isaacchen:台灣好像沒有提供類似的數據..有點可惜@@ 06/12 01:53
44F：→ isaacchen:只有一些"信義房價指數"，"東森房價指數"，科科。 06/12 01:54
45F：推 echoyou:因該有啦 只是新聞媒體不會挖這塊 因為擋人財路 06/12 01:54
46F：→ echoyou:這讓我想起一個政大的教授 被建商恐嚇 最近的事情而已 06/12 01:55
47F：推 joejoejoejoe:貨幣方面資訊也都來自於國外,國內企業都重眼前推銷 06/12 01:55
48F：→ tonyd:isa大說到我剛剛很想試試看的部分 剛查了一下國內還真的蠻少 06/12 01:56
49F：推 innevertears:的確恐怖! 06/12 01:57
50F：→ tonyd:這些數據整合的指標or分析 個人手上已經估有台灣百年GDP值 06/12 01:57
51F：→ isaacchen:不過我想依照美國的市場深度廣度，以及拉長的時間軸，所 06/12 01:57
52F：→ tonyd:有時間的話暑假來研究看看^^" 06/12 01:58
53F：→ isaacchen:得出的長期趨勢應該已經蠻具代表性的了.. 06/12 01:58
54F：→ cchbrian0415:T大 查過主計處和內政部了嗎??呵呵~~ 06/12 01:59
55F：推 neverlove:房價也影響通膨 平減會讓影響降低 06/12 01:59
56F：推 IanLi:我確認一下 home price有沒有包含土地成本? 06/12 02:00
57F：→ tonyd:主計處應該沒有房價指標吧..印象中似乎沒看到過(也許忽略了) 06/12 02:00
58F：→ isaacchen:主計處沒有，內政部只有地價資訊...XD 06/12 02:01
59F：→ cchbrian0415:去看看 或許有喔 我懶的查那種東西XD 06/12 02:01
60F：→ neverlove:說到跟美債差不多 因為很多房貸是照CPI調整的 06/12 02:01
61F：→ cchbrian0415:實際上 政府的網站藏很多寶喔 06/12 02:01
62F：→ cchbrian0415:只是要繞來繞去就是了 XD 06/12 02:02
63F：→ tonyd:其實個人蠻想放入經濟成長率、定存利率、匯率等指標一起參照 06/12 02:03
64F：→ tonyd:這樣可以講的故事就很多了^^" 06/12 02:03
65F：推 chuusan:is大 回基金版吧~~ 06/12 02:05
66F：推 neverlove:唉唷 來搶人了~~~別這麼快麻 06/12 02:05
67F：推 IanLi:我也是常去主計處 地政 經濟 商業 等單位去撈資料 06/12 02:06
68F：→ IanLi:很多資訊 只是會去用的有多少呢? 06/12 02:06
69F：→ cchbrian0415:報告~~~XD 06/12 02:07
70F：→ cchbrian0415:衝頁數~~~ 06/12 02:08
71F：推 ruemann:幫推 06/12 02:34
72F：推 buggy:推! 06/12 03:09
73F：→ chechein:推 06/12 04:10
74F：推 sun770618:推 06/12 05:30
75F：推 hsinp:應該要加上租金吧 房子租人每年可收的錢 有些店面租金更高 06/12 06:43
76F：推 jcchiou:推好文 06/12 08:30
77F：推 zuan:推好文!!! 06/12 08:35
78F：推 derecklin:推好文 06/12 08:53
79F：推 oberon1013:大推 06/12 08:55
80F：推 latehero:之前在FUND看過了~還是好文呀~~ 06/12 08:57
81F：推 spmark:推 06/12 09:13
82F：推 changsl:推~ 可惜看不到圖 06/12 09:16
83F：推 Prince22:isaa大的文是一定要推的 06/12 09:22
84F：推 fruitgood:推 06/12 09:28
85F：→ ffaarr:推好文！ 06/12 09:29
86F：推 jimihsu:有數據就推, 不過通膨時能保值的東西很少啊...要想的是 06/12 09:37
87F：→ jimihsu:通膨來了, 我們能怎麼做 ? 06/12 09:38
88F：→ ffaarr:台灣沒有發行抗通澎債券，美國有這種東西，有基金可投資。 06/12 09:50
89F：→ ffaarr:不過那猜利對應到的是美國的物價不是台灣的物價。 06/12 09:50
90F：推 bigpolaris:好文必推～ 06/12 10:09
91F：推 davidbright:補充原圖地址 wiki:United States housing bubble 04/28 09:30