"大樓vs公寓"買房難抉擇! 新北三峽價差近4成 https://news.ustv.com.tw/newsdetail/20240312A113?newsall=true&type=103& 非凡新聞 / 記者黃梅琴 https://youtu.be/cgA1fFzfzIg 房價高漲，如果預算有限，買房到底買公寓還是大樓？是許多年輕人跟換屋族猶豫不決的問 題，雖然大樓各方面的便利性優於公寓，但扣除公設，實際坪數較小，究竟大樓跟公寓的單 價差多少比較合理，根據統計2023年台北市南港、內湖的公寓每坪比大樓少20萬，而新北價 差最多的三峽、林口，單價差距高達37%，有20年經驗的包租公建議買公寓投報率較高。 民眾陳先生：「大樓吧，有電梯呀。」 民眾林先生：「會選擇大樓，因為有管理員會比較方便一點，因為公寓的話沒有人管理，有 時候那個門會沒有人關比較麻煩，怕有人會出入，有電梯比較方便。」 民眾劉先生：「大樓吧，因為大樓可能景觀比較好吧，住的比較心情比較好吧。」 買房到底要買公寓還是大樓，一般人的答案普遍是大樓，因為大樓有電梯、有管委會服務， 可貸款的成數較高，但是缺點是總價高、公設多、要繳管理費，公寓總價較低、實坪較大， 但是要爬樓梯、追垃圾車。 永慶房屋研展中心副理陳金萍：「公寓來說的話，公設比相對比較低，因為它就是只有一支 樓梯的空間，跟大樓相比的話，大樓還會有其他的公設，所以它公設比相對比較低的情況之 下，公寓室內的使用空間相對就會比較大。」 而從稅金多寡考量，以同樣區塊、同樣坪數比較，房屋稅大樓比公寓繳得多，但地價稅正好 相反。 大家房屋企研公關主任賴志昶：「新大樓來講的話，它其實是因為它的屋齡比較新，大樓的 價值比較高，所以它的房屋稅率的稅基比較高一些，如果是公寓的話，雖然房屋稅率是比較 低的，但是它的地價稅，因為它的土地持份較大，所以跟透天厝一樣，其實土地的地價稅部 分會比較高一點。」 專家建議如果是自住，大樓的便利性優於公寓，但是如果是投資，有20年經驗的包租公建議 公寓的投報率較高。 包租公辜博鴻：「因為你自用你會考量到價格問題，跟它的便利性或是它的所謂的CP值、性 價比的問題，如果要真的純投資長期投資的話，不是那種短期進進出出的話，我會建議買公 寓好，因為報酬率比較高，你要想光電梯跟樓梯，它一坪至少差大概10萬跑不掉，可是你寧 可把那10萬塊，拿個3萬塊去裝修在室內，其實房客要住在裡面的是看裡面。」 永慶房屋研展中心副理陳金萍：「如果同樣都在市中心區的部份的話，我們看到大樓跟公寓 ，它的租金的行情其實不會相差太多，但是以總價來看的話，其實公寓的總價相對於大樓來 說是比較低的，所以它投報就會相對比大樓還要再高一些。」 至於期待公寓可以都更危老，專家認為要視地段、住戶多寡、面積大小、房產持有者單純度 等情況，較難有立即的效果，從最重要的價格考量，公寓跟大樓的單價，到底差多少比較合 理。 根據實價登錄資料，2023年台北市南港區大樓和公寓的平均單價分別為76.7萬元和55.9萬元 ，價差27.1%，是台北市價差最顯著的行政區，其次為內湖區大樓和公寓的平均單價為72.0 萬元和52.9萬元，價差26.5%。 永慶房屋研展中心副理陳金萍：「內湖跟南港的部份，它就是在有內科跟南軟的部份，這兩 個就是產業園區的支撐之下，其實就是對於他們這些高科技產業，他們在選擇物件的時候， 可能會以大樓為優先的選擇，所以需求成長的情況之下，就帶動它的單價也會比較上漲。」 而北投區、中山區價差最小，公寓單價比大樓便宜15.5%和16.4%。 永慶房屋研展中心副理陳金萍：「中山區的部份它就是台北市主要的蛋黃區，所以它整個交 通或生活機能，真的相對是比較好的，所以它大樓跟公寓的一個價差相對比較小，北投部份 的話，因為它目前有北士科的帶動之下，它等於是中古大樓跟公寓的部份都同時的上漲。」 在新北市方面，2023年三峽區的大樓和公寓平均單價分別為35.8萬元和22.6萬元，單價差距 高達約37%，將近四成，是新北市價差最大的行政區。 永慶房屋研展中心副理陳金萍：「三峽跟林口是主要是屬於蛋白區的部份，其實這兩個區域 ，都是近年來吸引了很多雙北的居民往這邊去移動，因為在房價高漲的一個情況之下，它有 往外親移民的狀況，他們到那邊是選擇，優先就會選擇大樓產品，而且目前就是3字頭的房 價，其實對於雙北的民眾來說，相對是非常有的吸引力。 大家房屋企研公關主任賴志昶；「三峽它其實比較偏向重劃區的議題比較大一點，還有北大 特區，那邊的新舊屋齡是有蠻大的價差。」 其次是林口區和淡水區，公寓比大樓的平均單價分別便宜35.9%和32.0%，大樓受到置產族群 的喜愛，尤其是淡水區，是雙北少數擁有2字頭的大樓，2023年淡水大樓交易量達2822件， 等於平均一天成交8件，是2023年雙北大樓最熱銷的行政區，有效帶動淡水區的大樓單價漲 幅，而永和區價差相對較小約17.6%，公寓比大樓單價便宜不到兩成，不管選擇大樓或公寓 ，買房地段好壞影響銀行核貸，也影響未來轉手機會。(記者黃梅琴、柯思安/台北採訪報導 ) -- 「謝謝你們的存在，讓我看到自己的存在」 --

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