發表日期： 08/12/2003 提供機構： 寶來證券 閱讀次數： 154 文章作者： 陳怡穎 第 則/共81則 曙光乍現的營建股 ◆房地產景氣從谷底翻揚，北部建商2004年、2005年獲利明顯成長 ◎目前全台餘屋數低於50萬戶以下，若去除掉某些地理條件不佳的餘屋，有一些地區餘屋所剩無幾，尤其是大台北地區近一年餘屋去化明顯。 ◎2003年第2季全國房地產價格下滑幅度已趨緩，議價空間縮減，其中台北與台中都會區之房價指數均明顯較上一季提升，都市地區房價已回穩。 ◎在推案量擴大與價格穩定之下，各地區市場成交量有提昇的現象，成交量以北部表現較佳，尤其是台北縣市第2季成交量明顯上升。 ◎房地產景氣的興衰，直接影響房仲業店數的變化，至2003年6月底全省七大品牌房仲業總店數達765店，其中台北都會區、台中都會區、高雄都會區的房仲店數皆是自1999年8月以來的新高紀錄。 ◎目前以北部建商復甦的跡象較為明顯，雖然2003年北部建商處於小虧獲小幅獲利，但是2004年、2005年營收獲利可望有明顯的成長，建議可買進冠德、宏普、日勝生、皇翔、信義房屋。 ◆相關公司 公司 2003年EPS 投資建議 冠德 -0.06 買進 宏普 0.11 積極買進 日勝生 0.72 買進 皇翔 1.1 買進 信義房屋 4.81 買進 ◆產業前景： 一、真的還有100萬的餘屋嗎?-餘屋數目逐年下滑- (一)餘屋數量推估的假設基礎 1999年政大房地產研究中心依據台電用電不足底度資料推估至1998年底為止，台灣空屋數高達104萬戶，但就一般房地產而言，餘屋與空屋定義是不同的，餘屋指房屋地點適中，格局尚可，但消費者可能因為價格過高而不想購買，但若價格合適，就會承接的房屋；而空屋則是指位置較為偏遠，格局不如餘屋佳，即使價格下降消費者也不想買的房屋。因此假設1998年104萬戶中有2成是永遠無法賣出的空屋，對房地產不會有影響，由此推算目前的餘屋。 ◇圖一：餘屋數量的推估(單位：戶) 資料來源：寶來證券預估今年餘屋數量=前一年餘屋數量+新建戶數-需求戶數 由此推估，目前全台的餘屋數應低於50萬戶以下，若去除掉某些地理條件不佳的餘屋，有一些地區餘屋所剩無幾。 (二)大台北地區近一年餘屋去化明顯 根據永慶房屋統計，2001年至2002年11月間大台北地區餘屋戶數2001年仍有3.4萬戶，2002年3月下降到2.9萬戶，2002年11月份進一步大幅下降到至2萬戶，創下近幾年來的新低水準。台北市餘屋由2001年的5,036戶，下降至2002的4,622戶，減少幅度接近一成，台北縣餘屋累計戶數由2001年的24,481戶，至2002年11月下降至的16,349戶，消化了3成的餘屋。 二、房屋供給量下滑 由圖二可以明顯看出無論是推案或是實際完工，近幾年都是呈現遞減的趨勢，以房地產每年至少有12萬戶的需求， 1999年以後的供給量都遠低於此，意味目前餘屋的壓力並不如想像沉重。而且建商推案與實際完工有將近一年的落差來看，早年建商浮誇的推案計畫在遭受市場的懲罰之後，近年推案已更為務實。 ◇圖二：住宅推案與實際完工比較圖(單位：戶) 資料來源：內政部營建署 三、房地產交易熱絡-2003年上半年房仲業者家數創1999年來的新高 房地產景氣的興衰，直接影響房仲業店數的變化。根據永慶房屋統計至2003年6月底全省七大品牌總計店數達765店，創下近五年來新高紀錄，其中台北都會區(台北縣市)店數亦達414店新高；台中都會區(台中縣市)83店；高雄都會區(高雄縣市)71店，三大都會區的房仲店數皆是自1999年8月以來的新高紀錄 四、都市地區房價已回穩(資料來源：國泰建設、政大房地產研究中心) ◇圖三：全國房價指數趨勢圖 資料來源：國泰建設、政大房地產研究中心 根據國泰建設與政大房地產研究中心發表的數據，2003年第2季全國房地產價格相較去年同季價格下滑幅度已趨緩(圖三)，而且議價空間已出現縮減的趨勢。其中台北市與台中都會區之房價指數均明顯較上一季提升，台北縣的跌價已相當輕微，都市地區房價已回穩。 ◇圖四：台北房價指數趨勢圖 資料來源：國泰建設、政大房地產研究中心 2003年第2季台北市房地產指數(圖四)較上一季呈現價漲量增的結構，較去年同季則呈現價縮量增的格局，價格的上漲、推案量的增加與成交量的擴大都是房地產市場復甦的現象。 五、成交量增大(資料來源：國泰建設、政大房地產研究中心) 在推案量擴大與價格穩定之下，各地區市場成交量都有提昇的現象(圖五)，成交量以北部表現較佳，台北縣市與桃竹地區，不論與上一季或去年同季相比皆有明顯上升之表現。(圖六) ◇圖五：全國成交量指數趨勢圖 資料來源：國泰建設、政大房地產研究中心 ◇圖六：台北市成交量指數趨勢圖 資料來源：國泰建設、政大房地產研究中心 ◆相關公司： 整體而言，目前以北部建商復甦的跡象較為明顯，只要推案地點良好，市場上個案銷售可達7成以上，甚至賣完，代銷公司代銷的意願亦提昇，房地產價格亦緩步上升。雖然2003年北部建商處於小虧或小幅獲利，但是2004年、2005年營收獲利可望有明顯的成長，建議可買進冠德、宏普、日勝生、皇翔、信義房屋。 一、冠德建設(2520) ◇表一：2003年上半年推案(單位：仟元) 　 案量 目前銷售率 預計認列 陶淵明 740,000 70% 2004年 輕井澤 800,000 下半年推案 2004年 美麗大湖 2,080,000 70% 2003年 合計 3,620,000 　 　 資料來源：冠德建設 目前的推案共3個(陶淵明、輕井澤、美麗大湖)，預估2003年~2004年認列，預估2003年營收為30.1億元，稅後虧損0.3億元，EPS為-0.06元，2004年將可轉虧為盈，雖然2004年獲利成長並不像北部其他建商明顯，但冠德是目前營建公司轉型較為明顯的建商，所投資的環球購物中心2005年年底啟用，預估每年將可坐收租金6億元。 ◇圖七：冠德建設獲利預估(單位：百萬元/元) 資料來源：TEJ 寶來證券預估 二、宏普建設(2536) ◇表二：2003年上半年推案(單位：仟元) 　 案量 目前銷售率 預計認列 美學地圖 1,050,000 75% 2004年 湖麗DOUBLE 250,000 40% 2004年 成功路 1,000,000 80% 2004年 合計 2,300,000 　 　 資料來源：宏普建設 由於2003年上半年推出的案子2004年才能認列，因此預估2003年營收僅有5.69億元，稅後EPS為0.11元。2004年將有三個推案可以認列，營收將大幅成長至20.85億元，稅後EPS為1.25元。2004年、2005年獲利都可在1.25元以上(圖八)。 ◇圖八：宏普建設獲利預估(單位：百萬元/元) 資料來源：TEJ 寶來證券預估 三、皇翔建設(2545) ◇圖九：皇翔建設獲利預估(單位：百萬元/元) 資料來源：TEJ 寶來證券預估 皇翔建設2003年總銷金額約13億多元的「皇翔紫蘭園」已全部銷售完畢，預計下半年可以陸續完工入帳；下半年將陸續推出永和福和路案、內湖江南街案及三峽仁愛段等三個建案，預估2004、2005年認列，2003年、2004年獲利可達1.1元以上(圖九)。 四、日勝生建設(2547) ◇圖十：日勝生建設獲利預估(單位：百萬元/元) 資料來源：寶來證券預估 永春案為2003年及2004年的主力推案，總銷售金額為45億元，由於地點佳，預估將熱賣，不過第4季才能認列，因此2003年前3季EPS仍虧損-0.66元，但第4季EPS獲利可大幅成長至1.38元。預估2003年營收為18.71億元，EPS為0.72元，永春案2004年可大幅認列，2004年營收可達31.25億元，EPS為1.62元(圖十)。 五、信義房屋(9940) ◇圖十一：信義房屋近3年營收(單位：仟元) 資料來源：TEJ 信義房屋2003年營收表現亮麗，除了4月及5月受到SARS影響，3月、6月、7月營收仍持續創歷史新高，上半年營收為11.8億元，較去年同期 11.29億元成長4.5%；在獲利方面，上半年稅前盈餘為 2.61 億元，較去年同期2.18億元成長 19.7%，上半年每股稅前淨利達3.3元。而在信義房屋7月交易量將再創下歷史新高周莊雲樂觀預期，預期下半年房地產交易仍持續熱絡，2003年稅後獲利可達4.81元，為2000年以來新高(圖十二)。 ◇圖十二：信義房屋獲利預估(單位：百萬/元) 資料來源：TEJ 寶來證券預估《資料來源：研發部》 -- when I dream , I dreamed of you so.......I hate myself for loving you --

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