发表日期： 08/12/2003 提供机构： 宝来证券 阅读次数： 154 文章作者： 陈怡颖 第 则/共81则 曙光乍现的营建股 ◆房地产景气从谷底翻扬，北部建商2004年、2005年获利明显成长 ◎目前全台余屋数低於50万户以下，若去除掉某些地理条件不佳的余屋，有一些地区余屋所剩无几，尤其是大台北地区近一年余屋去化明显。 ◎2003年第2季全国房地产价格下滑幅度已趋缓，议价空间缩减，其中台北与台中都会区之房价指数均明显较上一季提升，都市地区房价已回稳。 ◎在推案量扩大与价格稳定之下，各地区市场成交量有提昇的现象，成交量以北部表现较佳，尤其是台北县市第2季成交量明显上升。 ◎房地产景气的兴衰，直接影响房仲业店数的变化，至2003年6月底全省七大品牌房仲业总店数达765店，其中台北都会区、台中都会区、高雄都会区的房仲店数皆是自1999年8月以来的新高纪录。 ◎目前以北部建商复苏的迹象较为明显，虽然2003年北部建商处於小亏获小幅获利，但是2004年、2005年营收获利可望有明显的成长，建议可买进冠德、宏普、日胜生、皇翔、信义房屋。 ◆相关公司 公司 2003年EPS 投资建议 冠德 -0.06 买进 宏普 0.11 积极买进 日胜生 0.72 买进 皇翔 1.1 买进 信义房屋 4.81 买进 ◆产业前景： 一、真的还有100万的余屋吗?-余屋数目逐年下滑- (一)余屋数量推估的假设基础 1999年政大房地产研究中心依据台电用电不足底度资料推估至1998年底为止，台湾空屋数高达104万户，但就一般房地产而言，余屋与空屋定义是不同的，余屋指房屋地点适中，格局尚可，但消费者可能因为价格过高而不想购买，但若价格合适，就会承接的房屋；而空屋则是指位置较为偏远，格局不如余屋佳，即使价格下降消费者也不想买的房屋。因此假设1998年104万户中有2成是永远无法卖出的空屋，对房地产不会有影响，由此推算目前的余屋。 ◇图一：余屋数量的推估(单位：户) 资料来源：宝来证券预估今年余屋数量=前一年余屋数量+新建户数-需求户数 由此推估，目前全台的余屋数应低於50万户以下，若去除掉某些地理条件不佳的余屋，有一些地区余屋所剩无几。 (二)大台北地区近一年余屋去化明显 根据永庆房屋统计，2001年至2002年11月间大台北地区余屋户数2001年仍有3.4万户，2002年3月下降到2.9万户，2002年11月份进一步大幅下降到至2万户，创下近几年来的新低水准。台北市余屋由2001年的5,036户，下降至2002的4,622户，减少幅度接近一成，台北县余屋累计户数由2001年的24,481户，至2002年11月下降至的16,349户，消化了3成的余屋。 二、房屋供给量下滑 由图二可以明显看出无论是推案或是实际完工，近几年都是呈现递减的趋势，以房地产每年至少有12万户的需求， 1999年以後的供给量都远低於此，意味目前余屋的压力并不如想像沉重。而且建商推案与实际完工有将近一年的落差来看，早年建商浮夸的推案计画在遭受市场的惩罚之後，近年推案已更为务实。 ◇图二：住宅推案与实际完工比较图(单位：户) 资料来源：内政部营建署 三、房地产交易热络-2003年上半年房仲业者家数创1999年来的新高 房地产景气的兴衰，直接影响房仲业店数的变化。根据永庆房屋统计至2003年6月底全省七大品牌总计店数达765店，创下近五年来新高纪录，其中台北都会区(台北县市)店数亦达414店新高；台中都会区(台中县市)83店；高雄都会区(高雄县市)71店，三大都会区的房仲店数皆是自1999年8月以来的新高纪录 四、都市地区房价已回稳(资料来源：国泰建设、政大房地产研究中心) ◇图三：全国房价指数趋势图 资料来源：国泰建设、政大房地产研究中心 根据国泰建设与政大房地产研究中心发表的数据，2003年第2季全国房地产价格相较去年同季价格下滑幅度已趋缓(图三)，而且议价空间已出现缩减的趋势。其中台北市与台中都会区之房价指数均明显较上一季提升，台北县的跌价已相当轻微，都市地区房价已回稳。 ◇图四：台北房价指数趋势图 资料来源：国泰建设、政大房地产研究中心 2003年第2季台北市房地产指数(图四)较上一季呈现价涨量增的结构，较去年同季则呈现价缩量增的格局，价格的上涨、推案量的增加与成交量的扩大都是房地产市场复苏的现象。 五、成交量增大(资料来源：国泰建设、政大房地产研究中心) 在推案量扩大与价格稳定之下，各地区市场成交量都有提昇的现象(图五)，成交量以北部表现较佳，台北县市与桃竹地区，不论与上一季或去年同季相比皆有明显上升之表现。(图六) ◇图五：全国成交量指数趋势图 资料来源：国泰建设、政大房地产研究中心 ◇图六：台北市成交量指数趋势图 资料来源：国泰建设、政大房地产研究中心 ◆相关公司： 整体而言，目前以北部建商复苏的迹象较为明显，只要推案地点良好，市场上个案销售可达7成以上，甚至卖完，代销公司代销的意愿亦提昇，房地产价格亦缓步上升。虽然2003年北部建商处於小亏或小幅获利，但是2004年、2005年营收获利可望有明显的成长，建议可买进冠德、宏普、日胜生、皇翔、信义房屋。 一、冠德建设(2520) ◇表一：2003年上半年推案(单位：仟元) 　 案量 目前销售率 预计认列 陶渊明 740,000 70% 2004年 轻井泽 800,000 下半年推案 2004年 美丽大湖 2,080,000 70% 2003年 合计 3,620,000 　 　 资料来源：冠德建设 目前的推案共3个(陶渊明、轻井泽、美丽大湖)，预估2003年~2004年认列，预估2003年营收为30.1亿元，税後亏损0.3亿元，EPS为-0.06元，2004年将可转亏为盈，虽然2004年获利成长并不像北部其他建商明显，但冠德是目前营建公司转型较为明显的建商，所投资的环球购物中心2005年年底启用，预估每年将可坐收租金6亿元。 ◇图七：冠德建设获利预估(单位：百万元/元) 资料来源：TEJ 宝来证券预估 二、宏普建设(2536) ◇表二：2003年上半年推案(单位：仟元) 　 案量 目前销售率 预计认列 美学地图 1,050,000 75% 2004年 湖丽DOUBLE 250,000 40% 2004年 成功路 1,000,000 80% 2004年 合计 2,300,000 　 　 资料来源：宏普建设 由於2003年上半年推出的案子2004年才能认列，因此预估2003年营收仅有5.69亿元，税後EPS为0.11元。2004年将有三个推案可以认列，营收将大幅成长至20.85亿元，税後EPS为1.25元。2004年、2005年获利都可在1.25元以上(图八)。 ◇图八：宏普建设获利预估(单位：百万元/元) 资料来源：TEJ 宝来证券预估 三、皇翔建设(2545) ◇图九：皇翔建设获利预估(单位：百万元/元) 资料来源：TEJ 宝来证券预估 皇翔建设2003年总销金额约13亿多元的「皇翔紫兰园」已全部销售完毕，预计下半年可以陆续完工入帐；下半年将陆续推出永和福和路案、内湖江南街案及三峡仁爱段等三个建案，预估2004、2005年认列，2003年、2004年获利可达1.1元以上(图九)。 四、日胜生建设(2547) ◇图十：日胜生建设获利预估(单位：百万元/元) 资料来源：宝来证券预估 永春案为2003年及2004年的主力推案，总销售金额为45亿元，由於地点佳，预估将热卖，不过第4季才能认列，因此2003年前3季EPS仍亏损-0.66元，但第4季EPS获利可大幅成长至1.38元。预估2003年营收为18.71亿元，EPS为0.72元，永春案2004年可大幅认列，2004年营收可达31.25亿元，EPS为1.62元(图十)。 五、信义房屋(9940) ◇图十一：信义房屋近3年营收(单位：仟元) 资料来源：TEJ 信义房屋2003年营收表现亮丽，除了4月及5月受到SARS影响，3月、6月、7月营收仍持续创历史新高，上半年营收为11.8亿元，较去年同期 11.29亿元成长4.5%；在获利方面，上半年税前盈余为 2.61 亿元，较去年同期2.18亿元成长 19.7%，上半年每股税前净利达3.3元。而在信义房屋7月交易量将再创下历史新高周庄云乐观预期，预期下半年房地产交易仍持续热络，2003年税後获利可达4.81元，为2000年以来新高(图十二)。 ◇图十二：信义房屋获利预估(单位：百万/元) 资料来源：TEJ 宝来证券预估《资料来源：研发部》 -- when I dream , I dreamed of you so.......I hate myself for loving you --

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