作者chebyshev (markov)
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標題[消費] 請教中古屋買賣契約相關問題
時間Sat Jan 26 23:49:58 2019
事實經過：
1.於某日與房仲簽定不動產斡旋契約書後(以要約的方式，買方
沒有付出斡旋金)，當日晚上房仲約出賣方在仲介公司辦公室
斡旋後，當日與賣方簽定買賣契約。(中古屋)
2.簽訂買賣契約時，有用履保專戶，買方有簽兩張本票交給代書
3.本件買賣契約缺少不動產說明書(房屋現況說明書)。
4.斡旋契約書與買賣契約同日簽定。
5.買方簽定買賣契約之隔日電話通知房仲與賣方，因買賣契約缺
少不動產說明書，主張合約無效，但房仲與賣方不願解約。
6.買方未匯第一期價金進履保專戶。履保專戶無餘額。
問題：
1.請問本件買賣契約是否無效?
(1)依不動產經紀業管理條例第24條規定：雙方當事人簽訂租賃
或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交
易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章。前項不動
產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分。本件買賣契約沒
有不動產說明書已違反第24條規定。
(2)依消費者保護法第17條規定：中央主管機關為預防消費糾紛
，保護消費者權益，促進定型化契約之公平化，得選擇特定
行業，擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項，報請行政
院核定後公告之。查詢行政院網站(網址)有『成屋買賣定型
化契約應記載及不得記載事項』的附件一，即為不動產說明
書(建物現況確認書)，因此確認不動產說明書必須記載於成
屋買賣契約。
(3)依消費者保護法第16條規定：定型化契約中之定型化契約條
款，全部或一部無效或不構成契約內容之一部者，除去該部
分，契約亦可成立者，該契約之其他部分，仍為有效。但對
當事人之一方顯失公平者，該契約全部無效。因缺少不動產
說明說之成屋買賣契約已嚴重侵害買方審閱房屋現況之權益
，故本件買賣契約全部無效。
==>基於以上三點法規，買方可否主張買賣契約無效?
2.請問本件買賣契約是否應該有審閱期?
(1)依消費者保護法第17條規定與查詢行政院網站(網址)有『成
屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項』地應記載事項第
一條即為契約審閱期。故成屋買賣契約應有審閱期。
==>查詢網路的資料，消費者對消費者的買賣契約不適用審閱期
條款，是否是因為消費者保護法第2條所述：定型化契約是指
以企業經營者提出之定型化契約條款作為契約內容之全部或
一部而訂立之契約。如果是這樣解讀，那所有中古屋買賣契
約都不適用消費者保護法嗎? 還是那些條款適用呢? 原因是?
先感謝各位幫 小弟/小妹 解惑或提出建議，如內容尚有不足，盼請提出需補充之處。
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1F：→ Hermess : 買賣契約書有效。除非房屋有重大瑕疵並記載於不動 01/27 01:38
2F：→ Hermess : 產說明書事項上。屋主及仲价以不給買方審閱不動產 01/27 01:38
3F：→ Hermess : 說明書的方式刻意隱瞞。才會有所謂有失公平情況。 01/27 01:38
4F：→ Hermess : 成年人了。要毀約就乖乖負應該負的責任。這樣吹毛求 01/27 01:39
5F：→ Hermess : 疵挑毛病閃躲挺難看的。 01/27 01:39
6F：→ andybg : 審閱期指的是定型化契約的條款 要給消費者時間審閱 01/27 04:22
7F：→ andybg : 但是你們針對買賣標的物跟交易金額是磋商確認過 01/27 04:23
8F：→ andybg : 這部分不適用審閱期 因為買方很清楚標的物跟金額了 01/27 04:24
9F：→ andybg : 沒附不動產說明書是房仲的疏失 不是賣方的問題 可以 01/27 04:27
10F：→ andybg : 跟房仲談損失問題 但沒有重大瑕玼下 應該是不影響 01/27 04:28
11F：→ andybg : 買賣契約 可能要面臨違約金問題 01/27 04:30
12F：→ a9301040 : 沒有現況說明書就簽約…沒辦法主張違約… 01/27 22:56
13F：→ a9301040 : 但你可以向主管機關捅經紀人 01/27 22:56