作者chebyshev (markov)
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标题[消费] 请教中古屋买卖契约相关问题
时间Sat Jan 26 23:49:58 2019
事实经过：
1.於某日与房仲签定不动产斡旋契约书後(以要约的方式，买方
没有付出斡旋金)，当日晚上房仲约出卖方在仲介公司办公室
斡旋後，当日与卖方签定买卖契约。(中古屋)
2.签订买卖契约时，有用履保专户，买方有签两张本票交给代书
3.本件买卖契约缺少不动产说明书(房屋现况说明书)。
4.斡旋契约书与买卖契约同日签定。
5.买方签定买卖契约之隔日电话通知房仲与卖方，因买卖契约缺
少不动产说明书，主张合约无效，但房仲与卖方不愿解约。
6.买方未汇第一期价金进履保专户。履保专户无余额。
问题：
1.请问本件买卖契约是否无效?
(1)依不动产经纪业管理条例第24条规定：双方当事人签订租赁
或买卖契约书时，经纪人应将不动产说明书交付与委托人交
易之相对人，并由相对人在不动产说明书上签章。前项不动
产说明书视为租赁或买卖契约书之一部分。本件买卖契约没
有不动产说明书已违反第24条规定。
(2)依消费者保护法第17条规定：中央主管机关为预防消费纠纷
，保护消费者权益，促进定型化契约之公平化，得选择特定
行业，拟订其定型化契约应记载或不得记载事项，报请行政
院核定後公告之。查询行政院网站(网址)有『成屋买卖定型
化契约应记载及不得记载事项』的附件一，即为不动产说明
书(建物现况确认书)，因此确认不动产说明书必须记载於成
屋买卖契约。
(3)依消费者保护法第16条规定：定型化契约中之定型化契约条
款，全部或一部无效或不构成契约内容之一部者，除去该部
分，契约亦可成立者，该契约之其他部分，仍为有效。但对
当事人之一方显失公平者，该契约全部无效。因缺少不动产
说明说之成屋买卖契约已严重侵害买方审阅房屋现况之权益
，故本件买卖契约全部无效。
==>基於以上三点法规，买方可否主张买卖契约无效?
2.请问本件买卖契约是否应该有审阅期?
(1)依消费者保护法第17条规定与查询行政院网站(网址)有『成
屋买卖定型化契约应记载及不得记载事项』地应记载事项第
一条即为契约审阅期。故成屋买卖契约应有审阅期。
==>查询网路的资料，消费者对消费者的买卖契约不适用审阅期
条款，是否是因为消费者保护法第2条所述：定型化契约是指
以企业经营者提出之定型化契约条款作为契约内容之全部或
一部而订立之契约。如果是这样解读，那所有中古屋买卖契
约都不适用消费者保护法吗? 还是那些条款适用呢? 原因是?
先感谢各位帮 小弟/小妹 解惑或提出建议，如内容尚有不足，盼请提出需补充之处。
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1F：→ Hermess : 买卖契约书有效。除非房屋有重大瑕疵并记载於不动 01/27 01:38
2F：→ Hermess : 产说明书事项上。屋主及仲价以不给买方审阅不动产 01/27 01:38
3F：→ Hermess : 说明书的方式刻意隐瞒。才会有所谓有失公平情况。 01/27 01:38
4F：→ Hermess : 成年人了。要毁约就乖乖负应该负的责任。这样吹毛求 01/27 01:39
5F：→ Hermess : 疵挑毛病闪躲挺难看的。 01/27 01:39
6F：→ andybg : 审阅期指的是定型化契约的条款 要给消费者时间审阅 01/27 04:22
7F：→ andybg : 但是你们针对买卖标的物跟交易金额是磋商确认过 01/27 04:23
8F：→ andybg : 这部分不适用审阅期 因为买方很清楚标的物跟金额了 01/27 04:24
9F：→ andybg : 没附不动产说明书是房仲的疏失 不是卖方的问题 可以 01/27 04:27
10F：→ andybg : 跟房仲谈损失问题 但没有重大瑕玼下 应该是不影响 01/27 04:28
11F：→ andybg : 买卖契约 可能要面临违约金问题 01/27 04:30
12F：→ a9301040 : 没有现况说明书就签约…没办法主张违约… 01/27 22:56
13F：→ a9301040 : 但你可以向主管机关捅经纪人 01/27 22:56