作者cilify (貧瘠農場)
看板PttLifeLaw
標題[租賃] 房東欲用「私人理由」提前和房客解約
時間Tue Jun 14 14:15:33 2011
事實經過：
1.標的物：公寓一層，租約1/1～12/31，一個月1萬，含管理費無車位。
2.事由
（1）今年5月房東以「兄弟爭產」的理由，說要收回，希望我們「7月底前」搬走，為了
取信於我們，他說他租給其他人的其他兩戶也都要收回。我先生居然在電話中口頭答
應，我們開始找房子，但都不適合。
（2）本公寓有3戶是這房東的，樓上那戶5月搬走後就開始大興土木，鄰居密告其實房東
要隔成套房，「兄弟爭產」只是藉口。
（3）6月初經過我主張，我先生才跟房東要一個月的租金當作搬遷費用，房東在電話中答
應。
（4）6/13昨天房東來電，希望我們「6月底」前搬走！
問題：
我對於刑法、刑事訴訟法比較熟悉，民法總則、法學緒論也有唸過，懂法但不愛用法。
但6/13那通電話，我整個火氣上升，我們從沒拖延租金，他為了隔成套房多賺幾千塊
（虛坪才27，怎麼隔也賺不多）連等到12/31我們租約到期也不肯！
1.我預備採取的行動：
（1）調解委員會
合適的公寓很難找，打算等到7月底，還真的找不到時，跟房東提議到「鄉鎮市調解委員
會」，經過這幾次經驗，此房東不聽我們主張，想說請公正懂法律的第三人來告訴他。
（2）我的主張
到了調委會，我會準備法條、舊契約書、新契約書：
第一：強硬主張12/31才到期（打算推翻我先生當初的口頭承諾，相信房東當初沒有想到
錄音，他出爾反爾，反將他一軍）。
第二、房東最早在電話中說，若不搬，「不知他哥會做出什麼事情」（哼，又不知是真
是假）又這房東不知道會做出什麼舉動。（他不是明理讀書人，以防萬一，
以下先幫他打幾支法律預防針）
我會嚴厲說明，若調解之後，房東若做以下行為，我們將採取以下行動，我會直
接當面宣讀給他聽：
Ⅰ承租人（即我們）及家人的汽機車及其他所有物品，不得遭受毀損
（刑法§354 毀損前2條以外之毀損罪）
Ⅱ承租人及家人的生命、身體、自由、財產等權利不得遭受到威脅
（刑305 恐嚇以加害生命、身體、自由、名譽、財產之事，恐嚇他人致生危害
於安全者，處二年以下有期徒刑、拘役或三百元以下罰金。）
Ⅲ 不得無故侵入承租人住宅
（刑法306無故侵入他人住宅、建築物或附連圍繞之土地或船艦者，處一年以下有
期徒刑、拘役或三百元以下罰金。
無故隱匿其內，或受退去之要求而仍留滯者，亦同。）
Ⅳ 不得任意用強暴、脅迫方式，侵犯房客行使租賃物的權利。
（如：打電話、當面，或是私自斷水斷電等不拘形式，我已經受夠房東動不動
就打電話要房子...）
（刑法304 以強暴、脅迫使人行無義務之事或妨害人行使權利者，處三年以下有期
徒刑、拘役或三百元以下罰金。
前項之未遂犯罰之。）
Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ都會向警察機關報案，保留法律告訴權。
第三：重訂契約，自調解之日起到12/31，承租人得隨時退租，退租日當天押金和搬遷費
用一個月租金應一併現金給付。
（房東聽到剛剛的聲明一定很火大，這為防止萬一我們找到新家，他反咬我們
「提前解約」沒收押金或搬遷費不給）
第四：契約新增「修繕費用」，凡是承租時提供之住宅、家具有損壞全數由房東負擔，
5日內若不付或不處理，承租人自行找人修繕，所生費用從下個月房租扣除，
若在解約當月，於退租日當天隨押金、搬遷費給付給承租人。
（之前每次通知他修繕，他都找理由推辭，當初為了不撕破臉，最後協調一方一半
，後來發現根本不需要跟房東客氣）
我想請問各位學法律之先進，我的主張是否有需要補充加強之處？
先感謝各位幫 小弟/小妹 解惑或提出建議，如內容尚有不足，盼請提出需補充之處。
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◆ From: 118.233.31.108
※ 編輯: cilify 來自: 118.233.31.108 (06/14 14:15)
※ 編輯: cilify 來自: 118.233.31.108 (06/14 14:24)
1F：→ iscu:看不懂要調解啥... 不想搬就不要理房東吧 06/14 15:09
2F：→ iscu:等房東有非法入侵或其他侵權行為再告就好... 06/14 15:10
3F：推 depravity:從妳先生口頭答應開始後面的房東都可以不理會了 XD 06/14 15:54
4F：→ snowtoya:看不懂為什麼要列這麼多...@@ 06/14 18:31
5F：推 john0227:你列的主張的都很好 但房東不答應 一切照舊契約走 06/14 23:09
6F：→ john0227:你列的新約比舊約還要好 提前解約房東還要付錢給你 06/14 23:10
7F：→ john0227:如果你是房東你會答應嗎? 06/14 23:11
8F：→ john0227:還有第四條是非人為因素破壞.有看過把廚餘倒馬桶沖掉.結 06/14 23:12
9F：→ john0227:果堵塞，房客請人來修結果原因是人為房東不用支付修善費 06/14 23:13
10F：推 depravity:連舊約都不用吧她老公答應搬就可以照他老公答應的辦了XD 06/14 23:23
11F：→ cilify:我的意思是..我要以「到調委會」來對付這種無理要房的房東 06/14 23:30
我的本意是：
1.調解事由：房東要我們7月底搬，但契約是12/31，他無理的一直催促，爭執於此。
2.讓調委會跟房東說明：房東不是明理之人，我們說沒用。
3.若7月底沒搬，我希望能住得心安一點：至少事先警告他別做出下三爛的事，雖然
我們問心無愧，列這麼多也是希望給他下馬威，之前我們已經受氣很久，房東一直不知道
我靠刑法吃飯，他每次遇到我都是主婦打扮，可能以為我好欺負。
4.回depravity：我一直覺得我老公白木，但我前面有說明，我相信房東沒錄音。
我大可主張：他當初是說「7月底前盡量找啊，沒說一定要搬」。
因為我這房東也是口頭答應要付「搬遷費」，誰知道他會不會反悔？
5.回 john0227：房東不答應也無所謂，我可以說「我只是寫得比較詳細，還是您賴著
不想付？然後等解約那天你用出租物有毀損的理由來扣押金？」
「如果你不簽字，我們就一直住到12/31，如果你簽，我們就盡早搬家，大家都方便」
我會想一些話術讓他更改。後來知道房東其實要盡快裝潢給學生，我想抓住他這點。
所以他不答應，我們更有理由一直住到12/31。
※ 編輯: cilify 來自: 118.233.31.108 (06/14 23:50)
12F：推 depravity:你沒看懂嗎 在妳老公同意後 一切都是有理合法的 = = 06/14 23:34
13F：→ Kbeere:口頭契約也是契約啊 @@ 看法同d大 06/14 23:36
14F：→ Kbeere:而且你到調委會之後，你有你提出主張的權力，但房東也可以 06/14 23:36
15F：→ Kbeere:不同意啊.... 06/14 23:37
16F：→ Ctmate:你有沒有想過跟房東鬧翻 就算你可以繼續住也不是一件好事 06/14 23:38
17F：→ Ctmate:房東如果要搞你其實很簡單 06/14 23:38
18F：→ cilify:房東能搞我的方法 相關法條都放上去了 算小小警告他一下 06/14 23:54
19F：→ cilify:我當然知道口頭承諾也是契約，但他沒「證據」.. 06/14 23:55
20F：→ cilify:我知道房東可以不同意 但我想讓他上上調委會 「增廣見聞」 06/14 23:56
21F：→ john0227:v1.0 住到12/31 → v1.1 7/31 → v1.2 7/31搬+搬遷費 06/14 23:59
22F：→ Ctmate:其實如果他是一個稍有經驗的房東 在合法的情況下要搞你也很 06/15 00:00
23F：→ john0227:V1.3 6/31搬+搬遷費 這是您們契約的演化過程 06/15 00:00
24F：→ Ctmate:容易 你的法條宣讀只會讓他更想搞你 06/15 00:01
25F：→ john0227:看一開始敘述是走到v1.2版 但你想反悔改成v1.0版... 06/15 00:01
26F：→ Ctmate:你省去宣讀這個動作 如果房東怎麼樣你還是可以告他 06/15 00:01
27F：→ Ctmate:口頭契約也是契約，如果雙方都打著沒錄音沒真相的話 06/15 00:03
28F：→ john0227:同意c大 房東要搞你的方法很多且合法... 06/15 00:03
29F：→ Ctmate:其實很浪費時間 比你重新找房子還浪費時間 06/15 00:03
30F：→ Kbeere:同意C大... 06/15 00:04
31F：→ Ctmate:如果是我 我也會裝死沒承諾 但是要我搬請給搬遷費 06/15 00:05
32F：→ Ctmate:不然就是忘記了、不清楚、沒有印象了 06/15 00:06
33F：→ Ctmate:長遠來看還是建議你搬 然後以爭取搬遷費…等之最大值為目標 06/15 00:08
34F：→ snowtoya:除非要上法院，否則講那堆法條都是假的，不過我想你也不 06/15 00:12
35F：→ snowtoya:會想為此上法院。 06/15 00:12
36F：推 john0227:原po新約除了到12/31+承租人得隨時退租+搬遷費一個月租金 06/15 00:24
37F：→ john0227:除非房東想不開...不然新約真的比V1.0版純住到12/31還優 06/15 00:25
38F：推 immaimma:都已經鬧成這樣了, 還不如搬了吧 06/15 13:43
39F：推 Pash77:房東欺騙在先！口頭約定當然也可無效！ 06/16 23:25
40F：→ Pash77:不然詐騙集團騙來的錢不就都合法了? 06/16 23:25
41F：推 phantomli:樓上是感情用事吧，這不是正確的法律觀念！ 06/17 14:12
42F：推 lovelyshu:這裡是生活法律板,感情用事的推文就不必要了... 06/17 15:34
43F：推 enterpirse:三樓說的沒錯，就算你簽的契約是到年底，但如果承租人 06/20 14:25
44F：→ enterpirse:與房東口頭約定提前解約，基於民法原則口頭契約亦可成 06/20 14:26
45F：→ enterpirse:立，就等於以後約改前約，應以後約為主，口頭契約只是 06/20 14:27
46F：→ enterpirse:難以舉證，不代表口頭契約無效。 06/20 14:27