※ 引述《guts (叫小賀)》之銘言： : 各位好，小弟幾年前向人承租一塊約5分的土地來供堆放貨物之用， : 直至近日才得知其實租我門土地的地主僅有1/3的地權， : 另外的2/3地權是由他在國外的兄弟所持有， : 就在剛剛地主來電告知他所持有的1/3土地被拍賣了，叫我們要準備搬走， : 但由於每年換約時，1年約的承租期都是用口頭承諾的，並未明確載在合約上， : 且繳款的方式也是由他需要錢時，才會陸陸續續來拿，直至1年合約的錢拿完為止， : 截至目前為止，今年付給他的錢也大概可以租到11月了， : 那現在1/3的土地要被拍賣了，所以有一些問題想來請教各位一下: 以下問題，都請提出租賃契約存在之證明。 若無法證明，通通都是白談～ : 1.由於他僅有1/3地權，那如果他還要來收那剩下1個月的租金，我還要付給他嗎? 契約存續期間，都要依約給付。 即使他沒有所有權，但契約之成立不以有權處分為要件，所以契約仍然有效， 承租人必須依約給付，而出租人負瑕疵擔保責任， 也就是說你被人用民法第767條（所有物返還請求權）趕的時候， 可以要求出租人依債務不履行負損害賠償責任。 : 2.從現在開始，我是要繼續使用到法院來貼封條拍賣呢?還是說我要趕緊 : 尋別的土地，把我的貨物搬走? 或者使用到11月後就搬走呢? 現在民事執行做不動產持分拍賣不會到現場貼封條， 因為在地政機關就可以做查封的動作，貼封條沒有實益， 現場會貼的是拍賣公告，目的在告訴優先購買人土地要拍賣的事。 只要在契約存續期間內，你都受「買賣不破租賃」民法第425條之保護， 即使那1/3持份被拍賣掉，拍定人也必須承受該租約，不得行使同法第767條趕人。 你要避免後續可能的麻煩先搬走也是可以， 要租到契約屆滿也是可以，就看你的決斷了。 : 3.由於我未派人在土地那邊看守貨物，那如果法院突然來查封，且地主也沒告知我的話 : ，那我的貨會變成不能搬走嗎? 建議把貨物上做個所有權人為你的標示，這樣可以避免在無人看守的情況下， 房東的債權人亂指那些動產為房東的而遭查封， 雖然可以打第三人異議之訴來解套，但畢竟都是多花的時間。 一開始就一目了然的提供執行法院辨別非房東所有的方法，不是很省事嗎？ : 4.土地被拍賣後，我有優先購買權嗎? 承租人的購買權只有在「基地」出賣時才有（土地法第104條）， 看事實你似乎在土地上面沒有房屋，（只是堆放貨物）， 則本件僅有土地共有人有優先承買權（同法第34條之1）。 : 由於小弟對租賃的法律不清楚，所以麻煩各位高手幫忙解惑 ! : 感謝各位，謝謝 ! 建議將承租之事實自行陳報執行法院， 現在提不出書面也沒關係，先陳報再說，讓他記載在拍賣標的的備註欄。 書面能補就補，就算提不出執行法院通常也會寫： 「據承租人稱：租賃契約自X年X月X日，迄X年X月X日，租金為新台幣XXXXX元。」 比較可以保障自己到租賃期間屆滿前還可以繼續使用。 （不過，為避免紛爭，最好是找出能證明租約的相關書面文件，例如房東的收據～） --

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