作者Rechtmann (黑騎士)
看板PttLifeLaw
標題Re: [租賃] 租的地方換房東
時間Wed Sep 2 03:34:48 2009
※ 引述《TiaraWei ()》之銘言：
: 事實經過：
: 因為小弟本來的房東是學長,房租特地少算一點給我(6500減到4000)
: 約簽一年,從今年7月開始,但是前幾天新房東打來,說學長的房子已經賣給他了
: 他說我那間房間比較大間,不能接受學長開出4000的價錢
: 但如果換成隔壁間比較小一點的還是可以給我原來的優惠價
: 等於是房間換比較小一點,其他可以照舊
: 問題：
: 房東換人,我還能夠要求原來的租約,不換房也有原來的優惠價嗎?
依法可以要求依原租約規定履行，不用換房也不能漲價，理由如下：
一、所有權讓與不破租賃（俗稱買賣不破租賃）
按「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三
人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」、「前項規定，於未經
公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」
民法第４２５條第１項、第２項分別定有明文。
此係特別保護承租人所設之規定，新所有權人依此條發生法定契約承
擔，必須承擔原所有權人契約當事人之地位而成為原租賃之當事人。
這是民法針對債之相對性所為之特別規定，你跟原屋主的租賃契約關
係，轉變為你跟新屋主的契約關係，新屋主須受原租賃契約之約束。
簡單講，把你的租賃契約拿出來，就是原本出租人的名字，變成新的
屋主而已，其他都不變。所以如果原本契約是每月4000，約定租用某
間房間，租期一年…等都不會變動，只有出租人換人而已。
除非經過你同意重新約定，否則新屋主不得任意違約，不然即有違約
金賠償的問題（看一下契約怎麼寫）。
二、本案分析
如你所說，你原本簽約是一年，沒有４２５條第２項排除的原因，你
可以主張依據４２５條第１項，要求新房東遵守原契約規定。
依原契約，你可以繼續住現在的房間，且每月仍然是4000元租金，到
這一年約滿為止，新房東說什麼都不必理他。他要求你換房間，或是
提高租金在法律上都是無理由。
不過約滿之後，另訂新約就得另外約定了，你主張民法４２５條第１
項規定，可以想見房東一定會很不爽，租約屆期不是漲價就是趕人，
不然就太感人了。
三、結論
你可以繼續用每月4000元，租用現在的房間，但是房東不爽是可以預
見的，所以你可以在本契約快屆期的時候，準備找新地方搬家了。
ＰＳ：附帶講一下押金問題
押租金部分，實務上認為押租金契約是租賃契約外的另一個契約，沒
有４２５條第１項規定的適用，你要先去找學長要回押租金。不然，
除非你學長有轉讓給新房東承擔，屆時租約期滿你不能找新房東要押
金。
: 先感謝各位幫 小弟 解惑或提出建議，如內容尚有不足，盼請提出需補充之處。
建議如上述，不用客氣。
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc)
◆ From: 219.84.56.135
1F：推 vicwk:如果原本租約就明載 買賣可破租賃呢? 09/02 08:01
2F：→ Eventis:依王澤鑑老師的見解,425屬任意規定,不妨特約排除. 09/02 08:39
3F：→ Eventis:但理解上是"附解除條件(讓與第三人)的租賃契約". 09/02 08:39
4F：→ Eventis:但在約定的方式需注意債之相對性,如王老師所舉設例,如承租 09/02 08:41
5F：→ Eventis:人與出租人約定租約對受讓人不繼續存在(此應指契約當事人 09/02 08:42
6F：→ Eventis:地位已由受讓人所取得的情形,即與租約本身有解除條件不同) 09/02 08:44
7F：→ Eventis:或受讓人與出租人約定排除租賃關係之移轉者,其約定均屬無 09/02 08:45
8F：→ Eventis:效. (王澤鑑,"買賣不破租賃:民法第425條規定之適用,準用, 09/02 08:46
9F：→ Eventis:及類推適用",軍法專刊,35卷,8期,pp.2-19) 09/02 08:47
10F：推 senjor:我只怕學長是二房東...@_@ 09/02 14:20
11F：推 Rechtsanwalt:Rechtmann的意見是符合常理的解答。另外，原po可能再 09/02 15:39
12F：→ Rechtsanwalt:釐清幾個問題：當初學長說優惠價4000的意思是，本來 09/02 15:41
13F：→ Rechtsanwalt:應該是6500，但因為學長學弟關係打折，所以書面合約 09/02 15:43
14F：→ Rechtsanwalt:上就是直接寫了租金4000元？租約上有沒Eventis說的， 09/02 15:44
15F：→ Rechtsanwalt:特別提到房子如果轉賣，租約要如何處理的條款。 09/02 15:45
※ 編輯: Rechtmann 來自: 219.85.86.39 (09/02 17:25)
16F：→ Eventis:說到這個別一契約,從院字1909解釋到51台上2858,都是說雖然 09/02 17:41
17F：→ Eventis:應該隨同轉移,可是因為押租金是要物契約,押金未移轉,也不 09/02 17:42
18F：→ Eventis:生轉移之效力,就利益歸屬的角度判斷有其理由;但是院字1909 09/02 17:43
19F：→ Eventis:另有一段有違和感的見解在"惟承租人依租賃契約所為租金之 09/02 17:44
20F：→ Eventis:預付，得以之對抗受讓人，故租賃契約，如訂明承租人得於押 09/02 17:45
21F：→ Eventis:金已敷抵充租金之時期內，不再支付租金，而將押金視為預付 09/02 17:45
22F：→ Eventis:之租金者，雖受讓人未受押金之交付，亦得以之對抗受讓人" 09/02 17:46
23F：→ Eventis:這個見解對於各種法定或約定押金抵償之事項似亦一體適用. 09/02 17:46
24F：→ Eventis:實際上以常見的期滿前未交租以押金抵償的行逕,就利害分配 09/02 17:48
25F：→ Eventis:結果上,亦與直接使受讓人取得押金契約的負擔類似. 09/02 17:49
26F：推 TiaraWei:感謝各位的解答讓我長了知識,我原本的房東學長就是房東 09/02 19:58
27F：→ TiaraWei:非二房東,還有,新的房東還算有人情,答應我用學長價租住了 09/02 20:00