作者Rechtmann (黑骑士)
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标题Re: [租赁] 租的地方换房东
时间Wed Sep 2 03:34:48 2009
※ 引述《TiaraWei ()》之铭言：
: 事实经过：
: 因为小弟本来的房东是学长,房租特地少算一点给我(6500减到4000)
: 约签一年,从今年7月开始,但是前几天新房东打来,说学长的房子已经卖给他了
: 他说我那间房间比较大间,不能接受学长开出4000的价钱
: 但如果换成隔壁间比较小一点的还是可以给我原来的优惠价
: 等於是房间换比较小一点,其他可以照旧
: 问题：
: 房东换人,我还能够要求原来的租约,不换房也有原来的优惠价吗?
依法可以要求依原租约规定履行，不用换房也不能涨价，理由如下：
一、所有权让与不破租赁（俗称买卖不破租赁）
按「出租人於租赁物交付後，承租人占有中，纵将其所有权让与第三
人，其租赁契约，对於受让人仍继续存在。」、「前项规定，於未经
公证之不动产租赁契约，其期限逾五年或未定期限者，不适用之。」
民法第４２５条第１项、第２项分别定有明文。
此系特别保护承租人所设之规定，新所有权人依此条发生法定契约承
担，必须承担原所有权人契约当事人之地位而成为原租赁之当事人。
这是民法针对债之相对性所为之特别规定，你跟原屋主的租赁契约关
系，转变为你跟新屋主的契约关系，新屋主须受原租赁契约之约束。
简单讲，把你的租赁契约拿出来，就是原本出租人的名字，变成新的
屋主而已，其他都不变。所以如果原本契约是每月4000，约定租用某
间房间，租期一年…等都不会变动，只有出租人换人而已。
除非经过你同意重新约定，否则新屋主不得任意违约，不然即有违约
金赔偿的问题（看一下契约怎麽写）。
二、本案分析
如你所说，你原本签约是一年，没有４２５条第２项排除的原因，你
可以主张依据４２５条第１项，要求新房东遵守原契约规定。
依原契约，你可以继续住现在的房间，且每月仍然是4000元租金，到
这一年约满为止，新房东说什麽都不必理他。他要求你换房间，或是
提高租金在法律上都是无理由。
不过约满之後，另订新约就得另外约定了，你主张民法４２５条第１
项规定，可以想见房东一定会很不爽，租约届期不是涨价就是赶人，
不然就太感人了。
三、结论
你可以继续用每月4000元，租用现在的房间，但是房东不爽是可以预
见的，所以你可以在本契约快届期的时候，准备找新地方搬家了。
ＰＳ：附带讲一下押金问题
押租金部分，实务上认为押租金契约是租赁契约外的另一个契约，没
有４２５条第１项规定的适用，你要先去找学长要回押租金。不然，
除非你学长有转让给新房东承担，届时租约期满你不能找新房东要押
金。
: 先感谢各位帮 小弟 解惑或提出建议，如内容尚有不足，盼请提出需补充之处。
建议如上述，不用客气。
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※ 发信站: 批踢踢实业坊(ptt.cc)
◆ From: 219.84.56.135
1F：推 vicwk:如果原本租约就明载 买卖可破租赁呢? 09/02 08:01
2F：→ Eventis:依王泽监老师的见解,425属任意规定,不妨特约排除. 09/02 08:39
3F：→ Eventis:但理解上是"附解除条件(让与第三人)的租赁契约". 09/02 08:39
4F：→ Eventis:但在约定的方式需注意债之相对性,如王老师所举设例,如承租 09/02 08:41
5F：→ Eventis:人与出租人约定租约对受让人不继续存在(此应指契约当事人 09/02 08:42
6F：→ Eventis:地位已由受让人所取得的情形,即与租约本身有解除条件不同) 09/02 08:44
7F：→ Eventis:或受让人与出租人约定排除租赁关系之移转者,其约定均属无 09/02 08:45
8F：→ Eventis:效. (王泽监,"买卖不破租赁:民法第425条规定之适用,准用, 09/02 08:46
9F：→ Eventis:及类推适用",军法专刊,35卷,8期,pp.2-19) 09/02 08:47
10F：推 senjor:我只怕学长是二房东...@_@ 09/02 14:20
11F：推 Rechtsanwalt:Rechtmann的意见是符合常理的解答。另外，原po可能再 09/02 15:39
12F：→ Rechtsanwalt:厘清几个问题：当初学长说优惠价4000的意思是，本来 09/02 15:41
13F：→ Rechtsanwalt:应该是6500，但因为学长学弟关系打折，所以书面合约 09/02 15:43
14F：→ Rechtsanwalt:上就是直接写了租金4000元？租约上有没Eventis说的， 09/02 15:44
15F：→ Rechtsanwalt:特别提到房子如果转卖，租约要如何处理的条款。 09/02 15:45
※ 编辑: Rechtmann 来自: 219.85.86.39 (09/02 17:25)
16F：→ Eventis:说到这个别一契约,从院字1909解释到51台上2858,都是说虽然 09/02 17:41
17F：→ Eventis:应该随同转移,可是因为押租金是要物契约,押金未移转,也不 09/02 17:42
18F：→ Eventis:生转移之效力,就利益归属的角度判断有其理由;但是院字1909 09/02 17:43
19F：→ Eventis:另有一段有违和感的见解在"惟承租人依租赁契约所为租金之 09/02 17:44
20F：→ Eventis:预付，得以之对抗受让人，故租赁契约，如订明承租人得於押 09/02 17:45
21F：→ Eventis:金已敷抵充租金之时期内，不再支付租金，而将押金视为预付 09/02 17:45
22F：→ Eventis:之租金者，虽受让人未受押金之交付，亦得以之对抗受让人" 09/02 17:46
23F：→ Eventis:这个见解对於各种法定或约定押金抵偿之事项似亦一体适用. 09/02 17:46
24F：→ Eventis:实际上以常见的期满前未交租以押金抵偿的行迳,就利害分配 09/02 17:48
25F：→ Eventis:结果上,亦与直接使受让人取得押金契约的负担类似. 09/02 17:49
26F：推 TiaraWei:感谢各位的解答让我长了知识,我原本的房东学长就是房东 09/02 19:58
27F：→ TiaraWei:非二房东,还有,新的房东还算有人情,答应我用学长价租住了 09/02 20:00