就原PO的陳述來看, 目前應該是已經查封指界完畢, 接著應該就要鑑價拍賣了. 有關原PO的問題部份: 1.屋主跟某甲之間的約定, 並不是典型的抵押權, 充其量就是拿房屋的使用利益來抵付租金而已, 沒有對抗抵押權或是強制執行的效力. 此外, 不管銀行有沒有設定抵押權, 既然銀行是債權人,自然可以就屋主名下財產進行強制執行. 2.我想,對你們比較重要的,應該是租賃契約會不會受到影響, 原則上,如果屋主跟甲之間有租賃契約或口頭約定存在, 民法雖有買賣不破租賃的基本規定(民法第425條參照), 但是在強制執行程序,則另有除去租賃後拍賣的規定, 亦即如果租賃契約成立於抵押權登記之後, 法院可以裁定除去租賃契約,然後再拍賣. 3.至於你們的應對方法, 對於這種有點問題的房子,當然能搬就搬. 如果物件不錯或是租金便宜, 我想可以拿這些規定跟某甲講清楚, 讓他知道你們使用收益的權利是處於不穩定的狀態, 協商看看能不能改成租金後付. 以上管見,如有疏誤錯漏,還請板上其他先進惠予指教. 茲提供相關法條供參: 民法第四百二十五條 (租賃物所有權之讓與) 　　 出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人， 其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。 前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限 者，不適用之。 強制執行法第九十八條 (領得權利移轉證書之效力) 　　 拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起， 取得該不動產所有權，債權人承受債務人之不動產者亦同。 前項不動產原有之地上權、永佃權、地役權、典權及租賃關係隨同移 轉。但發生於設定抵押權之後，並對抵押權有影響，經執行法院除去 後拍賣者，不在此限。 存於不動產上之抵押權及其他優先受償權，因拍賣而消滅。但抵押權 所擔保之債權未定清償期或其清償期尚未屆至，而拍定人或承受抵押 物之債權人聲明願在拍定或承受之抵押物價額範圍內清償債務，經抵 押權人同意者，不在此限。 ※ 引述《imaginebyL (共看月亮 共數星星)》之銘言： : 事實經過： : 我和朋友(以下稱乙)一起向甲先生承租房子 : 甲先生簽約時未告知他是二房東 沒有房屋所有權 : 乙也未確認權狀等文件就簽約了 也付兩個月租金給甲了 : 住了一個月 今天法院.銀行.地政.警員來要求看房子 : 他們說屋主欠銀行錢 目前房子被法院查封 擇日拍賣 : 他們也只是看一下 然後請乙簽名表示是乙開門讓他們進來查看有無擴建 : 後來打電話給甲 甲才坦白(?)說 : 屋主欠甲錢 兩者之間有文件證明債務關係 : 現在房屋"使用權"是甲的 : 屋主與甲簽合約表示 不論屋主的所有權有什麼變化 : 在合約訂的期限內 "使用權"都是甲的 : 甲也說 如果警察.法院那些人沒有搜索票 乙不須開門 : 若乙讓法院點交房子 乙就破壞了那份屋主與甲的合約 侵犯到甲的權利 : 甲願意拿甲與屋主的債務關係文件及租賃關係文件來讓乙看 : 問題： : 屋主不是欠銀行錢嗎? 所以才會有銀行的人來啊 還留名片給我們 : 我們猜是不是 屋主把所有權抵押給銀行 把"使用權"抵押給甲先生 : 這種做法有法律效力嗎? : 真的有"使用權"這種東西嗎? : 因為我在法規裡查不到 只有查到民法第866條: : 不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他以使 : 用收益為目的之物權，或成立租賃關係。但其抵押權不因此而受影響。 : 前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該 : 租賃關係後拍賣之。 : 不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，成立第一項以外之權利者 : ，準用前項之規定。 : 完全沒有提到"使用權" : 現在顯然是法院要除去抵押權來拍賣房子 : 那麼屋主與甲的"使用權"租賃關係是否也可以被終止?或者原本就不成立? : 先感謝各位幫 小弟/小妹 解惑或提出建議，如內容尚有不足，盼請提出需補充之處。 --

※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc) ◆ From: 60.248.162.154