首先, 先討論一下與原PO問題較無相關之事項, 即推文中各位先進所提出討論者, 本案例是否兩件契約皆為有效? 在下以為答案應係肯定. 蓋以我國民法係採物權行為與債權行為分離原則, 債權行為與物權行為間, 基本上不因另行為不成立,無效或被撤銷而受影響. 則本於債之相對性以及契約自由原則, 當事人雙方契約是否有效應視意思表示有無瑕疵, 以及契約是否已不能之給付為契約標的等法律規定來判斷. 就本案來說,如果兩件契約(此處主要討論應為後成立之契約), 意思表示均無瑕疵,契約標的並非客觀上不可能提出給付者, 即使出租人無法律上或事實上處分權限, 契約於各自當事人間仍屬有效. (在下很久沒唸書了,如有觀念錯誤或可以更深入說明者, 還請其他先進補充) 其次,就原PO的問題來說, 1.在下認為就法律上而言, 原PO的學妹可以用民法上的不當得利以及侵權行為作為請求權基礎, 亦即房東侵害學妹使用收益權限的行為,屬於侵權行為, 學妹所受損害雖為抽象之使用收益權,但可用兩個月租金計之. 至於房東就其無使用收益權限另行出租所獲利益,則為不當得利, 房東就其另行出租所獲利益並造成學妹損害之行為, 應負不當得利返還責任. 以上兩個請求權可擇一行使, 就看原租金以及房東嗣後所獲租金哪個比較高. 2.就實務上而言, 在下認為本案並非典型的一屋二租, 蓋因房東與學妹不僅成立租賃契約, 亦已將房屋交付給學妹占有使用收益, 此時學妹已為得以合法行使使用收益權限之人, 相對的,房東的使用收益權限已在契約期間受到限縮. 職此,房東開門讓新房客進去的行為可能構成刑法無故侵入他人住居罪嫌, 其後讓新房客占有使用之行為,因此而影響學妹的使用收益權利, 則可能構成刑法強制罪嫌. 3.綜上,原PO學妹的問題應該不用透過訴訟解決, 只要發一封存證信函, 函內敘明房東所應負之民刑事責任, 並限令於函到七日內支付兩個月租金, 房東如果懂得權衡輕重的話,應該是會依法履行其債務的. 至於這封存證信函怎麼寫?如果原PO附上學妹的真相, 我想會有很多先進願意代勞的. 以上管見提供原PO參考,如有遺誤錯漏還請其他先進不吝指正. ※ 引述《keorik (喵實在太可愛)》之銘言： : 事實經過：學妹之前租的房子簽了一年約，時間是到八月底 : 六月底的時候，去了台北工作，所以先搬走 : 可是房東卻又在七月一號把房子租出去 : 學妹他們認為既然還在契約中，房東不可以把房子又租出去 : 所以跟房東要這兩個月 （七月跟八月）的租金（之前一次付半年） : 要不然就是不能租人，因為那還在他們租約內 : 可是房東卻跟他們說，因為他們已經搬走了 : 所以契約已經無效，當然他就可以再租人 : 現在學妹他們跟房東吵的不可開交 : 問題點就是，學妹他們能拿回那兩個月的租金嗎？ : 另外，契約真如同房東所言的無效嗎？ : 先感謝各位幫小弟解惑或提出建議，如內容尚有不足，盼請提出需補充之處。 --

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