首先, 先讨论一下与原PO问题较无相关之事项, 即推文中各位先进所提出讨论者, 本案例是否两件契约皆为有效? 在下以为答案应系肯定. 盖以我国民法系采物权行为与债权行为分离原则, 债权行为与物权行为间, 基本上不因另行为不成立,无效或被撤销而受影响. 则本於债之相对性以及契约自由原则, 当事人双方契约是否有效应视意思表示有无瑕疵, 以及契约是否已不能之给付为契约标的等法律规定来判断. 就本案来说,如果两件契约(此处主要讨论应为後成立之契约), 意思表示均无瑕疵,契约标的并非客观上不可能提出给付者, 即使出租人无法律上或事实上处分权限, 契约於各自当事人间仍属有效. (在下很久没念书了,如有观念错误或可以更深入说明者, 还请其他先进补充) 其次,就原PO的问题来说, 1.在下认为就法律上而言, 原PO的学妹可以用民法上的不当得利以及侵权行为作为请求权基础, 亦即房东侵害学妹使用收益权限的行为,属於侵权行为, 学妹所受损害虽为抽象之使用收益权,但可用两个月租金计之. 至於房东就其无使用收益权限另行出租所获利益,则为不当得利, 房东就其另行出租所获利益并造成学妹损害之行为, 应负不当得利返还责任. 以上两个请求权可择一行使, 就看原租金以及房东嗣後所获租金哪个比较高. 2.就实务上而言, 在下认为本案并非典型的一屋二租, 盖因房东与学妹不仅成立租赁契约, 亦已将房屋交付给学妹占有使用收益, 此时学妹已为得以合法行使使用收益权限之人, 相对的,房东的使用收益权限已在契约期间受到限缩. 职此,房东开门让新房客进去的行为可能构成刑法无故侵入他人住居罪嫌, 其後让新房客占有使用之行为,因此而影响学妹的使用收益权利, 则可能构成刑法强制罪嫌. 3.综上,原PO学妹的问题应该不用透过诉讼解决, 只要发一封存证信函, 函内叙明房东所应负之民刑事责任, 并限令於函到七日内支付两个月租金, 房东如果懂得权衡轻重的话,应该是会依法履行其债务的. 至於这封存证信函怎麽写?如果原PO附上学妹的真相, 我想会有很多先进愿意代劳的. 以上管见提供原PO参考,如有遗误错漏还请其他先进不吝指正. ※ 引述《keorik (喵实在太可爱)》之铭言： : 事实经过：学妹之前租的房子签了一年约，时间是到八月底 : 六月底的时候，去了台北工作，所以先搬走 : 可是房东却又在七月一号把房子租出去 : 学妹他们认为既然还在契约中，房东不可以把房子又租出去 : 所以跟房东要这两个月 （七月跟八月）的租金（之前一次付半年） : 要不然就是不能租人，因为那还在他们租约内 : 可是房东却跟他们说，因为他们已经搬走了 : 所以契约已经无效，当然他就可以再租人 : 现在学妹他们跟房东吵的不可开交 : 问题点就是，学妹他们能拿回那两个月的租金吗？ : 另外，契约真如同房东所言的无效吗？ : 先感谢各位帮小弟解惑或提出建议，如内容尚有不足，盼请提出需补充之处。 --

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