※ 引述《yunsuk011 (我愛安室女神)》之銘言： : 我們家有一棟自己蓋的房子 : 但是土地不是我們的...... : 從以前曾祖父時代就一直跟地主租賃土地直到現在 : 民國20.30年的地租很便宜......(一塊地租金才幾公斤的米) : 當初爺爺本來想買房子在別的地方, : 但是不曉得為什麼,曾祖父很喜歡這塊地,租金也便宜... : 曾祖父一直很堅持要租這塊地,因為爺爺的孝心,就順從曾祖父的意見 : 在這塊地上蓋一棟房子.... : 萬萬沒想到,老地主利用一個名義 (比如說..XXX集團之類的) : 來表示這是"XXX名義的地"老地主成為名義的代理人 : 而契約也改成跟"XXX名義"承租土地.... : 任意調漲地租... : 使得地租一年一年的漲,越漲越貴... : 在我很小的時候,附近有很多鄰居,但情況跟我們差不多 : 爺爺曾經跟鄰居們聯合起來跟地主打官司..... : 都是失敗....... : 慢慢的,很多鄰居因為繳不出租金...一個一個都搬走了... : 家裡地點不算是市中心,不發達... : 因為官司打不過地主,只能眼睜睜看著租金一年一年的漲...... : 以前常看著年紀大的爺爺眉頭深鎖.... : 我好難過~~~~~~T____T : 這棟房子是爺爺跟奶奶辛苦一輩子的心血........ : 從小家裡不是很富裕,爺爺跟奶奶每天天未亮就出門賣冰,中午到市場賣布.... : 賣到晚上很晚才回來..... : 每天都從很遠很遠的地方推著車走路到市場.... : 好不容易,爺爺手邊有一些積蓄,就蓋了這棟房子... : 裡面的一點一滴都是爺爺親手設計的....... : 很捨不得放棄這間房子......... : 我們家的經濟不是很好,只有媽媽在賺錢,又要供我跟弟弟念書.. : 又要照顧爺爺跟奶奶(他們身體不好 都生病了) : 每年爺爺跟媽媽到了年底就要擔心地租....因為錢不知道從哪裡來.... : 租金一年一年的貴..貴到幾乎無法負荷...... : 現在房子是媽媽繼承,由於合約書上之前是爺爺的名字 : 之前媽媽要繳地租時 想跟老代理人的下一代更改繼承人的名字 : 但是他們不讓媽媽改..... : 而爺爺生前繳地租給老代理人時,都有在支票上註明"禁止轉讓背書"字眼.. : (之前都是匯到"XXX名義"的戶頭,不是代理人的私人戶頭) : 但是現在他們不讓媽媽在支票上註明"禁止轉讓背書" : 而改由匯款到現今的"XXX名義"老代理人下一代的私人戶頭.... : 因為它們說如果把錢匯到"XXX名義"用禁止轉讓背書他們無法領錢 : 所以請媽媽改匯老代理人下一代的私人戶頭....不要註明"禁止轉讓背書" : 又跟契約上的甲方名稱不同~~~ : 這樣的情形,以後如果有法律上的糾紛,是不是很危險??? : 我們沒有雄厚的人脈,也沒有認識這方面相關知識的人........ : 我們不知道該問誰??? : 也不知道該怎麼去解決........ : 懇請版上所有懂法律的好心人 給我們一個意見及方法.... : 這間房子對我們來說... : 真的很重要... : 我們不能眼睜睜看著這間房子在我們這一代中消失........ : 以下簡要回答 1.關於地租部分 按土地法第97條之規定,租金不得超過公告地價的10%,所以你可以去 算算看,他收的租金有沒有超過上限. 又依民法第425之1條規定,地租的數額當事人協議不成時,得請求法院 定之,也就是你不用完全依他的喊價繳租金,你們覺得地租漲的不合理 的時候,可以跟他協議,如果協議不成,可以向法院聲請,請求法院判決 合理之租金.當然你們可以去收集附近區域收取租金的金額,也就是所 謂的一般行情,來判斷他們收的合不合理,並以此向法院請求合理租金 之判決. 2.關於地租繳納的對象和方式 這部分我覺得有很多問題可能需要進一步釐清 (1)首先是關於租金繳納的對象,以前是老代理人,這部分就我的推測, 你們所租的地方應該是屬於某祭祀公業,也就是有很多後代子孫共 有,然後交由特定人管理的土地產業,所以才會有"xx集團"的名義, 所以你們必須先查明,這些土地究竟是登記在誰的名下,如果是登記 在"xx集團"的名下,那我勸你們不要匯入私人戶頭,因為他可能只是 其中一個共有人而已,這樣你們所繳的租金,就只流入特定共有人的 私人戶頭,以後其他共有人追究起來可能會有問題. (2)另外關於合約,我的建議是請你母親在查到該筆土地究竟是登記在誰 名下後,向該所有人或代理人,以你母親的名義訂立一份新契約,這樣 才能簡化並確定法律關係,因為畢竟上一代的人訂約的內容和法律關 係,後一代的人並不是很了解,所以我認為這樣做是有必要的. (3)再來關於租金的給付方式,我認為還是要先查明誰才是土地真正的所 有人,再協議租金怎麼給.再未查明之前,你們所開立的票據,應該還是 必須註明禁止背書轉讓,這個步驟很重要,因為該票據流出去,所可能 產生的問題不是你們所能想像的,其風險包括被變造偽造或流入不法集 團手中(這種情況司法實務上很常見),最後衰的是你們,還要上法院請 律師等等,而且在不清楚土地所有人的情況下,還是要先註明禁止背書 轉讓,反正真正有權處理的人自然可以拿到錢,他們拿不到,可能就是 非真正權利人.何況依照以前契約就是這樣做,所以並沒有什麼不妥, 對方如果有問題,你母親剛好可以順水推舟,要求訂立新的契約. 3.最後一些建議 其實這種房子問題很多,不太建議繼續保有該屋,應該想辦法賣出去(提醒 一下地主有優先承購權喔),不過這種房子不太好賣... 雖然有很多這房子回憶沒錯,但是你總不會希望以後你子孫,都在為這種事 情煩惱吧!!!再者如果租金很貴,倒不如去買新的房子,用繳地租的前去付每 月的貸款,這樣不但可以擁有自己的地和房子,也不用讓別人賺租金. 這種無地權的房屋,法律問題真的很多,請你母親衡量一下吧. --

※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc) ◆ From: 203.73.54.118